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不動産コラム

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2019-01-31 15:18:49

本日は、たまに見かける「但し書き道路」についてお話します。

 

お客様が物件の検討につき、重要視している項目として、「道路」「接道」条件が、上げられるかと存じます。

 

建築基準法では、建築物を建築される際に、建築基準法上の道路(基本的に幅員4m以上の道路)に「2m以上」接道しなければなりません。

上記要件を満たしていない土地は、基本的に建物の建築が出来ず、土地としての価値が著しく下落する為、不動産をご購入される際には注意が必要です。

 

建築基準法上の道路には、
・42条1項1号道路:4mの道路法による道路(国道・市道等)
・42条1項2号道路:都市計画法・土地区画整理の際に作られた道路
・42条1項3号道路:既存道路(建築基準法施工時に既に幅員が4m以上あった道路)
・42条1項4号道路:都市計画法で2年以内に事業が予定されている都市計画道路
・42条1項5号道路:民間が申請を行い、行政により位置の指定を受けて作られた道路
・42条2項号道路:幅員が4m未満・1.8m以上の道路で、一定の条件のもとに特定行政庁が指定した道路

 

上記6種類があり、建築基準法第43条「敷地と道路との関係」によって定められた、2m以上の接道義務を満たしていないと、原則的に建物の建築が出来ません。

 

ただし、場合によって、敷地周辺に「空地」や「通路」があり、建築審査会の許可を受け、建築することが認められる道を「第43条但し書き道路(空地)」と呼びます。

 

つまり、「但し書き道路(空地)」は道路ではございませんが、一部のケースでは建築が可能な場合がある為、但し書き道路に接道している場合でも、建築ができる場合がございます。

 

ご検討されている物件の接道が「但し書き道路(空地)」の場合は、役所・不動産会社の方で、但し書き許可を受けられ、再建築の可能性が高いかどうかをご確認された方が良いのではないでしょうか。

 

場合によってはいい条件の物件を買えるかもしれません。

 

▼銀行の評価▼

では但し書き道路に接道している物件の金融機関の見方はどうでしょうか。

 

某地銀や某銀行からは、「但し書き許可」を受けられるような何か具体的な要件があれば、融資検討が可能と言われております。

例えば、「千葉県市川市」の物件の例ですが、市川市では、但し書き空地がある場合は、市から「道に関する協定書」が出されるケースがあり、「道」として但し書き空地を扱う協定書が取り交わされたりします。

 

実際に役所に確認した限りでは・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12435432560.html

 

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。


2019-01-29 12:20:25

不動産を購入した場合、その不動産の管理が必要になると思います。
本日は、その管理形態についてお話させていただきます。


一般的な管理形態は以下の通りです。
・自主管理
・管理会社との委託契約


■自主管理の場合、以下の3パターンの賃貸借契約がございます。

1.オーナー様→賃借人

2.オーナー様→オーナー様所有の資産管理会社→賃借人

3.転貸(サブリース)型
 オーナー様→オーナー様所有の資産管理法人(貸主)→賃借人

 

※今回は、オーナー様所有の資産管理会社に管理を委託する場合は、

「自主管理」に分類しております。

メリット:自ら管理を行うため、委託コストがかからない
デメリット:昼夜問わず時間が拘束される事があるため、本業がある方には困難
:専門的な知識や処理を必要とする


パターン2の場合は、オーナー様「個人」で所有している収益不動産の管理を
設立した資産管理会社に委託する方式になります。
簡単かつ安定的に資産管理会社で収入を計上できますが、
管理料は家賃収入の10%程度が税務署が認める限度と言われております。
実質的な管理業務を問われるため、管理委託をしている場合は運用に注意が必要となります。


パターン3の場合は、オーナー様「個人」で所有している収益不動産を設立した
資産管理会社に一括で賃貸し、資産管理会社が一般の入居者にまた貸しする方式です。
空室リスクは資産管理会社が負うので、サブリース料はパターン2の管理委託方式の管理料より
高く設定することが可能です。


■管理会社との委託契約

オーナー様→管理会社→賃借人

メリット:パートナーとして複雑な賃貸運営のサポートを受けられる
デメリット:管理費用がかかる(毎月送金賃料の3~5%ほどが相場)
:管理会社の良し悪しによって運用に影響が出てしまう



お勤めされているサラリーマンの方は・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12435375248.html

 

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2019-01-25 19:29:31

本日は購入をお考えの物件を見学に行かれた際の確認ポイントを

いくつか挙げていきたいと思います。

 

駅周辺
・最寄り駅の把握
駅周辺の商業施設・利用者の属性・開発工事を行っているかなど

・物件までの道のり
坂道はあるか・踏切、歩道橋の有無・実際の駅徒歩計測など

・嫌悪施設の有無(ネット、ストリートビューなどでも確認可能
ガソリンスタンド・墓地・刑務所など

 

外装
・外壁
劣化・チョーキング・ひび割れの確認
チョーキングが起これば、塗装の必要あり

 

・ラック(ひび割れの状態)の有無や深さ
モルタルor基礎か確認
モルタル部分だけであれば、修復の必要はなし

 

・屋根
破損・劣化状態・アンテナの確認
劣化の度合いにより、雨漏れが発生 

 

・鉄部(階段、廊下など)
錆・腐食の確認
錆を放置すると腐食が始まり、補修費用が発生する恐れあり

 

・設備
消火器(使用期限は製造より10年)
給湯器(年式確認)
共用灯(有無確認)
散水栓(有無確認)
保安器=CATV導入済み

 

空室の確認
・室内設備(照明・エアコン・トイレ・バスなど)
破損・故障・未設置などの確認

 

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12435138216.html

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2019-01-08 12:41:59

明けましておめでとうございます。
本年もどうぞよろしくお願いいたします。

 

本日より業務がスタートし、各金融機関や不動産業者、お客様とのやり取りが始まりました。

昨年はスルガ銀行の不正融資問題などを背景に融資の引き締めを感じた方も多くいらっしゃったかと思います。

引き締めを感じた方については、金利や期間ではなく融資割合ではないでしょうか。

 

各金融機関がフルローンでの取り上げを控えように融資情勢が変化していったのが2018年の動きでした。

 

新築アパートにフルローンを出していた地銀・信金では自己資金を1割以上は求められ、サラリーマンの属性を利用したアパートローンでもあってもフルローンでのお取り上げは難しく融資割合の減額が起こり、90%~95%融資とほぼすべての金融機関でフルローンでの取り上げが難しくなりました。

 

当社での担当者ベースではフルローンの取り上げが行けそうとの入口から、本部審査で減額となったケースが何件かある状況でした。

 

不動産投資については、金融機関から融資を受けることでレバレッジ効果が使えることがメリットとなることは皆さまのご理解の通りです。

 

他人資本を使うことで自己資金に対しての利益率が高めることが可能になる為にレバレッジを多く使おうとすると融資割合の高いフルローンの方が有利となります。

 

再現性のある投資内容であればフルローンで物件購入をしていけば複数棟の物件購入が可能という考えからローンが出れば物件購入をするという「投資=利益」ではなく、「投資=フルローン」と本来の利益を出すという目的から外れてしまっている方もいらっしゃいました。

 

ではフルローン融資が難しい融資情勢の場合には、不動産投資で利益を出すことが難しいのでしょうか。

 

答えはフルローンでなくても利益を出すことができる為、利益が見込める物件があった場合には取り組んだ方が有利となります。

 

 

金融機関が融資を引き締めてはいますが・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12431390897.html

 

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