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不動産コラム

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2019-05-23 16:24:16

前回の記事では(https://ameblo.jp/family-ag/entry-12456233394.html
は[法定耐用年数]について記載させて頂きましたが、
今回はその[法定耐用年数]を超過した物件に対する融資といった点でお話させて頂きます。

 

弊社が多く取り扱いのある≪築古中古アパート≫に関しては、法定耐用年数を超過した木造ないしは軽量鉄骨造の物件が殆どです。

 

日々、個別にお客様とご面談をさせて頂く中でも、
「耐用年数を超過した物件には融資が出ないのではないか」などといった事もお伺いする事もしばしございます。

 

実際に多くの金融機関で使用されている融資基準にのっとると

 

【 法定耐用年数 − 築年数 = 融資期間 】

 

と、そもそも木造や軽量鉄骨造の物件に関しては…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12461854792.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。

 


2019-05-22 17:53:18

物件購入後に出来る投資効率を高める為には
「賃貸運営を見直す(賃料を上げる・空室率を下げる・運営費を下げる等)」

「資金調達条件を見直す」
と大別すると二つに分けられます。

 

資金調達条件の見直しの場合、
「金利を下げる。(返済総額を下げる)」
というケースが多いですが、
「期間を延ばす(月額返済額を下げる。)」
という手法もあります。

 

後者である「期間を延ばす」理由はCFを延ばすという観点から行われるわけですが、これについては購入時からある程度予測だてる事が可能です。

 

現在の融資情勢からすると一般的なプロパーローンで購入する場合、
金利1%台で可能ですが、融資期間は「30年-築年数」となります。

ですが、アパートローンに強い某ノンバンクの場合、
一定の条件がありますが、築年数に関わらず原則、金利2.9% 期間30年での融資が可能です。

 

上記の融資条件の差を利用し、「新築物件購入・借り換え」をする事によりCFを最大化するポイントを算出する事が出来ます。

 

※残債額=借り換え時融資額とした場合

上記で記載した2つの融資の返済率(年間返済額/借入額)はそれぞれ
金利1% 30年 年間返済率 3.86%

金利2.9% 30年 年間返済率4.99%

です。

この返済差が77.35%(3.89/4.99)ですので、
残債が上記パーセンテージを下がったポイントが借り換え分岐点となります。

 

返済額から金利が引いたものが元本となるわけですが…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12461206899.html

 

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2019-05-22 16:35:36

本日は14条地図と公図について記載させて頂きます。

 

・14条地図・・・14条地図の要件として、現地復元性というものが必要となります。これは何らかの原因で土地の境界が不明になった場合でも地図から現地の境界を復元可能という程、正確な測量に基づき作成されております。現在の普及率は約50%程度と言われております。

 

 

・公図・・・旧土地台帳法によって保管されていた土地台帳附属地図をそのまま使い続けているものであり…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12461154928.html

 

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2019-05-20 16:13:39

本日は、戸建て投資について記載させていただきます。

戸建て投資では以下のメリット、デメリットが考えられます。

 

■メリット
・運営費が安い
・出口の選択肢が多い
・入居期間が長く見込める

 

■デメリット
・空室のリスク
・融資が比較的難しい

 

戸建ての場合、入居者様が物件の清掃や、電気代など支払ってくれるケースが多く、オーナー様での物件の管理も比較的しやすいです。

 

その場合、オーナー様は固都税の支払いと入居者様から家賃の送金の確認だけで済み、運営費が安いことがメリットとして挙げられます。

 

また、戸建て投資の場合、以下の出口の選択肢が考えられます。
・実需(入居者様に販売)
・実需(入居者様以外の住みたい方に販売)
・収益物件として販売
・更地にして土地で売却
・業者に売却

 

戸建ての場合、アパートとは異なり…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12460958838.html

 

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2019-05-18 17:37:37

今回は「資金投下のメリット」についてお話致します。

 

日々、お客様とやり取りさせて頂いている中で

「フルローン以上の融資が出ないと検討しない」

といったお客様がいらっしゃいます。

 

確かに融資割合を高くしてお取り組み頂くことで、

「自己資金利回り(CCR)のアップ」

「手元資金を温存できる」

ことが検討できるメリットが考えられます。

 

しかし、直近の融資情勢からして、まだまだ高融資割合の融資は検討できつつも、

フルローン融資のお取り組みは厳しくなってきております。

 

その情勢を踏まえて、

「フルローンが出ないから不動産投資はしない」という考え方は非常にもったいないかと存じます。

 

弊社がご提案差し上げる「中古アパート」のメリットとして、

「物件価格が落ちにくい」という大きなメリットがあります。

 

その場合、資金投下して購入しても、

売却時に同額での売却が検討できれば投下した資金は

取り戻すことが検討できます。

 

そこで、「フルローン融資」の場合と、「資金投下した場合」を

シミュレーションを比較して検討していきます。

 

≪条件≫

売価:5,000万円 購入時諸費用:300万円

利回り:9% 空室損・運営費:20%

6年後に同価格での売却を想定

 

まず、「金利3.6% 期間30年 フルローン」の場合、

≪シミュレーション≫

満室想定賃料収入:     450万円

空室損・運営費 :  約▲90万円

ローン返済   :約▲272.7万円

―――――――――――――――――

税前CF     :   約87.3万円

 

自己資金(フルローンの為、諸費用の300万円のみ)

に対しての利回りは「29.1%」と高く見込めます。

 

一方、資金投下をし、

「金利3.6% 期間30年 3,000万円融資」の場合、

≪シミュレーション≫

満室想定賃料収入:     450万円

空室損・運営費 :  約▲90万円

ローン返済   :約▲163.6万円

―――――――――――――――――

税前CF     :  約196.4万円

 

資金投下している分、キャッシュフローは高く見込めますが、

自己資金(頭金+諸費用:2,300万円)に対しての利回りは、

「8.5%」と投下資金が大きい分、低くなってしまいます。

 

 

次に売却のシミュレーションを見てみましょう。

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12460228948.html

 

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2019-05-18 17:32:00

本日は、定年を迎えた方など、

ある程度ご年齢が高い方が行う不動産賃貸業について、

私見を述べさせて頂きます。

 

基本的には資産形成を目的とした不動産投資においては

「中古アパート」が有効であると弊社では考えております。

 

しかし、ご年齢が高い方につきましては、

「新築・築浅アパート」の運用も適しているかと存じます。

 

理由は主に3つの点です。

①     融資の面

②     修繕リスクの面

③     不動産所得の面

の3つが理由として挙げられます。

 

①     については、

我々がご提案している物件は「耐用年数」を超過した物件が多いです。

金融機関は「法定耐用年数」に応じた融資を出しますので、

「耐用年数を超過した物件」は融資検討先の金融機関も限られてきてしまいます。

 

多くが、オリックス銀行・静岡銀行・三井住友トラスト等、

「パッケージローン」を取り扱う金融機関で検討することが多いですが、

サラリーマン向けの融資商品の為、定年退職される前後は融資検討が難しくなってしまいます。

 

また、団体信用生命保険もご年齢の制限がある為、

ご年齢が高い方に関しては、そこが引っかかってきてしまうケースもございます。

 

片や、パッケージの融資商品ではない金融機関であれば、

資金投下は必要ですが、ご年齢で制限される条件が無い為、

比較的融資検討しやすいと考えられます。

 

 

②     の点につきましては、

中古物件には修繕リスクがつきものです。

 

メンテナンスをしっかりされていても…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12459959264.html

 

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2019-05-18 17:29:41

前回はJーREITと実物不動産のレバレッジ効果の違いについて記載させて頂きました。

今回は両者の利回りについて記載させて頂きます。

 

両者とも投資対象が不動産という共通点はありますが、どのくらい利回りの差があるのでしょうか。
J-REITの予想分配金利回りは平均して約4%(5月7日現在)となっております。

 

 

 

一方、弊社の取り扱いが多い中古木造アパートの利回りは平均して8.79%となります。(健美家レポートより)

 

 

この時点で両者の利回りは2倍の開きが出ています。

 

J-REITは決算日に銘柄を保有していれば、投資額に応じた分配金が支払われます。
そのため、分配金利回りについては以下の算式で求められます。

 

分配金利回り(%)=分配金÷投資額×100

 

一方、実物不動産には「表面利回り」と「実質利回り」があり…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12455209945.html

 

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2019-05-18 17:29:14

いつも会員様へは「自社グループの未公開物件のご紹介です」などと物件のご紹介をしておりますが
今一つ仕組みが分かりにくいとの声もあるため、下記に記載します。

 

『自社グループの未公開物件とは』
当社グループ会社を大きく分けると、収益不動産の仕入を行う「ファミリーコーポレーション(FC)」
仲介業務を行う「ファミリーエージェント(FAG)」に分かれます。

 

【仕入】今までの取引実績から地場~大手の不動産業者様から媒介契約取得直後(またはその直前)の情報が多く集まります。
土地・戸建て・区分マンション・一棟アパート・一棟マンション・一棟ビルまで様々な情報の中から、主に一棟アパートをメインでFCが購入します。

【仕入】購入価格は投資家様への販売価格から逆算し、FCの利益も加味した上で決めていきます。
当然不動産投資をご提案している我々は投資家様が購入して投資として成り立つ、純資産を増加できる物件価格を設定しFCの購入価格を設定していきます。

【仕入】物件の仕入れが決まったら、購入後修繕が必要な部分に関しては修繕を行い、入居付けが必要な場合には入居付けをしたうえで投資商品としてご紹介しています。
※未修繕や低稼働の状態でも安い金額で購入したい投資家様がいらっしゃれば、そのままご紹介するケースもございます。

 

【仲介】上記で商品化した収益物件をFAGが投資家様に販売活動を行います。※FCは直接販売活動を行いません。
FAGは仲介会社(元付業者)として仲介業務を行うため、当然仲介手数料は必要となります。

【仲介】実際のご紹介方法としては大きく分けて2パターン「既存顧客への紹介」「会員様への紹介」です。
「既存顧客への紹介」は、既に当社から収益物件を購入されていて追加での購入が可能なお客様や、当社セミナーや個別相談会などに参加され、お客様情報を事前に開示していただいた方へ優先的にご紹介を行っています。
「会員様への紹介」は、当社FAGへ会員登録されている方々へ、一斉にメール配信(LINE配信もあります)しご紹介しています。

上記の流れから、ご紹介している物件に関しては、基本的に一般に流通する前の物件情報であるため「自社グループの未公開物件」として提示しています。

 

メリット
①物件に関しては当社で投資分析、収益計算、金融機関の選定を行った、投資として成り立つ物件のみご紹介しているため、条件に当てはまるお客様であれば、即、購入に向けた具体的な提案が可能です。
②ポータルサイト等で紹介されている数多くの物件の中から探す手間が省け、優良物件の情報のみ受け取れます。(会員登録必須)
③土地建物割合や諸条件の調整が可能です。もちろん売買価格などでの調整にはなりますが、流通物件の場合、手付金の額や建物割合の調整、その他細かな条件面に関しては都度客付業者をから元付業者、売主様への確認が必要で調整が不調となるケースは多々あります。自社グループ未公開物件の場合、そのあたりの調整は元々見越しているため、お客様の状況に応じて対応しています。
※もちろん、過度の要求などは対応できかねます。

 

注:指値に関しては基本的に対応は難しくなります。上記から、最終販売価格から逆算し仕入れ価格を決めており、そもそも現状相場よりも良い条件での物件に仕上げてご紹介しているため、購入されたいお客様は多くいらっしゃいます。そんな中、価格を下げてご契約することはまずありません。

融資情勢等の変化に伴い販売が困難となった場合であれば、価格の改定をしていますが、基本的には満額でのご検討をいただいたほうが良いでしょう。

 

上記のような「自社グループ未公開物件」は毎月10棟から20棟ほど仕入れをしています。

もちろんすべてがアパートではなく、価格帯の違いもあるため、各々お客様で購入可能な新規物件情報は限られますが高確率で優良物件を手にすることができるかと思います。 

 


2019-05-17 19:34:16

本日は物件購入後にやっておくといい事の1つをご紹介させて頂きます。

 

物件購入後にやっておくといい事、それは「トラックレコードの記録」でございます。

 

トラックレコードとは、投資活動における過去の実績、運用成績のことです。

 

現状、収益不動産を購入するにあたって、トラックレコード全てがわかることは、ほとんどございません。

 

また、トラックレコード通りにいくわけではございませんし、入居者との縁もございます。

 

ただ、賃貸住宅は差別化が難しい事業であり、急激な人口増減や、需給崩壊のリスクが少ないエリアにおいては、トラックレコードが分かる事によって、収支が大幅に可視化しやすくなります。

 

収支が大幅に可視化しやすくなる事によって、売却価格に好影響を及ぼす可能性が高いため、使う使わないに関わらず、「トラックレコードの記録」はやっておいた方がいい事の1つとしてご紹介させて頂きました。

 

最後までお読み頂きありがとうございました。


2019-05-17 19:33:47

2016年の電気自由化に続いて、

2017年は都市ガス自由化も行わました。

 

不動産経営において、ガスと言えば、

プロパンガスか都市ガスで、

これまではその切り替えはハードルが高いものでした。

 

しかし、先述の自由化をうけて、

プロパン大手のニチガス社では、プロパンから都市ガスへの切り替えや

電気とセットでの供給など商品が多様化してきているようです。

 

オーナー様に直接プラスはございませんが、

入居者にとっては生活費の削減につながりますので、

入居期間や賃貸付など間接的にプラスに働くかもしれません。

 

ライフライン関連は不動産賃貸経営において

重要なポイントとなります。

 

購入当時にあきらめていた選択肢など、

この機会に各社比較して見直してみてはいかがでしょうか。

 


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