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不動産コラム

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2017-07-31 17:49:33

 「NIMBY(ニンビー)」とは、「Not In My Back Yard」の略称。
「施設が必要なことは分かるが、自分の家の裏はやめてくれ」という住民の主張を表した言葉だ。近年では、保育園が騒音を理由に建設を反対されるというニュースが記憶に新しい。

問題の主張の仕方によっては、自分のことだけを考えて社会のことを考えないエゴにもなりうる「NIMBY」だが、不動産に関わるのであれば消費者の希望は知っておきたいところだ。近隣にあると入居者に嫌がられるのは、具体的にどんな施設なのか。様々な世代の男女に意見を聞いてみた。

 

騒音はもちろん、NIMBY!

 

日中は外出しており、自宅に帰るのは夜のみという学生や社会人なら気にならなくても、家で過ごすことが多いお年寄りや主婦の方にとって、近隣にうるさい施設があるのは問題に上がりやすい。

「ニュースでの反対運動を見ていると、ひどいなぁと思いますが……自分の家の隣に保育園や幼稚園ができることを考えると、やっぱり嫌ですよね。小学校でさえも、できればつくって欲しくないと思ってしまいます」(30代女性)

「自分の家の前が、保育園バスの乗降場所だったことがあります。子供はまだしも、母親たちの井戸端会議がたまらない。歩道を塞いで邪魔だし、家の中まで話し声が聞こえていました」(60代男性)

冒頭でもあげたように、やはり保育園などは嫌がられる施設のようだ。ただ、子供の泣き声だけでなく保護者の話し声がうるさいというのは、利用者のマナーに問題がありそうだ。

「安全になるというメリットもなきにしもあらずですが、消防署や警察署は近くにできて欲しくないですね。サイレンの音は煩いだけでなく、聞いていて不安になります」(60代女性)

緊急性を伝えるためのものなので当然の事だが、確かに緊急車両の音は気持ちの良い音ではない。消防署の他に、病院や警察署も同様だろう。

 

 

環境が汚染される可能性があるなら、NYMBY!

子供を持つ親世代では、やはり周囲の環境汚染について問題意識を持っている人が多かった。嫌悪される施設としては定番のゴミ処理場を筆頭に、様々な施設が環境に悪い「イメージ」を持たれているようだ。

「そもそも煙が出る工場は生活圏内にはあって欲しくないですね。どこかにはなくてはならない公共施設で言えば、ゴミ焼却炉や下水処理場などです。臭いも気になりますし、有害な物質も発していそうです」(40代女性)

ガスタンク。危険度が低いことはわかってはいるのですが、見える範囲にはあって欲しくないですよね。雰囲気も物々しいですし」(30代男性)

また、親世代が気になるのは自然環境だけではない。

マンションの目の前がコンビニで、便利だと思って住んでみたが、大失敗だった。若者が夜遅くまでたむろしていて、タバコを吸ったりしている。中学生の子供もいるので、悪影響がないか心配」(40代男性)

他には、近所のみならず利用する商店街にも、ゲームセンターや風俗店などはない方がいいという意見もあった。

 

人によっては全く気にならない施設も!

葬儀場や火葬場、お墓など、死にまつわるものはもちろん嫌厭される。いつしか誰もが利用する施設ではあるが、日常的に目にとめたくはないものだ。ところが、中には気にならないという人もいた。

2本道を挟んですぐに墓地があるアパートに住んでいます。霊感は全くないので気になりません。お墓の周りは暗いので、むしろ安全面の心配はありますが、男の一人暮らしですから!」(20代男性)

葬祭場の裏のマンションに住んでいます。アクセスが良い物件の割に、かなり安いのでラッキーだと思っていますよ。最近はセレモニーホールと言って、あまり物々しい感じもしないですし、物は考えようではないでしょうか」(40代男性)

NIMBYな施設があるおかげで安くなっている物件は、気にならない人にとっては掘り出し物だ。アプローチの仕方によってはすぐに入居者が決まることもあるかもしれない。このような事例もあるので、不動産投資をするなら、物件の周囲の状況まで隈なく確認しておこう。

 

楽待編集部


2017-07-27 16:45:58

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家(けんびや)」では、同サイトに登録された新規物件を集計し、「政令指定都市別2017年上半期利回り比較」の調査結果をまとめておりましたので、ご紹介いたします。

弊社の物件取り扱いは、赤枠で囲っております。

 

 

半数以上の市で利回り低下

2017年1月~6月期に健美家に新規登録された区分マンション・一棟アパート・一棟マンションで、政令指定都市20市の投資利回りを調査した。

その結果、前年同期に比べて区分マンション、一棟アパート、一棟マンションのすべてで利回りが上昇したのは「新潟市」のみで、多くの市で利回りの低下がみられた。

種別毎には、区分マンションで15市、一棟アパートで10市、一棟マンションで13市で利回りが低下。全体で最も低い利回り6%台を記録したのは、昨年同様に「川崎市」(6.63%)と「福岡市」(6.86%)の一棟マンションだった。また、「京都市」の区分マンションも6%台へと低下している。

 

 

健美家編集部


2017-07-26 12:02:35

日管協総合研究所が、第17回賃貸住宅景況感調査「日管協短観」(2016年度下期)を発表。

反響数、成約件数、成約賃料、入居率・滞納率等、全14項目に及ぶアンケートに、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の管理会社会員190社が回答したもので、首都圏での成約賃料の低下やフリーレントの増加、滞納率の低下といった傾向がみられた。

 

景気の影響は少なく、全体としては横ばい傾向

この調査は、前年同期と比較して、各項目の数値が増加したか減少したかを問い、それを集計・指数化したもの。同研究所は、全体としては、「景気は回復傾向にあるが、この下期についてはその影響は見られず、(結果は)概ね横這いか下降傾向である」としている。

また、「反響数が減っており、賃貸需要が活性化していない。その結果、成約件数、成約賃料の低下となり、賃貸仲介売上の大幅な減少に繋がっている」と調査結果をまとめている。気になる項目をいくつか見てみよう。

 

メール問い合わせが増加し、直接来訪が減少

反響数については、全体として「増加した」という回答が多かった。特にメールでの問い合わせが増加傾向で、半数以上の会社が「増加した」と答えている。電話・FAXと比べても増加傾向は明らかだ。

しかし、直接来訪については「減少した」と答えた会社も20%以上存在し、反響の仕方が、より手軽にやり取りできるメールにシフトしているのがわかる。

成約につながりやすい直接来訪が減っていることについては、同研究所も「重い」と問題視しているようだ。また、反響指数でみるといずれの数値も前年同時期より下がっており、「市場が不活発の状況になっている」と危惧する。

スクリーンショット 2017-07-26 2.40.59

反響数についての回答集計(左)と反響指数推移(右)

 

成約件数は減少傾向で、成約賃料も下がっている

成約件数についても、直接回答だけを見ると「増加した」と答えた会社が多いが、賃貸の成約数指数は大きく下降していることがわかる。この指数は、前年より「増加・良い」と感じている企業の割合から、「減少・悪い」と感じている企業の割合を引いた業況判断指数。

成約件数が「増加した」とする会社が昨年より減る一方で、「減少した」とする会社が20と、昨年の28.9と昨年より増えており下降につながっているようだ。

 

フリーレントや入居時の条件交渉など、貸主に厳しい現状も

そのほか、入居条件の項目ではフリーレントが増加。こちらは実質的には値下げとなるものだが、空室や賃料ダウンなどの数字としては残らないため、「借主・貸主双方に受け入れやすかったため」とみられる。

また、入居時の賃料や敷金・礼金の交渉も、指数は微減ながら、「増加した」と答えた会社が多く、貸主側には厳しい現状が伺える結果となった。

一方で、この調査のなかで、入居率94.6%という数字がある。今回の調査は、対象が日管協会員の管理会社が対象。

 

入居促進策を含め、きっちり管理された物件では、入居率は高めに推移するという見方もできる。滞納率が減少しているという結果とともに、注目したい数字ではある。

 

健美家編集部


2017-07-25 15:10:56

弊社でお取り扱いの多い、総武線エリアの「中古マンション価格」が東京カンテイより発表されておりましたので、ご紹介いたします。

東京カンテイのデータベースに登録された首都圏の中古マンション(ファミリー)の売り希望価格をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均坪単価(3.3㎡)を算出 単位:万円 カッコ内の数値は事例物件の平均築年数/同専有面積 「現状価格」は17年2月〜17年4月までの3ヵ月間を集計

JR総武線③revised.png

 

市川が2年間で30万円上昇

JR総武線(千葉~三鷹)における坪(3.3平方メートル)当たりの平均価格は198万円。1年前に比べて5万円、2.7%上昇した。事例数は6881件(前年より1337件減)、平均築年数が23.8年(1年前22.7年)、平均専有面積は56.63平方メートル(同54.84平方メートル)だった。掲載駅における最高値は市川の166万円。

総武線の千葉区間は、平均専有面積が65~75㎡とファミリー向け物件が多い。前期で二桁上昇した本八幡船橋西千葉は横ばい、あるいは微減となったが、この2年間を見ると上昇傾向です。中でも市川は好調。2年前から平均坪単価は30万円増加し、前回紹介した東京・江戸川エリアの各駅を上回りました。

新検見川千葉はどちらも約16%という二桁上昇。それぞれ前期より築年数が上積みとなったものの、事例件数が増えているのが特徴です。

なお、県内のJR乗客者人数(15年度)は1位船橋、2位西船橋。複数路線が乗り入れる千葉は、柏に次いで第4位となっています。

 

住宅新報社 データ提供:東京カンテイ


2017-07-24 15:04:19

株式会社マイナビ(本社:東京都千代田区、代表取締役社長:中川信行、以下マイナビ)が運営する賃貸住宅情報サイト「マイナビ賃貸」は、「新入生・新社会人お部屋探し白書」の2017年度の調査結果を発表した。

 

新入生の部屋探しの時期が早まったこと、全体として平均家賃が昨年よりアップしたことなど、昨年の調査との変化も見られた。

 

 

12月までに部屋を決めた新入生が18%アップ。

 

この調査は、2017年3月に高等学校を卒業し、同年4月に大学・短大等に入学した新入生と、2017年3月に大学・短大等を卒業し、同年4月に社会人になった新社会人を対象に、今年3月に行われたもの。

 

新入生のお部屋探し開始時期を見ると、「12月以前」と答えた人が38%、「2月」26%、「3月」28%となり、推薦入試の合格発表(12月以前)と、一般入試の合格発表後(2月~3月)の2つのピークがあることが分かる。

昨年と比べると、12月以前の検討者が18%も増加したほか、「3月」は10%減となっており、新入生のお部屋探しは早まる傾向に。

一方新社会人のお部屋探し開始時期は昨年との違いはあまりなく、10月から2~3月まで右肩上がりに増えていく結果となった。

 

お部屋探しの開始時期
お部屋探しの開始時期

 

 

新入生は「2週間以内」の短期決戦型。新社会人は法人ニーズだと7割近くが2週間未満

 

問い合わせから契約に至るまでの期間を見てみると、新入生で最も多かったのは「1週間以上~2週間未満」(29%)、次いで「1~3日」(25%)となり、「4~6日」(11%)と合わせて、65%もの人が2週間未満で契約をしていることがわかる。

新社会人と比べても「1~3日」の超短期決戦組の比率が高く、あわただしい部屋探しの事情がうかがえる。

 

一方、新社会人は「1週間以上~2週間未満」が27%で同じくトップだが、新入生と比べ、2週間以上かけるという回答が上回った。

「1~3日」は15%で、新社会人のほうがじっくり吟味する傾向にあるようだ。また、「勤務先の企業(団体)」が部屋探しを行うケースもあり、その場合は7割近くが2週間未満で契約。

法人からのニーズを上手に取り込むことが短期での契約につながるともいえそうだ。

 

 

問い合わせから契約までにかかった期間
問い合わせから契約までにかかった期間

 

 

平均賃料は新入生で前年比1,803円増、新社会人でも6,084円増加

 

賃料に関しては、新入生は全国平均で4万8086円、新社会人は5万4750円という結果となった。

いずれも、賃貸全体の平均賃料5万5181円と比べると低い数字ではあるが、前年比では新入生で1803円増、新社会人でも6084円増加している。

 

また、初期費用に関しても、昨年は新入生・新社会人ともに3人に1人は初期費用を10万円未満で抑えようとしている結果だったのに対し、今年は10万円未満の割合が減少し、10万円以上~15万円未満、15万円以上~20万円未満、20万円以上~25万円未満の割合がそれぞれ微増。

景気の緩やかな回復基調を反映してか、それぞれ上昇傾向にあるようだ。

 

 

転居先物件の平均賃料
転居先物件の平均賃料

 

 

 

初期費用
初期費用

 

 

 

健美家編集部


2017-07-22 17:17:07

サラリーマンの副業禁止は、数年後には時代遅れの悪しき風習となっているかもしれません。昨今の「働き方改革」の流れでは「副業を容認・推進」としていく方向に動いているようです。

これからは給与だけではなく、副業によって収入源を確保することが当たり前の世の中になるかもしれません。賢い人ならこの選択肢に「不動産投資」が入ります。なぜ不動産投資を選択するのか、その理由を解説します。

 

 

効率よく資産を築くことができるから

本来の業務以外の副業には、労働収入、資本収入の2つがあります。多忙で優秀なサラリーマンが労働収入を掛け持ちしても、「時間が足りない」という絶対的な制約によって効率的に稼ぐことは困難となります。

また、株式投資やFXによる副業で効率よく稼ぐためには、数千万円の手元資金が必要となります。もし資金を用意することができなければ、レバレッジを効かせるという方法が求められます。レバレッジをかける分だけリスクが伴うため、想像以上に大きな損失となる可能性もあります。

このような損失を避けるには、ある程度の運用努力が必要不可欠となります。そうなると投下時間が非常に大きくなるため、効率よく稼ぐことからは程遠くなってしまうでしょう。不動産投資の場合は、良い業者を見つけることで、効率よく不動産収入を得られる可能性があります。

 

サラリーマンとしての信用を最大限に利用することができるから

不動産投資は、サラリーマンとしての社会的信用を最大限に活かすことができる投資方法だと言われています。勤続年数が長く安定した収入があれば、銀行から融資を受けやすいと考えられるからです。転職したばかりで勤続年数が短い場合でも、これまでの利用実績や、他からの借り入れがないことを加味して融資を受けられることもあります。

不動産投資を行うための資金は、ある程度準備しておいた方がいいでしょう。全額融資を受けるのではなく、不足分を補うために銀行の融資を受けられれば、余裕を持って返済していくことが可能です。

 

賢いサラリーマンは他人の資本で副業を行う

賢いサラリーマンは、労働収入ではなく資本収入による方法を選択します。資本収入のなかでも投下時間の少ない不動産投資を行うことにより、他人資本(ローンなど)で効率よく副業収入を得ることが可能となります。

 

(提供:Incomepress )


2017-07-21 13:54:24

弊社オフィスも含まれる「GINZASIX」。

 

4月20日にオープンし、現在も大変なにぎわいを見せています。

「GINZA SIX」と言えば華やかなブランドに目が行きがちですが、

景気が低迷すればGINZA SIXであっても収益性が落ちる可能性が高いです。

予めそのリスクを想定し、GINZA SIXは「収益性」よりも「収益の安定性」を重視しているようです。

 

 

 

「松坂屋銀座店」跡地を中心とする再開発ですが、「脱百貨店」をキーワードとしており、

収益部分の半分近くが賃貸オフィスとなっています。

 

10月に「松坂屋上野店南館」の建て替えによって誕生する「上野フロンティアタワー」も、

建物の半分近くが賃貸オフィスとなる予定で、「脱百貨店」の動きが加速しそうです。

 

 

GINZA SIXなどが脱百貨店を進める主目的は、「収益性」よりも「収益の安定性」にあると考えられます。

都心部のブランドショップやファッションビルでは、成績不振の店舗が短期間に撤退するなど、

テナントの入れ替えが頻繁に発生します。

また、賃料の一部に、売上高に応じて金額が変わる「歩合賃料」が組み入れられている例も多くあります。

 

一方、オフィスビルの賃貸借契約は、全体としては2年間の例が多いが、

期間10年ほどの「定期借家契約」も増えており、

ほとんどのオフィスビルには、契約期間中は賃料水準が変わらない「固定賃料」が導入されています。

収益特性が異なる店舗とオフィスビルの両施設を運用すれば、

好況時には店舗の「歩合賃料」による増収が期待でき、

景気の低迷期にも、オフィスビルの「固定賃料」など(店舗の賃料にも「最低保証賃料」といった

固定部分が設定されている例がある)によって一定水準の収益を確保できるのです。

 

オープン間もない時期は、物珍しさもあって賑わうことは間違いないですが、

中長期にわたって収益性を維持することは、いかに銀座といえども容易ではないのではないでしょうか。

ましてやGINZA SIXは、開発する初期段階から数えると相当な時間と費用を費やした不動産投資です。

失敗することは許されません。

 

大企業によるビル経営は、「大企業病」「放漫経営」ということを揶揄されがちです。

一方GINZA SIXは、ビジネス戦略の先端を行くLVMHグループや森ビルが相当な力を入れている不動産投資でしょうから、他のビル経営や百貨店経営とは一線を画す戦略を実行するでしょう。

中小ビル経営者であっても、学ぶことは多々あります。

 

参照:日経BizGate、ESTATEBOOKS


2017-07-20 21:51:24

更地から始まり、建物が建設されていく過程をレポートする賃貸物件サイトSMI:RE(スマイル)が話題を呼んでいるという。運営するビーフンデザインの進藤強氏にサイトの狙い、人気を集める物件の作り方などこれからの投資家に必要な要件を聞いた。

●物件差別化に有効な情報発信力

賃貸物件の建設が相次ぐ今、入居者獲得に重要なのは他物件との差別化である。それにはいくつかポイントがあるが、そのひとつにオーナーの情報発信力があるという。


「立地的に不利な物件でもオーナーが自らブログを作るなど、情報を発信できる力があれば、人気物件にしていくことができます。
実際、駅から遠い、常識的に考えれば不利な物件でも、そうした努力で満室が続いている例があります。ですが、誰もに情報発信力があるわけではありません。
そこで、オーナーとビジネスパートナーである私たちがオーナーに替わって情報を発信しましょうというのがSMI:REです」。
このサイトでは物件が建設される様子に加え、周辺のまち情報なども掲載されており、探している人以外にも長い時間をかけてアプローチできるのが強み。
また、満室になってからも掲載され続けるため、常時情報を発信し続けることにもなる。オーナーの立場からすると、工事の途中経過を確認できるというメリットもある。

●賃貸物件はミニスカート

もちろん、物件の差別化は情報発信のみでできるものではない。
物件作りではオーナーが陥りやすいミスがあるという。
それは自宅の感覚を持ち込んでしまうこと。単身者向きの物件であれば、コンパクトなキッチンでも十分満足してもらえるにも関わらず、自分が使うとしたらと想定、必要以上に費用をかけすぎて、結果的に賃料を上げることになるような設備を導入してしまうなどが好例だ。


「賃貸は一点豪華主義で良いのです。17㎡で、賃料7万円ですべてを満たすものは作れない。
だったら、キッチンはコンパクトでも風呂は大きくて窓辺にある、広い土間がある、天井がすごく高いその他、どこか1点、飛び抜けているところがあり、友達が来て『ここ、すごいなあ』と言われれば、それで満足してもらえるのです」。賃貸はミニスカートのようなものだと進藤氏。
寒い時期のミニスカートには実用性は全くない。だが、若い女性にとっては、その姿に彼氏や友人が『かっこいいね』とほめてくれればそれで良いのだと。
賃貸は一生住むものではなく、人生の中の何年かを過ごす住まいである。であれば、買うとしたら選ばないものでいいのである。

●変化が読めない時代には可変性のある物件を

また、進藤氏は先の見えない今の時代には可変性も大事という。


東武東上線ときわ台駅から徒歩13分、現在は簡易宿所として利用している物件室内。家具付きの賃貸としても貸せるよう考えられている
「首都圏では郊外に移転した大学が都心回帰を始め、周辺の、学生目当てのアパートが困っていますし、三重県亀山市のシャープの工場が休止した時には周辺の物件ががら空きになったこともありました。
今、ホテルが足りないからと大量に建てても、そのブームがいつまで続くか。それを考えると、ホテルとして利用できるのはもちろん、ブームが去ったら家具付き賃貸として貸せるように考えるなど、可変性のある計画を立てておくことが大事です」。


前掲の宿泊施設外観。このまま、一戸ずつを賃貸にしてもまったく問題がない作りになっている
これについては建物そのものの可変性に加え、立地面の可変性も考えておくべきという。
「たとえば京都では今、エアビーに対する締め付けが厳しい一方でホテルの許可が取りやすくなっており、どんどんカプセルホテルなどが建設されています。
このニーズがある時を境に、大幅にダウンしたとして、ホテルを賃貸として貸せるかというと非常に難しい。というのは、京都は元々学生が多いため、単身者用賃貸物件が多く、賃料がとても安いのです。ホテルを転用して収支が合うかというと疑問があります」。
多くの人は今の状態が続くと思って様々な計画を立てるが、投資を考えるのであれば、今の状態が続くことを前提にするのは危険と進藤氏。「特に最近は変化が速く、5年で世の中が変わる。
素人はその変化に気づかないが、気づいた時にはもう遅いということもしばしば。常に変化を意識しなくてはいけませんね」。
長期的で、かつ変化を踏まえた予測の上で投資をということである。

健美家編集部(協力:中川寛子)


2017-07-19 20:16:59

所有する収益物件のエリアによっては、外国籍の入居者が非常に多いエリアがあるように感じている方も
多いのではないでしょうか。

物件によっては、外国籍の方が半数を占める物件もございます。

入居者の属性については出身国や年齢によってもことなりますが、日本語を話せる外国籍の方も少なくないようです。

外国籍の方の増加に関して「ニッセイ基礎研究所」よりレポートが出てましたので記載いたします。

日本国内では日本人人口が減少する一方で外国人の人口と世帯数が急増している。2016年の一年間に日本人は全国で▲31万人減少したが、外国人は+15万人増加し、外国人需要は国内不動産市場にとって重要な分野となりつつある。本稿では、国内の外国人による不動産需要を考える上での参考となるよう、外国人人口に関する基本的項目を全国と主要都市、そして特に東京都区部に関して整理する。


《外国人労働者と留学生の増加》
近年、日本で働く外国人労働者や日本への外国人留学生が急増している。厚生労働省によると、2016年に国内の外国人労働者数は108万4千人と初めて100万人を超え、前年からの増加は17万6千人(増加率は+19.4%)に達した(図表-1)。外国人留学生も大幅な増加が続いており、日本学生支援機構によると、2016年5月時点の留学生は23万9千人で、前年比+3万1千人(+14.8%)の増加だった(図表-2)。

 

 


2017-07-18 17:16:44

不動産会社のファミリーコーポレーションは2017年8月末、中央区銀座6丁目のGINZA SIX(ギンザシックス)に東京本社を移転する。

177坪を借りて、グループ会社とともに約60人が勤務する。同物件が銀座のランドマークである点を評価した。

オフィスを集約して、意思疎通の円滑化を図る。

 

同社は東京と名古屋の2本社制を敷いており、東京本社は港区東新橋1丁目の汐留シティセンター11階にある。

同じフロアに東京オフィスを置くファミリーハワイリアルティ(本社:ホノルル)も移転する。

 

両社で合わせて116坪を賃借しているが、移転後もグループ会社が引き続き使用し、解約スペースはない。

投資用不動産コンサルティングを手がけるファミリーエージェントも、港区東新橋1丁目アソルティ東新橋3階から集約する。

40坪を賃借しており、こちらは解約する。

 

GINZA SIXは松坂屋銀座店などの跡地に立ち、地上13階地下6階建て、延べ床面積14万8700㎡、基準階床面積約6100㎡(約1845坪)の規模。

2017年1月に完成した。7階~12階と13階の一部がオフィスフロアだ。

鴻池運輸とそのグループ会社が、自社で区分所有する7階の一部に入居している。

そのほかテナントとして、リンクアンドモチベーション、第一生命保険、化粧品などを製造販売するイフイングなどが入居している。

今後、Tableau Japan(タブロージャパン)が移転する。2017年6月下旬時点の稼働率は内定を含めて約80%だ。


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