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不動産コラム

前の月 月間アーカイブ:2019年6月

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2019-06-06 15:32:30

今回は「特定優良賃貸住宅(特優賃)」について、

お話させて頂きます。

 

「特定優良賃貸住宅」とは、

「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」に基づき、土地の所有者(オーナー)が国や県または市からの補助と住宅金融公庫等の資金を利用して良質な住宅を建設し、住宅供給公社やJAなどの事業者が管理する中堅所得ファミリー層向けの賃貸住宅です。

 

入居者には、「家賃補助」等のメリットがございます。

 

以下、「特定優良賃貸住宅」についてのメリット・デメリットに関して、ご説明していきます。

 

~~メリット~~

・家賃補助ありでの入居が可能

⇒「特定優良賃貸住宅」では家賃の一部を国や県などが補助し、

入居者の家賃負担の減少が図れます。

補助金に関しては、一定量減額していき、約20年後には本来の家賃に、

入居者の負担が戻りますが、その間補助を受けられるのは入居者にとって大きいでしょう。

 

・入居時の初期費用を安く抑えられる

⇒特定優良賃貸住宅に指定された住居に入居する際は、

入居時の「礼金・仲介手数料」の負担がありません。

現在は、礼金を取らない賃貸物件も多いですが、

仲介手数料が無いことは入居者にとって大きいでしょう。

※しかも更新料がございません。

 

・一定の信頼がおける物件スペック

⇒特定優良賃貸住宅に認定される為には、

間取基準(2LDK~3LDKが複数、50㎡以上、広い収納スペース)や

耐火性や設備(バリアフリー、オートロック、追い炊き機能つき給湯器)など

認定される物件のスペックに基準がございます。

その為、入居者は安心してご入居検討ができます。

オーナー側も特定優良賃貸住宅に認定されるということは、

物件がある程度良質なことを指すと考えても宜しいのではないでしょうか。

 

~~デメリット~~

・入居条件が厳しい

⇒特定優良賃貸住宅に入居可能な方は、

ファミリー世帯かつご年収が400万円~1,000万円の所得で、

その所得を入居期間中超えられない等の制限がございます。

 

・空室が少ない

⇒家賃補助など、好条件での入居が可能です。

そもそも物件を見つけることに一苦労するようです。

ただし、オーナー側は、入居者が多少入れ食い状態で見つかり、

空室損は大きく抑えられるかと存じます。

 

・管理会社の負担が大きい

⇒特定優良賃貸住宅に認定された場合、

家賃を2年ごとに、補助主体の国や県に家賃の金額を確認しなければなりません。

その際に、家賃の妥当性を示す資料の作成が必要になるようです。

また、管理会社が家賃の補助金を受けます。その為、補助主体に、

補助金の申請をするのも管理会社の業務となりそうです。

オーナー側としては管理会社が限られること、管理費が多少上がる可能性が

ネックにはなりそうです。

 

以上、メリット・デメリットについてご説明させて頂きました。

 

投資物件として、このような物件をご検討される場合...

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12463427999.html


2019-06-06 15:32:20

今回は「人生100年時代を見据えた資産形成」について記載させて頂きます。 

 

先週の日経新聞で、金融庁は人生100年時代を見据えた資産形成に向けて初の指針を策定すると記載がありました。

 

その内容は金融機関に対して顧客の資産形成を重視したサービスの提供や金融商品の販売手数料の明確化や、消費者にも長期の分散投資による資産運用などを自助努力を求めるものでした。

 

その中で、金融庁は金融機関と消費者に対して指針案を発表しました。

 

金融機関に対しては、短期的な商品の売買で、収益を稼ぐ考え方を改め顧客の長期的な資産形成につながる商品やサービスを提供するように要求。

 

消費者に対しては、公的年金だけでは暮らせないことを想定し、計画的な資産運用や退職金の取り崩し方法などを検討するように促す方針。

 

政府が上記の様な事を発表するのは異例の事で、日本の高齢化社会(長寿化)がいかに深刻かを物語り、豊かな定年後の生活を送る為には、自らが資産運用をしなければならない時代になってきていると言えるのではないでしょうか。

 

資産運用と言っても方法は様々ですが、当社では不動産を活用した資産運用・形成をご提案しておりますので、ご自身の将来について不安がある方や資産運用でお悩みがある方は是非ご相談下さいませ。

 

最後までご覧頂きありがとうございました。

 


2019-06-06 15:31:57

本日は「定期借家契約」に関して記載させていただきます。

 

「定期借家契約」とは、その名の通り、
期間に定めのある借家契約になります。

 

通常の賃貸借契約では、借主が更新時に引き続き住みたいと希望すれば、
貸主側は正当な事由がない限り、更新の拒絶や解約はできません。

 

そのため、定期借家契約の方が貸主側は有利な契約になります。

 

以下の場合、定期借家契約をより有効に使えると考えます。

1.更地にしての売却を検討しているとき
2.ペット可物件

 

1.更地にしての売却を検討しているとき

通常の借家契約の場合、貸主側に正当な事由がない限り、
更新の拒絶や解約はできませんので、入居者を退去させる場合には、
「立ち退き料」が必要になるケースが多いです。

 

そのため、更地での売却を検討される場合に、
定期借家契約を結ぶことにより、ご自身のタイミングで
入居者を退去させることが可能です。

 

 

2.ペット可物件
場合によっては、ペットを飼っていることが原因で入居者の方がもめるケースや、
最悪のケースだと入居者の方が退去されるケースも考えられます。

そのため、ペットを飼うお部屋に関しては、
定期借家契約で契約を締結し、問題が多いペットを飼っている入居者は契約を更新しないという方法も良いかと思います。

 

弊社では、土地値の物件をご提案させていただくことも多く、
購入物件運用中の活用方法によっても、より利益を最大化させることが可能だと思います。

 

現在は、通常の賃貸借契約が一般的となっておりますが、
有効に使うことが可能な場合に、定期借家契約を検討されてみてはいかがでしょうか。

 

本日も最後までご覧いただきありがとうございます。

 


2019-06-06 15:30:44

自社再生物件の塗装事例のご紹介です(既に売却済みとなります)
ご存知の方も多いですが、弊社ではグループ会社で築の古いアパートを買取り、再生し投資不動産として投資家様にご紹介しています。
久しぶりのBefore Afterとなりますが、早速ご覧ください。

 

【物件スペック】
所在 :東京都世田谷区某所
構造 :木造
築年 :築30年
土地 :約70坪
建物 :約70坪
間取 :1R×16戸

 

立地が良い為、修繕前の状態でも高稼働で賃貸していたアパートでしたが
当時の所有者様の資産整理の為、弊社に買取りの相談が入り、世田谷のもう1棟と合わせて購入した物件です。

 

外壁は過去に一度塗装を実施していたようですが、鉄部や屋根に関してはかなりの劣化が見られました。

 

現状、雨漏りなどが発生しているなどはありませんでしたが、今後、鉄部等の劣化・腐食が進めば
その隙間から雨水が侵入し被害が拡大してしまう可能性もあった為、屋根を含めた外装一式の塗装修繕を実施しました。

 

【 Before 】

【 After 】

 

【 Before 】

 

 

【 After 】

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12462922292.html


2019-06-06 15:29:52

少し前の朝日新聞の記事で、個人の不動産投資のブームが減速しているという記事がございました。

 

https://www.asahi.com/articles/ASM2833J5M28UUPI003.html?iref=comtop_8_03

 

日銀が公表した統計「貸出先別貸出金」によると、

国内銀行136行による2018年の不動産業向け新規貸出額は前年比5・7%減の11兆1125億円で、2年連続の減少となった。

減少率はリーマン・ショック後の09年以来の大きさだ。

不動産業向けの中でも特に減少が目立つのが「個人の貸家業」向けだ。

会社員らがマンションなどに投資したり個人地主がアパートを建てたりする際に借りるローンで、

新規貸出額は前年比16・4%減の2兆8348億円。減少は2年連続で、日銀が大規模緩和を始める前の12年以来の少なさ

減少率は調査を始めた09年以降で最大だ。

との事です。

 

現場で働いていると、融資を受けるにしても、最低限の自己資金は必要となり、敷居がある程度高くなった印象を受けます。

 

敷居が高く、自己資金がある程度必要になったからこそ…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12462792428.html


2019-06-06 15:28:54

不動産によっては、告知事項が付いていることがあり、

その内容としては、過去に自殺が発生していたり、

孤独死が発生していたりと多様です。

 

▼告知事項として伝えられる可能性がある事例

・自殺が発生したお部屋

・殺人が発生したお部屋

・火災が発生したお部屋

・病死が発生し長期間発見されなかったお部屋

・反社会勢力が利用していたお部屋 Etc

 

わたくしどもが主に取り扱っているのは

築古物件となりますので、

それ相応に築年が経過しており、

中には告知事項がある物件もございます。

 

告知事項があることで、

賃料設定が安くなる可能性があるのは事実です。

 

ただ、入居がつかなくなるかというとそうではございません。

告知事項がある分…

続きはこちらからhttps://ameblo.jp/family-ag/entry-12462680227.html


2019-06-06 14:29:00

収益不動産の契約前に確認事項はどのぐらいしているのでしょうか。

 

日々の業務の中の中でお客様対応をしていると
様々なお考えをお持ちの方がいらっしゃり皆様個々に判断基準が違いますが、
大事なことは売却まで見据えて「利益」が見込めるかどうかではないでしょうか。

 

融資の内容にもよりますが、相場に対して割安感のある物件であれば利益を出しやすい為、すべてが分からなくても話を進めてもいいと考えます。

 

先日、以下の物件に多くのお問合せをいただきました。

土地値以下 S造  
3,000万円台 10.9%
駅徒歩8分

 

建ぺい率が超過している物件でしたが、相場に対しても割安感があり今後の運用方法によっては賃料アップも見込めそうな内容です。

 

物件ロットがそれほど大きくなかったため、個人の方からローン特約無しでのお申込みも入りましたので、投資家の皆様にも割安感を感じた内容と言えます。

 

通常であれば、申込みの番手はありますがローン特約無しのお申込みは売主様もローン解約のリスクがない為、
他の方よりも契約への確度が上がるのが一般的です。

 

しかし、今回の場合はお客様からの細かいご質問が多く…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12462234621.html

 

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2019-06-06 14:28:08

割高感が否めないながらも、様々なスキームにより【頻繁】に取引されていた「新築アパート・中古1棟マンション」も、ここ1、2年での融資情勢の変化で、価格下落が目立つ状況となっています。

 

貸家の着工数も減少傾向にあり、

 

Cf:国土交通省

 

 

【業者売主物件】をレインズで見かける頻度もここ最近増えてきております。

 

以前高水準にあるものの、不動産業者への新規融資も鈍化しており…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12461980825.html

 

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