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不動産コラム

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2019-08-06 17:16:32

将来的な日本人の人口減少への懸念がニュースで取り上げられるのと併せ、対照的に「外国人の増加」という点もピックアップされております。

 

 

日本人の人口を都道府県別にみると、前年から増えたのは東京、沖縄、神奈川、千葉、埼玉の5都県のみ。

 

外国人の増加に関してもグラフの通り「首都圏」を中心とした一部のエリアに集中している傾向です。

 

 

上記の事からも、弊社がご提案している「1都3県」での不動産賃貸業に関しては、入居のターゲットとして「外国人」も視野に入れての取り組みが必要となります。

 

さらに、日本で働く外国人労働者の給与は月額平均約14万円と低所得であることから、「築古アパート」×「シングルタイプ」では視野に入れることが必須です。

 

 

文化が違うことで管理面でのトラブルや滞納等のリスクを保全する必要がありますが、今後はより入居ターゲットして考えなければいけない状況となりそうです。


2019-08-06 17:12:22

前日の件に続き、火災保険についてお話していきます。

今回は「火災保険の経費計上可能かどうか」についてお話します。

 

結論から申し上げますと、

個人で不動産賃貸業を営む際に加入する保険は、

「損害保険料」として経費計上が可能です。

 

 

注意点としては、1年間で計上できる火災保険料は、

「1年間分のもの」になります。

 

EX)

5年間の期間で加入した保険料が15万円の場合、

1年間あたりで経費計上できるのは1年間分の「3万円」です。

※保険契約開始日が7月1日~の場合は経費計上できるのは6か月分です。

 

この保険金も経費として差し引けるため、不動産所得に直結してきます。

 

不動産所得は個人所得と合算される為…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12492558381.html


2019-08-06 17:11:36

本日は、不動産投資における「火災・地震」の建物滅失のリスクに関してご説明させて頂きます。

 

不動産投資は良くも悪くも実物資産の投資です。

 

良い点は実物資産として計上できる投資でございます。

ただ、反対に、実物資産はモノ自体が消滅してしまっては、価値が無くなってしまいます。

 

不動産投資の場合、上物から得られる収益を目的とするケースがほとんどかと思いますが建物が無くなってしまうと、もちろんそこから得られる収益も無くなります。

しかし、購入時に引いた融資については、建物の滅失に関わらず残債が残ってしまいます。

 

つまり、不動産の場合、土地は残ってきますが、上物である建物は地震や火災によって消滅するリスクを抱えております。

 

そこでリスクヘッジの手段として考えられるのが、木造の「火災保険・地震保険」でございます。

 

保険に加入していることで、上物の分に関しては火災・地震などの理由により滅失した際は、「保険金」が支払われ、再建築費用・返済用費用として充てられます。

 

この点に関しても「中古アパート」は新築に比べて、
リスクをヘッジしやすい投資物件です。

 

当社が築古物件をおすすめしている理由として、「資産価値が下落しにくい」というメリットがございます。

 

資産価値が下落しにくい理由の一つとして…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12491751227.html


2019-08-06 17:09:44

本日は空室損の計算の仕方について、記事を書いていきます。

 

不動産投資を行うにあたって、収益試算シミュレーションを作成すると思いますが、その精度を高める上で空室期間や原状回復費用など、個別性の強い要素を定量化することは非常に重要なことです。

 

今回は東京近郊の統計データを元に、入居年数、空室期間、原状回復費用の定量化を行い、空室損を計算する方法についてお伝えいたします。

 

東京近郊の住居物件の収益試算に適した定数
東京近郊のアパート,1000棟のデータを元に算出された数値は以下になります。

 

平均入居年数
シングル→2.8年
ファミリー→3.5年

 

平均原状回復費用(賃料比)
シングル→1.7ヶ月
ファミリー→2.5ヶ月

 

募集にかかる平均期間
シングル→1.5ヶ月
ファミリー→1.9ヶ月

 

東京近郊では、賃貸住居の入居期間は3年前後、原状回復費用は賃料の2ヶ月分、再募集は原状回復工事期間を含めて2ヶ月以内が標準的な数値となっています。

 

このようなデータを元にして、年間の空室損を計算していくと次のような式になります。

 

シングルタイプの場合
1/2.8年×(1.7(原復)+1.5(期間)+1)/12ヶ月=12.5%

 

ファミリータイプの場合
1/3.5年×(2.5(原復)+1.9(期間)+1)/12ヶ月=12.8%

 

※広告費1ヶ月計算

 

年間の賃料収入に以上の数字を掛け合わせたものが、実際の空室損に近しいものとなります。

 

仮にファミリータイプの物件で満室想定賃料が300万円だった場合…

 

続きはこちらからご覧ください。

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12490393241.html


2019-08-06 17:08:45

本日は不動産投資を始めるタイミングについてお話しさせて頂きます。

 

「アパートローンは金利が高い」
「良い物件が見つからず1年以上探してる」
「相場が下がったら購入したい」

 

不動産投資を始めようとされてるお客様からこう言ったお声を多く頂きます。

 

ご自身の資産背景や状況を踏まえて上記の結論に至っているという方は少なく、単に「機会損失」となってしまっている方が多い為勿体ないように思います。

 

収益不動産を購入するタイミングが一年間違うだけで、
運用中のキャッシュフロー+元本返済分による純資産の増加に大きな差が生じます。

 

不動産投資を始めた方と始められない方との最初のわずかな差は雪だるま式に徐々に膨れ上がり、数年で大きな差となります。

 

逆の言い方をすれば…

続きはこちらからご覧ください。

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12490035734.html


2019-08-06 17:05:32

本日は「返済期間」について考えたいと思います。

 

例えば、5000万円のローンを金利3%で返済期間20年と30年を比較したところ、

ローン返済額は期間20年の場合332万円/年、30年の場合252万円/年となります。

 

返済期間が長いほど単年での返済が少なく、保有期間中のCFは多く得られる」ことが分かります。

 

しかし、返済の長期化によりCFは増加しますが、トレードオフで「元本返済(含み益)」が減少するため、

利益の総額は大きく変わりません。

 

つまり、返済期間の長短を変えることは”先に多くのCFを得る”か、
”売却時にまとめて「含み益」を現金化する”かその比率を変えることです。

 

返済期間が短ければ短いほど金利の支払い総額が少なくなるため、
総利益は増えるはずでは?と思う方もいるかもしれません。

 

たしかに、長期で融資を組んだ方が支払う金利の額は増えてしまいます。

 

それでも総利益額に大差がつかないのは借入金利が低いため、
早期返済によるコスト削減効果が薄いからです。

 

十分に返済期間が取れる場合は、短期返済で金利払いを削減したり、完済を前倒しするよりも、
返済を長期化して大きなCFを得ることにメリットがあります。

 

出来るだけ先にCFを得て、借入金利以上の利回りで再投資できる投資先を探すことが、
資産形成を進めていく方には有効です。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。


2019-08-06 17:04:35

最近、融資のご提案をする際、
「金利3.9%では収支が合わないよ」というお考えをお持ちのお客様が多く感じられます。

 

実際、住宅ローンの金利はだいたい1%以下ですし、
その目線で言えば、約4%の金利を支払うなんて!と思う気持ちも理解できます。

 

しかし、金利が高ければ本当に収支はプラスにならないのでしょうか。

 

私たちがご提案し、お客様が取り組まれようとしているのは
"不動産投資"であることを、まず大前提にお考えいただけると幸いです。

 

収益不動産は名前の通り収益を生み出します。

そのため金利を返しても得をしていれば(レバレッジ効果)良い投資と考えられます。

実需はお金を生み出しませんが借入に対して金利を支払っていると思うと、
個人的に、嘆くべきは寧ろ実需の金利のように感じます。

 

融資を使って不動産投資をする意義については以前ブログ記事にて掲載がございますが、
https://ameblo.jp/family-ag/entry-12466264200.html

結局のところ、

融資を使ってより大きな利益を得ることが目的となっております。

 

もちろん、金利が高いということは、物件価格以外の支出が増えるということですので、“無駄な出費”という認識も間違いではございません。

 

しかし、弊社が強みとしている“減価償却”スキームにおいては、会計上の赤字を作る立役者となりますし、

また、年間の収支がマイナスになることは、金利が高いことに直接的には起因しません。

 

この投資の収支計算に関しては「YG(イールドキャップ)」という目線が重要になります。(下記参照)
https://ameblo.jp/family-ag/entry-12379298593.html

 

YGを算出する方法は、“FCR(総収益率)-K%(ローン定数)”
ですが、このK%こそが、収支計算するうえでカギを握ります。

 

金利が低くても、K%が高ければ収支がマイナスになることもあるということです。

 

K%は、年間元利金返済(ADS)が総借入額に占める割合です。

 

このK%は、「金利と期間」で決定されます。
例えば、金利3.9%で30年借入した場合と、金利1%で15年借入した場合
どちらが収支計算をするうえでリスクが大きいでしょうか。

 

金利3.9% 融資期間30年…K%=5.66
金利1.0% 融資期間15年…K%=7.18

 

ご覧の通り…

続きはこちらからご覧ください。

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12489236418.html


2019-08-06 17:03:26

今回は「融資情勢と物件価格」についてお話致します。

 

昨年から今年にかけて、融資情勢が厳しくなってきており、

よくお客様から頂くお話として「価格が下がってきているのではないか」といったお話をよくお受けします。

 

収益物件等不動産に関しては、価格帯が大きく、購入に金融機関からの融資が密接にかかわっている為、融資情勢によって価格相場の変動がございます。

 

ただ、中古アパートに関しては、そこまで変わっていない印象がございます。

 

理由の1つは「土地値に近いこと」です。

 

以下、「土地代データ」という土地の公示価格に関するサイトによると一都三県の公示地価の推移は以下の通りです。

 

 

 

 

 

上記の表をご覧いただいた通り、

「土地値」に関しては、平成バブル以降、情勢・景気によって価格の変動が少ない為、

情勢・景気の変化によって大きく左右されにくいと考えられます。

 

土地値に近い中古アパートに関しては…

続きはこちらからご覧ください。

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12488728976.html


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