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不動産コラム

前の月 月間アーカイブ:2019年2月

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2019-02-22 18:45:25

本日は、「海外への転勤」がある方が不動産を持った場合について、

おもに確定申告の内容についてご説明させて頂きます。

 

お客様の中には商社の方など、海外への転勤が頻繁になる方も多く、

グローバル化の現代においては今後海外転勤をする方も増えてくるのではないでしょうか。

その方々が不動産を所有されるケースについてお話します。

 

≪海外在住時の確定申告について≫

・日本人の方が海外転勤により海外在住の際

⇒海外の国にて確定申告を行う、海外の国の税法による税金負担があります。

 

▲日本に収益物件をお持ちの場合※日本では確定申告が必要です。▲

 

⇒全世界課税方式をとっている国の場合(アメリカ等)

日本の不動産所得に対しても課税されます。(日本も同じです)

ただ、国によって減価償却の計算などが異なる為、

場合によっては日本では赤字所得なのに、海外では黒字所得となり

課税されるケースがあるようです。

※日本でも、海外でも黒字で課税された場合、二重課税となる為、

海外で払った税額に関しては「外国税額控除」により、課税された分を控除することができ、

重税を回避します。ただ、海外で税金が発生しても、日本では赤字所得で税払いが発生していない場合は、「外国税額控除」は使用できません。

 

⇒領域内所得課税方式を取っている国の場合(シンガポールなど)

日本の不動産所得は課税対象になりません。

不動産所得は日本での確定申告のみになります。

 

▲海外に予定の方の場合の運用スキーム▲

不動産所得は損益通算される為、ご年収が高い方などは、

不動産で赤字所得を出して本業所得を圧縮し、税額を抑える運用が

効果的です。

 

不動産の所有期間中に海外での転勤があり、不動産だけをお持ちの場合、

日本では所得が不動産所得のみとなる確定申告を行います。

 

そこで不動産所得が赤字で出た場合、

いつもであれば、本業所得と合算されますが、

海外に在住している分には、本業所得が日本では発生していない為、

総合所得が赤字で出ることになりそうです。

 

その場合、「青色申告」であれば…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12441143422.html

 

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。


2019-02-21 16:59:15

中野区が先月末から全国で初めて高齢者等の住宅支援制度「中野区あんしんすまいパック」を実施しました。

 

その狙いとして、これまでは家賃の滞納や孤独死の懸念から家主の方が高齢者等の入居を拒否する事例がありましたが
区が民間企業と組み見守りサービスや死亡時の対応をする事で家主の負担を軽減し、高齢者等に入居しやすくする事です。

 

サービス内容
・見守りサービス(週に2回の安否確認のTEL)
・利用者が亡くなった際の葬儀対応と費用の保証(上限50万円まで)
・利用者が亡くなった際の残存家財の片付けと費用の保障(葬式費用合計でと合計100万円まで)

 

 

加入条件
・区内の民間賃貸住宅に単身で居住または区内の民間賃貸住宅に単身での転居しよとしている事
・本制度の開始後に本制度に関わる民間事業者と契約を結ぶ事
・前年の所得額が「256万8千円」以下

 

費用
・初回登録料:16,200円(区負担)
・月額利用料: 1,944円(利用料負担)

 

これまでは孤独死があった際は相続人や遺族に対して、請求ではなく…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12440232800.html

 

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2019-02-21 16:57:49

収益不動産会社は各社セミナーを実施し、お客様の集客をしています。
昨年から問題になっている「不正融資」事件以降、怪しげな会社のセミナー告知は一旦なくなりましたが
昨日、セミナー人気ランキングを見ているといまだ怪しげなセミナー告知を目にしました。



※一部文言は修正しました。

A社「まだいける!自己資金ゼロから・・・」

B社「まだ間に合う!旅館業物件の・・・」

C社「初心者の方も大歓迎、自己資金に自信の無い方も・・・」

D社「金融機関新規発掘!某地銀を使ったスキーム・・・」




なんだか怪しげな文言ばかりです。
スルガ銀行や西武信金その他金融機関が利用できなくなった現状でも
いまだ怪しい勧誘が続いているようです。

これだけ大々的にニュースで取り上げられているにも関わらず、一部のお客様は麻痺してしまい
「負担なく購入できるならその方が良い」と自身を納得させ進めてしまっている方もいるようです。


そもそも不動産投資は無理して行うものではありません。
自己資金を目いっぱい使用し購入してもその後の修繕に耐えられなくなるような状態であれば
取り組むべきではないでしょう。

不動産業者各社のセールストークは鵜呑みにせず、自身で最低限の知識を付けて検討する必要があります。

確認事項の一部としては
・紹介されている収益物件の売却出口の想定は?(売却時金融機関、価格、根拠)
・今後の賃料下落予想は?(提示された想定で本当に合っているか)
・シミュレーションに固都税額、管理手数料、原状回復費用、空室率などは計算されているか?

などがあります。

誤った物件を購入してしまった方の多くは

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12439619139.html

 

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2019-02-21 16:56:02

本日はエリアから見る不動産投資をテーマに
2027年(平成39年)にリニアの事業計画が決定している地価上昇エリア「橋本」について少しお話させて頂きます。

 

 

同駅はJR相模原・横浜線と京王相模原線が乗り入れており
3沿線合わせて1日乗降者数約20万人超の規模の大きな駅でございます。

 

加えて京王相模原線では始発駅の為、座席に座ったまま「新宿」駅へアクセスが可能で通勤にも便利
また今後リニア中央新幹線が開通すると「品川」~「名古屋」駅間を約40分間で移動が可能になる為、
「品川」駅周辺へ通勤するビジネスマンの住居を構えるエリアになるといった事も十分に考えられるでしょう。

 

では次に本題の《投資としてどうか》といった点に関してでございます。

過去の実際の事例として交通の便が劇的に改善した事で一躍人気エリアとなった「武蔵小杉」。

 

 

平成14年からUR都市機構を中心とした都市型住宅の開発計画がスタートし、
住宅主体の再開発が本格化、平成20年にはエリア初のタワーマンションも誕生致しました。

 

以降は現在に至るまで、駅周辺には大量の住宅供給が進んでおります。

 

また、並行して道路の拡幅や駅前広場の整備、大型商業施設や公共公益施設も順次誕生し、
平成22年にはJR横須賀線の新駅も開設されると、注目度も急上昇し
結果的に地価を比較すると平成17年と平成28年の間に2.2倍に跳ね上がりました。

 

そこで改めて「橋本」駅周辺に目を向けると…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12438597409.html

 

 

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2019-02-18 11:33:28


本日は、「築年数が古いと人が住まないのか」という事に関して、私なりの考えを、データを使いながらご説明させて頂きます。

 

先月のSUUMOジャーナルにて、住まいの不満、トップは「築年数が古く、傷んでいる」といった記事が出ておりました(下記参照)

http://suumo.jp/journal/2019/01/25/161975/

 

しかし、記事を読んでみると、アンケート回答で最も多かった回答が「特に不満な点はない」で63.6%となっておりました。
(不満点トップの「築年数が古く、傷んでいる」は19.8%でした)

 

また、上記記事が出た1週間後の記事では

中古住宅、「きれいであれば抵抗はない」39.8%と、

築が古い中古住宅を欲しい人は少数派であるという印象を受ける題名の記事がございました。(下記参照)
http://suumo.jp/journal/2019/01/31/162112/

 

しかし、記事を読んでみると、以下のように記載されている箇所がございます。

 

”住宅購入する場合の重視点は「購入金額」が60.0%でトップ。

賃貸で重視する点においても「家賃」が71.8%と、経済面が重視されている”

 

SUUMOという媒体の主な収入源が、実需の新築を販売する会社からの広告収入である為、記事の題名が新築よりになってしまうのは仕方ないとは、個人的に考えておりますが、アンケート結果を見てみると...

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12438046798.html

 

 

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2019-02-15 12:48:08

お打合せをしていて、初めて投資を行われるお客様から「いきなり一棟は恐いので、区分マンションから始めようかな」といったお話をお聞きすることがございます。

 

お気持ちはすごく良くわかるのですが、わたしは現在の市況ではおススメできないと考えています。

 

以下、簡単ではございますがご説明申し上げます。

 

前提として、現在の市況を見た際に、区分マンションは下記のように、価格が上昇している(利回りが下がっている)状況にあります。

 

 

cf:「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 ( けんびや ) 」

 

区分マンションで利益を上げたと言われる方は、おおよそ利回りが高い時期に買われた方々かと存じます。

 

そういった時期から利回りは大きく変わっており、現況良く見る下記のような物件を想定いたします。

 

平成15年築 RC造 24㎡ 区分マンション

価格:2,000万円 (土地1,000万円 躯体600万円 設備400万円)

利回り:5.0%

賃料:8.3万円/月

融資「金利:1.8%、期間35年、フルローン」

 

以上より、区分マンション業者からは下記想定収支として説明があるかと存じます。

 

------------以下区分業者説明

賃料収入:100万円

返済額:▲77万円

運営費:▲25万円(25% ※管積含む)

BTCF:▲2万円

 

税前ですと赤字になりますが、減価償却による節税として、下記が可能であるため、最終は黒字となります。

 

賃料収入:100万円

減価償却:▲150.9万円

金利:▲18万円

運営費:▲25万円

会計上の収支:▲93.9万円

→所得税と住民税の合計が仮に43%とすると、

  40.4万円の節税となるため、BTCFと合わせて38.4万円/年の利益

------------以上区分業者説明

 

いかがでしょうか。

良さそうに見えてしまいますよね。

 

しかし、実際は設備の償却は3年で終わってしまいますので、4年~6年目の会計収支は…

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12437979384.html

 

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2019-02-14 14:38:24

不動産投資と税金は密接な関係にあり、投資の成果を大きく左右する重要な項目でもあります。

 

中でも、所得の高い方が築古アパートを購入し、減価償却費を大きく取ることで、向こう数年間税金の圧縮を図るという運用をされている方も弊社のお客様では多くいらっしゃいます。

 

 

 

上記の築古アパートを活用した税金圧縮スキームでは、所得の高い方は運用中の「フローにかかる税金:最高税率55%(所得税・住民税)」と売却時の「ストックにかかる税金:約20%(5年超)」を入れ替えることで税圧縮が見込める上、早期に回収した資金を再投資することで複利の恩恵を受けることが可能です。

 

ただし、減価償却費が切れる4年目以降(耐用年数超過の木造AP)については、支出しているが経費計上できない【元本返済】>支出してないが経費計上できる【減価償却費】という構図になりやすい為、支出は変わらないが税負担が重くなるという、所謂「デットクロス」という現象が起こり得ます。

 

デットクロスを起こした年以降は収益が悪化し、物件単体で見た投資のパフォーマンスが下がる為、その点を懸念される方も多くいらっしゃるかと思います。

 

 

 

リファイナンスや借り換えにより「融資期間の延長」を行う事や…

続きはこちらからご覧ください。

https://ameblo.jp/family-ag/page-2.html

 

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2019-02-05 11:39:01

本日は収益不動産を運営していく上で必ず費用としてかかってくる

運営費【OPEx=OPetarion Expenses】についてお話させて頂きます。

 

収益物件を運用してく上で、管理費や業務費など必ず様々な費用が発生します。

 

代表的なランニングコストの例としては、
-固定資産税・都市計画税
-管理委託費
-定期清掃費
-消防点検費
-町内会費
-共用部電気代
-共用部水道代
-インターネット費用(J:comなど)
-浄化槽/貯水槽
-防犯カメラ
-エレベータ―点検費等々

 

毎年必ず支払わなければならない《固定資産税・都市計画税》から物件や地域の特性によって使用している《浄化槽・防犯カメラ》など多く種類がございます。

また別途費用については業者によって様々である為、場合によっては費用をべらぼうに高く請求されている場合も考えられますので注意が必要です。

 

実際に過去あった例で、入居者の使用した水道代がオーナー負担であったり、木造アパートに防犯カメラがついており、月に数万円の費用が掛かっていたりと
表面の利回りが良いからといった点で判断するのではなく、、では実際にかかっている費用はいくらなのか、そこから削れるコストはあるのかといった点にも注意が必要です。

 

弊社では・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12436963729.html

 

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2019-02-04 14:52:52

本日は、弊社ブログにて配信させて頂いてる記事の中でも人気が高い、共同担保についてでございます。

 

現在の金融情勢におきましては、お客様のご属性が良かったとしても、物件の評価が高かったとしても、中々融資額を伸ばしていくというのが非現実的でございます。

 

しかし、そこで有用的なのが【共同担保】の存在でございます。

 

この共同担保とは、他に所有している物件にて、『残債(借入)が減っている』or『残債(借入)がない』というような物件をお持ちの方であれば、購入物件と一緒に担保提供をすることで、融資額を伸ばしていくも可能となります。

 

そのため、以前に購入した自宅の返済が済んでいる、数年前に購入したアパートの残債が減っている等というような場合に、担保余力があるとしてファイナンスより見てもらうことが可能です。

 

上記内容については、投資家様の中でも聞いたことがある内容ではないでしょうか?

 

そして、ここからが本題でございます。

 

しかし、ながら担保余力があれば、融資額を伸ばすことができるというのは、金融機関におていも限りがございます。さて、これはなぜかという点です。

 

 

基本的に共同担保につきましては、「物件の資産評価の補てん」というのが大原則でございます。

 

そのため、仮に残債のない一等地の物件を担保に入れるからフルローンで!という要望があった場合であっても、
購入する物件の《利回りが低いand(or)融資期間が取れない》というような物件であった場合には、希望通りの融資にならないというケースが多々ございます。

 

これが、物件単体で収支が回るかどうか
⇒《収益評価》という考え方でございます。

 

そのため、なんでもかんでも共同担保に提供するからと言って、融資が見込めるとは限りません。

 

ですが、例外的に共同担保さえ提供してくれれば、(担保余力が十分であれば)収支面に関しては大きくみません!なんていう、ファイナンスもございます。

 

このようなファイナンスを利用することによって、不動産については同じものは存在しないため、

★利益額が少なくとも本件を取得していきたい

★今は収支は出ないけれど、将来的に利益が見込める

★手元にお金はあまりないけれど、今後繰り上げ返済をし収支改善ができる

と、物件の取得確率というのは格段に上がることでしょう。

 

このように・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12436296474.html

 

 

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2019-02-01 17:56:24

日経新聞に「不動産取引に急ブレーキ 18年下期取引額34%減 」という記事が掲載されていました。

 

原因として大きく分けて二つ上げており

・海外勢の買い控え

・融資の慎重姿勢

としております。

 

海外勢の多くは大型案件を扱うファンドがメインですので、このブログをご覧の方とはあまり物件層として被らないかと思います。

 

問題は「融資の慎重姿勢」によって起こっている取引数の減少です。

 

「今後不動産はどうなるのか?」

「今買うべきか否か?」

この辺りは非常に悩ましい所かと思います。

 

当然、取引減となれば売価に反映され売価も下落傾向になっていきます。

 

では、「今は静観が正解なのか?」

この答えはお客様によってイエスでもありノーでもあると思います。

 

金融資産を多く保有している富裕層の方であれば静観も有りではないでしょうか。

 

リーマンショック時も、物件価格が大幅に下がりましたが、銀行融資が降りず大半の方々は指を加えて見ているだけでした。

 

逆に多額の現金をお持ちの方は割安で物件を購入している方もいらっしゃいます。

 

今回の銀行融資の慎重姿勢が不動産価格を決定していると言っても過言ではない現在において、

当然のことではありますが、今後の不動産情勢については大きくわけて

 

1 融資がこのまま絞られていき、物件価格が下がっていく。

2 融資の方向性が徐々に回復していき、物件価格が元通りになっていく。

 

という2つのシナリオが考えられます。

 

繰り返しになりますが・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12436136334.html

 

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