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不動産コラム

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2018-05-28 11:12:10

今回お話させて頂くのは「YG」についてです。

 

このYGはFCR-K%で算出することが可能です。

 

FCR(総収益率)
NOI(営業純利益)÷総投資額

 

ポイントとしては物件価格ではなく、総投資額で求めるという点です。

 

フルローンで融資を組んだかどうかは問わず、その投資に総額幾らが掛かってくるかどうかということです。

 

そのため、物件の原状回復が実施されておらず、購入後すぐに費用が掛かるのであれば、+原状回復費用とするのが良いでしょう。

 

 

K%(ローン定数)
ADS(年間元利金返済)÷総借入額

 

年間の元利金返済については、金利電卓の他、今では携帯のアプリでも計算が可能ですので、取得をしてみても良いかもしれません。

 

 

YG(イールドギャップ)
FCR-K%

 

投資家様の中には、表面利回り-金利とお考えの方もいらっしゃいます。

 

ですが・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12379298593.html

 

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。

 


2018-05-26 17:32:13

所有物件の数が増えると入居者からのクレームや要望の数が多くなってくると感じるオーナー様も多いのではないでしょうか。

 

弊社では販売後のアパート・マンションの賃貸管理を行っているため、クレームやトラブルなど様々なお問合せをお受けします。

 

大きく分けるとゴミや騒音、自転車の置き方などの入居者のマナーに関することと、水漏れやエアコン・給湯器の故障などのハード面に関することの二つに分けることができます。

 

入居者のマナーに関することについては、オーナー様へ費用負担をいただくことは少なく管理会社からの是正措置を行いオーナー様へ報告させていただく対応が多くなります。

 

ハード面に関することについては、交換や修理、作業員の人件費等の料金が発生する為、見積もりを取りオーナー様に判断をお願いしております。

オーナー様にとってはクレームは嫌なものですが、理不尽なクレーム以外に関しては、物件の維持管理にプラスになる場合もあります。

 

例えば、台所の水漏れを放置していた為にシンク下の木部が腐食し交換になった場合は水漏れを治すよりも費用が多くかかります。

 

 

クレームの大小はありますが、いずれも初期対応が大事になり、クレームから二次クレームやトラブル、そして退去とつながってしまうことがオーナーとしては一番の痛手になると思います。

退去につなっがってしまと、すぐに申込みが入ったとしても原状回復費用が発生します。

空室期間が出た場合には、空室損や募集費用が発生する為に長く住んでいただける入居者はオーナーにとっては有難いものと言えます。

 

弊社では初期耐用からのクレームから二次クレームやトラブルにつながることを少しでも抑える為に24時間緊急受付のコールセンターを設け夜間対応もおこなっております。

また3万円未満の工事につきましては、事後報告とさせていただく取り決めをオーナー様と取り交わしている為、二次クレームやトラブルを未然に防ぐように対策を行っております。

 

初期対応が遅くなればなるほど、入居者のクレーム度合は強くなります。

夏場のエアコンの故障で・・・

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12378679662.html

 

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2018-05-24 18:13:58

不動産投資を始めるお客様の当初の目的が検討を進めるうちに見えなくなっている方が多く見られるようです。

不動産投資に興味を持ち、書店で有名大家の書籍を購入したり、一回数万円の有料セミナーや個別相談会に参加したり、大家会に参加したり、資産形成でお金をもっと増やしたい願望から積極的に情報収集される方は多くおりますが、そんな中一部のお客様は本来の目的が見えなくなり、間違った物件購入に至っているケースが多いです。

 

不動産投資を始めるからには儲からない物件はNGです。

 

儲かる物件とは購入時に指値をして購入することでは無く、運用中にたくさんキャッシュフローを得ることでも無く、購入したその物件を運用し売却して出て行った費用を引いて初めてそこで儲かったかどうかが決まります。

 

単純な話、出口を見据えてって事ですね。

 

書籍やセミナー、大家会の情報を見たり、聞いたりすると

利回り12%以上の物件を購入

自己資金を使わずに購入

資産管理法人を設立して購入

消費税還付できる物件を購入

などなど、一見、良さそうに見える方法を紹介していますが当然購入する物件次第ですね。

 

上記に挙げたやり方も儲かるのであれば実行すべきでしょうが、結局そっちに頭がいってしまい、購入する物件の精査が不十分な状態で購入を決めてしまい「最終儲からないだろうなー」と思ってしまう物件を購入してしまった(させられた)状況を多々目にします。

 

単純に不動産業者(担当)の思うがままに誘導されてしまったのだと思います。

 

投資を始める方の多くは収益不動産のプロではありませんので、その提案が嘘なのか本当なのかは中々すぐにはわからないでしょう。
とは言え最低限の勉強はすべきですし...

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12377860705.html

 

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2018-05-16 19:40:34

先日弊社で行ったローンセミナーにはご参加いただいた方も非常に多く、昨今ニュースになっている「スルガ銀行の不正融資」による各金融機関への影響等、今後の融資の動向に関心を持たれている方が多いのが分かります。

 

スルガ銀行がメインで取り扱っていた所謂「アパートローン」に関しても、物件(収益性・資産性・構造・築年数等)+個人属性(勤め先・年収・金融資産etc…)で融資の可否を判断しておりますが、物件の収益性が低い、あるいは資産性が低く担保が取りずらい物件だとしても、【サラリーマン収入】【金融資産】からリカバリーできるか否かという、【個人属性】にウェイトを置き、融資の可否を判断しているケースが多いです。

収益物件に対する融資は、大きく分けますと「アパートローン(パッケージ型)」「プロパーローン(オーダーメイド型)」の2種類に分別できるかと思いますが、プロパーローンはあくまでも「事業性融資」のため、不動産賃貸業に限らず、その事業内容に対し金融機関側が様々な側面で判断し貸付を行う内容の融資を指しており、アパートローンは「収益物件」に特化した貸付を指し、融資基準も決まっているパッケージ型の融資となります。

 

また、事業性融資の場合「法定耐用年数内」で融資期間が設定されることが一般的ですが、アパートローンの場合、耐用年数を超えた物件も融資期間25年~30年前後取れる金融機関も多く、金利は多少上がりますが毎月の返済額が減る分キャッシュフローが出やすくなります。
(反面、元本返済が遅い分、購入物件との売却を考えた際に売却しずらくなる可能性もあるので注意が必要です)

 

ですので、個人属性が高い方であれば・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12375088194.html

 

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2018-05-07 16:03:39

数回にわたってかぼちゃの馬車が収益不動産業界に与えた(与えるであろう)影響について書いてきました。

 

本日はかぼちゃの馬車の首謀者が新たに動き始めているという噂について書かせて頂きます。

 

今回の噂というのが「かぼちゃの馬車首謀者が今度はホテル事業で同様の手口を行っている…」というもの。

 

噂といっても業界内で横のつながりのある業者ならおそらく誰もが知っており、ほぼ間違いなく事実と思っていただいて良いかと思います。

 

手口は「かぼちゃの馬車」同様、無理な賃料設定で高利回り物件に見せかけ、サブリースをするという方法。

前回と違いスルガ銀行ではなく某信金を利用し資金エビデンスや売買金額を偽装しオーバーローンを出すといったものです。

 

今回のホテル事業について、宿泊予約を見てみると既に想定宿泊料での予約が入らず、元々の設定宿泊料の50~60%程度で既に募集しており銀行に提出している稼働率を全く維持できていない為破綻も早そうですが、万一購入してしまうとかぼちゃの馬車の二の舞になる可能性が高く、今回のような社会問題に発展する前に破綻した場合、金融機関からの特別措置もなく一個人投資家の事業破たんで終焉を迎える可能性が高い為同様の案件の紹介が回ってきた際は注意が必要です。

 

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