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2016-09-09 10:31:59
土地・建物割合の算出方法について
収益不動産を購入される方には様々な理由があります。

・将来の年金の足しとして、別の収入源がほしい・・・

・本業では足りないので資産形成したい・・・

・他の金融商品と比較して不動産が良い・・・

・運用は実物資産の方が安心・・・

・収入が高く、税金が高いから・・・

・相続税の対策として・・・


その中でも「税金が高い」ので有効な対策として収益不動産の購入を検討されている方が急増しています。


内容を簡単にご説明します。

一般的に会社勤めをされているサラリーマンは会社から給与をもらいます【給与所得】
基本的には確定申告はせず、年末調整で税金の調整をしますが、収益不動産を購入することで【不動産所得】が発生します。

この場合、不動産所得は「総合課税」の為、給与所得と合算して税金を計算していきます。この事を

所得税法69条1項 【損益通算】と言います。

※株取引の場合、所得は「譲渡所得」となりますが総合課税ではなく「分離課税」となる為、損益通算はできません。


イメージとしては

■給与所得 500万円  +  不動産所得 250万円 の場合
= 所得が750万円 として税金の計算がされます。

逆に不動産所得がマイナスの場合は

■給与所得 500万円  +  不動産所得 -250万円 の場合
= 所得が250万円 として税金の計算がされます。


不動産所得の算出方法は実際のキャッシュイン・キャッシュアウトの数値ではなく、会計上の項目で計算していきます。
その中の不動産所得をマイナスにしてくれる大きな項目が 「減価償却費」 となります。

詳細は省きますが、実際にキャッシュアウトしない減価償却費を経費計上できることで、会計上の不動産所得の数値が減価償却費の”額”次第でマイナスとなり、損益通算することで課税所得が下がる仕組みとなります。

確定申告により課税所得が下がることで、余分な税金を支払っていたこととなり、所得税は還付、住民税は減額となり、税金を圧縮することができるのです。



次回は、 「減価償却費」の説明 と一番重要な どのように減価償却費を大きく計上するのか をご説明いたします。