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2018-08-02 14:47:45

本日は、弊社で築古物件を購入し「修繕・賃貸付け」を行ってから

投資家様に引き渡した「ファミリーリユース(再生)」物件のご紹介です。

 

弊社で購入後「外壁・屋根・鉄部の塗装、空室の原状回復、敷地内の整備」等、

購入する投資家の方の修繕リスクを極力抑えた商品となっております。

 

↓過去のファミリーリユースはこちらから↓

https://family-ag.co.jp/property/#saisei

 

======物件スペック======

最寄:JR本八幡駅徒歩12分

構造:木造2階建て

築年:昭和61年(築32年)

入居:1戸/8戸

状態:7部屋未修繕、大規模修繕の履歴無し

==================

 

-Before-

 

 

 

 

 

 

 

 

建物は過去に大きな修繕をした履歴もなく、外壁はチョーキングが目立ち、

屋根はヘタレて鉄部も錆が目立つような状態です。

 

敷地内は雑草と伸びきっており、樹木にいたっては2階部分まで成長しており、

且つ隣地に越境しているような状況です。

 

 

以前の所有者がご年配で、後見人を設定している状況の方だった為、

敷地内の整備はもちろん、室内も退去したままの状態の為、

新規の募集も行えず「1戸/8戸」入居という状況でした。

 

 

 

 

今回は「外装・内装」ともに状態が良く無かったため、

弊社にて保有後にリノベーションを行いました。

 

-After-

 

 

 

 

その他、写真はこちらからご覧ください。

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12394536091.html

 

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。

 


2018-07-13 16:53:20

本日は【人口減少と不動産投資】について、お話しさせて頂きます。

本日の日本経済新聞のインターネット記事において40道府県で人口減 仕事を求め地方から都市へという記事が書かれておりました。

 

https://www.nikkei.com/article/DGXLASFS17H6W_X10C15A4EE8000

 

記事の中では、人口動態について、以下のように記載されております。

 

今回の人口推計では、地方から都市部への人の流れが強まった。

 

人口が増えた7都県は出生率が高い沖縄のほかは、東京や埼玉など首都圏の1都3県と地域の中心都市を抱える愛知、福岡だ。

とりわけ首都圏への人口の集中が際立っている。

 

東京の人口の増加率は0.68%で、前年から0.15ポイント上昇した。

 

埼玉と神奈川の増加率もそれぞれ0.09ポイント、0.06ポイント上がった。

 

「景気が良くなり仕事が増えた都市部に人が集まっている」と総務省は見ている。

都市部に人やモノが集まる一方で、「人口が減った地域は域内の経済が衰え、また人口が減るという悪循環に陥っている」(第一生命経済研究所の熊野英生・首席エコノミスト)という声もある。

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12389989841.html

 

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2018-07-10 18:50:44

前回、不動産投資のおける「デッドクロス」について、
デッドクロスを防ぐ方法について、ブログを書かせて頂きました。

前回の記事⇒https://ameblo.jp/family-ag/entry-12380343673.html?frm=theme

前回の記事では、
「①減価償却費を多く計上可能な築古物件のもう一棟の購入」
という1つの解決策について書きましたので、今回はその続きを書きます。

 

不動産投資のデッドクロスのリスクの回避方法として、他には、
②青色申告特別控除、専従者給与払いといったことが挙げられます。

 

簡単に言いますと、確定申告の際に、青色申告を行うことによって、本来、減価償却期間終了後の不動産所得が大きく黒字になるところを、控除や専従者給与払いなどを経費計上したり、所得を抑える方法を取り、不動産所得を抑えるといった方法です。

 

不動産賃貸業は、5棟10室規模のいわゆる「事業的規模」を超えれば、「事業」とみなされ、青色申告をすることが出来ます。

その為、2棟目ぐらいの規模感で事業的規模となり、青色申告の取り組み検討しやすいかと思います。

 

私は、税理士の先生のように税務関係を専門的に扱っているわけではないので、個別具体的な、詳細な税務のことは述べられませんが、ざっくりと、青色申告の効果について書いていこうと思います。

 

 

【青色申告ができる要件】
・不動産事業が事業的規模である事
・複式簿記をつけること
・申告時に貸借対照表と損益計算書をつけること
等、いろいろな要件があります。

※今回は不動産事業を行うことを前提に記載しております。

多少、白色申告に比べて、手間等がかかってきてしまうところがありますが、
今は、確定申告書作成のソフトが出来たりと、
個人の方でも、青色申告がしやすくなったのではないでしょうか。

 

 

【青色申告特別控除の効果】
青色申告をすることにより、「青色申告特別控除」を受けられることが出来ます。

上記に挙げたようないくつかの「要件」を満たすことにより、「約65万円」の控除を受けることができます。

 

その為、これだけでも、前回の記事の条件の場合、不動産所得を「135万円」にまで落とすことが出来ます。

 

≪会計上の収支≫

満室想定賃料収入:       450万円
空室損・運営費     :    約▲90万円
ローン金利分     :   約▲165万円
減価償却費       :         0円
【青色控除】     :    約▲65万円
―――――――――――――――――
不動産所得      :       約135万円

 

青色申告の要件を満たさないと、この65万円は受けられませんが、物件の価格帯が低い場合などは、65万円の控除を有効に使えそうです。

 

【青色事業専従者給与払いの効果】
続いては、青色申告を行う際の、「青色事業(ここでは不動産事業を想定して記載致します)」で得た利益のうち、この事業に従事する者に対し、「給与払い」という形で、給与払いを行い、経費計上する方法です。

 

白色申告の場合、「事業専従者控除」という形の控除となり、上限の金額が決まっているのに対し、この「青色事業専従者給与」については、適正な範囲内であれば、金額を事業者が決められるメリットがあります。

 

 

■青色事業専従者給与払いを受けられるケース
奥さん(あるいは旦那さん)や子供など、その個人事業主の稼ぎで生活しているひと(15歳以上)がいて、その個人事業主の仕事を6ヶ月以上手伝っている場合、事業専従者となるわけです。

 

なので、たとえ生計一の配偶者や子供がいたとしても、個人事業主の仕事を専従的に手伝っていない場合はだめです。

 

また、他に職業がある場合などに関しては、事業専従者になれませんので、この給与払いも適用できません。

その為、奥様が「専業主婦」の方については、青色事業専従者給与払いが使用しやすいでしょう。

 

 

■青色事業専従者給与払いの金額
青色申告の場合、青色事業専従者「給与」といい、実際に支払った金額が経費となります。

適用を受けるためには・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12389508520.html

 

 

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2018-07-04 12:53:12

本日は、銀行借入における「アパートローンにおける金利」についてお話を致します。

 

ほとんどのお客様が銀行より借入を行い、レバレッジを効かせ物件の取得を行うかと思います。

 

この際に多くのお客様より、「金利が高い」等のお話を頂きますが、それもそのはずです。
これは利用している融資の内容が全く異なっているためでございます。

 

不動産投資につきましては、通常の家を購入する際に利用する「住宅ローン」での適用はなく、

「アパートローン」「事業性融資」というような内容の融資となる為です。

 

その中でも「アパートローン」につきましては、金利が3%や場合によっては4%近いということもございます。

 

ここで生まれてくるのは、「金利が高いと総支払額が多くなる」という点です。

 

確かに金利が高い分、総支払額は多くなります。

そのため、金利が高い融資については全て悪いとお考えかもしれませんが、これについてはメリットも多くございます。

 

①融資期間を長く取ることが可能

アパートローンよりも金利の低い事業性融資を利用しようとすると、金利は2%台、あるいは1%台という可能性もございます。
(アパートローンについては3%や4%近い場合もございます)

 

しかし、この事業性融資におきましては、融資期間は耐用年数内のケースがほとんどでございます。

そのため、現在市場に多く出回っている、築20年~35年の物件に対しては融資をセットすることが難しくなってしまいます。
(仮にセットできたとしても融資期間が取れずキャッシュフローが安定しない)

 

一方、アパートローンについてはその点柔軟であり、仮に築20年の物件だとしても融資期間を30年近くとることも可能です。

 

すると、金利は高いものの融資期間を長く取ることができるため、キャッシュフローを安定して取得することが可能となります。

 

②税効果効果を発揮する

銀行に支払っている金利については、経費計上が可能となっております。
そのため・・・続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12388346895.html

 

 

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2018-06-29 14:51:00

本日は土地先行決済で引渡しを終えた松戸駅の新築アパートの仕様と入居の経緯をご紹介いたします。

 

物件は松戸駅徒歩10分圏内にあり、引き渡し前に約1ヶ月で9室が満室になり決済にいたりました。

 

《物件内容》
1K(20.53㎡~22.13㎡)×9室・バストイレ別 
木造3階建て

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

土地が約36坪と広くはありませんでしたが、プランでは営業と賃貸の担当が間取りの打ち合わせを行い全室にシャッターとベランダを付けるプランにてご提案をさせていただきました。

 

シャッターについては、1階の防犯対策はもちろんのこと2階、3階にもプライバシーが守れるとの理由からシャッターを付けました。結果は入居者の半数以上が女性という入居内容になっております。ちなみにですがオートロックや防犯カメラ等はアパートには設置しておりません。

 

ベランダについてはベランダ無しと有りでの賃貸付けに差が出る為に居室が小さくなってもベランダを付ける間取りにして欲しいと賃貸管理の担当から強い要望があり、ベランダを付ける間取りになりました。

 

木造アパートでよく見かけるベランダがないタイプは居室部分は広めにできますが・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12387059280.html

 

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2018-06-26 16:37:10

昨今のスルガショックにより会社を清算する不動産業者が続々と増えて来ています。

 

一つの金融機関に頼っていた為、その金融機関が傾くとやりようが無いのだと思います。

それでも営業マン個々のスキルがあれば、大きな影響は無いのですが、その不動産投資の営業マンスキルがかなり低下しています。

 

前回のブログにもあるように、一言で言うと「テキトー」です。
このような収支を見せられて誰が納得するのでしょうか?
不動産投資は数千万円から数億円の借入をおこし取り組む投資です。
ネットで「不動産投資 メリット」で検索し出てきた文言を並べて読み上げる営業マンにはお客様は付いてきません。

 

逆に「不動産投資を知っている」「自身で取り組んでいる」営業マンの方が少ないでしょう。
良い物件を探す前に良いエージェントを探す必要がありそうです。

 

また、逆にお客様も業者側から選ばれます。

 

・自身の理想の収支が崩せず、現実を把握できないお客様
・細かすぎるお客様
・営業マンを駒のように扱うお客様

などは、嫌われる傾向にあります。

当然、無知な営業マンに対しての行動であればわからなくはありませんが一般的には相手にされずに終了してしまいます。

 

好かれる人(成功する人)は
≪お客様≫
・自身の身の丈をわかっている
・不動産投資のリスクを把握している
・相手の気持ちがわかる
≪営業マン≫
・収益不動産の知識がある
・金融機関の知識がある
・相手の気持ちがわかる

 

嫌われる人(失敗する人)は
≪お客様≫
・手段が目的になっている
・責任を相手に押し付ける・・・

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12386430095.html

 

 

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2018-06-25 10:16:29

普段、個別相談でお越し頂いた方と打ち合わせをしている中で、

「他社から提案を受けて検討している物件があるのですが…」

というご相談を受けることが多々あります。

 

つい先日も、

「他社からこのような物件をおすすめされているのですが、どうでしょうか…?」

というご相談がありました。

 

その業者から提案された物件・収支シミュレーションがこちらです。

 

======物件概要=======

 

住所:東京都足立区

最寄駅:徒歩13分

構造:木造2階建て

築年:築30年

利回:7.0%

土地:約45坪

間取:1R×12戸(約14㎡/戸)

入居:満室稼働中

修繕:数年前に外壁塗装済み

 

=================

 

 

 

気になる点が多々あるかとは思いますが、一言で要約すると

「この手の業者、危険」です。

 

 

月々の収支

→現状満室という事からか、空室損・未回収損が加味されておりません。

単月での収支になっている為、将来的な賃料下落の有無も不明です。

 

また、こちらのお客様が40代の方の為、私設年金と謳っている点は

12、13年以上先の事であり、現状の賃料と稼働を維持できるかについては不確定要素が多く、見込んでいる収益に大幅なブレがありそうです。

 

BTCFまでですが、融資条件は変更せずにその他を修正したシミュレーションです

 

空室損に関して

→実態に近い稼働空室率から算出しております。

シングルタイプの統計から各部屋4年で退去があると想定し、解約率は25%。

退去後の原状回復も見越して空室期間2ヵ月+広告料2ヶ月=計4ヶ月

(3部屋×4ヶ月)÷(12部屋×12ヶ月)=8.3%で試算

 

経費に関して

→記載されているランニングコストが正しい前提になりますが、

上記の空室損の試算から年間3部屋の退去を見込んでいる為、

各部屋10万円の原状回復費用を織り込み年間約85万円(経費率13.4%)。

 

税引き前CF「12万円/月→5万円/月」が現実的かと思います。

 

9,000万円の借入に対し年間の手残りが少ないように思いますが、

そもそも自己資金を1円も入れておらず、且つ表面利回り7%の物件ですので、

「期間30年の長期融資」をセットしてもこの程度です。

※無担保のご自宅を共同担保に入れる前提とした融資条件になっているようです

 

ただ、土地建物の按分が調整できるようであれば、所得の高い方が取り組む分には

税圧縮の効果が高く、税引き後のCFで考えると場合によっては良い投資になり得るのですが、

上記のスキームを成立させる為の、一番肝心な「出口」が見えてきておりません。

 

出口に関して

売却する事で老後に大きな資金を手にすることができるという内容ですが、

どこでどうするという目安がない為、具体的な内容は不明です

 

また・・・続きはこちらからご覧ください。

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12385825145.html

 

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2018-06-23 18:12:18

本日はファンダメンタルズ(基礎的事項)に対するボラティリティ(予想変動率)についてお話いたします。

 

ややこしい横文字ばかり並べておりますが、

「収支予想に対しどの程度の変動幅があるか」という内容です。

 

不動産投資においてボラティリティ(以下、ボラ)は小さい方が良く、ボラが発生した場合、大半がマイナス方向に働くケースが多い特徴があります。

 

ボラが発生する主な数値としては影響力順に、

「売却金額」(100)

「修繕費用」(50)

「金利変動」(10)

「空室率・未回収損」(5)

「家賃下落率」(5)

※()の数字は収支に対する影響度をざっくり数値化したものです。

といった部分になります。

 

どの数値にボラが出やすいかやボラの高さは物件の種別によって異なります。

 

これを決定づける要因としては

「構造」

「エリア」

「築年数」

が大きく関わってきます。

 

それぞれ「構造」アパートorマンション(木造~SRC造まであるが簡略化)

「エリア」東京圏or地方(都心~地方(場合によっては海外)、駅徒歩、路線、駅などあるが簡略化)

「築年数」新築or築古

と2分割して考えた場合の特徴について考察いたします。

 

長くなってしまうため、本日は【アパート】のボラティリティについて考えていきます。

 

【アパート】

 

「売却金額」 

評価 ◎ 

価格が比較的小ぶりなものがい為購入検討出来る層が多く、建築費が安価な為、土地の価値との乖離が少ない物件が多い。

 

そもそも出口では「アパートローン」と呼ばれるパッケージ化された融資を利用するか更地売りを前提とする為、正しく収支予測できていれば、売却金額が大幅にずれることは少ない。

 

 

「修繕費用」

評価 ◎

建物の造りが簡易な為故障箇所を早期発見しやすく・・・

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12385041227.html

 

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2018-06-20 19:39:28

本日は【築浅物件の注意点】について、お話しさせて頂きます。

 

築浅物件のメリットとして

・新築プレミアム価格&賃料ではないためお得感がある

・築古物件と違って、まだまだ稼働するイメージがしやすい

・築古物件より良い融資条件で購入が可能

 

といった事が挙げられるため、弊社取扱い物件においても、築浅物件へのお問い合わせは多いです。

 

実際、上記のメリットは悪くないことなので、築浅物件の注意点さえ気をつければ、悪くないのではないでしょうか。

それでは、築浅物件の注意点を説明していきたいと思います。

 

------------------------------

【築浅物件の注意点】として

・屋根・外壁等の大規模な修繕の状況

・賃料推移

・売却想定価格

といった事が挙げられます。

 

・屋根・外壁等の大規模な修繕の状況

屋根・外壁等の大規模な修繕は、10~15年に一回はした方が良いと言われております。
新築アパートを購入した人は、大きな修繕の必要性がないため、
購入に至ったという方が多いため、築浅物件の場合、されていないケースがございます。

 

・賃料推移

具体的に【上大岡エリアシングルタイプアパート】で見ていくと

 

築5年~15年

 

築20年以上

 

といった具合に推移しており、家賃5.8万円/月→4.5万円/月となっております。

 

仮に上記の賃料のように推移し、

戸当たり家賃5.8万円/月、1K×6戸、築15年、価格4,640万円、利回り9%の物件を

金利2.3% 融資額4,640万円、融資期間25年、運営費・空室損約23%で運営した場合、

 

当初

家賃          約417万円      
運営費・空室損 ▲約  96万円
返済          ▲約244万円
------------------------------
税引き前手残り  約 77万円

 

となっていたものが、10年後には以下のような運営収支になる可能性がございます。

 

家賃            約324万円      
運営費・空室損 ▲約 74万円
返済          ▲約244万円
------------------------------
税引き前手残り  約  6万円

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12381910014.html

 

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2018-06-04 11:06:21

本日は、【デッドクロス】についてお話しようかと思います。

 

 

弊社では、不動産投資物件として、

・資産価値の大幅下落がしにくい

・賃料が下がりにくい

・節税効果がある

といったようなメリットがある「築古木造物件」を得意とし、投資物件としてご紹介しております。

 

しかし、お客様から頂く声として「節税効果は大きいかもしれないが、減価償却期間終了後のデッドクロスが大きく、税金が大きくかかってきてしまうのではないか?」といったことをよく聞きます。

 

デッドクロスとは、経費化できないローンの元金返済額が、経費化できる減価償却費の金額を上回ってしまうケースを言います。

その為、元金返済により、実際の手元のキャッシュが少なくなるのに対し、実際のキャッシュから支出しない減価償却費が少なくなると、帳簿上の収支が大きく黒字になり、その黒字分にかかってくる税金分が多くなってしまい、黒字経営なのに収支が悪化するといった事態が生じます。

 

築古木造物件の場合、減価償却期間は4年間となり、5年目からは減価償却費が計上できない為、帳簿上に大きく黒字をつけることになります。

 

例えば、5,000万円の物件(土地:2,500万円、建物:2,500万円、利回り9%)で、

金利3.3% 期間30年 フルローンの場合、

 

≪シミュレーション≫

満室想定賃料収入:       450万円

空室損・運営費    :   約▲90万円

ローン返済       : 約▲260万円

―――――――――――――――――

税前CF            :    約100万円

 

 

税引前キャッシュフローになるのに対し、

減価償却費の計上で、5年目からは減価償却費が計上できない場合、

 

≪会計上の収支≫

満室想定賃料収入:      450万円

空室損・運営費    :  約▲90万円

ローン金利分     : 約▲165万円

減価償却費       :        0円

―――――――――――――――――

不動産所得      :     約195万円

 

帳簿上では不動産所得が「約195万円」の黒字となります。

所得税・住民税の税率が合計:43%の方であれば、年間で約84万円の税金が不動産所得によってかかってきてしまうので、税引き後キャッシュフローは約16万円になってしまいます。

 

こう見ると、4年目までの節税効果は良いにしても、デッドクロスによって5年目以降に出てくる税金分が重くなり、メリットが本当にあるのか疑問視される方が多いわけです。

 

そこで、デッドクロスを抑えるにはどのようなお取り組みが検討できるのか?

弊社では以下のような回答を提示させて頂いております。

①     減価償却費が多く計上可能な築古木造物件のもう一棟の購入

②     青色申告による特別控除、専従者給与払いを行い経費計上する

③     私設の資産管理法人に売却・譲渡する

④     減価償却期間を長くとり、デッドクロスする時期を延長する

 

上記4つの項目が対策として検討できます。

 

まず①に関しては、単純に、減価償却費によってでてきた不動産所得の赤字を利用し、デッドクロスを抑えるといった取り組みです。

 

先程の5,000万円の物件の例で考えると、減価償却費を4年間でとった場合の会計上の収支は、

 

≪会計上の収支≫

満室想定賃料収入:       450万円

空室損・運営費    :   約▲90万円

ローン金利分      :  約▲82万円

減価償却費       :   ▲625万円

―――――――――――――――――

不動産所得       :  約▲347万円

 

となり、減価償却費を大きく計上し、1年間で「約347万円」の赤字を作ることにより、

減価償却期間終了後の不動産所得約195万円の黒字を取り消すことができ、デッドクロスを抑えられます。

 

しかも・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12380343673.html

 

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