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不動産コラム

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2017-02-28 21:24:31
2020年の東京オリンピックに向けて、東京を中心に再開発が多数予定されています。
再開発が行われると対象地域のみならず、沿線の活性化にもつながり不動産価値向上に
つながります。


主な東京都心部の再開発予定を下記にまとめます。

------------------------------------------------------
2017年
・渋谷エリア
 ヒューリック渋谷井の頭通りビル
・虎ノ門エリア
 赤坂インターシティAIR
・銀座エリア
 大型複合ビルGINZA SIX
・下北沢エリア
 東北沢駅前広場の整備
・東京エリア
 松坂屋上野店南館建替計画
・池袋エリア
 東池袋1丁目新シネマコンプレックス

2018年
・虎ノ門エリア
 新虎通りのビル再開発
・東京エリア
 大手町二丁目地区第一種市街地再開発事業
 日本橋二丁目地区第一種市街地再開発事業
 神田練塀町地区第一種市街地再開発事業
・池袋エリア
 東池袋五丁目地区再開発事業

2019年
・渋谷エリア
 道玄坂一丁目駅前地区第一種市街地再開発事業
 南平台プロジェクト
 渋谷パルコが大型複合施設に建て替え
 宮下公園再開発プロジェクト
 虎ノ門エリア
 虎ノ門ヒルズビジネスタワー
 虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー
 虎ノ門ヒルズステーションタワー
・東京エリア
 大手町一丁目2地区計画
 日本橋室町三丁目地区第一種市街地再開発事業A地区
・浜松町エリア
 TGMM芝浦プロジェクト
・池袋エリア
 西武鉄道池袋旧本社ビル建て替え
・新宿エリア
 新国立競技場新設
 西新宿五丁目中央北地区第一種市街地再開発事業

2020年
・渋谷エリア
 渋谷駅桜丘口地区(桜丘町1地区)開発計画
 新渋谷駅ビル
 浜松町エリア
 都市再生ステップアップ・プロジェクト(竹芝地区)
・品川エリア
 40年ぶりに山手線新駅誕生
・池袋エリア
旧庁舎跡地複合再開発


2021年以降
・東京エリア
 大手町二丁目常盤橋地区第一種市街地再開発事業
 八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業
 東京駅前八重洲一丁目東地区再開発事業
 2027年勝どき東エリア再開発
 2027年リニア中央新幹線の開業
------------------------------------------------------

このように、「渋谷エリア」「日本橋エリア」「虎ノ門エリア」「池袋エリア」「新宿エリア」
が重点的に行われます。
特に「渋谷」と「新宿」は共に、政府から「特定都市再生緊急整備地域」に指定されています。

この再開発が及ぼす影響は、都心回帰の流れをより一層強くするものだと考えられます。

需要や地価の上昇は、再開発エリアだけでなく、再開発エリアまでアクセスがいい地域
(神奈川・千葉・埼玉)にも起こります。

不動産を購入する際は、出口戦略の土地の地価上昇ないし安定が重要であるので、
検討物件が再開発対象エリア外でも、今後再開発されるエリアまでの距離なども
一つの物差しとなるのではないでしょうか。

2017-02-24 21:47:51


いつもご覧いただきましてありがとうございます。
ファミリエージェントの小林でございます。

本日は土地面積:400㎡超の買い替え特例対応物件のご紹介となります。

↓販売図面
rims-web18.com/id/family-ag/file/メゾンカルム東高円寺 販売図面(2).jpg

<物件概要>
■所在地    :杉並区和田3-42-8
■交通     :丸の内線「東高円寺」駅徒歩5分
■土地面積   :433.25㎡(131.06坪)【公簿】
■建物面積   :436.48㎡(132.04坪)【公簿】
■構造     :鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
■建築年月   :平成7年3月築 築21年
■物件価格   :24,800万円
■想定賃料収入 :15,492,000円
■満室利回り  :6.24%
■間取り    :1DK×16戸

<特徴>
★土地面積が400㎡超で買い替え特例対象物件
★土地面積も広く、売買価格が土地価格に近い
周辺の土地の取引実績価格は坪220万円と坪230万円となります。

↓「土地総合情報システム」国土交通省↓
www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeListServlet

今回の物件が大型の為、多少価格を均して坪200万円と想定すると
131.06坪×200万円=26,212万円となります。

環状七号線内側で住宅地としても人気の高い杉並区内で
賃貸需要も高いですが、最終的な売却時の戸建用地としても需要が高いと思います。

<賃貸付け>
丸の内線は「新宿」駅まで4駅8分、「赤坂見附」「霞ヶ関」「東京」なども1本で、利便性も高く賃貸需要がございます。
現在も16戸満室稼働中です。

間取りはバストイレ別の1DK、賃料は8万円前後ですので、
単身者からディンクスなどのご夫婦までも取り込める為、安定的な入居率が期待できそうです。

買い替え特例を利用しての課税の繰り延べ、節税効果だけでなく、
安定した収益や売却時のキャピタルロスが少ないなど大変おすすめの物件となっております。



現地のご案内や物件のご説明も承りますので、お気軽にお申し付け下さいませ。


■  株式会社ファミリーエージェント ソリューション事業部
■■  小林 亘  <宅地建物取引士・相続診断士>
■■■  汐留office 港区東新橋1-5-2 汐留シティセンター11階
■■■■  Satellite office 港区東新橋1-1-2アソルティ東新橋3階
■■■■■  TEL:03-5537-7488 / FAX:03-5537-7414
■■■■■■  Mobile:080-9668-1864 / Mail:kobayashi@family-ag.co.jp


2017-02-21 19:38:56

 

南柏で10%超アパートをご紹介します。

======================
《物件情報》

千葉県流山市名都借
S63年築・1K×8戸 

2,900万円 10.20%
JR常磐線「南柏」15分
======================


■H21年大規模修繕・建物状態良好!
■全室ロフト付、空室リフォーム済
■利回り10%超 角地44.3坪!


~物件について~

JR常磐線「南柏」から徒歩15分程にあります
昭和63年築の木造アパートです。

南柏駅の乗降者数は約6.2万人/日で、
ターミナル駅の柏には1駅、松戸駅12分、
東京駅には約50分です。

駅からの距離が少しありますが、
26,000円~29,000円の家賃設定にしている為、
柏エリアからの賃貸需要を取り込めると考えます。

現在は8戸中4戸空きですが、
2/21現在2部屋申込が入っています。

募集方法にもよりますが、
繁忙期の2月、3月にあわせて募集を行えば
満室も可能ではないでしょうか。


建物はH21年に大規模修繕(外壁塗装・
屋根鋼板重ね張り等)を行っており、
定期的にメンテナンスを行っている為、
建物の状況は良好です。

土地は北東角地の44.3坪と広く、
6mの公道に面しています。


~融資~

■金利3% 期間26年 2,900万円融資の場合

経費+空室損を20%として計算しますと、
約75万円/年の税前手残りになります。

その場合の諸経費は約200万円程です。
(登記費用・印紙代・火災保険・ローン事務手数料・仲介手数料など)

諸経費を抑えて、物件を買い進めていきたい方には
60万円程でのご購入相談も可能です。

→詳しくは下記までお問合せください。

携帯電話:070-1451-8157
E-mail: nagase@family-ag.co.jp
担当:永瀬


2017-02-20 16:00:28

★希少な「本厚木」アパートのご紹介です★



☆ 快速急行停車駅「本厚木」駅 徒歩圏!
☆ 満室想定利回り 9.45%超!
☆ 平成4年築、管理状態良好!
☆ 間取りは2DKの30㎡超!外壁・空室修繕済み!
☆ 土地55坪、間口18mで2分割で住宅用地出口◎
☆ 所得税・住民税の税圧縮の効果も◎


≪ 物件概要 ≫
種別 :一棟アパート
価格 :4,570万円
構造 :木造
築年 :平成4年5月築(築25年)
立地 :小田急線「本厚木」駅 徒歩13分
住所 :神奈川県厚木市岡田1丁目
利回 :9.45%



≪エリア・賃貸に関して≫
■厚木市は神奈川県のほぼ中央に位置しており、総人口は22万5千人。
最寄りの「本厚木」駅の1日平均乗降者数は15万人を超えており小田急小田原線の中では
「新宿」「町田」「代々木上原」「登戸」に次ぐ乗降者数となります。
商業施設や区役所、医療機関等のほとんどが本厚木駅近くに集中しており、非常に便利なエリアです。
■本厚木駅へバスを利用する方も多くいらっしゃいますが
当該アパートは本厚木駅まで徒歩圏の為、高い賃貸需要が見込めます。
■厚木市には大学(神奈川工科大学・東京工芸大学・東京農業大学・松陰大学)や
大企業の工場(ソニー・リコー・日産・富士通・NTT)も多く
大学生や周辺勤務の社会人の需要も期待できます。
また「本厚木」駅 →「新宿」駅まで小田急線乗車45分でアクセス可能な為
東京のビジネス圏で勤務されているお客様の需要も多く、様々な入居者属性を狙えます。
※特に東名高速を使われる方はご存知かと思いますが
「厚木インター」周辺には大手企業や工場が非常に多くございます。
■間取りは2DK×6戸の各戸31.8㎡で単身者・二人入居・ファミリー世帯と
こちらも広範囲の賃貸需要が見込めます。



≪物件・運用に関して≫
■数年前に外壁鉄部の塗装を実施しており、建物状態は問題ありません。
管理状態も良い為、近々で大きな修繕は出てこないかと思います。
■前面が6m公道で陽当たり良好で長期入居にもなりやすく、安定した入居が期待できます。
※現在の空室3戸は法人契約が終了した為、空室となっております。原状回復済み。
■当該アパート周辺では新築戸建て分譲も多く
過去の近隣土地成約事例では坪70万円前後で取引されております。
間口は約18mと広いので将来的には2分割で戸建用地としての売却も◎
■ご年収が高いお客様の場合は所得税・住民税の税金圧縮も可能です。
もちろん、資産管理法人での購入もできますので、ご相談下さい。




その他、融資に関してや物件の詳細などは個別に対応させていただきますので
お気軽にご連絡ください。



株式会社ファミリーエージェント
三上
TEL:03-5537-7488
FAX:03-5537-7414
Mobile:070-1451-6806
Email:mikami@family-ag.co.jp


2017-02-17 20:59:10

弊社のみ取り扱いの≪未公開物件≫のご紹介です。

 


〇物件のポイント〇


・満室想定利回り11%超!

・1K×6戸(全部屋約20㎡・BT別)+3LDK×1戸(メゾネット)

・2,000万円台の小ぶりなアパート!流動性も〇

・自己資金約120万円プランあり!



〇融資・運用〇

担保余力のある不動産をお持ちの方ですと、
【金利3.9%~4.3%・融資期間30年・フルローン】での融資条件が想定できそうです。

上記の条件で取り組んだ場合ですと、税引き前CFで年間約90万円が見込めます。
(空室損・運営費23%試算)

今後の物件購入も見越して「自己資金を抑えて取り組みたい」という方には
「自己資金約120万円」というプランのご提案も可能です。

さらに、「ご自宅の残債が残り僅か(又は完済済み)」「無担保の区分ワンルームを複数持っている」という方ですと、

同等の低価格帯物件を【2棟】纏めて取り組む事で【金利2.9%】での融資条件も見えてきます。

上記の条件ですと、≪自己資金約240万円≫で≪キャッシュフロー200万円/年≫という非常に投資効率の高い取組みが見込めます。

また、価格が2,000万円台ですと【現金購入者】や融資ハードルの低い【日本政策金融公庫】を利用して
購入できる方が多くいらっしゃいますので、売却時の流動性が高いというメリットもある為、
取り組みやすいのではないでしょうか。


弊社のみ取り扱っている物件で【2,000万円台・利回り11%超】という物件が他にもございますので、
ご興味がございましたらお気軽にお問い合わせ下さい。


〇エリア・賃貸付け〇


本物件が位置する船橋市は千葉県内でも二番目に人口が多い市で、
年々人口推移は右肩上がりとなっております。(船橋市HP参照)

本物件が位置する「三山エリア」は、全国一の学生数を誇る
「日本大学」の津田沼キャンパスや、東邦大学習志野キャンパスまで徒歩圏内の為、
学生需要が十分に見込める立地となっております。

本物件に関しましては1Kタイプが6部屋、3LDKタイプが1部屋という間取りになりますが、
1Kタイプに関しましては上記の通り【日本大学の学生】がターゲットになります。
(物件から大学の正門まで「約1km」・徒歩約13分)

周辺にも学生向けのアパートがございますが、
いずれも「16㎡前後・3点式UB」が多く、
本物件の「全部屋約20㎡・バス・トイレ別」という間取りは
賃貸付けの際にも優位になりそうです。

周辺の賃貸募集を見ますと、16㎡前後のワンルームで3万円前後の成約が多く、
約20㎡・バストイレ別という間取りを踏まえて、空室の募集賃料は3.5万円で試算しております。
※レインズ参照

「三山エリア」周辺に弊社管理物件が複数棟ございますので、
管理・賃貸募集に関しましてもお気軽にご相談ください。

ファミリーエージェント 小倉


2017-02-16 20:55:27

総務省が1月末に公表した住民基本台帳に基づく2016年の人口移動報告で、東京都は20年連続の転入超過となった。
依然、東京への「一極集中」が進んでいる。
超過が多い区市を見ると、都心回帰が続く一方、新たな人気エリアも登場している。

都道府県間の移動者数は前年より6万人近く減り、227万人台。
進学や就職など若年層の移動規模が小さかった影響という。
転入超過は下記ランキングの7都府県。

順位 都道府県 転入超過数
1位 東京都  74,177人
2位 千葉県  16,075人
3位 埼玉県  15,560人
4位 神奈川県 12,056人
5位 愛知県   6,265人
6位 福岡県   5,732人
7位 大阪府   1,794人


ただ、超過数は前年に比べ7519人少なく、5年ぶりの減少になった。
総務省統計局の担当者は「東京でも今後減少傾向となるか、注視したい」と話す。

都内の自治体別では、世田谷区が5841人で2年連続の超過数トップ。
区によると都内や近県からの転入が多い。
以前は学生が目立ったが、いまは卒業後の20代半ばが目立ってきたという。
出産数が死亡数を上回る「自然増」も年1500人程度で推移し、人口は90万人に迫る。
「年代が偏らず、まんべんなく増えている」と保坂展人区長。

全国最多の待機児童数だけでなく、災害時の避難場所の確保など人口密集地ゆえの課題もある。
保坂区長が力を入れるのが、地方との連携だ。現在約50自治体と交流し、催事での特産品などの出店も盛んだ。
区長は「東京一人勝ちで地方が疲弊しては、都市部も立ちゆかなくなる」。
大災害時の避難先にもなると考え、交流を広げていく。

2位は過去5年で最多の超過数となった中央区。
晴海や勝どきの臨海部では1500戸前後の大型マンションの建設が続いた。
1997年4月に7万1806人で底を打って以降、人口は増え続け、今年1月に15万人を突破。
「今は増やすことが最重点でなく、増えた人口への対応が課題」(区民生活課)という。

同じくマンション建設の影響で人口急増の臨海部を抱える江東区は2539人で11位。
前年まで続いた2位から下落した。
区企画課は「引き続きマンション開発は盛ん。
一時的なもの」と分析する。区は2029年に人口約59万人に達すると見込む。
18年度に48教室ある第二有明小中学校(仮称)が開校するなど、受け入れる環境整備を進める。

4155人の超過で4位の板橋区は毎回上位に入るが、「定住につながっていない」と政策企画課。
転入の多くが20~24歳で、都心より割安な家賃や物価で住む学生が多いという。
区の分析では、就職や結婚、出産を機に区外に出る傾向が見られた。
住み続けてもらえるよう、児童館の再整備や、出産前後の妊婦の見守りなど子育て支援に力を入れる。
区内6大学と協定を結び、学生と地域のつながりを深める試みも始めた。

市部から唯一、上位10傑に入ったのが調布市だ。
京王線3駅の地下化が12年に完了。
調布駅では今秋開業の商業施設開発が進み、市内では大型マンションの分譲が続いた。
不動産情報会社による賃貸住宅の「人気の沿線ランキング」で京王線は昨年、JR山手線、中央線に次ぐ3位。
「新宿まで15分の利便性の一方、武蔵野の自然が残っている」。市広報課は人気の理由を読み解く。







2017-02-15 16:40:01
2018年より配偶者控除が現在の103万円から150万円
に引き上げられる見込みとなりました。

当初検討されていた配偶者控除を廃止、夫婦控除の
新設は直近にはなくなりました。

配偶者控除103万円の壁は150万円の壁になり、夫の
年収制限も設けられます。


<配偶者控除とは?>

配偶者控除とは、配偶者(妻または夫)の年収が103万円以下
(改正後150万円以下)の場合、使うことのできる所得控除の
一つです。例えば所得の少ないあるいはゼロの専業主婦(専業主夫)
などを扶養しているなら、その分は税制面で優遇しますよという
ことです。

なお、この記事では便宜上、生計維持者である納税者を夫、
その配偶者を妻として記載します。

「所得控除」はわかりやすくいうと、儲けから差し引くことが
できるということです。
手元の入った儲け(所得)はそのままに、差し引く(控除)
ことができれば、それをベースに税金の計算をしますから
税制上ぐっと有利になるのです。

<配偶者控除の要件>

実際に配偶者控除でいくら所得控除されるのかというと
次のようになっています。

○一般の控除対象配偶者 38万円

○老人控除対象配偶者 48万円 (その年の12月31日現在の年齢が70歳以上)

○配偶者が障害者の場合、配偶者控除の他に障害者控除27万円
(特別障害者の場合は40万円、同居特別障害者の場合は75万円)
 を控除することができます。

一般的には配偶者控除は38万円と覚えておけばいいでしょう。
但し今回の改正で夫の合計所得金額によって3区分に細部化、
年収制限が設けられています。

現行は、夫がどれだけ稼いでいても、収入がない配偶者がいれば
38万円の控除です。

改正案では、年収が1,120万円を超えると、収入がない配偶者がいても、
26万円や13万円といった形で制限が付きます。

1,220万円を超えると一切配偶者控除がなくなるので、26万円や13万円
に減る人よりも、改正でゼロになってしまう家庭も多いでしょう。

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