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不動産コラム

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2017-12-28 17:20:01

2017年も年末を迎え、1年の仕事が終えて年末年始の休暇を取られている方も多いのではないでしょうか。

 

我々不動産業も26日あたりから大手が休暇に入り始めており、不動産の登記を行う法務局が本日12/28が最終日に為、法務局の営と合わせて営業最終日としている不動産会社が多いようです。

 

弊社も年内は12/28が最終営業日としております。

 

不動産業界は休みが少なく夜も遅いイメージをお持ちの方もいらっしゃるかもしれませんが、GW・お盆・年末年始を長めにとる不動産会社も少なくありません。特に大手不動産会社や地域の根付いた不動産会社は長期の休みが長い印象があります。

 

不動産賃貸業として考えた場合、入居者からのトラブルを含む問い合わせは、土日祝日、GW・お盆・年末年始等の休みに関わらず問合せは入ります。

 

自主管理を行っているオーナー様は休みの日に入居者からの問い合わせが入れば対応しなければいけない為、本業をお仕事をお待ちの方の場合は管理業務を賃貸管理会社に委託するケースがほとんどです。

 

トラブルや問い合わせに対して、管理会社が対応が悪かったり、管理会社の営業時間外や休みで対応できない場合には、トラブルにクレーム、最悪は退去につながる可能性がある為、委託する管理会社は重要です。

 

弊社では24時間365日、入居者様専用の緊急ダイヤルを設けております。こちらのサービスにつきましては入居者様やオーナー様から料金をいただいていないのが特徴です。24時間のサービスを提案している大手管理会社様もありますが、賃貸借契約書や送金明細を確認すると、〇〇サービスという名目で入居者やオーナー様から料金をいただいている賃貸管理会社も少なくありません。

  

 

 

不動産賃貸業として運営費を少しでも安くしようと考えているオーナー様は非常に多くいらっしゃると思います。

 

仮にオーナー負担が無く、入居者が負担している場合で入居者負担が無い物件と比べれば、負担は少ない方が長期的もメリットが高いと言えます。

 

また弊社では管理手数料が3%+税、入居率95.6%(2017.11.30現在)という状況です。

管理している物件については築年数が新しい物件よりは対応年数の過ぎたアパートが多い中で、上記入居率は高いと言えるのではないでしょうか。

 

管理会社の変更手続きや管理内容の説明も行っておりますで、賃貸管理の内容や入居付けにご興味にある方は電話いやメール、ホームページよりお問い合わせの程よろしくお願いいたいします。

 

また、詳細は以下よりご覧ください。

株式会社ファミリーエージェント 管理サービスについて


2017-12-25 19:37:41

【 金融機関の動向 】

今年の金融機関は様々な動きがありました。 

・政府系金融機関の不正融資。「ほぼ全店が関与」
・新築アパートへの融資引き締め。
・特定金融機関の融資期間短縮、金利引き上げ、融資額減額。

融資条件の緩和があった金融機関はあったものの全体としては、融資条件が厳しくなってきています。

A金融機関
過去 → 融資額フル、期間20年、金利1%前後
現行 → 融資額フル、期間10年、金利1.5%前後

B金融機関
過去 → 融資額フル、期間30年、金利1%後半
現行 → 融資額9割、期間30年、金利2%台

など

とは言え、従来の基準に戻してきた金融機関や条件を緩和してきた金融機関もありますのでまだまだ取り組みやす状態が続くと思います。

 

 

【 シェアハウス、サブリース問題 】

数年前から特定の金融機関のみ融資をしていた「シェアハウス」にも
大きなニュースがありました。

↓↓↓

「30年家賃保証が2年で停止」
投資用シェアハウスで長期の家賃保証をうたい建築を受注した事業者が問題化している。
サクトインベストメントパートナーズ(東京都中央区:以下、サクト)でシェアハウスを建築し、サブリース契約を結んだオーナーらによる『SAKT IP 被害者支援室(以下、サクト被害者の会)』が4月に立ち上げられ、12月5日にメンバーが130人を超えた。

年収が800万円以上あるサラリーマンや勤務医などに対し「利回り10%」「30年間同じサブリース家賃を保証する」などの売り文句で、相場の倍以上の建築費で受注する実態が本紙の取材で明らかになった。

サクトで建築したシェアハウスは同社がサブリースし30年間家賃が下がらないと契約時に説明していた。

だが、今年2月から家賃の振り込みが止まった。サクトの本社に電話をかけてもつながらず、サブリース家賃の支払いが再開される兆しは見えない。
被害者の会のメンバーは、訴訟なども視野に入れて被害状況の調査を進めている。

※全国賃貸住宅新聞2017年12月11日抜粋

 

 

新築アパート融資条件緩和を背景に、より利回りの高い「シェアハウス」も加熱しておりましたが想像通り?の事態が起こりました。

個人的にはオリンピックくらいまではなんだかんだで耐えられると思っておりましたが早かったですね。

2.3年ほど前から当社にも「シェアハウス」を検討していると相談に来たお客様もいらっしゃいましたが・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12339119236.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。


2017-12-15 18:47:01

先日、某サブリース業者と「建物賃貸借契約(マスターリース契約)」を結んでいる物件の売却依頼がありました。

2棟一括でのご相談で、何れもサブリース業者との一括契約になっているという状況です。

 

↓物件スペックは以下の通りです↓

===========================

エリア:神奈川県郊外、最寄り駅まで徒歩10分

間取り:1R(各部屋15㎡程)×計30戸(26戸入居中)

設備仕様:3点式UB、室外洗濯機、ロフト付き

築年数:約30年

満室想定賃料:約1,100万円

保証賃料:約850万円(▲22%)

===========================

 

という、よく見かける典型的なバブル期物件に、新築時からのサブリース付きという物件です。

上記の物件スペック自体は、弊社でも売買・管理の取り扱いが多く何ら問題はないのですが、

今回の問題は【サブリース業者】に一括で賃貸しているという点です。

 

解約に伴い‥

リスク①「空室ロス」

現況30戸中26戸入居→現入居者に近隣の自社管理物件への引っ越しを斡旋し解約までに全空の可能性有り

 

リスク②「修繕」

家具家電、ブロードバンド設備の買取費用

退去後の原状回復費用

 

リスク③「解約までの期間」

マスターリース契約の解除申告2ヵ月前

2か月後に解除合意書を締結しし、解除合意日から6ヵ月前後を目安に解除

 

3の解除までの期間については、解約の申し出から解約できるまでに・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12336383543.html

 

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2017-12-11 12:33:46

 

本日はRC物件の出口について考えてみたいと思います。

築年数の浅い物件であればともかく、築25年~築35年頃のいわゆるバブル期物件は出口の見極めが難しく、

何年後にいくらで売れるのか?という収支計算が難しくなります。

 

大きく分けて売却出口で見る場合、
・資産性で売る
・収益性で売る
という2つでしかありえません。

 

例えば、

・売買金額15000万
・鉄筋コンクリート造
・築30年
・建物200坪(661.15㎡)
・土地150坪
・利回り8%(年収1200万)
・土地実勢価格50万/坪

 

この物件を10年後に売りたい場合、

 

・資産性で売る場合、
土地値  7500万
(50万×150坪)
建物金額 約1970万
(661.15㎡×20万×7/47年)

 

となり、

売買金額 9470万が資産評価での価格となります。

 

本物件の場合、かなり低く出てしまいますね。

 

では、収益性で売価を決めるとどうなるのか?

 

ですが・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12334800513.html

 

 

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2017-12-01 18:26:48

中古の物件には、入居がなかなか決まらず空室が目立つ物件があります。

オーナーさんがまったく手をかけておらず、設備も建築当時のままで見た目に汚い物件は多くあります。

弊社では、そのような中古物件を買い取り修繕をかけ、入居付けまで行う再生物件を多く取り扱っております。

 

その中の一つであります、千葉市中央区の1棟RCマンションの内装のBefore、Afterの紹介です。

 【物件概要】

種別 :1棟マンション
構造 :RC造
築年 :築28年(平成1年築)
住所 :千葉市中央区末広2-3-8
利回り:8.09%
エレベーター:無し 低コストで運用可能

 

Before

 

 

 

全体的に設備が古いです。

 

After

 

 

その他、After写真も多数掲載しています。

続きは、こちらからご覧ください!https://apart-toushi.com/contents/code/column/id/138

 

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