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2017-08-29 17:38:34

 

収益不動産で賃貸物件の入居者が入ったままので売却することをオーナーチェンジと言います。

 

オーナーチェンジ物件の場合、引き渡しを受けた日から家賃収入を得ることができ、他の事業と比べて、不動産賃貸業の場合は事業を始めてすぐに収益の収入目途が立つ為、取り組みやすいと事業と言えます。

 

 

収入以外にも原契約日からの入居期間や修繕履歴等の情報を得ることができ、今後の賃貸運営をしていく上で目安になる為、事前に確認できる場合は賃貸借契約書や入居者属性を確認することである程度のリスク回避ができます。

 

ただし、売主や管理会社、売主側の仲介会社によっては、事前に内容を確認できないことも少なくなく、ある程度は仕方がない部分もあります。

 

内容としては、

・賃貸借契約書が無い
・更新契約書を取り交わししていない
・連帯保証人の捺印、印鑑証明書が無い
・契約前に管理会社に売却することを知らせたくない
・管理会社が契約前に情報開示をおこなわない
・サブリースの為、売主が内容を把握していない 
 

など、物件により様々なケースがあります。

 

収益不動産の購入については・・・

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12305583889.html

 

 

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2017-08-28 18:39:12

 

当社ではメインで中古アパートを取り扱っておりますが
少し大きめのRCマンションの取り扱いもございます。

中古アパートとRCマンションの違いの一つが設備のランニングコストの差です。

中古アパートには無くてRCマンションにはあるものの中で
本日はエレベーターに関して記載します。

当然エレベーターの無いマンションもありますが、エレベーターがあった場合保守管理費等で毎月ランニングコストがかかります。

よく、エレベーターの保守費が高いという話は聞きますが
具体的にはどの程度の費用が掛かるのでしょうか?

エレベーターの保守管理には

「フルメンテナンス契約」

「POG契約」という二つの契約がございます。
ざっくり説明すると


フルメンテナンス契約(FM契約)
フルメンテナンス契約とは、経年劣化した機械部品・電気部品の取替修理、消耗品の交換およびエレベーターを定期的に点検・清掃・給油・ 調整を行う契約です。
ただし、昇降かご、敷居、扉、巻上機、電動機、駆動機などの取替・修理などは、契約書で有償とされているものがあります。

POG契約(パーツ・オイル・グリス・メンテナンス契約)
POG契約とは、一部の消耗品(ランプ・ウエス等)の交換や自動給油器オイル・グリスの補給およびエレベーターを定期的に点検・清掃・ 給油・調整を行う契約です。





当然、POG契約よりもフルメンテナンス契約の方が毎月のランニングコストは高額になります。
マンションの階数により異なりますが、先日当社で取り扱ったマンションの場合

【 川口Aマンション 】
速度 :60m/min
停止 :1F~5F(5Stops)
制御 :交流インバーター制御
号機 :1号機 ロープ式
用途 :乗用エレベーター
積載 :450kg
フルメンテナンス :月額5万円
POG      :月額2万円


でした。

POGの場合は階数の違いはあるにせよ、然程金額のブレはありませんが、フルメンテナンスの場合、金額は大きく変わります。
上記のような5階建てのマンションのエレベーターでも月額8万円・9万円を超える契約の場合もあれば月額3万円ほどで行える場合もございます。

フルメンテナンス契約の場合、なぜそこまで金額の乖離があるのか・・・

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12304828433.html

 

 

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2017-08-25 17:41:59

収益物件の購入を検討されるお客様の中で、「駅徒歩〇〇分以内」の物件のみ検討しますという方がたまにいらっしゃいます。

 

「駅近」であることが賃貸付けに有利に働く為、「駅徒歩〇〇分以内」という条件に絞っている方が多い印象です。

 

同条件の物件であった場合には、当然「駅近」が有利となりますが、ただ、そこには必ず「賃料差」が生まれる為、「間取り」の違いや「設備」の差と同様に、「駅距離」も賃料を決める際の要素の一つでしかないという認識が必要です。

※エリアによっては駅近よりロードサイドである方が賃料が取れる場合もございます

 

つまり、駅近は賃貸付けという側面だけで考えると「賃料が高く設定できる」という要素があるだけで、「駅から近い」=「賃貸が決まる」というわけではないとも考えられます。

 

対して、同条件の物件があった場合に「駅距離」がどれだけ

「賃料差」に影響を与えるかを分析した結果もあります。

 

 

23区内のマンションが対象ですが、「築15年・駅徒歩3分以内」の賃料を100%とした場合ですと…

 

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12304402635.html

 

 

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2017-08-21 18:39:32

数年前からよく耳にすることの多くなった「一法人一銀行スキーム(一法人一物件スキーム)」と呼ばれてる手法ですが、
ご存知でしょうか?

実際にやられているお客様も一定数いるようで、当然やっている方は方法等は理解されていると思いますが、
結論から言うと「テクニック」等という物ではなく「偽計業務妨害罪」という「犯罪行為」です。

まずご存じない方の為に手口を解説すると、法人税率の関係で法人をいくつかに分けるといったものではなく、下記のような手順を踏み銀行を騙すために法人を分ける手口を言います。

・銀行法人を複数作る

・法人毎に利用する銀行を変えて購入する。

・別々の法人は別の人格の為、代表者が一緒でも銀行の借り入れが見えない

・借り入れのない状態に見せる事で債務超過を隠し継続的に物件購入を繰り返す

といった方法が大まかな流れです。


一般的な感覚を持っていれば上記の内容を見ただけで犯罪行為かどうかは別としてもモラル的にやってはいけない行為とわかりそうなものですが、提案してくる不動産屋の巧妙な口車に乗せられ、目先の利益に目が眩み手を出している方も多いのが実情です。


実際にやっている方に話を聞くと大抵

「銀行に聞かれなかったから言わなかっただけ」

「言わなかっただけなのだから犯罪ではないし、リスクがない」

「仮に犯罪だとしてもバレっこない」


といった回答が返ってきます。



確かに犯罪としての立証は難しいですが、先にも記載した通り「偽計業務妨害罪」という犯罪行為です。

偽計業務妨害罪とは

虚偽の風説を流布し,または偽計を用いて人の業務を妨害する罪 (刑法 233) 。
流布とは,犯人自身が公然と文書,口頭で伝達するほか,口伝えに噂として流す行為も含む。
偽計とは人を欺罔,誘惑し,あるいは人の錯誤,不知を利用する違法な手段をいう。


とあります。



「一法人一銀行スキーム」でいえば、銀行の錯誤・不知を利用し・・・

続きはこちらからご覧ください。http://ameblo.jp/family-ag/entry-12303327527.html

 

 

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2017-08-18 17:51:53

 

ネット通販の普及に伴い、人気設備ランキングの上位に上がりつつある宅配ロッカーですが、コストやスペースの関係で設置が難しい物件もあります。

特に新築であれば、土地の面積の関係上宅配ロッカーを設置するよりも一戸あたりの面積を広く取ったり、室内の設備を充実させることが優先となり、宅配ロッカーのスペースが確保できない、コストがまわらないというのが現状です。

 

この宅配ロッカーの需要をカバーするために今後利用が増えていくだろうと思われるサービスをご紹介します。

 

◆ヤマト運輸とフランスで宅配便ロッカーを展開しているネオポストが共同で設立したパックシティジャパンのサービス~「PUDU(プドー)ステーション」~◆

 

利用するにあたって、利用者はまず宅配事業者の会員サービスに登録し、配達(再配達)時の荷物の受取り場所に、宅配便ロッカーを指定する。
その後、登録事業者からメールで送られて来た4桁、2種類のパスワードをステーションのタッチパネルに入力、画面上でサインすることで荷物を受け取るというしくみ。

 

通販会社を利用する場合消費者が宅配事業者を選ぶことが出来ない為ヤマト運輸には限定しておらず、現時点ではヤマト運輸のほか、佐川急便、順豊エクスプレスの荷物が受け取れるそうです。

 

2017年7月末現在で設置されているロッカーは616台で受け取りやすさを考え、交通利便性の高い場所が多く、JR東日本、東京メトロや小田急、京急などといった鉄道の駅構内に多く配置されています。

 

各種費用などは・・・http://ameblo.jp/family-ag/entry-12302364986.html

 

続きはこちらからご覧ください。

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2017-08-09 16:26:51

ファミリーエージェントの永瀬です。

前回の続きになります。
http://ameblo.jp/family-ag/entry-12295864285.html

一人暮らしの高齢の方が増える中、孤独死がマスメディアでも
取り上げられるなど社会問題化しています。

賃貸物件を所有しているオーナーでは、賃借人の死亡リスクに対して
保険に加入しリスクヘッジをしている方もいらっしゃいます。

こちらのBlogでも別な担当者からアイアル少額短期保険の

「無縁社会のお守り」はご紹介させていただいていると思います。

保険金額が1戸当たり月300円と手軽で現状回復費用に

最大100万円、事故後の家賃値引きに対して最大200万円まで

最長12ヶ月まで補償する内容です。

保有しているアパートやマンションで高齢者の賃借人が多い
オーナーにとっては、保険料の手軽さもありメリットが高いと言えます。

但し、加入条件が所有するすべての戸室が対象になる為、
1室や1棟のみという加入ができないのでデメリットです。

保有する物件のエリアや間取り、築年数等によって・・・

 

続きはこちらからご覧ください。http://ameblo.jp/family-ag/entry-12299890599.html

 

 

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2017-08-08 18:04:46

ファミリーエージェント三上です。


前回お届けしました、家賃滞納の件ですが
http://ameblo.jp/family-ag/entry-12295569705.html

実は現在も進行中です。
ようやく入居者側と連絡が取れ、管理会社によってお部屋を開錠したのですが・・・

こんな感じでした。。。





この物件はメゾネットタイプの3DKの間取りです。
玄関部分でこの有様ですと、先が思いやられます。


不動産投資の運用をしていると、稀ではありますがこのような「ごみ屋敷」に出くわすケースもございます。
※たまにテレビで「ごみ屋敷」を綺麗にする番組などもありますが、当事者(オーナー)側はたまったもんじゃありません。

このアパートのケースで言うと・・・

続きはこちらからご覧ください。http://ameblo.jp/family-ag/entry-12299574950.html

 

 

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2017-08-04 16:18:27

本日は、楽待の「物件統計レポート」をご紹介いたします。 

 

 


投資用一棟アパートの価格が3ヵ月ぶりに上昇

株式会社ファーストロジック(東京都千代田区、代表取締役:坂口 直大)は、不動産投資サイト『楽待』を運営しており、この度、同サイトの「投資用 市場動向データ 最新版2017年7月期分」の調査結果を発表いたします。
掲載物件のデータに基づき、今後も不動産購入者様や不動産会社様に役立つ資料を定期的にリリースして参ります。
期間:2017年7月1日~2017年7月31日 
対象:期間中『楽待』に新規掲載された物件 、問合せのあった物件
(対象エリア:全国)

 

 

レポート概要

■ 新規掲載された一棟アパートの物件価格が前月比で上昇

新規掲載物件の表面利回りは前月比で0.13ポイント下落、問合せ物件の表面利回りは0.04ポイント上昇しました。
新規掲載物件の物件価格は前月比で272万円上昇、問合せ物件の物件価格は228万円下落しました。

 

■ 新規掲載された一棟マンションの物件価格が前月比で下落
新規掲載物件の表面利回りは前月比で0.03ポイント上昇、問合せ物件の表面利回りも0.44ポイント上昇しました。
新規掲載物件の物件価格は前月比で1,459万円下落、問合せ物件の物件価格も1,848万円下落しました。

 

 引用:楽待(http://www.rakumachi.jp


2017-08-03 19:13:10

本日は、楽待より銀座第一法律事務所弁護士、鷲尾先生の投稿をご紹介させていただきます。

 

Q.入居者が外出中に水漏れを起こしてしまい、その水が他の部屋にも損害を及ぼしていました。修繕費は入居者の保険でまかなわれると思っていたのですが、入居者の方が保険に入っていないことが発覚しました。
管理会社には、必ず入居者は保険に入っていただくようにお願いしていたのですが、契約更新のタイミングで忘れてしまったようです。
約束を守っていなかった管理会社に、この修繕費を請求することはできないのでしょうか?

 

 

入居者の過失による水漏れ事故についての損害賠償義務は入居者にある

水漏れ事故が起きる原因は、建物の老朽化によるものから人為的なものまで様々ですが、水漏れは大抵のオーナーが経験するといってよいくらいよく起きる事故です。
ご相談のケースは、入居者が外出中に水漏れを起こしてしまったというのですから、具体的な事情は分かりませんが、入居者の過失による事故とみてよいようです。
入居者の故意もしくは過失により水漏れ事故が発生し、これにより損害が生じた場合、入居者は、貸主に対しては賃貸借契約上の管理義務違反等による債務不履行として損害賠償義務を負います。
また、他の借主らに損害を与えた場合は、不法行為(民法709条)に基づいて、やはり入居者がその損害を賠償すべき義務を負います。

 

保険加入が契約条件の場合、入居者は保険に加入する義務がある

事故による損害に備えて、オーナーは自分で保険に加入していることが多いでしょう。たとえば住宅総合保険に加入している場合、損害賠償特約が付されていることも多いです。損害賠償特約が付されていれば、保険によって損害賠償金が支払われる可能性があります。
こうしたオーナーのための保険とは別に、最近では、入居者に損害保険に加入することを義務づけていることが多いと思われます。
賃貸借契約において、入居者が損害保険に加入することが賃貸借契約締結の条件とされている場合には、その物件を借りようとする者は、保険契約に加入する義務があります。
保険への加入を契約の条件とすることは、入居者に保険への加入を強制しているようにもみえます。
しかし、保険加入は借主にもメリットのあることですし、かりにどうしても保険に加入することが嫌ならその物件を借りるのを止めればよいだけのことですので、保険加入を賃貸の条件とすることに問題はありません。

 

更新時に保険の継続を確認しないことが管理会社の落ち度となる場合もある

賃貸借契約が更新される場合には、通常はこれに合わせて保険契約も更新しているはずです。しかしご相談のケースでは保険契約は更新されておらず、どうやら管理会社が更新時に保険の継続を入居者に確認するのを忘れてしまったようです。
賃貸借契約の更新の際、管理会社に入居者の保険継続を求めたり確認したりする義務があるかどうかは、オーナーと管理会社との間の管理委託契約の内容によります。
ご相談のケースでは、必ず入居者は保険に入っていただくようにお願いしていた、とあるだけなので、入居者を保険に加入させることが管理会社のオーナーに対する義務であったとまでいえるかは微妙です。
一般的に、管理委託契約では、管理会社は賃貸借契約の締結の補助業務や契約更新業務等を行うこととされていることが多いです。
そうした業務の内容として、賃貸借契約締結や更新の際に、入居者に保険への加入を要求することが管理会社の義務に含まれていれば、過失によりこの義務に違反した管理会社に責任を追及する余地が生じます。
たとえば、賃貸借契約書(通常は管理会社が作成しています)に入居者は保険に加入しなければならない旨の条項が明記されており、管理会社が更新業務をオーナーから委託されている場合などは、管理会社は入居者が保険を継続するかを確認すべきといえるでしょう。

 

本来、保険でカバーできたはずの損害額を管理会社に請求するのは困難

しかし、保険に加入・更新するか否かを決めるのはあくまで入居者です。契約締結時であれば、保険に加入しない入居者に物件を貸すのは断わることもできます。
しかし、賃貸借の更新時に入居者が保険に加入しなかったとしても、オーナーは賃貸借の更新契約を結ばないことはできるでしょうが、その場合でも結局は法定更新ということになり、入居者を退去させることまでは一般的には無理でしょう。
つまり、管理会社が保険の更新について説明していたとしても、入居者が更新しない場合もありますし、そうした場合も賃貸借契約は継続することになります。
結局、管理会社が保険の更新について説明していたか否かにかかわらず、入居者が保険を更新しないリスクは完全には回避できないということです。
また、保険を切らさないようにすることは、まず加入者である入居者が注意すべきことですし、通常は、保険会社から更新の案内も届いているはずです。そうすると、管理会社の確認漏れがただちに入居者の保険未加入という結果に結びつくともいえません。
さらに、入居者が保険に加入していなかったとしても、オーナーは入居者に対し損害賠償請求をすることは可能であり、保険に入っていなかったため即時に損害賠償を受けられないという事態も想定されますが、だからといって、その分をただちに管理会社が負担しなければならないということにもならないでしょう。
もちろん、保険会社が入居者に保険加入を要請していれば、入居者は保険に加入したかもしれません。しかし、それはあくまでそうした可能性があったというにすぎず、要請を怠った管理会社が水漏れ事故による損害を負担すべきということにはならないと思われます。
管理会社に何らかの責任を追及するとすれば、管理委託契約上の義務を果たさなかったことによる管理報酬の減免にとどまると考えます。

 

結論

○管理会社に損害賠償請求できる率:約10%
今回のご相談は、参考となるような裁判例もなく判断が難しいですが、管理会社に責任を問うことのできる可能性は高いとはいえず、10%程度ではないかと思います。
賃借人に損害保険に加入してもらうことは、オーナーのリスク回避のために大切なことですが、万一に備え、オーナーとしても自ら保険に加入して不測の事態に備ええておくことが必要なことと思われます。

 

参照:楽待新聞


2017-08-02 16:25:48

 

解体現場から出た瓦礫にアスベストが含まれていた、というニュースを耳にすることがある。アスベストが社会問題化してから10年以上が経つが、この問題を抱える物件は完全にはなくなっていない。対岸の火事ではなく、自分たちの身近なところに潜んでいる重大問題なのだ。

今回はアスベストが使われている物件の取り扱い方法や、もし自分の物件に使用されていた場合の除去費用などを紹介する。

 

 

アスベストを見抜くには「築年数」を確認

 

アスベストは、耐熱性などに優れるとされ、多くは断熱材として利用されてきたが、発がん性のリスクがあるなど健康への被害が深刻視されるようになった。アスベストの規制が始まったのが1988年(昭和63年)。それ以前の物件には、アスベストが使用されている可能性がある。また、吹き付けアスベストは1975年(昭和50年)に使用が禁止されている。

ちなみに、アスベストの輸入が禁止されたのは1993年(平成5年)で、アスベストの製造や供給、使用がすべて禁止されたのが、1995年(平成7年)だ。

 

 

意外に知られていないアスベストとロックウールの違い

 

アスベストに似た素材としてロックウールがある。

アスベストは、石綿(いしわた、せきめん)と呼ばれ、マグマが特殊な条件下で急速に冷却され、繊維状の結晶になった天然の鉱物だ。主に、クリンタイル(白石綿)、クロシロライド(青石綿)、アモサイト(茶石綿)の3種がある。 

一方、ロックウールは、珪石や玄武岩といった鉱物を高温の電気炉で溶融して、繊維にした人工の鉱物繊維だ。アスベストは不均一な細かい繊維だが、ロックウールは、均一なガラス質で、綿のような繊維状をしている。

アスベストの場合は、石綿肺、肺ガン、悪性中皮腫などの症例があり、発がん性物質に分類される。

ロックウールの場合は、大量に吸引したら塵肺(じんはい)になる恐れがあるが、過去に症例はなく、発ガン性分類でも発がん性物質に分類されていない。

ロックウールは比較的安全であるため、現在も断熱材などの建築資材として使用されている。素人の目にはアスベストとの見分けがつかないが、まったく別ものだ。豆炭アンカや豆炭こたつに使用されているのも、ロックウールだ。

 

 

物件の売買にはアスベスト調査が義務付けられている

 

2006年に宅建業法施行規則の改正が行われ、アスベストの調査をしたかどうかを報告することが義務付けられた。しかし、これは調査をしたかどうかの報告義務であって、アスベストの有無を報告する義務ではないことに注意したい。調査していない場合は「記録なし」でも問題ないが、住人や近隣住民、購入主の安心を考えると、調査しておくべきだろう。

アスベストは、室内の天井や壁の石膏ボード、ベランダを仕切る石膏ボードなどに、たまに使用されている。また、キッチンの耐火壁下地、床のフロアシートなどにも使用されていることがある。

これらのアスベストのほとんどは、ホコリとなって飛散しないので、深刻に考える必要はない。アスベストを含む建材が使用されているからといって、ただちに物件価値が下がるという可能性は低いだろう。

問題なのは、1975年に原則禁止されている吹き付けアスベストだ。1975年以前の物件には、耐熱材として使用されている恐れがある。吹き付けアスベストの場合は、ただちに、アスベストの除去や飛散防止策を講じなければならない。

吹き付けアスベストの調査は、国土交通省が全国の地方自治体に要請して実施している。調査で吹き付けアスベストであることが判明した場合は、アスベストの表面に固化剤を吹き付けて飛散を防止する施工や、アスベストを完全に除去する施工が必要だ。 

吹き付けアスベストがある場合は、物件の販売価格から除去費用などが差し引かれることになる。

 

 

除去費用はどのくらい?

 

吹き付けアスベストの除去費用は、業者によって多少変化するが、おおよそ、1平米あたり1万5000円〜8万5000円程度(除去面積や除去面の形状による)となっている。周辺にアスベストが飛散しないように、建物全体を厳重な囲いで覆う必要があるため、除去工事に100万円以上の費用がかかる場合がある

地方自治体によって違いがあるが、アスベストの調査の場合、費用の全額か、または25万円までを上限として補助する制度もある。

アスベストの吹き付けを除去する施工費については、除去費用の半分、または3分の2を補助する制度がある。こちらも地方自治体によって異なるが、100万円までといった補助金の上限が設定されている場合もある。物件がある地方自治体に問い合わせてみると、具体的で正確な情報が分かるはずだ。

 


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