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不動産コラム

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2018-11-29 15:47:44

物件を既に所有されている方はご存知かと思いますが、オーナーチェンジ物件を購入する際の「管理会社の切り替え」は、既存の管理会社によっては非常に面倒になる事もあり注意が必要です。

 

つい先日弊社で購入した物件では、前オーナーが管理の内容をよく確認せずに管理会社に任せっぱなしという状態になっており、「思ったよりも手元にお金が残らない」という理由で売却をご希望されておりました。

 

それもそのはず、当時の管理会社からの送金明細がこちらです。

 

 

赤字で囲っている欄が「管理会社」へ支払っている費用なのですが、様々な名目で満室賃料の「25%超」が毎月差し引かれている状況です。(サブリースではございません)

 

パックプランの内容を見ても不要なものが多く、更に管理会社を切り替える際には積み立てているリフォーム費用等は精算されないという始末です。

 

 

現在使用している「インタネットサービス」も、残期間分の支払い費用=違約金となる為、今回の売却に伴う「管理会社の切り替え」により百数十万円の違約金を…

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12420301808.html

 

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。


2018-11-27 15:52:19

本日は最新の金融情勢について書かせて頂きます。

 

昨今の不動産融資を取り巻く環境として「二重売契」や「複数新規法人」による不正融資が取り沙汰され、どこの銀行も融資を絞ってきているというのが現状です。

 

今までの一般サラリーマンが事業性融資を用いてフルローンで融資というフェーズは、完全に終焉を迎えております。

 

但し銀行によっては

・物件評価及び耐用年数

・個人属性

・持ち込み業者

によってはフルローンを出すという銀行もございます。

 

個人属性については、

年収   2000万円以上

純資産※ 5000万円以上

が土台にのる一つの目線となっており、

 

年収 3000万円以上

純資産※ 1億円以上 

程度がコアなターゲットとなっております。

 

求められるレベルはかなり高いですが属性内容をクリアしているお客様に関して言えば、金利0.8~1.5%のフルローン(物件によってはオーバーローン)を出す銀行もございます。

 

もちろんお客様属性が良くても「物件評価が伸びない」「新規業者からの持ち込み」については厳しく見られ融資が受けられない可能性がございます。

 

今までは業者について厳しく言われることはありませんでしたが…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12418993666.html

 

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2018-11-20 17:18:46

本日は【空室率とお部屋探し】についてお話させて頂きます。

 

日本の人口は少子高齢化の影響で、かつてない人口減少フェーズを迎えるとデータで出ております。

 

また、空き家問題も社会問題となっており、テレビでも度々話題となっております。

 

そのようなこともあって、弊社へ来て下さるお客様とお話をすると、「駅距離があって築が古い3点ユニットだと賃貸が決まらない」といった意見をよく頂きます。

 

しかし、実務ベースでいうと、現状空室が多いアパートだとしても、そこに一定の賃貸需要が見込めるエリアであれば、しっかり修繕をして適切に募集をすれば、入居に関しては一定の稼働率まで持っていける事が多いです。

 

弊社管理物件の中には、駅徒歩15分程度、3点ユニットの築30年程度のワンルームも多数ございますが、稼働状況としては95%前後で推移しております。

 

また、日本賃貸住宅管理協会のデータによると、こちらの協会に加入している管理会社の物件稼働率の平均は95%程度となっております。

 

 

実際、お部屋探しの際に、何が重要になってくるのかという事に関して、不動産ジャパンに掲載されておりました引越しの経験から次の部屋を決める際重視するポイントについて、400人からのアンケート結果によると、ダントツで家賃がトップとなっております。
 
 
 

また、リクルート住まいカンパニーによる賃貸契約者動向調査によると…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12417085375.html

 

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2018-11-12 18:48:34

3回前ぐらいから引き続き、不動産投資においてデッドクロスを抑えていくためにはについて、

記事を書かせていただいております。

 

1回目の記事⇒https://ameblo.jp/family-ag/entry-12380343673.html?frm=theme
 
2回目の記事⇒https://ameblo.jp/family-ag/entry-12389508520.html
 
3回目の記事⇒https://ameblo.jp/family-ag/entry-12402703449.html

 

不動産投資における「デッドクロス」の問題の回避方法として、
私は4つの方法があることを述べ、
本日は最後の項目の
「④     減価償却期間を長くとり、デッドクロスする時期を延長する」について書いていきたいと思います。

不動産投資を行うメリットの1つに、
《節税効果》が挙げられます。

 

これは、不動産において減価償却資産となる建物価格の減価償却費に関しては、物件をローンを使って購入した場合、実際に支払いをせずに、経費計上可能な項目となります。

 

つまり、手元資金としてはキャッシュフローを得つつも、物件によっては減価償却費を大きく計上し、不動産所得で赤字を作ることができるわけです。

 

さらに、不動産所得に関しては、法人・個人所得と損益通算される為、減価償却費によってできた赤字分が、給与所得と合算され、赤字の分だけ課税所得を抑える取り組みが検討可能です。

 

その為、収益物件の運用目的として、《節税対策》の目的で行ってる方は多いのではないでしょうか?

 

その際、適した物件は築22年以上の木造物件など、「減価償却期間を短くとることができる物件」です。

 

※減価償却期間の計算式
法定耐用年数−築年数+(築年数×20%)=減価償却期間
築25年の木造物件の場合
22-25=0
22×20%=4.4年⇒4年間

 

減価償却期間が4年間で取れるような物件を運用した場合、4年間は大きな税メリットが受けられます。

 

しかし、問題は、減価償却期間が短い為、5年目以降は減価償却費を計上することができず、返って、大きく不動産所得が黒字化し、税負担が重くなってしまいます。

 

所得税・住民税の合計税率がそこまで大きくない方にとっては5年目以降の運用は考えものです。

 

そこで、減価償却期間をあえて長くとるといった方法が考えられます。
※法律上は上記の計算式に基づいた減価償却期間をとることが定められてます。

 

この方法は法律上では、できると明記は確かされてませんでしたが、減価償却期間を短く取ってしまうと、過剰な経費計上となり、所得を圧縮してしまいますので、税務署側から注意を受けるかと思いますが、減価償却期間を長くとることには、経費計上を少なくする為、注意を受けにくいと考えられます。

 

また、減価償却期間については、確定申告の際に、期間を定めて申告する為、長くとることは検討できるかと思います。

 

申告の方法については、今回は割愛させていただきますが、方法としては、以下のような形となります。

 

例えば、5,000万円の物件(土地:2,500万円、建物:2,500万円、利回り9%)
で、金利3.3% 期間30年 フルローンの場合、

 

通常の4年間の償却の場合、
≪会計上の収支≫
満室想定賃料収入:       450万円
空室損・運営費    :   約▲90万円
ローン金利分      :  約▲82万円
減価償却費      :   ▲625万円
―――――――――――――――
不動産所得     :  約▲347万円

 

上記の通りとなり、4年間では大きく赤字所得を作れそうですが、5年目からは、減価償却費がなくなる為、不動産所得が大きくでちゃいそうです。

 

税率が高くない方は税メリットもそれに応じて高くなく、5年目からは税負担も重くなってしまいます。

 

そこで、減価償却期間を10年間に伸ばした場合、
≪会計上の収支≫
満室想定賃料収入:       450万円
空室損・運営費    :   約▲90万円
ローン金利分      :  約▲110万円
減価償却費            :   ▲250万円
――――――――――――――――
不動産所得               :  0円

 

と、減価償却期間を10年間に伸ばしたことによって、赤字所得は作れませんが、10年間は不動産所得を出さずに運用が検討できる為、税前キャッシュフローに税金をかけずに得る運用が見込めます。

 

長期にデッドクロスを抑えたい方、抑えた方が良い方に関してはこのような運用方法もございますので、ぜひご参考になればと思います。

 

土地値に近い中古築古木造物件など…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12416260218.html

 

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