menu

利回り10%以上
物件多数!!

無料会員登録で
未公開物件公開中!

利回り10%以上の物件

注目のAGENT情報

  • 2018-10-18 新築物件の積算評価について本日は「新築物件の積算評価」についてでございます。 新築物件については、基本的には積算評価が高くな…
  • 2018-10-16 不動産会社の破産「スルガ問題」「TATERU問題」が連日のように報道されている中 次々と営業方針を変える不動産業者…
  • 2018-10-11 中古1棟物件による純資産の増加昨日は、弊社の長渕が出版した「中古一棟収益物件 攻略完全バイブル」 出版記念セミナーがあり、多くの…
  • 2018-09-20 土地評価の重要性不動産投資において、CF以上に資産価格の下落がしづらい物件を購入することが重要となってきます。 シ…

不動産コラム

記事カテゴリー:すべての記事

1/18ページ 次ページ

2018-10-18 16:16:47

本日は「新築物件の積算評価」についてでございます。

新築物件については、基本的には積算評価が高くなりにくいという性質がございます。

 

《それはなぜなのか?》

 

《積算評価とはそもそも何なのか?

 

今回はこの2項目について、内容をかみ砕いてお話をさせて頂きます。

 

まず初めに、そもそも積算評価とは何なのかという疑問点ですが、これは銀行が物件を評価する際の1つの指標でございます。

 

銀行が物件を評価する際には、収益性もしくは資産性のどちらかを軸にして(もしくは両方を)評価をいたしますが、その資産性を評価する際の基準とも言い変えることができるかと思います。

 

実際の求め方はというと、以下のような式に当てはめることで求めることができます。

 

土地(相続税路線価×土地面積)+建物(再調達原価×建物延床面積×残存年数/耐用年数)

 

この上記式により算出されたものが、『積算評価』と言われます。

 

それでは、今回の大きなトピックである、なぜ新築物件は積算評価が低いのか?

 

これについては、大きく分けて二つの理由がございます。

 

【土地】土地取引価格≠土地積算評価額

 

端的に申し上げますと、市場の土地取引価格≠土地積算評価額という点が挙げられます。

 

市場の土地取引価格については、積算評価で決まるわけではなく・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12412226829.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。

 


2018-10-16 11:34:32

「スルガ問題」「TATERU問題」が連日のように報道されている中
次々と営業方針を変える不動産業者や1棟マンションの販売を辞める会社が増えてきています。

 

融資書類や物件資料を改ざんしてきた不動産業者が現在では、「中古(築浅・築古)区分マンション」にシフトしてきているようなので同様の手口の勧誘には気を付けた方が良いでしょう。

 

そんな中、本日も「売上高200億円」の実績のあった社員数80名規模の不動産会社が「破産」したとの情報が入りました。

 

スルガ問題が公になる・ならないの時期に自決した(してしまった)業者が売却ができずに苦しんでいるようです。

 

当然、同様に辛うじて売却出来た業者がいるということは、その物件を購入してしまったお客様がいるということなので苦しむ方が移り替わっているだけですね。
(このブログ記事を書いている途中にも、また別のある程度名の知れた業者が「破産」した情報が入りました・・・)

 

破産した業者の直前の行動を見てみると・・・

 

▼A業者
「埼玉県 築30年 鉄骨造 グロス3億弱 積算1億 利回り8.2%」といった
どう考えても良い物件とは言えない収益物件を自社で保有していたり

 

▼B業者
「千葉県(太平洋側) 築90年 木造 1,000万円台 利回り16%」といった
ここまでくると購入できる物件が無さすぎて利回りだけ見るとただ”高い ”物件を保有していました。

 

 

そのような不動産会社に勤めている従業員も・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12410730668.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。


2018-10-11 18:44:16

昨日は、弊社の長渕が出版した「中古一棟収益物件 攻略完全バイブル」

出版記念セミナーがあり、多くの方にご参加いただきました。

 

本書では、収益不動産の運用による【純資産の増加】をテーマに、

下記の「資産増加の方程式」を読み解いていく内容となっております。

 

 

これから不動産投資を行おうと考えている方も、すでに物件を購入し運用されている方も、

上記の4つのセクションを理解されている方は意外と少ないように感じます。

 

これは不動産業者も同様で、特に「CF」は気にするものの、物件の資産価値の増減や

税金面という投資の成果に大きく影響を与える部分に関しては触れていない提案が多いのではないでしょうか。

 

資産増減の部分だけでも、

 

「将来的に賃料が下がらないかどうか」→収益性の低下による資産減価

「相場利回りが上昇しないかどうか」→期待利回り上昇=資産減価

「土地価格に近いどうか」→建物価値の割合が高い=経年による資産減価

「融資条件の再現性がたかいかどうか」→融資条件悪化による資産減価

 

等、物件の性質により資産増減も大きく異なります。

 

今回は中古1棟物件をテーマにしておりますが、新築物件に関しても

その性質を把握している事で良い投資となることは多くございますので、お気軽にご相談ください。


2018-09-20 19:21:01

不動産投資において、CF以上に資産価格の下落がしづらい物件を購入することが重要となってきます。

シェアハウスも売却するとなった際に購入時と同程度の価格で売却できるのであれば、ここまで大きな問題にならなかったと思います。

 

 

 

建物の積算価格は、経年劣化の関係で上記画像のように積算価格が減価していくものでございますが、土地に関しては当たり前ですが減るものではございません。

 

 

本日は【土地評価の重要性】についてお話させて頂きます。
 

 

上記画像は健美家の利回りと物件価格の推移ですが、2012年から物件が割高になっているのがわかると思います。

2018年はシェアハウス問題、スルガ銀行の融資の問題、TATERUの問題等、様々な問題が表面化されており、物件種別(地方鉄骨造・新築アパート等)によっては以前の相場に戻るのではないでしょうか。

 

このように、【利回り】に関しては、経済情勢によって変動の幅がある程度ございます。

また、下記画像からわかるように、【都心の区分マンション】は日経平均と連動しており、アベノミクス前の株価を考えると、安定的な資産といえるのだろうかと私は考えております。

 

 

 

これに対して、【土地評価】に関しては・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12404125260.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。

 


2018-09-14 11:03:01

前回、前々回と不動産投資のおける「デッドクロス」に関して
デッドクロスを防ぐ方法について、ブログを書かせて頂きました。

 

前々回の記事⇒https://ameblo.jp/family-ag/entry-12380343673.html?frm=theme

 

前回の記事⇒https://ameblo.jp/family-ag/entry-12389508520.html

 

不動産投資における「デッドクロス」の問題の回避方法として、

私は4つの方法があることを述べ、

前々回の記事では、
「①減価償却費を多く計上可能な築古物件のもう一棟の購入」
という1つの解決策について書き、

前回の記事では、

「②青色申告特別控除、専従者給与払い」

といった解決策に関して記載致しました。

今回も続きと行きます。

 

不動産投資のデッドクロスのリスクの回避方法として、他には、
③私設の資産管理法人に売却・譲渡する

といったことが挙げられます。 

 

簡単に言うと、個人で資産管理会社(法人)を設立し、

その法人に物件を売却、法人で物件を所有することです。

 

そうすることで、個人で保有していると、

本業の給与所得と所得が合算される為、デッドクロスをお越し、

不動産所得で大きく黒字が出てしまうと大きく課税所得が増え、

所得税・住民税の税率を上げ、税金負担が大きくなってしまいます。

 

その点を、法人所得となる為、

・経費計上がしやすくなり、所得を出しにくくなること

・ご年収が1,200万円以上の方などは、法人の方が所得税の実効税率が、

 低くなり、かかってくる税金分を抑えることができる

 

といった2つのメリットがございます。

デッドクロスを抑えるというよりも、

デッドクロスによる金負担を抑える運用と考えた方が宜しいですかね。

 

ただ、施設法人への売却はデメリットもございます。

それは、売却する際に、

・適正価格での売却

・譲渡税

・不動産取得税

の負担がございます。

 

もし物件を減価償却期間が終了したからと言って・・・

 

続きはこちらからご覧ください。

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12402703449.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。

 


2018-09-03 16:49:36

世界中のKENJAに焦点を当てる無料の動画配信サイト「KENJA GLOBAL “ PRESIDENTS OF 500 ”」に弊社取締役社長、長渕淳が取り上げられました。

ぜひご覧ください。

「お客様の利益のために」

不動産投資事業を生業としているファミリーエージェント。 

投資業としてのノウハウは何処にも負けない蓄積がある。 そんな賢者の軌跡。それは大きな失敗からの学びだ。 そしてそこから得たものは今後も揺らぐことはない。

KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳 

KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳


2018-08-28 15:56:12

 

本日は土地先行決済で引渡しを終えた神奈川県大和市の新築アパートの仕様と入居の経緯をご紹介いたします。

 

物件は小田急江ノ島線「南林間」徒歩8分、田園都市線・小田急江ノ島線「中央林間」徒歩15分に位置しており、引き渡し前に約1ヶ月半で全12室が満室となりました。

 

《物件内容》
1K(20.47㎡~22.20㎡)×12室・バストイレ別 
木造3階建て

 

 

 

 

 

 

今回のオーナー様は男性の方ですが、物件の立地や内装の色や仕様の打ち合わせについては奥様が全面的にご協力をしてくださり、全体的に女性らしい印象に仕上がったアパートと言えます。

 

ブルーと白の外観とアクセントクロスを薄いグリーンとグレーのシックな色使いなどセンスの良いアパートだと感じる仕上がりとなっております。

 

入居については眺めの良い3階よりも2階から先行して入居が決まり、入居者としては社会人の女性の方が多いという内容となりました。

 

オートロックや防犯カメラは付いておりませんが、1階~3階にシャッターを設置したことと、ベランダがあり居室が6帖以上ある1Kタイプと使い勝手がよい間取りが入居の決め手となったと賃貸管理の者から聞いております。

 

オーナー様は新築アパートの取組みが初めてではありませんでしたが、今回は建物の打ち合わせから賃貸募集までいろいろな方からのアドバイスや意見をたくさんいただき非常に良い仕上がりとなったおかげで、入居までも約1ヶ月半という短い期間で満室にすることが出来たとのお声をいただきました。

 

その他、写真も複数ございます。

続きは、こちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12399231636.html

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。


2018-08-23 18:52:19

先日、プロジェクト、エンド融資で大変お世話になっている
オリックス銀行様からこれまでの取引を評価され「感謝状」をいただきました。

 

 

私、個人的にオリックス銀行様とのお付き合いは今年で13年目となりますが
常に迅速・正確な審査とお取引の柔軟性は顧客への提案に非常に助かっております。

融資の基準が明確化されていることでお客様への提案もしやすく
1棟アパートへの融資には欠かせない金融機関となっています。

 

ただ一部の金融機関の不正融資の問題に伴い収益不動産のエンド向け融資が一部厳しくなっています。

昨年後半から都銀・地銀の新築アパートへの融資も絞り始め、中古アパートの審査も少しずつ厳しくなって(元に戻って)いる状況です。

 

当社は築古アパートをメインで取り扱っておりますが、お客様のご属性も高いことから然程影響はなく取引数も毎月伸びてきていますが
新築アパート供給をメインで行っていた業者や築古RCマンションを仕入れてしまった業者などは現在悲鳴を上げています。

土地を仕入れ、新築アパートを建築、完成までにお客様に売却する予定が融資が通らず一旦保有せざるを得なくなる、

また、築古の1棟RCマンションを仕入契約し決済日までにお客様にご紹介し直接移転で売却する予定が融資が通らず一旦保有と、在庫を抱える事になってしまった業者は非常に多いようです。

もちろん入居者からの家賃収入が入ってくるため、支払いはできるものの1年のプロジェクト融資を組んでいるケースが多く、期日があります。

期日付近まで売却ができない場合、最悪、損切を選択するか、リファイナンスするかとなり会社にとっては打撃となります。

 

物件の買取りをメインで行っている会社にとっては、想定と違い物件を売却できずに保有になってしまうと利用した金融機関をロックしてしまい別物件の買取りができなくなるケースも多いようです。

こうなると、日々の営業活動に大きな影響が出てくるため、体力の無い会社には痛手になります。

 

もちろん、悲鳴を上げるのは不動産業者だけではありません。

条件の悪い物件(新築アパートや地方RCを購入した方に多いようです)を購入してしまった投資家からも今後、悲鳴を上がると予想されています。
いっときの低金利フルローン騒ぎで評価の出ない、賃料の高い新築アパートを購入してしまい今後起こりうる、賃料下落、キャップレートの上昇により先程の不動産業者と同じ売却できない、追加の融資が組めない状況に陥ると予想され・・・

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12396391625.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。

 


2018-08-02 14:47:45

本日は、弊社で築古物件を購入し「修繕・賃貸付け」を行ってから

投資家様に引き渡した「ファミリーリユース(再生)」物件のご紹介です。

 

弊社で購入後「外壁・屋根・鉄部の塗装、空室の原状回復、敷地内の整備」等、

購入する投資家の方の修繕リスクを極力抑えた商品となっております。

 

↓過去のファミリーリユースはこちらから↓

https://family-ag.co.jp/property/#saisei

 

======物件スペック======

最寄:JR本八幡駅徒歩12分

構造:木造2階建て

築年:昭和61年(築32年)

入居:1戸/8戸

状態:7部屋未修繕、大規模修繕の履歴無し

==================

 

-Before-

 

 

 

 

 

 

 

 

建物は過去に大きな修繕をした履歴もなく、外壁はチョーキングが目立ち、

屋根はヘタレて鉄部も錆が目立つような状態です。

 

敷地内は雑草と伸びきっており、樹木にいたっては2階部分まで成長しており、

且つ隣地に越境しているような状況です。

 

 

以前の所有者がご年配で、後見人を設定している状況の方だった為、

敷地内の整備はもちろん、室内も退去したままの状態の為、

新規の募集も行えず「1戸/8戸」入居という状況でした。

 

 

 

 

今回は「外装・内装」ともに状態が良く無かったため、

弊社にて保有後にリノベーションを行いました。

 

-After-

 

 

 

 

その他、写真はこちらからご覧ください。

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12394536091.html

 

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。

 


2018-07-13 16:53:20

本日は【人口減少と不動産投資】について、お話しさせて頂きます。

本日の日本経済新聞のインターネット記事において40道府県で人口減 仕事を求め地方から都市へという記事が書かれておりました。

 

https://www.nikkei.com/article/DGXLASFS17H6W_X10C15A4EE8000

 

記事の中では、人口動態について、以下のように記載されております。

 

今回の人口推計では、地方から都市部への人の流れが強まった。

 

人口が増えた7都県は出生率が高い沖縄のほかは、東京や埼玉など首都圏の1都3県と地域の中心都市を抱える愛知、福岡だ。

とりわけ首都圏への人口の集中が際立っている。

 

東京の人口の増加率は0.68%で、前年から0.15ポイント上昇した。

 

埼玉と神奈川の増加率もそれぞれ0.09ポイント、0.06ポイント上がった。

 

「景気が良くなり仕事が増えた都市部に人が集まっている」と総務省は見ている。

都市部に人やモノが集まる一方で、「人口が減った地域は域内の経済が衰え、また人口が減るという悪循環に陥っている」(第一生命経済研究所の熊野英生・首席エコノミスト)という声もある。

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12389989841.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。


1/18ページ 次ページ