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2018-01-31 15:34:48

ファミリーエージェントでは自社ポータルサイト「アパート投資.com」自社オフィシャルサイトその他ファミリーエージェント関連サイトから会員登録・お問い合わせいただいた方へ一般会員として物件情報やその他情報を配信しています。

現在では約3,000名の方にご登録いただいていますが、配信する物件によってはかなりお問い合わせが殺到し対応や購入申込等でご迷惑をおかけしてしまうこともございます。

 

そのため、今後は当社のスタッフと事前に個別相談等で

・購入希望条件

・融資見込、融資枠の確認

上記の内容をすり合わせさせていただきました会員様を「特別会員」として登録させていただきます。

個別相談は当社事務所や訪問での面談で行う場合とメールでのやり取りで内容をご確認させていただくことも可能です。

 

物件情報には

1.完全非公開物件

(不動産流通機構、ポータルサイト、自社サイト等すべて非掲載)

 

2.非公開物件

(自社サイトは公開、その他サイト媒体には非掲載)

 

3.公開物件

(不動産流通機構、ポータルサイト、自社サイト等すべて掲載)

 

大きくは上記のように分かれています。

当社の場合は1.完全非公開物件は100%近くご登録の会員様で成約になります。

 

ただし、その他の公開物件が悪いというわけではございません。

情報配信する物件はすべて各担当が内容を精査しおすすめできる物件を設定しお知らせしています。

 

それでも完全非公開物件においてはより良い条件で設定しているものも多いのが事実です。

そのため、完全非公開物件につきましては、お問い合わせの混乱を防ぐことと私たちもできるだけお客様を急かすことなく検討時間を取っていただけるようまずは「特別会員登録」の方へ情報配信させていただくこととしました。

 

従来通り非公開物件、一般公開物件は会員登録いただいている方へは配信いたします。

完全非公開物件情報を今後ご希望の方は一度「個別相談」をご利用ください。

融資条件の確認のみならず投資の方向性やマーケット情報など役立つお話をさせていただくことができます。

時間が取れない方はメールにてお申し出いただければ対応可能です。

 

個別相談ご希望の場合は

こちらのフォームより

お問い合わせ内容の個所に個別相談希望と入力いただき送信ください。


2018-01-26 16:25:19

警視庁の統計によると年間約2万1,000人の方が自殺をしているようです。

男女別でみると、男性は女性の約2.4倍と高く、年齢別では40~49歳が多く、全体の17.1%を占めています。

職業別では 「無職者」が58.8%を占めて最も多く、次いで「被雇用者・勤め人」28.9%、「自営業・家族従業者」7.0%、「学生・生徒等」3.6%)の順となっております。

 

 

日本の自殺率は低下しているものの、諸外国と比較すると高い水準にあり、アパート・マンションのオーナーにとってはリスクと言えます。

 

Aオーナーが所有するマンションでの自殺の場合は、夏場で発見が1ヶ月と遅くなったことと、部屋が3DKと広かった為、リフォーム費用が240万円と高額になり、相続人が未成年の為、費用請求ができず悩んでいらっしゃいました。

 

発見は隣の方から異臭がするということでの発見になった為、隣の方からは、退去通知が届き、こちらもリフォーム費用、空室損、募集費用が掛かる為、一人の自殺での損害は非常に大きいと言えます。

 

賃貸物件で自殺が発生した場合の損害賠償を負う人は・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12347559492.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。


2018-01-24 19:36:20

 

2018年4月1日から宅建業法の改正により、賃貸仲介時に住宅性能調査(インスペクション)の結果の説明が義務化されることになりました。

 

インスペクションとは「住宅診断」と訳される。
建物の基礎や外壁に生じているひび割れ、雨漏りの劣化・不具合の状況を目視、計測などにより調査します。
建物部分の目視による状況調査であり、壁をめくるなどの破壊検査は行わない。
調査する人をホームインスペクター(住宅診断士)と言います。

 

【レーザーレベルによる傾きの計測】

 

【クラックスケールによるひび割れ幅の計測】

 

※インスペクションは、中古住宅の品質を保証するものではなく現時点における建物のコンディションを把握することです。

 

①売却・購入の申込=媒介契約締結時
宅建業者がインスペクション業者の斡旋(あっせん)の可否を示し、依頼者(売主・買主)の意向に応じて斡旋する。

 

(↓↓↓インスペクションが実施された場合↓↓↓)

②重要事項説明時
宅建業者がインスペクションの結果を買主に対して説明する。

 

③売買契約締結時
基礎や外壁等の現況を売主と買主が相互に確認し、その内容を宅建業者が書面にて交付する。

 

上記3点が宅建業者に義務付けられることになります(2018年4月1日~施行)。

建物の仲介業者に対して売買の対象となる住宅の現況を確認するためのインスペクション(建物状況調査)の活用を促し、売主も買主も安心して取引ができる中古住宅流通市場を構築することをめざしたものになります。

 

これまで新築なら・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12346597863.html

 

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2018-01-23 19:05:49

1月17日(水)にファミリーエージェントにて、セミナーサロングランドオープンとしてセミナーを開催いたしました。

 

GINZA SIX中央通り側

 

ファミリーグループエントランス

セミナーサロン

 

18:50開始のセミナーでしたが、当日はあいにくの午後から雨で参加の方は大変だったと思いますが、満席の開催となり感謝申し上げます。

 

 

今後もGINZA SIXで定期的にセミナーを開催いたしますので、お気軽にご参加ください。

 

セミナースケジュール・お申込み

 

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2018-01-22 18:14:38

 

本日は「Before→After」シリーズのご紹介です。

========物件概要========

種別:1棟アパート

構造:木造2階建て

築年:平成1年築(築29年)

住所:千葉県船橋市

間取り:1K(2棟合計12戸、空室4戸)

====================

前所有者の方が長年手を入れずに運用していた為、外観・室内ともに劣化が目立つ状況でした。

先ずはBeforeの状況です↓↓

 

外観

 

外観2

外観3

 

写真上ではそこまで目立ちませんが、外観をなぞるとチョーキングがひどく、塗り直しの適正時期はとうに過ぎているように感じました。

また、玄関側が建物に囲われて日が差しにくい構造上、湿気からカビやコケが発生しやすく、この色合いだと尚目立ってしまいます。

 

共用部

 

室内に関しては以下の写真の通り、6帖+ロフトのTHEバブル期仕様

室内1

室内2

室内3

室内4

 

 

ご覧の通り、賃貸付けをするには相場より賃料を下げる他無いという状況の為、相場賃料で募集を掛けられるよう≪外壁・屋根・鉄部塗装≫+室内のリフォームを行いました。

今回はオーナー様のご意向で決定しておりますが、テーマ性を持ちつつも、周辺の物件との調和を意識した色合いとなっております!

 

■After

 

 

その他、リフォーム後の写真については以下からご覧ください!

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12345011619.html

 

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2018-01-18 16:42:26

本日は前回の記事( https://ameblo.jp/family-ag/entry-12334800513.html )に引き続きRCの出口について考えてみようと思います。

収益性で出口金額を設定する為には、

1、利回り
2、利回り-調達金利
3、利回りー返済率
4、投下資金に対する回収率

といった様々な指標で計算する事が必要だという事を書かせて頂きました。

今回は2について書かせて頂こうと思います。

2の利回りー調達金利については比較的わかりやすいかと思います。

しかし、気を付けて頂きたい所として利回りは表面利回りではなくNOI利回りで考えてください。

不動産投資の中でもこのころのRC物件は特に物件によって経費率の差が多く、運営費が18%程度で済む物件もあれば、40%以上運営費でとられる物件も存在します。

その為、
・この物件の固定資産税はいくらなのか?
・設備はなにがついているのか?
・EVメンテナンス費及びメンテナンス契約内容は?
・消防点検費は?
・物件の修繕履歴は?直近に直すところはないか?あるのであればいくらかかるのか?
などなど、上げたらきりがない程確認すべき点は多いです。

仮に、前回の記事で題にあげた

・売買金額15000万
・鉄筋コンクリート造
・築30年
・建物200坪(661.15㎡)
・土地150坪
・利回り8%(年収1200万)
・土地実勢価格50万/坪

 

この物件が10年後、NOI利回りー金利=4%程度で売れるとすれば、後はどんな融資が付くかわかれば物件価格が決定する話になります。

10年後の本物件の場合ですとおそらく・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12344746973.html

 

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2018-01-16 14:53:43

今回は収益物件の設備としてよくある「受水槽」についてお話します。

 

そもそも「受水槽」とは、RCマンションなど階数が高い物件において、上階へ給水する為に一定量の水道水を貯蓄する設備のことを言います。

 

 

水道水を水道管から蛇口まで直結して使用するのではなく、水道管から一旦上記写真のようなタンクに水を引き入れてから各戸へ給水する為、受水槽設備のある物件「水質管理」を行わなければなりません。

 

その為、定期的な点検や、古くなると交換等も行わなければいけないので、受水槽設備のある物件は多少ランニングコストがかかってきます。

 

 

受水槽の管理方法は以下の通りになります。

 

①受水槽の清掃

水道法施行規則第55条により受水槽は1年以内ごとに必ず1回清掃することが義務付けられてます。

清掃を行う場合は専門的な知識・技能を有する者にお願いしましょう。

 

②水質確認

給水栓(蛇口)から出る水の色・匂い・濁り・味を確認し、異常がある場合は必要な検査を行いましょう。

水質の良好な状態を保つためにも、毎日の点検と1日2回程水が入れ替えが望ましいです。

 

③水槽の点検

水槽の点検により有害物質や汚水等から汚染されるのを防ぎましょう。

月1回は点検しましょう。

 

④給水停止・利用者への通知

水質等に異常があった場合は、利用者に害することが無いよう、直ちに給水を停止し、利用者に知らせましょう。

 

⑤書類の整備

次のような書類を整備し、保管しましょう。

1:設備の廃止系統を明らかにした図面

2:受水槽の周囲の設備の構造物の配置を明らかにした図面

3:水槽の清掃の記録、水質検査の記録等の帳簿類

4:簡易専用水道の検査結果

 

やはり気になる点としては費用の部分ではないでしょうか。

基本的に受水槽によってかかってくる運営コストは清掃と清掃の際に行う水質検査かと思われます。

物件・受水槽の規模にもよりますが、大体4万円~7万円程費用がかかるようです。

マンションを経営される方、これから経営を考えている方には受水槽がある物件の可能性がある為、注意しておきましょう。

 

また、このような運営コストがかかってくるため・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12344533562.html

 

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2018-01-15 15:19:32

 

本日はプロパンガスのメリット/デメリットについてお話をします。

既に1棟マンション・アパートをお持ちの方であれば、複数のプロパンガス会社よりガス切り替えの営業が来ているのではないでしょうか。

ガスの切り替えを行って頂ければ、「エアコンを設置します」「給湯器が故障した場合にはお取替えします」
中には、「謝礼金をお支払いします」等の話もございます。

プロパンガスには上記のようなメリットがございます。

自己資金を利用することなく設備投資ができ、手元にお金まで入ってくるため多くのオーナー様は良しとします。

しかし、そのような甘い言葉には注意が必要です。

ガス会社より設備投資・謝礼金の支払いが行われた結果、しわ寄せが来るのは入居者となります。

オーナー様にとっては、大きな恩恵を受けることができるかと思いますが、ガス会社は投資した設備に対して、資金の回収をしなければなりません。

新しく設備投資を行ったのであれば、その設備費用。
もし、以前のガス会社が投資した設備の償却期間が残っているのであれば、その償却費用。
また、ガスボンベの交換に要する人件費もかかってくるため、必然的に入居者のガス代金は上がってしまいます。

これが、プロパンガスのガス料金が高い仕組みでありデメリットです・・・

続きは、こちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12343698222.html

 

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2018-01-10 18:47:52

 

2017年度12月22日に閣議決定されました、税制改正についてお話ししたいと思います。
 

2020年度から、給与所得控除の一律10万円引き下げ、

基礎控除の10万円の引き上げ、
控除額上限を年収1000万円超の方220万円から、

年収850万円超の方195万円に引き下げとなりました。

 

さらに、年収2400万円超の方は段階的に基礎控除が減額され、2500万円超で基礎控除はゼロとなります。

 

これにより、年収850万円以上の方は実質増税となります。
ただし、年齢が22歳以下のお子様がいる家庭では増税免除となります。

 

およそ2年後にこの税制改正が適用されることになります。

税制改正詳細についてはこちら↓↓
http://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2018/20171222taikou.pdf

 

以前の税制改正で、
2016年度は、年収1200万円超の給与所得控除230万円だったのが
2017年度には、年収1000万円超の控除額220万円と年収上限が引き下げられたばかりです。

高所得者の税負担は増える方向にあります。

 

不動産投資では、得られるキャッシュフローと出口戦略のみならず利益を最大化するには税金をコントロールすることも大切です。

 

弊社では、随時個別相談をしておりますが、物件のご紹介とともに、お客様の現状の税負担を考慮した上でより良い資産形成の方法をご提案しております。

 

現在の税負担がどのくらいあるのか、今後資産形成する為にはどのような方法があるのかなどご興味がある方はぜひ個別相談会にご参加下さい。

 

最後までお読み頂き有難うございました。

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12343171900.html

 

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