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不動産コラム

前の月 月間アーカイブ:2019年4月

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2019-04-18 18:25:21

本日は、指定流通機構の物件動向についてお話します。

 

「指定流通機構」とは、通称「レインズ(REINS)」と呼ばれる、

建設大臣から指定を受けた全国4か所の不動産流通機構が運営している、

不動産情報交換の為のコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムです。

 

通常我々も、このレインズにて日々物件を検索し、

条件の良い物件が出てきた際は「仲介」という形で売買業務に携わる場合が多くございます。

 

今回は、不動産流通推進センターが4/11にまとめた、平成31年3月の物件の動向についてみていきたいと思います。

 

このデータは「既存住宅」の状況を集計したもので、「既存マンション」「既存戸建て」の2つでデータを取っています。

 

「既存マンション」

首都圏の物件数・成約価格が大きく伸びております。

投資用ローンの影響が住宅ローンに響いていないせいでしょうか。

ただ、現在は住宅ローンで借り入れをお越し、実際は賃貸物件として貸し出すケースが横行していましたが、金融機関の方で取り締まりを強化しているとの話も耳にします。

 

その為、既存マンションに関しては今までのような形で、成約が伸びていくことは考えにくいような気もします。

 

 

「賃貸戸建て」

賃貸戸建てに関しては、「土地面積」が気になりました。

平成31年3月時点での全国既存戸建ての成約状況は、土地面積は「189.67㎡」です。

 

 

もちろん全国規模ですが…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12454825455.html

 

 

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2019-04-18 14:41:49

以前、弊社のお客様で他社様から物件を提案され、土地値の価格について一般流通機構の「在庫」の価格で提示されていたケースがございました。

 

実際に物件の土地値がいくらか考える際に「成約」の価格ではなく「在庫」の価格で見る場合に関してはほぼ無意味です。

 

「在庫」で出されている土地に関してはまだ「売れていない」土地になりますので、売主様の希望の価格であることがほとんどです。

 

極端な話、私が売主の場合に坪単価10万円の土地を坪単価100万円で売りに出すことも可能です。

 

基本的に上記のような場合は買い手の方がつきませんので、売主が土地を売却した場合には坪単価を下げざるを得ない状態になります。

そのため、一般流通機構で出されている「在庫」の価格に関しては基本的には相場よりも高くなっております。

 

場合によっては、相場ぐらいの価格で出されていることもございますが、その場合はすぐにお客様から申し込みが入るかと思いますので、すぐに「在庫」から無くなってしまいます。

 

その相場の価格に関しても、決められる要素がいくつかあり、

・土地の形状
・間口
・接道
・面積
・駅距離(エリア)

など総合的に決められる価格になりますので、駅距離や土地の形状を無視して価格が決められることはございません。

 

業者様によっては、一般流通機構で「在庫」として出されている価格でお客様に提示されるケースもございますので、

 

土地値と言われる物件を検討される際は土地の成約事例にもご注意ください。

 

本日も最後までご覧いただきありがとうございます。


2019-04-16 18:34:16

シェアハウスやスルガショックなどで、ここ数年で収益不動産業界がいろいろと変わりました。

金融機関の融資引き締め最中の今、収益不動産は買い時なのでしょうか?

 

築古アパートに関しては基本的に特定の金融機関での融資を受けるケースがほとんどです。

以前はほとんどの物件で売買価格に対して100%融資(LTP100%)が当たり前の状況でした。

金利は今と変わらず「3%前後」での設定でしたが、100%の融資となれば、購入する側の自己資金は”諸費用”のみ。

5,000万円の物件の購入でも、約300万円で購入できていました。

 

投下資金が少なくなれば、心理的に購入決断のハードルは下がるため、「融資が付けば購入する」といったお客様が多くなり

結果的に物件価格は上昇しました。

それでも、特定の業者のめちゃくちゃな売り方を除けば、十分投資として成り立つ物件・融資条件だったかと思います。

 

 

そして、ここ最近の融資は売買価格に対して90%融資(LTP90%)あたりまで条件が変わってきています。

先ほどと同じ、5,000万円の物件でも投下資金は約800万円ほど必要となるためそれなりに金融資産をお持ちのお客様でなければ購入事態が難しくなります。

実質的な手出しの多さや、今までのフルローンが当たり前の時代に検討していたお客様の場合、ハードルが上がり、購入者が減っています。

その為、築古アパート市場も少しずつ価格が下がり始めているのが現状です

 

上記、二つのパターンはいずれにしても「購入のチャンス」と言えるでしょう。

始めの、LTP100%の場合は、投下資金を抑えて購入できる事によって…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12454389625.html

 

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2019-04-16 17:38:02

本日はリーシング型管理の優位性についてお話させて頂きます。

賃貸管理会社を大きく2つに分類すると、
①直接入居者を探す客付け重視型の賃貸管理会社

②客付け会社に入居者募集を依頼するリーシング型の賃貸管理会社

の2つに分類されます。

 

①メリット :賃貸の客付けに力を入れている為、集客に強い傾向がある
他の物件より優先的に客付けをしてもらえる傾向がある

デメリット:囲い込みにより、募集先が1社に限定される傾向がある
悪い印象を持たれてしまうと、紹介を一切してもらえない可能性がある。

②メリット :広く多くの会社に客付けを依頼できる

 デメリット:優先順位が下がる傾向がある

 

メリットデメリットとしては上記内容がよく挙げられます。

 

アットホームが調査した一人暮らしをしている18~29歳の学生・社会人を対象に、現在住んでいる部屋を探した際のポイントのアンケートの中に「訪問した不動産会社の数」という項目があり、学生・社会人共に1社が過半数を上回っておりました。

 

 

優先順位が高いのはもちろん重要ですが…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12453566552.html

 

 

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2019-04-15 14:56:19

不動産売買において、弊社をはじめとした不動産業者は

主に「仲介」と言われるかかわり方をいたします。

 

物件の売却をしたい「売主」と、

物件の購入をしたい「買主」とをつなげる役目となります。

 

このブログをご覧になっている方のほとんどは、

投資用不動産を購入しようとお考えの方かと存じますので、「買主」になります。

 

この買主のために動く仲介を「客付仲介」といい、

逆に売主のために動く仲介を「元付仲介」といいます。

 

元付と客付の2社が存在するケースが多くのケースですが、

元付のみしか存在しないケース、第3社目が存在しているケースなど様々なケースがございます。

 

元付しか存在しないケースですと、売主と買主の要望がダイレクトに伝わるため、

コミュニケーションロスが相対的に起こりづらい点がメリットとなります。

 

このダイレクトに要望が伝わる点を以て、指値が通りやすいという誤った認識をされる方がいらっしゃいますが、

売主もしくは買主が元付にとっての大店である場合に…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12453364058.html

 

 

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2019-04-12 18:20:56

ここ最近、お客様から以下の記事に対するご質問がありました。

 

 

~運用中の税率(所得税・住民税)と売却時の税率(譲渡税)が一定~

個人での取得を想定しておりますが、文中の通り運用中の税率と売却時の税率が一定の場合、節税にはなりません。

課税所得195万円~330万円⇒所得税・住民税約20%

保有後5年超での売却⇒売却益に対し20.315%

 

ただ、仮に課税所得が4,000万円以上の方の場合ですと、所得税・住民税が約55%になりますので、

「運用中にかかる税率55% - 売却時にかかる税率約20%」⇒約35%の税金圧縮に繋がります。

 

所得が高い方であるほど、運用中のフローにかかる税率と売却時に係る税率の差が大きくなるため…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12453193148.html

 

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2019-04-11 16:28:40

本日は重要事項説明書の中から≪土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域≫について簡単にお話させて頂きます。

 

そもそも【土砂災害警戒区域】とは…土砂災害防止法に基づき指定された「土砂災害のおそれがある区域」で、土砂災害が発生した場合「住民の生命または身体に危害が生ずるおそれがある区域」で「警戒避難体制を特に整備すべき土地の区域」のことです。

 

土砂災害特別警戒区域とは異なり、区域内であっても開発行為や建築物等建築行為は制限されておりません。

 

また土砂災害警戒区域の中でも、より危険と判断された区域については≪土砂災害特別警戒区域≫に指定される事があります。

 

急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、建築物に損壊が生じ住民等の生命又は身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる区域で、特定の開発行為に対する許可制、建築物の構造規制等が行われます。

 

Cf:土砂災害防止法の概要 - 国土交通省

 

平成26年の西日本豪雨では多くの地域が川の氾濫や土砂災害によって甚大な…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12453010772.html

 

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2019-04-11 16:27:54

本日は多くの方が気になっているであろう、直近の融資の情勢についてでございます。

 

銀行も3月末という決算期を迎え、ひと段落した頃合いではないでしょうか。

 

しかし、この3月末という決算期を境に、融資が厳しくなっている銀行が複数あるのは事実でございます。

 

現に、弊社のお客様でも、4月末に実行を予定しておりました案件にて、融資額の減額を受けてしまった案件が複数件ございます。

 

そのため、今後の融資の情勢につきましては、現在よりもますます悪くなるというのは、可能性として考えておく必要がありそうです。

※実際にご興味のある方は個別にお問い合わせください。

 

また、銀行の決算をベースで考えると、次の決算である9月末というのが情勢の変化について予測が立ちますが、現在の市場からすると、そう悠長なことも言ってられず、1月単位で融資の情勢は変わっていくということは、十分に考えられます。

 

そのため、
【取り組めるうちに取り組みをする】これは、投資を行う上で非常に重要な内容でございます。

 

物件価格が下がるまで待ちたい…
◆それを待っていると、融資情勢はより悪化するのでは?

◆残債の減り+入ってくるCFと比較をすると、実際は物件価格が下がっているのと何ら変わりはないのでは?

 

現在の融資情勢を踏まえまして、自身ができることを再確認をし、お取り組みを検討していくのが良いでしょう。

 


2019-04-11 16:22:32

ご存知の方も多いかと思いますが、先のスルガ銀行の不正融資の問題を受け
金融庁による「投資用不動産向け融資に関するアンケート」が行われました。

 

下記、アンケート調査結果(主なポイント)のURLです。
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF

 

アンケート内容よりも気になる点は、「アンケート結果を踏まえ考慮すべき点」としての金融庁のコメントです。

 

一般的なサラリーマンの方の場合、平日の日中は身動きが取れずスピード感をもって融資打診を行う際は不動産業者経由で銀行に当たってもらう事がほとんどかと思います。

その中で今回のコメント欄には、
「審査関係資料の受領等を紹介業者に依存する場合には、
・紹介業者の業歴・評判、財務の状況、顧客の勧誘方法、顧客への事業・リスクの説明方法等を検証した上で、
・紹介業者が不適切な行為を行っていないかを十分に確認し、
・必要な場合には、紹介業者の健全な業務運営が確保されるよう促すか、紹介業者から紹介を受けることを控えるなど、

紹介業者の業務の適切性を検証・判断することが必要。」

といったコメントをしております。

 

つまり「顧客の属性や物件内容では問題がなくても、紹介業者によって融資の可否が変わってくる。」という事になります。

 

弊社では…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12451904434.html

 

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2019-04-10 16:22:36

本日は賃貸借契約時の初期費用を(敷金・礼金・更新料)どの程度の割合で設定しているかを記載させて頂きます。

 

調査結果

 


・敷金0.77か月(0か月物件を除いた設定月数1.44か月)
敷金なし物件割合46.6%
 

 

・礼金0.74か月(0か月物件を除いた設定月数1.36か月)
礼金なし物件割合45.5%
 

・更新料0.34か月(0か月物件を除いた設定月数0.89か月)
更新料なし物件割合62.4%

 

各一時金の傾向
敷金:保証会社の広まりによって、滞納リスクが低下し、全国的に減少傾向になっております。
礼金:近畿地方で高い設定月数になっております。
近畿地方では敷引が一般的であった地域で借主の理解を得やすくする為、敷引を礼金に切り替えた結果、高い設定になっております。
更新料:関東地方で高い設定月数になっており、その背景として、賃貸需要が高く、更新料が設定されていても競争力が高い所が影響されております。

 

上記の理由から敷金に関しては減少し礼金・更新料に関しては地域の賃貸需要によって左右されると推測されます。

 

初期費用は賃貸物件を決める際の重要なポイントになりますので、物件をお持ちの方は、ご自身が所有されている地域の特徴を把握し設定してみてははいかがでしょうか。

最後までご覧頂きありがとうございました。

 


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