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不動産コラム

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2019-03-28 19:14:20

いつもご覧頂きましてありがとうございます。

 

本日は【境界】について少しお話をさせて頂きます。

 

ではそもそも境界とは?

 

≪住環境に関わる用語の場合≫
☛ある土地が登記されたときに、その土地の範囲を区画するものとして公法上定められた線のこと。登記法上、筆界とも呼ばれる。私法上、土地所有権の範囲を画する線という意味で用いられる場合もある。

 

不動産売買を行う上で必ずまた境界に関しては代表的なものでは以下の種類があります。

 

 

■コンクリート杭
☛一般的に永続性のある境界標として最も多く使用されています。

 

■石杭
☛御影石や花崗岩などで出来た境界標で美しく堅く最も優れた永続性があります。

 

■プラスチック杭
☛加工が簡単な為、様々な形状のものがあります。
軽くて安易に設置する事が出来ますが、コンクリート杭や石杭のような永続性はありません。

 

■金属標
☛真鍮、ステンレス又はアルミ等で出来たプレート状の標識でアンカービンを世知する事で堅牢に設置する事が出来ます。

 

■金属鋲
☛金属製の境界標でコンクリートやブロックの側壁などにドリルで穴をあけ、金属鋲を打ち込み、固定します。

 

■木杭
☛サイズは様々ですが1~2年程度で腐食しますので耐久性に欠けます。

仮杭または一時的な杭として使用します。

 

弊社でよくお取り扱いをしております中古アパートに関しては…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12449631996.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。

 


2019-03-27 19:40:26

本日は物件価格の金額設定についてでございます。

 

物件価格の設定方法につきましては、基本的には大きく分けて2つでございます。
収益性」「資産性
この、どちらかによって物件価格の設定がされております。
(いくつか例外はございます。)

 

よく、お客様の中で勘違いをしてしまうのが、既に法定耐用年数を超過している物件のため、建物価格は0円。

 

そのため、土地値でなくてはならない。

物件価格が高い。

このようにお考えの方が多くいらっしゃいます。

 

仮に、このような考えとなった場合、市場はどうなるでしょうか?
これは、市場が破綻するといってもいいでしょう。

 

仮に上記の考えからして、耐用年数を超過している物件を土地値の金額として設定すると、都内でも、利回りが10%越え。

 

1都3県である3県においては、利回り20%なんて物件がざらに出てくることでしょう。

 

RCの物件であっても、利回り10%越えの物件なんかもあるでしょう。

 

価格設定の指標は土地値のみとなってしまい、土地価格の高騰や金融機関の融資商品の変更などが起こりえます。

 

また、適正な金額というのが不明となってしまいます。

 

既に物件を所有されている投資家様であれば…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12448814121.html

 

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2019-03-27 18:17:32

様々な情報誌にも不動産融資が引き締められていると記事になっているこのご時世に収益一棟物件融資に新規参入してきた銀行がありました。

 

以前から一棟物の収益物件向けの融資商品をリリースするというお話は頂いておりましたが、その後のスルガショックで話が止まっておりました。

 

新たな条件の良い融資が出ると購入できる層が増え、物件価格が高騰します。

 

その為、上記融資商品を織り込んだ価格で市場が形成される前に融資利用する事が条件の良い投資を成立される鍵となります。

 

本件についても、弊社グループ会社が仕入れ資金として取引がある為、他社よりも早く先行情報として得ております。

 

但し新たな融資承認の場合…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12448790992.html

 

 

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2019-03-25 16:19:05

本日は「入居者が入居する際にかかる費用」について、お話致します。

 

賃貸物件を取り扱う不動産投資において、「入居時の費用」を入居者にきちんと支払ってもらうか、オーナー様の方でサービスするかは、募集する家賃や、内装の状況など、さまざまの要素によって一進一退です。

 

入居者が入居時にお支払いする項目を把握し、どの部分の費用をオーナー様でサービスできるのか見ていきましょう。

 

 

≪入居者の初期費用の一覧≫

・敷金・・大家さんにはらう預け金

・礼金・・大家さんへ支払う一時金、謝礼

・仲介手数料・・仲介を行う不動産会社へしはらう仲介手数料

・前家賃・・賃貸においては、翌月分賃料を当月に支払うことが多い為

・日割り家賃

・鍵交換代金

・火災保険費用

 

関東では、家賃の6~7ヶ月分が初期費用として、かかってくるにことが通例です。

結構しますよね。

 

もちろん入居者はプラスで引っ越し代が発生する為、入居する際にかかってくる費用負担は大きいものがあるでしょう。

 

良くオーナー様の中で、なるべく高い賃料で入居付けしてほしいと、ご要望がございますが、「賃料」は物件の検討において、最も重要視される要素と考えると、「賃料」が高い時点で、入居付けの難易度が上がってしまいます。

 

そこで、入居者にその分メリットを提示する為に、敷金・礼金無はもちろんの事、鍵交換代金のサービスや、1か月のフリーレントなどで、初期費用を抑えてあげる、(約2~3ヶ月分以下検討可能)急な引っ越しをしなければならない方にとっては大きなメリットの為、多少賃料が高くとも、入居付けが検討できるかと思います。

 

もちろん弊社管理では、多少賃料が高くとも、こういったオーナー様のお手を借りる形での募集ではなく…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12448640206.html

 

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2019-03-25 16:12:48

本日はシロアリ被害について記載させていただきます。

 

全国で発生しているシロアリ被害ですが、国土交通省によるとその件数は年間で200万件を超えるという調査結果が出ております。

 

日本全国で家屋は5,000万戸以上あると言われておりますので、25戸につき1戸以上の割合となります。

 

なお、5,000万戸のうち木造住宅は2,000~3,000万戸程と考えられており、3,000万戸と仮定すると、木造構造の建物は毎年15戸に1戸という高い割合でシロアリの被害を受けている計算となります。

 

家屋がどんどん丈夫になっていく中で、外来種の増加や材料に予め潜入していたケースなどがあり、シロアリ被害の推移は、横ばいが続いております。

 

シロアリに関する相談を受けた事例では、築年数別にみると、築6~15年の物件でも駆除が約60%となり…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12448147396.html

 

 

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2019-03-22 18:42:56

本日は健美家や日本経済新聞でも取り上げられた
「不動産価格の下落」について記載させていただきます。

健美家の発表によればアパート、1棟マンションの販売価格は
1年前と比較すると約4%~6%下落したとの事です。
更に、販売価格は当面下がり続けるとも発表しております。

その理由として日本経済新聞で「在庫圧縮の動き」が取り上げられておりました。
融資を受けられなかった方のローンキャンセルの数が増え、それに伴い在庫の数が増加し、在庫を減らす為に値引きをして販売するとの内容でした。

この様な状況は投資家の方にとっては物件を安く…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12447875392.html

 

 

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2019-03-22 18:41:38

収益不動産運用中のリスクの一つに「雨漏り」があります。

収益不動産を購入し運用中、管理会社経由で「雨漏り発生」の報告を受ける可能性はあるでしょう。

 

経年により、外装の一部が破損・劣化しそこから雨水が侵入し室内に回り雨漏り発生となりますが程度の大小はあるものの、アパートの場合、原因確認~補修までは時間もかからず、補修費用も然程大きくならないことがほとんどです。

 

弊社で管理しているアパートのこれまでの雨漏り修繕履歴を見ても5万円~10数万円で補修できています。

 

雨漏りの原因が「天災地変」の場合は加入している火災保険の適用を受けられるケースもありますが経年劣化による雨漏りは保険の対象にはなりません。

 

建物修繕業者の「雨漏りが多い部位ランキング」によれば屋根本体の劣化以外にも、様々な場所から雨漏りが発生することがわかります。

 

 

戸建やアパートの場合、雨漏り発生箇所は実際に雨漏りしている室内の天井を開口し雨染みをたどることで原因箇所を早期に特定できます。

補修に関しても原因が板金の錆による穴あきや外壁やサッシ廻りのシーリング劣化等であれば…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12447157863.html

 

 

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2019-03-20 17:02:31

本日は「判断基準を間違えない」についてお話させて頂きます。

 

不動産投資に関しては、購入→運用→売却と、投資の損益を確定させるまで、ある程度時間がかかる投資なのに、購入時で多くのことが決まってしまうため、賃貸需要や、運用中の賃料下落リスク、資産価値下落リスクについて、しっかりと判断する必要がございます。
(判断に時間をかけすぎると優良物件取得可能性は低くなりますが)

 

そのため、お客様の中で、

キャッシュフロー毎月○○万円
利回り〇%以上
金利〇%以下
返済比率〇%以下
駅徒歩〇分以内
売買価格が積算価格の〇%以上

といった条件を予め決めている方もいると思います。

 

当然、上記のような条件を持っていることは、何も考えずに買うより当然良いとは思います。

 

しかし、上記のような判断基準よりも重要な判断基準として、
【その物件を買ったら利益が見込めるのかどうか】
という事を判断基準として見て頂いた方が、失敗しづらいです。

 

その為の要素として、利回りや金利、キャッシュフローや駅徒歩といった要素が出てくるので、あくまで、利益が出るのかという事に着目して物件を購入することをお勧めします。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。

 


2019-03-20 17:02:12

 

不動産投資を行われる際に、

重要なことでありつつその他の情報の多さから

どうしても簡単な確認になってしまうライフラインについてお話します。

 

まず、ライフラインには水道、下水道、ガス、電気といったところがございます。

 

▼上水道

弊社が取り扱っている1都3県のエリアですと、

おおよその物件が公営水道となっておりますが、

稀に、井戸水といったケースもございます。

 

井戸水の場合ランニングコストの問題や、

水質や水量が一定でない点などからくる賃貸付けへの影響など

注意する必要がございます。

 

▼下水道

公共下水、浄化槽といったケースがございます。

後者については、電気代やメンテナンス費用が必要になりますので

得てして前者よりもランニングコストは高くなってしまいます。

 

また、浄化槽があるケースについては、

そのメンテナンス履歴についても確認しておいたほうがいいかと存じます。

 

▼ガス

プロパンと都市ガスといったケースがございます。

 

プロパンは都市ガスよりも入居者の懐にやさしくないと聞きますが、

業者によっては基本料金を変えることなく、運営している会社もございますし、

TVモニター付きインターフォンなどをリース設置してくれる会社もございますので、

一概にどちらが入居付に有利かはいいづらいかと考えています。

 

ただ、プロパンの場合は、残債などが残っているケースがございますので、

ご購入前に確認をされることをおススメいたします。

 

▼電気

弊社対応エリアの物件で支障があるケースはほぼございませんが、

例えば電柱が敷地内にあるようならば、利用料金有無の確認をしたり、

高圧線下地になっている場合は相続税路線価の積算価格は下がりますのでご留意ください。

 

最後までご覧くださいましてありがとうございます。

 


2019-03-18 18:37:03

↓前回の記事↓

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12442180282.html

 

前回はマスターリース契約の注意点につき記載いたしましたが、

要約しますと「不動産業者である借主も例に漏れず借地借家法で保護される」為、

貸主側から期間満了による解約や期間内解約を申し出ても認められないという内容でした。

 

各社の契約書を見ても借主寄りな内容になっているケースが殆どです。

 

 

 

 

 

 

ただ、貸主が泣き寝入りしなければいけないかというというとそうでもなく…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12446280164.html

 

 

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