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不動産コラム

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2019-04-26 18:38:49

弊社では築20年~30年前後の築古アパートを売買仲介する機会が多く、同時に管理も承っております。

 

管理物件の80%超が築古アパートになりますので、

「築古アパートに住む入居者層」というのはよく理解しているつもりですが、

弊社で物件をご提案差し上げているお客様からよく、

「生活保護受給者がいるから購入を断念します」

「年配の単身者が多いので断念します」

という回答をいただくことも多々あります。

 

生活保護受給者が入居者である場合のメリット・デメリットについては、

以下の記事を参考にしていただけると良いのですが、

記事URL:https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/131

 

築古アパートの運用が初めての方は特に、記事に記載されている「デメリット」な印象が先行してしまいがちですが、

今後も生活保護受給者及び年金受給者という<低所得者層>及び<高齢者>の割合が増える為、

なんとなく「生活保護だから…」「ご高齢の方が多いから…」という理由だけで検討を断念してしまうのは勿体ないです。

 

※生活保護推移※

 

※高齢者推移※

 

生活保護受給者の<滞納>リスクについては代理納付での申請を。

 

高齢者の<孤独死リスク>については孤独死保険等での対応も可能ですが…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12456353352.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。


2019-04-26 18:34:46

本日は不動産投資をする上で切っても切り離せない≪法定耐用年数≫について簡単にお話させて頂きます。

 

不動産投資を行っていく上で、法定耐用年数という言葉は耳にする機会は非常に多いかと思います。

 

実際に多くの金融機関で使われている金融機関の融資期間の基準として

【法定耐用年数−築年数=融資期間】というのが一般的に使われる計算方式です。

 

例えば、築25年を経過しているRC造の物件に対しては

【法定耐用年数(:47年)−築年数(:25年)=融資期間(22年)】

上記のような融資期間の算出が考えられます。

(※諸条件については割愛させて頂いております。)

 

ただ、物件に関しては国が法定耐用年数を一律に定めているとはいえ、所有者のメンテナンス方法であったり、位置しているエリア(海辺が近ければそれ相応に劣化が早い等)など、個別の条件によっても実際に使用可能な期間については異なってくるのが現実問題です。

 

そして過去の一例として…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12456233394.html

 

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2019-04-24 19:51:00

本日は、融資における金融機関の考え方についてお話をさせて頂きます。

 

投資家の方であれば、現在の融資情勢が厳しくなり、思ったような融資が出てこなくなっているというのは、感じているのではないでしょか。

 

一昔前(3~4年前)におきましては、【フルローン】はたまた【オーバーローン】という言葉が、多く飛び交っていたかと思います。

 

今、現在でもフルローンでの融資も出ているケースはございます。

 

しかしながら、4月に入りこの情勢が変わりつつあるという点は、以前の記事でお知らせさせて頂きました。

 

そもそも、この融資に関する考え方についてはどのように来ているのでしょうか?

 

現在、多くの金融機関が持っている考え方として、「融資が出るから購入しているだけでしょ?」という金融機関の考え方がございます。

 

しかし、そのように思われてしまうのは当然のことではないでしょうか。

 

不動産投資のために、物件を取得するということは、借入をすることであり、不動産賃貸業を行うということです。

 

事業を始めたい(開業したい)という方に対して、
「始められるなら始めてみたい。」
なんて、安直な考えの方に金融機関は融資をするでしょうか?

 

フルローンでの融資ということで、リスクもとっていない方にお金を貸すでしょうか?

通常の事業においては、100%出資などは、ほとんどあり得ませんよね?
これと一緒の考えであり、この考え方が通常なのです。

 

開業するのに1,000万円必要ですが、500万円はどうにか工面するため残りの500万円を貸してくれませんか?

 

これについては、納得できるかと思います。

 

不動産賃貸業においてもこれと一緒で、
物件の取得に5割の自己資金を入れるので、
半分だけ貸してもらってもいいですか?

通常の事業であれば、このような形態が普通なのです。

 

そのため、融資情勢が厳しくなっているという書き方を何度かしておりますが…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12455421618.html

 

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2019-04-24 19:41:08

日本銀行より金融システムレポートの2019年4月号が公開されました。
https://www.boj.or.jp/research/brp/fsr/data/fsr190417a.pdf

 

同記事内にて「不動産業向け貸出の対GDP比率」について触れられています。
※不動産業内に「個人による貸家業」も含まれます。

今回、金融活動指標ヒートマップ内で「不動産業向け貸出の対GDP比率」が1990年以来初めて加熱を示す「赤」色になっています。

 

また別ページでは「地価の対GDP比率」はトレンドからの乖離がほぼなく、バブル期のような楽観的成長期待による過熱状態ではない事についても記述されています。

 

 

とはいえ、上記の記事より不動産業に対する融資比率が高いことについて...

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12455418832.html

 

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2019-04-23 16:30:23

今回は実物不動産とJ-REITとの比較について記載させて頂きます。
 

不動産投資について調べていくとJ-REIT(リート)という言葉を耳にするかもしれません。

J-REITとは「Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)」に日本の「Japan」を冠したものです。

 

実物不動産とREITの大きな違いは、直接物件を所有するかどうかの違いです。

ご存知の通り、実物不動産の場合は自らが物件のオーナーとなりその物件に入居付けをして、家賃収入を得るという流れです。

 

一方、REITは不特定多数の投資家が資金を出資します。
その資金を元手に投資法人が物件の選定等の運用を行い、得られた利益(家賃収入)を出資者で分配するとういう仕組みです。

 

そのため、直接物件の所有権があるわけではなく、間接的に物件の収益を受け取るという点が、REITと実物不動産投資の大きな違いとなります。

 

よく比較される両者ですが、以下の点から比較をしていきます。

 

①レバレッジ効果

②利回り
③価格変動

④コスト

 

今回は①「レバレッジ効果」について考えます。

 

REITは、原則として全額が自己資金での購入となります。

 

仮に信用取引でレバレッジを効かせるとしても「3.3倍」が限度です。

一方、銀行融資で購入可能な実物不動産の場合、特にアパートローンにおいては「融資額90%~」という可能性もございます。
(※融資条件はお客様のご属性により異なります。)

 

そのため…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12455209945.html

 

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2019-04-23 16:26:37

低層のアパートはマンションと比較すると物件が傾く確率が高いと言うわれております。

その理由として、基礎の根入れのが浅い事や建物の規模によっては構造計算が義務付けられていないことなどが挙げられます。

実際に建物に傾きがある場合に、どの程度であれば許容されるかの判断基準は住宅品質確保促進法70条「住宅紛争処理の参考となるべき技術基準」が目安となります。

目安は以下の通りです。

セーフなライン:3/1000㎜未満の匂配の傾き
アウトなライン:6/1000㎜以上の匂配の傾き

 

3/1000㎜以上6/1000㎜未満の場合は瑕疵が存在する可能性は一定程度存ずる。
6/1000㎜以上の傾きがある場合は入居者の方に建物が原因で健康被害などで訴えられた場合、裁判で負ける可能性が高まります。
その為、6/1000㎜以上の傾きがある建物の購入は見送って頂いた方が良いかと思われます。

 

傾きのチェック方法
・レーザー墨出し器
・デジタル水平器
・下げ振り
・iPhone

 

iPhoneを所有されている方は多いと思いますので、誰でも気軽に測定可能です。

 

購入した物件に傾きがあった場合は大きな損害が発生する可能性がございますので、購入を検討している物件の傾きの確認は怠らずに実施した方が良いポイントの一つです。

 

最後までご覧いただきありがとうございました。


2019-04-18 18:25:21

本日は、指定流通機構の物件動向についてお話します。

 

「指定流通機構」とは、通称「レインズ(REINS)」と呼ばれる、

建設大臣から指定を受けた全国4か所の不動産流通機構が運営している、

不動産情報交換の為のコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムです。

 

通常我々も、このレインズにて日々物件を検索し、

条件の良い物件が出てきた際は「仲介」という形で売買業務に携わる場合が多くございます。

 

今回は、不動産流通推進センターが4/11にまとめた、平成31年3月の物件の動向についてみていきたいと思います。

 

このデータは「既存住宅」の状況を集計したもので、「既存マンション」「既存戸建て」の2つでデータを取っています。

 

「既存マンション」

首都圏の物件数・成約価格が大きく伸びております。

投資用ローンの影響が住宅ローンに響いていないせいでしょうか。

ただ、現在は住宅ローンで借り入れをお越し、実際は賃貸物件として貸し出すケースが横行していましたが、金融機関の方で取り締まりを強化しているとの話も耳にします。

 

その為、既存マンションに関しては今までのような形で、成約が伸びていくことは考えにくいような気もします。

 

 

「賃貸戸建て」

賃貸戸建てに関しては、「土地面積」が気になりました。

平成31年3月時点での全国既存戸建ての成約状況は、土地面積は「189.67㎡」です。

 

 

もちろん全国規模ですが…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12454825455.html

 

 

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2019-04-18 14:41:49

以前、弊社のお客様で他社様から物件を提案され、土地値の価格について一般流通機構の「在庫」の価格で提示されていたケースがございました。

 

実際に物件の土地値がいくらか考える際に「成約」の価格ではなく「在庫」の価格で見る場合に関してはほぼ無意味です。

 

「在庫」で出されている土地に関してはまだ「売れていない」土地になりますので、売主様の希望の価格であることがほとんどです。

 

極端な話、私が売主の場合に坪単価10万円の土地を坪単価100万円で売りに出すことも可能です。

 

基本的に上記のような場合は買い手の方がつきませんので、売主が土地を売却した場合には坪単価を下げざるを得ない状態になります。

そのため、一般流通機構で出されている「在庫」の価格に関しては基本的には相場よりも高くなっております。

 

場合によっては、相場ぐらいの価格で出されていることもございますが、その場合はすぐにお客様から申し込みが入るかと思いますので、すぐに「在庫」から無くなってしまいます。

 

その相場の価格に関しても、決められる要素がいくつかあり、

・土地の形状
・間口
・接道
・面積
・駅距離(エリア)

など総合的に決められる価格になりますので、駅距離や土地の形状を無視して価格が決められることはございません。

 

業者様によっては、一般流通機構で「在庫」として出されている価格でお客様に提示されるケースもございますので、

 

土地値と言われる物件を検討される際は土地の成約事例にもご注意ください。

 

本日も最後までご覧いただきありがとうございます。


2019-04-16 18:34:16

シェアハウスやスルガショックなどで、ここ数年で収益不動産業界がいろいろと変わりました。

金融機関の融資引き締め最中の今、収益不動産は買い時なのでしょうか?

 

築古アパートに関しては基本的に特定の金融機関での融資を受けるケースがほとんどです。

以前はほとんどの物件で売買価格に対して100%融資(LTP100%)が当たり前の状況でした。

金利は今と変わらず「3%前後」での設定でしたが、100%の融資となれば、購入する側の自己資金は”諸費用”のみ。

5,000万円の物件の購入でも、約300万円で購入できていました。

 

投下資金が少なくなれば、心理的に購入決断のハードルは下がるため、「融資が付けば購入する」といったお客様が多くなり

結果的に物件価格は上昇しました。

それでも、特定の業者のめちゃくちゃな売り方を除けば、十分投資として成り立つ物件・融資条件だったかと思います。

 

 

そして、ここ最近の融資は売買価格に対して90%融資(LTP90%)あたりまで条件が変わってきています。

先ほどと同じ、5,000万円の物件でも投下資金は約800万円ほど必要となるためそれなりに金融資産をお持ちのお客様でなければ購入事態が難しくなります。

実質的な手出しの多さや、今までのフルローンが当たり前の時代に検討していたお客様の場合、ハードルが上がり、購入者が減っています。

その為、築古アパート市場も少しずつ価格が下がり始めているのが現状です

 

上記、二つのパターンはいずれにしても「購入のチャンス」と言えるでしょう。

始めの、LTP100%の場合は、投下資金を抑えて購入できる事によって…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12454389625.html

 

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2019-04-16 17:38:02

本日はリーシング型管理の優位性についてお話させて頂きます。

賃貸管理会社を大きく2つに分類すると、
①直接入居者を探す客付け重視型の賃貸管理会社

②客付け会社に入居者募集を依頼するリーシング型の賃貸管理会社

の2つに分類されます。

 

①メリット :賃貸の客付けに力を入れている為、集客に強い傾向がある
他の物件より優先的に客付けをしてもらえる傾向がある

デメリット:囲い込みにより、募集先が1社に限定される傾向がある
悪い印象を持たれてしまうと、紹介を一切してもらえない可能性がある。

②メリット :広く多くの会社に客付けを依頼できる

 デメリット:優先順位が下がる傾向がある

 

メリットデメリットとしては上記内容がよく挙げられます。

 

アットホームが調査した一人暮らしをしている18~29歳の学生・社会人を対象に、現在住んでいる部屋を探した際のポイントのアンケートの中に「訪問した不動産会社の数」という項目があり、学生・社会人共に1社が過半数を上回っておりました。

 

 

優先順位が高いのはもちろん重要ですが…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12453566552.html

 

 

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