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不動産コラム

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2018-02-23 10:05:49

生活保護の受給者数は、H26年に過去最高記録をし、近年は多少の減少をしておりますが、受給世帯数で見てみるとH28年度に過去最高記録をし、その数は増加傾向にあります。

 

 

貸家着工戸数が増加する一方で、首都圏でも空室率が20%~30%台と高まっており、賃貸経営においても、生活保護受給者の受け入れを考えているオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

オーナーチェンジでの賃貸物件の取得であれば、入居者に生活保護の方が入居している物件も少なくありません。中には入居者の半数以上が生活保護受給者という物件も実際に存在し驚かれる投資家の方もいらっしゃいます。

 

生活保護受給者の入居については何かトラブルが発生しないか、家賃滞納は大丈夫だろうかと考えられる方が多いようです。賃貸経営として考えますと家賃が振り込まれない家賃滞納が一番のリスクと言えます。

 

生活保護の方の家賃滞納などのトラブルを未然に防ぐ方法として・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12355065946.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。

 


2018-02-22 10:11:57

本日は外装のBefore After シリーズです。
「千葉県市川市」案件をご紹介いたします。

 

【物件概要】
種別 :1棟アパート
構造 :木造
築年 :築30年(昭和63年築)
住所 :千葉県市川市
延床 :79.5㎡

今回は市川市の小ぶりなアパートの外装を行いました。
空室も1室あった為、原状回復し、即入居が決まっております。

早速ですが「Before」「After」を同角度で撮影しましたのでご覧ください。

 
※外装はグレーを使用

 

 

  

※雨樋はホワイトに塗装

 

 

 

※もともと外壁に大きな痛みはありませんでしたが、色の変更だけでここまで綺麗になります。

 

 

 

※共用アプローチ

 

 

 

 

 

 

※敷地も高圧洗浄実施

 

 

 

 

その他、写真も複数ございます。

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12354581355.html

 

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2018-02-21 15:06:23

本日は直近で取引のあった「賃貸管理会社」に関してです。

前回「サブリース会社にご注意を」:https://ameblo.jp/family-ag/entry-12336383543.html

サブリース業者に続き、直近で取り引きをしている某大手賃貸管理会社(サブリースもしてます)との管理業務委託契約書の一部です。

どの管理会社と契約する際もポイントとなる部分を掻い摘んでおります。

 

ポイント①「賃貸管理手数料」

 

賃貸管理業務にあたり、管理会社の利益となる「賃貸管理手数料」については、賃料の5%(別途税)という内容の為、一般的な手数料割合かと思います。

但し、2項に記載されている「1日でも入居があった場合は1ヶ月分の管理手数料とみなす」という内容は退去があった場合も「管理手数料の日割り計算はせず1か月分請求します」とも言い換えられそうです。

 

ポイント②「管理手数料(定期清掃費等)」

賃貸管理手数料に対し、定期清掃費用や24時間緊急連絡受付及び対応(別途で入居者からも費用を取っているサービス)にかかる費用を管理手数料と称しているようです。

本物件は敷地面積も延床面積も30坪弱の小ぶりなアパートの為、定期清掃費として毎月3万円のランニングコストは非常に重たいです。(①+②のみで満室賃料の「約25%」という数値です…)

この「定期清掃」については欠かせませんが、規模や築年数により「頻度」と「費用」は考慮する必要があります。

本来、「オーナーの利益を最大化」するのが管理会社の職務になるはずですので、この点はもう少し提案があっても良いのではないかと思います。

 

 ポイント③「契約の更新」及び「契約の解除」

オーナーの方が気にする費用の部分とは直接関係しませんが、費用以上に重要な項目です。

契約更新や・・・

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12354439254.html

 

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2018-02-19 15:15:09

本日は
前々回の記事( https://ameblo.jp/family-ag/entry-12334800513.html
前回の記事( https://ameblo.jp/family-ag/entry-12344746973.html )
に引き続きRCの出口について考えてみようと思います。

前回の記事で

1、利回り

2、利回り-調達金利

3、利回りー返済率

4、投下資金に対する回収率

の2での売却価格査定についてお話を致しました。

 

2の評価方法では、表面利回り8.57%( 売価約14000万 )という机上数値が出ましたが、おそらくこの金額では売れないでしょう。

この理由について3、4、の説明した上で回答致します。

 

3、利回りー返済率

この利回り-返済率の数値を不動産投資の世界の場合、YG(イールドギャップ)と呼びます。

中には返済率の代わりに金利を採用もありますが、キャッシュフローをメインで考えるときは返済率を採用した方が良いでしょう。

返済率とは借り入れ額に対し元本と金利を合わせていくら返済していくのか?というパーセンテージを示したものです。

例えば返済率5%で1億借りれば年間500万の返済となります。

返済率は金利と期間で決定する為・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12353562633.html

 

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2018-02-13 15:39:06

本日は「新築アパートの積算価格との乖離」について
お話しようと思います。

積算価格と築後経過年数の関係は以下の通りと
日本不動産鑑定士協会連合会のデータで発表されております。

 

 

 

当たり前ですが、建物価格が下落していきます。

 

また、銀行の評価基準で使われる事が多い
再調達価格の目安はざっくり以下の通りです。

木造   14万円/㎡
軽量鉄骨 14万円/㎡
鉄骨造  16万円/㎡
RC造   18万円/㎡

 

木造を坪単価にすると・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12352397894.html

 

 

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2018-02-09 17:51:41

本日は「土地」にかかってくる条件のうち「がけ条例」についてお話しようと思います。

多くのお客様の皆様は収益物件をご購入する際、建物の修繕費や維持費、構造については詳しい方が多くいらっしゃるかと思います。

しかし、土地に関しましては「なんかこの土地条件は悪そう...」「こんな土地買う人いるのか...」といったことを漠然と考えている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

弊社でご紹介する築古物件のメリットといたしましては、築年数が古く、建物の価値があまり見いだせない為、土地値に近い点があります。

その為、購入時と売却時に価格変動が起きにくく、残債を減らした分だけ、売却益を見込むことができるといった、運用方法のご提案をしております。

では、「本当にその土地は土地としての価値が相場通り出る物件であるのか」「単純に需要があるのか」この点に着目する必要がございます。

もちろん弊社からご紹介している物件の大半はこの問題に関してはクリアしているかと思います。

ですが、ご自身で不安に思われるようであれば、ある程度土地の知識も頭の片隅にでも入れて頂ければと思い、本日はこの話題で「がけ条例」についてお話致します。

そもそも、「がけ」について建築基準法では「建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれがある場合には、擁壁の設置、その他安全上適当な措置を取らなければならない」と定められています。

また、「どんな場合をがけというのか」に関して建築基準法に明確な規定はないようですが、宅地造成等規制法によると、「地表面が水平面に対し、30度を超える角度をなす土地」としています。

※下記図をご覧いただければわかりやすいかと思います。

このような「がけ」に対して、都道府県が県条例等で定めている法令が「がけ条例」になります。がけ条例では、がけがある物件に対して建築を行う為には以下の点を注意しなければなりません。

 

・がけ面に擁壁を建築する事

 

・がけの部分から「高さの2倍の距離を離して」建築すること

 

・上記の距離を離すことができない場合は、「杭基礎をうち、地盤を補強する事」

上記のことが求められます。

限られた土地に建物を安全に建築する為には致し方ないことになりますが・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12351281889.html

 

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2018-02-06 15:54:35

本日は、駅から遠い物件の賃貸需要についてお話しをさせて頂きます。

お客様と今後の投資展開について等、お話しをしていると、『駅徒歩10分以内』というように、駅距離を限定されるお客様が多くいらっしゃいます。

お客様が駅からの距離を重要視するのも無理ありません。

その理由といたしましては、賃貸の需要のみならず、物件の絶対数が限られているため、売買においても需要が下がりにくいためです。

それでは実際問題、駅から遠い物件ってどうなの?

このような疑問がうまれてくるかと思います。

答えといたしましては、駅から遠いからと言って、一概には投資として良くないとは言えないということです。

その理由といたしましては、、、

 

①賃貸について

部屋を借りる方のほとんどの方は、そこに住まなければならない理由があり、住んでいるということです。

駅から近ければ電車を利用し、勤め先、学校といったように出勤・通学といった層がターゲットとなるでしょう。

それでは、駅から遠い物件はどうでしょうか?

これは、エリアにもよりますが、駅から遠くても、近くに工場がある。事務所がある。というように、勤務地が駅から離れているが、職場・学校が近いなんてことも多々ございます。

これは、生活の基軸がどこにあるのかということです。

住む人によっては、生活の基軸となる場所は変わってまいります。

そのため、駅から離れているからといって、賃貸の需要がないというのは、一概には言えないということです。

 

また、駅から遠くてもファミリータイプの間取りであったり、駐輪場、駐車場が付帯しているといった内容であれば、ある程度の緩和はできるかと思います。

 

②売買について

それでは、次に売買についですが、駅から近いことのメリットといたしまては、物件の絶対数が限られているため、売却時に金額を下げにくいという点がございます。

しかし、ここで考えて頂きたいのは、駅から離れることで必然的に物件価格は下がってくるということです。

駅から離れており土地の値段がいくらか落ちてくるため、土地を広く使うことで銀行の評価が出やすい物件も出てきやすくなっております。

アパートにおいては、

『銀行の評価が出やすい→購入しやすい→売却しやすい』

このようなサイクルができてまいります。

現在の不動産投資の市況におきましては、サラリーマン投資家の方々がほとんどを占めております。

そのため・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12350514484.html

 

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2018-02-02 19:01:57

収益不動産業界では只今大きな話題になっている某シェアハウスニュース。

 

簡単に説明すると、新規物件の販売利益による賃料保証をしていた中で、新規物件への銀行の融資ストップで物件の売買が滞ったことによる、保証賃料の未払いが発生し、投資家の方々が返済できず悲鳴を上げているというもの。

本来であれば、入居者から支払われる賃料で賃料保証をするのがサブリース契約でありますし、そもそもこのシェアハウスの融資付けには特定の金融機関の融資に依存していたことからビジネスモデルが破綻していたと言えます。

収益物件に限る話ではないですが、不動産を買うときや建物を建築する際に付き合う業者を選別することも重要だと思います。

その業者を選択するうえで参考にして頂きたいツールとして、国土交通省では、所管の事業者の過去の行政処分歴が検索できるサイトがあります。
http://www.mlit.go.jp/nega-inf/

 

業務停止などの処分を受けた業者の中には、社名を変えて営業するなど悪質な場合もあります(その場合は、役員名などでググって下さい)が直近5年の処分に関しては、閲覧できますので取り引きする業者を選別する参考になるかと思います。

また・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12349541980.html

 

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2018-01-31 15:34:48

ファミリーエージェントでは自社ポータルサイト「アパート投資.com」自社オフィシャルサイトその他ファミリーエージェント関連サイトから会員登録・お問い合わせいただいた方へ一般会員として物件情報やその他情報を配信しています。

現在では約3,000名の方にご登録いただいていますが、配信する物件によってはかなりお問い合わせが殺到し対応や購入申込等でご迷惑をおかけしてしまうこともございます。

 

そのため、今後は当社のスタッフと事前に個別相談等で

・購入希望条件

・融資見込、融資枠の確認

上記の内容をすり合わせさせていただきました会員様を「特別会員」として登録させていただきます。

個別相談は当社事務所や訪問での面談で行う場合とメールでのやり取りで内容をご確認させていただくことも可能です。

 

物件情報には

1.完全非公開物件

(不動産流通機構、ポータルサイト、自社サイト等すべて非掲載)

 

2.非公開物件

(自社サイトは公開、その他サイト媒体には非掲載)

 

3.公開物件

(不動産流通機構、ポータルサイト、自社サイト等すべて掲載)

 

大きくは上記のように分かれています。

当社の場合は1.完全非公開物件は100%近くご登録の会員様で成約になります。

 

ただし、その他の公開物件が悪いというわけではございません。

情報配信する物件はすべて各担当が内容を精査しおすすめできる物件を設定しお知らせしています。

 

それでも完全非公開物件においてはより良い条件で設定しているものも多いのが事実です。

そのため、完全非公開物件につきましては、お問い合わせの混乱を防ぐことと私たちもできるだけお客様を急かすことなく検討時間を取っていただけるようまずは「特別会員登録」の方へ情報配信させていただくこととしました。

 

従来通り非公開物件、一般公開物件は会員登録いただいている方へは配信いたします。

完全非公開物件情報を今後ご希望の方は一度「個別相談」をご利用ください。

融資条件の確認のみならず投資の方向性やマーケット情報など役立つお話をさせていただくことができます。

時間が取れない方はメールにてお申し出いただければ対応可能です。

 

個別相談ご希望の場合は

こちらのフォームより

お問い合わせ内容の個所に個別相談希望と入力いただき送信ください。


2018-01-26 16:25:19

警視庁の統計によると年間約2万1,000人の方が自殺をしているようです。

男女別でみると、男性は女性の約2.4倍と高く、年齢別では40~49歳が多く、全体の17.1%を占めています。

職業別では 「無職者」が58.8%を占めて最も多く、次いで「被雇用者・勤め人」28.9%、「自営業・家族従業者」7.0%、「学生・生徒等」3.6%)の順となっております。

 

 

日本の自殺率は低下しているものの、諸外国と比較すると高い水準にあり、アパート・マンションのオーナーにとってはリスクと言えます。

 

Aオーナーが所有するマンションでの自殺の場合は、夏場で発見が1ヶ月と遅くなったことと、部屋が3DKと広かった為、リフォーム費用が240万円と高額になり、相続人が未成年の為、費用請求ができず悩んでいらっしゃいました。

 

発見は隣の方から異臭がするということでの発見になった為、隣の方からは、退去通知が届き、こちらもリフォーム費用、空室損、募集費用が掛かる為、一人の自殺での損害は非常に大きいと言えます。

 

賃貸物件で自殺が発生した場合の損害賠償を負う人は・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12347559492.html

 

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