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不動産コラム

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2018-07-13 16:53:20

本日は【人口減少と不動産投資】について、お話しさせて頂きます。

本日の日本経済新聞のインターネット記事において40道府県で人口減 仕事を求め地方から都市へという記事が書かれておりました。

 

https://www.nikkei.com/article/DGXLASFS17H6W_X10C15A4EE8000

 

記事の中では、人口動態について、以下のように記載されております。

 

今回の人口推計では、地方から都市部への人の流れが強まった。

 

人口が増えた7都県は出生率が高い沖縄のほかは、東京や埼玉など首都圏の1都3県と地域の中心都市を抱える愛知、福岡だ。

とりわけ首都圏への人口の集中が際立っている。

 

東京の人口の増加率は0.68%で、前年から0.15ポイント上昇した。

 

埼玉と神奈川の増加率もそれぞれ0.09ポイント、0.06ポイント上がった。

 

「景気が良くなり仕事が増えた都市部に人が集まっている」と総務省は見ている。

都市部に人やモノが集まる一方で、「人口が減った地域は域内の経済が衰え、また人口が減るという悪循環に陥っている」(第一生命経済研究所の熊野英生・首席エコノミスト)という声もある。

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12389989841.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

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2018-07-10 18:50:44

前回、不動産投資のおける「デッドクロス」について、
デッドクロスを防ぐ方法について、ブログを書かせて頂きました。

前回の記事⇒https://ameblo.jp/family-ag/entry-12380343673.html?frm=theme

前回の記事では、
「①減価償却費を多く計上可能な築古物件のもう一棟の購入」
という1つの解決策について書きましたので、今回はその続きを書きます。

 

不動産投資のデッドクロスのリスクの回避方法として、他には、
②青色申告特別控除、専従者給与払いといったことが挙げられます。

 

簡単に言いますと、確定申告の際に、青色申告を行うことによって、本来、減価償却期間終了後の不動産所得が大きく黒字になるところを、控除や専従者給与払いなどを経費計上したり、所得を抑える方法を取り、不動産所得を抑えるといった方法です。

 

不動産賃貸業は、5棟10室規模のいわゆる「事業的規模」を超えれば、「事業」とみなされ、青色申告をすることが出来ます。

その為、2棟目ぐらいの規模感で事業的規模となり、青色申告の取り組み検討しやすいかと思います。

 

私は、税理士の先生のように税務関係を専門的に扱っているわけではないので、個別具体的な、詳細な税務のことは述べられませんが、ざっくりと、青色申告の効果について書いていこうと思います。

 

 

【青色申告ができる要件】
・不動産事業が事業的規模である事
・複式簿記をつけること
・申告時に貸借対照表と損益計算書をつけること
等、いろいろな要件があります。

※今回は不動産事業を行うことを前提に記載しております。

多少、白色申告に比べて、手間等がかかってきてしまうところがありますが、
今は、確定申告書作成のソフトが出来たりと、
個人の方でも、青色申告がしやすくなったのではないでしょうか。

 

 

【青色申告特別控除の効果】
青色申告をすることにより、「青色申告特別控除」を受けられることが出来ます。

上記に挙げたようないくつかの「要件」を満たすことにより、「約65万円」の控除を受けることができます。

 

その為、これだけでも、前回の記事の条件の場合、不動産所得を「135万円」にまで落とすことが出来ます。

 

≪会計上の収支≫

満室想定賃料収入:       450万円
空室損・運営費     :    約▲90万円
ローン金利分     :   約▲165万円
減価償却費       :         0円
【青色控除】     :    約▲65万円
―――――――――――――――――
不動産所得      :       約135万円

 

青色申告の要件を満たさないと、この65万円は受けられませんが、物件の価格帯が低い場合などは、65万円の控除を有効に使えそうです。

 

【青色事業専従者給与払いの効果】
続いては、青色申告を行う際の、「青色事業(ここでは不動産事業を想定して記載致します)」で得た利益のうち、この事業に従事する者に対し、「給与払い」という形で、給与払いを行い、経費計上する方法です。

 

白色申告の場合、「事業専従者控除」という形の控除となり、上限の金額が決まっているのに対し、この「青色事業専従者給与」については、適正な範囲内であれば、金額を事業者が決められるメリットがあります。

 

 

■青色事業専従者給与払いを受けられるケース
奥さん(あるいは旦那さん)や子供など、その個人事業主の稼ぎで生活しているひと(15歳以上)がいて、その個人事業主の仕事を6ヶ月以上手伝っている場合、事業専従者となるわけです。

 

なので、たとえ生計一の配偶者や子供がいたとしても、個人事業主の仕事を専従的に手伝っていない場合はだめです。

 

また、他に職業がある場合などに関しては、事業専従者になれませんので、この給与払いも適用できません。

その為、奥様が「専業主婦」の方については、青色事業専従者給与払いが使用しやすいでしょう。

 

 

■青色事業専従者給与払いの金額
青色申告の場合、青色事業専従者「給与」といい、実際に支払った金額が経費となります。

適用を受けるためには・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12389508520.html

 

 

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2018-07-04 12:53:12

本日は、銀行借入における「アパートローンにおける金利」についてお話を致します。

 

ほとんどのお客様が銀行より借入を行い、レバレッジを効かせ物件の取得を行うかと思います。

 

この際に多くのお客様より、「金利が高い」等のお話を頂きますが、それもそのはずです。
これは利用している融資の内容が全く異なっているためでございます。

 

不動産投資につきましては、通常の家を購入する際に利用する「住宅ローン」での適用はなく、

「アパートローン」「事業性融資」というような内容の融資となる為です。

 

その中でも「アパートローン」につきましては、金利が3%や場合によっては4%近いということもございます。

 

ここで生まれてくるのは、「金利が高いと総支払額が多くなる」という点です。

 

確かに金利が高い分、総支払額は多くなります。

そのため、金利が高い融資については全て悪いとお考えかもしれませんが、これについてはメリットも多くございます。

 

①融資期間を長く取ることが可能

アパートローンよりも金利の低い事業性融資を利用しようとすると、金利は2%台、あるいは1%台という可能性もございます。
(アパートローンについては3%や4%近い場合もございます)

 

しかし、この事業性融資におきましては、融資期間は耐用年数内のケースがほとんどでございます。

そのため、現在市場に多く出回っている、築20年~35年の物件に対しては融資をセットすることが難しくなってしまいます。
(仮にセットできたとしても融資期間が取れずキャッシュフローが安定しない)

 

一方、アパートローンについてはその点柔軟であり、仮に築20年の物件だとしても融資期間を30年近くとることも可能です。

 

すると、金利は高いものの融資期間を長く取ることができるため、キャッシュフローを安定して取得することが可能となります。

 

②税効果効果を発揮する

銀行に支払っている金利については、経費計上が可能となっております。
そのため・・・続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12388346895.html

 

 

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