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不動産コラム

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2019-06-20 11:58:08

本日はここ1年の利回り動向について、お話させて頂きます。

 

ここ1年で1棟物件へフルローンを出す金融機関は、ほぼ無くなり、
ある程度の自己資金は必要となってきましたが、
それに対して物件の利回りはどうなってきたのでしょうか。

 

「不動産投資と収益物件の情報サイト健美家(けんびや)」

 

収益物件 市場動向によると、ここ1年、

区分マンション→利回り低下
1棟アパート →利回り横ばい
1棟マンション→利回り上昇

という傾向が見られます。

 

東京経済圏の1棟アパートを毎日数百と図面を見ていると、

新築アパート→利回り上昇
中古アパート→都内やや上昇(西武信金の影響?)
土地値の出ないアパートやや上昇(日本政策金融公庫の影響?)

といった傾向が肌感覚で感じられます。

 

ただ、土地値が出ない中古アパートに関して、
単純に利回りが平均して上昇しているというわけではなく、

相場より高利回りの物件は、土地値が届かなくても、すぐに情報が無くなっていたりします。

 

今後の賃貸需要が見込める東京経済圏に関して、土地値に関して言うと、融資の相場を受けにくい特徴がございますが、高利回り物件も、相場の影響を受けにくい傾向がございます。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。


2019-06-20 11:57:44

地目が「田」や「畑」となっているレジデンスを売買する際には農地転用の手続が必要となります。

 

これは、耕作の目的に供される土地とされる農地(農地法第2条)を、
農地以外のものにするための手続となります。

 

ケースとしては、農地を農地のまま移転する農地法第3条のケース、
農地の所有者が農地以外のものへ変更する農地法第4条のケース、
移転し農地以外のものへ変更する農地法第5条のケースがあります。

 

いずれも農業委員会を経由して都道府県知事等に必要書類を提出し許可を得ることで可能となります。

 

仮に、先述の農地法第5条のケースですと、申請し、許可を受けて、決済となるかと存じます。

 

農地転用申請は3~4週間ほどかかると言われておりますので、
状況によっては、決済まで時間がかかるケースとなります。

 

そのため、物件の購入時期について早期にターゲティングされている方は
農転が伴わない物件を探されたほうがいいかもしれません。

 

皆様の物件探しの一助となれば幸いです。
よろしくお願いいたします。

 


2019-06-20 11:57:12

不動産投資については融資(他人資本)を使えることが他の投資との大きな違いとも言えます。

しかし、中には融資の利用はせずに現金にて物件購入を検討しているという
お考えの方もいらっしゃいます。

 

現金購入される方は大きく2つの分かれます。

 

一つは潤沢なご資金を所有されている方が現金購入される場合
もう一つは借入をするのが怖い、金利を払うのがもったいないなど
安全性と支払いを気にされて現金購入を検討される場合です。

 

では、現金購入とローンを使った場合はどのようになるのでしょうか。
分かりやすくするために購入時の諸経費は無しとして記載いたします。

 

《例》現金購入

3,000万円 9% 

 

満室想定賃料 :  270万円
空室損・運営費:   62万円(満室想定賃料の23%)
――――――――――――――――
税前CF     :   208万円

 

3,000万円に対して、208万円の戻り

 

 

《例》3,000万円を頭金とし、金利2.9% 30年融資にてアパートを3棟購入した場合

 

3,000万円 9%

 

満室想定賃料 :  270万円
空室損・運営費:   62万円(満室想定賃料の23%)
ローン返済  :  100万円
――――――――――――――――
税前CF     :   108万円

 

3,000万円に対して、324万円(108万円×3棟)の戻り

 

同じ3,000万円を使い、同じ物件を購入したとしても融資を使った方が、116万円多くなることが分かります。

 

物件にもよりますが、融資を使う場合、

(賃料収入-空室損-運営費)> 返済額
となる場合は融資使った方が収益を上げる場合は有利になります。

 

安全性については現金購入よりはリスクが上がると言えるかもしれませんが、
東京経済圏の物件であればリスクヘッジは物件選定によっていくらでもヘッジができると言えるでしょう。

 

そのため、収益を自己資金に対する回収率でみるようであれば融資を使った方が有利と言えます。


2019-06-20 11:56:33

弊社では管理物件の80%近くが築20年超の築古アパートです。

 

エリアは1都3県のみに限定しておりますが、それでも郊外のシングルタイプは

賃料3万円台が中心となる為、入居者の属性にも偏りがあります。

 

その為、弊社で新規に入居募集する物件に関しては、すべて「保証会社」の加入が必須という条件で進めております。

弊社で取り扱える保証会社は数社ですが、全国では200社以上あり、保証会社も「4つ」のカテゴリー(協会)に分別されています。

 

 

 

1.信販系保証会社

 

いわゆるクレジットカードの発行会社(信販系会社)による家賃保証サービスです。

クレジットカードの審査のノウハウを活用して、家賃の支払い能力などを審査していると考えられます。

 

また、CIC、JICC、JBAなど、ローンやクレジットカードの審査で利用される個人信用情報センターの情報を、

正式に照会できる家賃保証会社でもあります。

こうした個人信用情報も、審査に活用されていると言われています。

 

保証会社の中でも審査のハードルが高く、実際に滞納する人も少ないのではないでしょうか。

 

 

2.全国賃貸保証業協会(LICC)

 

信販系の保証会社とは異なり、個人信用情報センターの照会は行えません。

そのため、申込者の状況(年収、家族構成、職業など)によって、審査を行っています。

 

同協会の加入業者同士で連携し情報交換も行っているため、

過去に同協会の保証会社で事故を起こしている方だと加入が難しいようです。

 

代表的な会社でいうと「エルズサポート株式会社、全保連株式会社、株式会社リクルートフォレントインシュア」などが加盟しております。

 

 

3.賃貸保証機構(LGO)

 

LICCと同様に信用情報の照会は行わず独自の基準で審査を…

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12465817500.html


2019-06-20 11:53:50

過去当ブログでも何度か取り上げてきた
【心理的瑕疵】について過去の判例を少しだけ紹介させて頂きます。

 

平成1年9月に横浜地裁での判決が下記になります。

 

下記については弊社の取り扱っており須収益物件の売買といった事ではありませんでしたが、
家族との居住目的で購入したマンションにおいて
六年前に縊首自殺があつたことは瑕疵であるとして、
買主の売主に対する売買契約の解除及び違約金条項に基づく損害賠償請求が認められた事例

 

--- 平成1年 9月7日 横浜地裁 判決 ---
事案の概要は、以下のようなものであった。

A夫妻はB会社と居住用マンションの売買契約を締結した。
その後、本物件において約6年前にB会社代表者の妻が、縊死自殺をしていた事実が発覚した。
Aらは媒介業者を通じて手付金の返還によって解決を図ろうとしたが、
B会社は手付金の返還義務はないとしてこれに応じなかった。

本事案についての横浜地裁の判決は以下だ。
①約6年前に縊死自殺があった本物件を他の類歴のない建物と同様に購入することは通常考えられないこと。
②通常人において縊死自殺があったことを知って本物件を購入したのであれば…

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12465147501.html


2019-06-20 11:51:43

収益性》⇔《資産性

 

投資用物件につきましては、
一般的にこのどちらかによって金額(物件価格)が決まります。

 

 

これから資産形成を行っていきたいという方におきましては、
どちらを重視してお取り組みをしていくべきなのでしょうか?

これは、お客様の目的によっても異なりますが、
これから資産形成形成を行っていく』という方であれば、
一般的には《収益性》がある程度高い物件を狙っていくのが良いでしょう。

 

※物件につきましては、それぞれ異なったリスクは付きまとってまいります。
そのため、どこまでのリスクを取っていけるかどうかという点につきましても、投資を行っていくうえで必要な観点でございます。

 

この理由につきましては、

■今後利用していく融資条件(買い増しへの影響)
■投下している金融資産の回復速度(CCRの観点)
など、複数の観点がございます。

 

※詳細につきましては、個別的にお問い合わせください。

弊社では、資産形成にマッチした高収益アパートも多数レパートリーがございます。

 

そのため、ご興味のある方はお気軽にお問い合わせください。

 

《↓高収益アパートの物件【例】はコチラ↓》
https://apart-toushi.com/contents/code/bukkennews/id/850

 

上記物件情報以外にも…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12464553940.html


2019-06-20 11:51:20

銀行融資には比較的金利の低い「事業性融資」と
融資期間や融資額は伸びやすいが金利が高めの「アパートローン」と
呼ばれる商品の2つに分類できます。

 

事業性融資は金利が低い分、融資額・年数が伸びず投下資金が多くなる傾向があります。
今までは購入者属性等でどうにか融資額を延ばすといった方法が通っていましたが、現在はかなり厳格化しています。

 

その為、事業性融資で検討されているお客様も
投下可能な資金から逆算しご希望の収支を得ることが困難な場合、
アパートローンでの検討を提案させて頂く事も多くあるのですが、
「金利が高い分、利回りの高い物件で検討します!」
とお客様が反応されることが良くあります。

 

もちろんその他のスペックが同等であれば利回りが高いに越したことはありませんが、
一般的には、利回りの高い物件で検討するという事は2つの理由からあまり適さないケースの方が多いです。

 

では、どこを見て「適した物件」を選定していくのか?

 

この辺りについては次回の私の記事で詳しく書かせていただきます。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございます。


2019-06-06 15:32:30

今回は「特定優良賃貸住宅(特優賃)」について、

お話させて頂きます。

 

「特定優良賃貸住宅」とは、

「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」に基づき、土地の所有者(オーナー)が国や県または市からの補助と住宅金融公庫等の資金を利用して良質な住宅を建設し、住宅供給公社やJAなどの事業者が管理する中堅所得ファミリー層向けの賃貸住宅です。

 

入居者には、「家賃補助」等のメリットがございます。

 

以下、「特定優良賃貸住宅」についてのメリット・デメリットに関して、ご説明していきます。

 

~~メリット~~

・家賃補助ありでの入居が可能

⇒「特定優良賃貸住宅」では家賃の一部を国や県などが補助し、

入居者の家賃負担の減少が図れます。

補助金に関しては、一定量減額していき、約20年後には本来の家賃に、

入居者の負担が戻りますが、その間補助を受けられるのは入居者にとって大きいでしょう。

 

・入居時の初期費用を安く抑えられる

⇒特定優良賃貸住宅に指定された住居に入居する際は、

入居時の「礼金・仲介手数料」の負担がありません。

現在は、礼金を取らない賃貸物件も多いですが、

仲介手数料が無いことは入居者にとって大きいでしょう。

※しかも更新料がございません。

 

・一定の信頼がおける物件スペック

⇒特定優良賃貸住宅に認定される為には、

間取基準(2LDK~3LDKが複数、50㎡以上、広い収納スペース)や

耐火性や設備(バリアフリー、オートロック、追い炊き機能つき給湯器)など

認定される物件のスペックに基準がございます。

その為、入居者は安心してご入居検討ができます。

オーナー側も特定優良賃貸住宅に認定されるということは、

物件がある程度良質なことを指すと考えても宜しいのではないでしょうか。

 

~~デメリット~~

・入居条件が厳しい

⇒特定優良賃貸住宅に入居可能な方は、

ファミリー世帯かつご年収が400万円~1,000万円の所得で、

その所得を入居期間中超えられない等の制限がございます。

 

・空室が少ない

⇒家賃補助など、好条件での入居が可能です。

そもそも物件を見つけることに一苦労するようです。

ただし、オーナー側は、入居者が多少入れ食い状態で見つかり、

空室損は大きく抑えられるかと存じます。

 

・管理会社の負担が大きい

⇒特定優良賃貸住宅に認定された場合、

家賃を2年ごとに、補助主体の国や県に家賃の金額を確認しなければなりません。

その際に、家賃の妥当性を示す資料の作成が必要になるようです。

また、管理会社が家賃の補助金を受けます。その為、補助主体に、

補助金の申請をするのも管理会社の業務となりそうです。

オーナー側としては管理会社が限られること、管理費が多少上がる可能性が

ネックにはなりそうです。

 

以上、メリット・デメリットについてご説明させて頂きました。

 

投資物件として、このような物件をご検討される場合...

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12463427999.html


2019-06-06 15:32:20

今回は「人生100年時代を見据えた資産形成」について記載させて頂きます。 

 

先週の日経新聞で、金融庁は人生100年時代を見据えた資産形成に向けて初の指針を策定すると記載がありました。

 

その内容は金融機関に対して顧客の資産形成を重視したサービスの提供や金融商品の販売手数料の明確化や、消費者にも長期の分散投資による資産運用などを自助努力を求めるものでした。

 

その中で、金融庁は金融機関と消費者に対して指針案を発表しました。

 

金融機関に対しては、短期的な商品の売買で、収益を稼ぐ考え方を改め顧客の長期的な資産形成につながる商品やサービスを提供するように要求。

 

消費者に対しては、公的年金だけでは暮らせないことを想定し、計画的な資産運用や退職金の取り崩し方法などを検討するように促す方針。

 

政府が上記の様な事を発表するのは異例の事で、日本の高齢化社会(長寿化)がいかに深刻かを物語り、豊かな定年後の生活を送る為には、自らが資産運用をしなければならない時代になってきていると言えるのではないでしょうか。

 

資産運用と言っても方法は様々ですが、当社では不動産を活用した資産運用・形成をご提案しておりますので、ご自身の将来について不安がある方や資産運用でお悩みがある方は是非ご相談下さいませ。

 

最後までご覧頂きありがとうございました。

 


2019-06-06 15:31:57

本日は「定期借家契約」に関して記載させていただきます。

 

「定期借家契約」とは、その名の通り、
期間に定めのある借家契約になります。

 

通常の賃貸借契約では、借主が更新時に引き続き住みたいと希望すれば、
貸主側は正当な事由がない限り、更新の拒絶や解約はできません。

 

そのため、定期借家契約の方が貸主側は有利な契約になります。

 

以下の場合、定期借家契約をより有効に使えると考えます。

1.更地にしての売却を検討しているとき
2.ペット可物件

 

1.更地にしての売却を検討しているとき

通常の借家契約の場合、貸主側に正当な事由がない限り、
更新の拒絶や解約はできませんので、入居者を退去させる場合には、
「立ち退き料」が必要になるケースが多いです。

 

そのため、更地での売却を検討される場合に、
定期借家契約を結ぶことにより、ご自身のタイミングで
入居者を退去させることが可能です。

 

 

2.ペット可物件
場合によっては、ペットを飼っていることが原因で入居者の方がもめるケースや、
最悪のケースだと入居者の方が退去されるケースも考えられます。

そのため、ペットを飼うお部屋に関しては、
定期借家契約で契約を締結し、問題が多いペットを飼っている入居者は契約を更新しないという方法も良いかと思います。

 

弊社では、土地値の物件をご提案させていただくことも多く、
購入物件運用中の活用方法によっても、より利益を最大化させることが可能だと思います。

 

現在は、通常の賃貸借契約が一般的となっておりますが、
有効に使うことが可能な場合に、定期借家契約を検討されてみてはいかがでしょうか。

 

本日も最後までご覧いただきありがとうございます。

 


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