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不動産コラム

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2019-02-28 18:18:18

本日は【土地勘と不動産投資】についてお話させて頂きます。

 

弊社のお客様とお話をさせて頂いた際に、

・○○県に住んでいる(いた)ので土地勘があり、○○県で物件を探している

といった意見をたまに頂きます。

 

全くわからないエリアで何千万と借金をして、不動産投資をやるべきではないと思いますが

利益が見込みやすい案件を、理解しようとせず、頭ごなしに購入しないという判断をしてしまうのは、少しもったいないかなとも思います。

 

また、一般的な土地勘がある事と不動産投資においての土地勘がある事はかなり違ってきます。

 

そもそも、一般的に言われている「土地勘」は、土地鑑の誤用が定着した呼び名となっております。

 

土地鑑とは下記記載の意味となっております。

「土地鑑(とちかん)とは、ある一定の範囲の地域における地形や地理、
道路の構造、家屋・建物の配置、さらには生活習慣などについての知識が、
直接の経験を通して身についていることを指す。元は警察用語」

 

住んでいる(いた)ので、直接の経験を通しての土地鑑はあるかもしれませんが、
不動産投資に求められる土地鑑に関して言うと、直接の経験を通して得るには、
規模感や時間軸の観点で、中々難しいものがあります。

 

データで調べれば、一定の事はわかるのですが…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12442627860.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。


2019-02-28 18:12:58

先日楽待の不動産投資新聞において、
1法人1物件スキームに対するりそな銀行の対応について掲載されておりました。

 

当該記事によりますと、りそな銀行に筆者が行った1法人1物件スキームに対する質問に対して下記のような回答があったそうです。

 

《りそな銀行回答》
「そのスキームにかかわらず一般論として、当社はお客さまにご提出いただいた資料に基づいて審査を行っており、
万一新たな事象が判明した場合はあらためて調査を行った上で対応方針を見直す場合もある」

 

以前からウワサ程度にはお聞き及びの方が多いかと思いますが今回は明確に回答を得たという点が大きいかと存じます。

 

わたしが接した方の中にも、りそな銀行から呼び出しを受けていると仰っていた方もいらっしゃいますし、徐々に対応されていると言えそうです。

 

未だに興味を持っていらっしゃる方もいるかと存じますし、実際にお打合せで相談されることもございます。

 

しかし、1法人1物件スキームは多大なるリスクをはらんでおりますので…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12442269288.html

 

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2019-02-26 16:53:30

最近は【 レオパレス 】の施工不良問題がよく取り沙汰されておりますが、

以前には【 マスターリース 】の契約内容から、所有者への減額・一方的な解約が問題となり、例のTV番組でも取り上げられておりました。

 

そもそもマスターリースとは‥

 

 

転貸する事を前提とし、アパート・マンションのオーナーから、

サブリース会社(レオパレスや大東建託等)が建物の一括賃貸借契約を締結する事を指しております。

 

賃貸経営を行う上で「空室」の懸念や「賃貸募集」のやり取りをする手間を省く

仕組みですが、新築~築浅の管理や入居付けに手間がかからない時期は利幅をきっちり取り、

古くなり管理が難しくなると減額や一方的な解約をするという事態がピックアップされております。

 

実際に、売買においては得られる賃料収入から相場の利回りで割り戻し価格が決定される

側面も強い為、「賃料収入が上がる」と「売却価格が上がる」という傾向から、

マスターリース契約を解約した方が所有者も高く売れて有利になる場合が多々あります。

 

そこで問題なのが、マスターリース契約書に記載されている「解約」の条件に従って

解約の連絡を入れると「正当な事由がない限りできません。借地借家法で我々は守られているので」と、

一蹴されてしまう寝耳に水な状況が起こり得ることです。

 

 

過去の判例からも…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12442180282.html

 

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2019-02-26 16:50:36

弊社では現在約5,000名のお客様のメールマガジンの登録を頂いておりまして
日々物件の配信をさせて頂いております。

 

 

その中でも弊社の1つエリアの基準と致しまして
東京経済圏(⇒目安;国道16号線)の内側を1つの基準としてご紹介をしております。
(上記図参照)

 

上記の理由と致しましては今後日本全体で見た場合、
今後高齢化社会に突入し、さらには人口が減っていくといわれている中で
一定今後に関しても過去の統計からも[人口の流入が見られるエリア]であるといった裏付けが存在する為でございます。

 

また次にお取り扱いのある物件のタイプに関しましては、
駅から徒歩数分の立地良い場所に位置しているものから、
バス便で乗車数十分の場所など一定条件を絞らず、様々な場所の物件を取り扱っております。

 

そんな中でも日々お客様に物件のご提案をさせて頂くにあたり
収益物件を購入される際の条件として
「駅距離」についてお考えになる方が多くいらっしゃいます。

 

こちらについては今後の【入居付け】に関して
空室期間が長くなる(またはずっと埋まらないのではないか)といった事を懸念されての事かと思います。

 

もちろん駅距離が近いほど入居付けに関しては有利に働く事は火を見るよりも明らかではありますが…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12441918870.html

 

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2019-02-25 16:31:14

今回は前回に投稿をさせて頂きました、共同担保についての続きでございます。

前回では、共同担保の有用性について記載させて頂きましたが、今回はデメリットについてでございます。

 

この共同担保のデメリットについてですが、これを、強いて言うならば、返済ができなくなった場合に、
競売・強制執行がかけられるということが起こり得てしまうという点ではないでしょうか。

 

中には、共同持分で登記していた場合に、共同担保抵当の抹消がすぐに行えないため、処分性が落ちるということは考えられますが、
多くの方が心配されるのは前者のような内容ではないでしょうか。

 

 

しかし、これは共同担保を利用し単純に借金をしているわけではございません。

 

ポイントは収益物件を購入しているという点です。
⇒収益物件のローン返済は、入居者からの賃料で支払うことができている!

 

仮に、【物件価格:5,000万円 利回り:9%】
このような物件を購入したとします。

 

そして、共同担保を利用し融資を組むことで、年間の返済額については250万円程となります。

 

すると、年間の収入が450万円であり、運営上絶対にかかってくる運営費が、
約70万円(15%)だとしても、450万円-70万円-250万円=(▲)130万円

上の式は何を表しているかというと、、
年間で130万円分の空室が出たとしても、自己資本の投下を行わずに運用が可能ということでございます。

(※これを、ブレイクイーブンポイントと言います。)

 

年間で130万円分の手出しと考えるとピンと来ないかもしれませんが、
【5万円×2戸×12か月=120万円】概ねこのような内容を想定することができます。

 

しかし・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12441447553.html

 

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2019-02-25 16:11:07

各種メディアで報じられている施工不良問題により打撃を受けているレオパレスですが、
弊社でも中古アパートを取り扱う関係からレオパレスが建築した中古アパートを売買・管理しています。

アパートローンに積極的な数行にレオパレス問題にヒアリングしてみると、
「レオパレス案件は現在融資不可」
「界壁調査済のものでないと取り扱い不可」
といった回答が出てきました。

もちろん
「今後も一般のアパートと同様に取り扱う。」といった金融機関もありました。

 

弊社グループ会社では仕入れ業務も行っている為、「レオパレス物件を手放したいオーナーがいる」という売却依頼も多数来ているのが実情です。

 

(レオパレスHP抜粋)

 

レオパレスは上記の調査及び補修実施を発表しております。

 

上記、調査及び補修が行われるのであれば問題なく、むしろ同様の施工問題リスクのあるノーブランドアパートよりもリスクが低いとも言えます。

ですので、レオパレス物件を検討する上で最も重要なのが、「本当にこの調査及び修繕が可能なのかどうか?」という所に尽きるのではないでしょうか。

 

レオパレスは東京商工リサーチによる取材に対し上記のように語っています。

 

また現在の進捗状況は上記の通りです。
(見ずらいのでリンクを張っておきます。 https://www.leopalace21.co.jp/info/pdf/2019/progress.pdf )

 

上記2記事より
・1棟当たり60万円の界壁補修費
・界壁不備のある確率87.46% ※1-(1745+6)÷(13067+904)で計算
とした場合、全戸数である39085戸中3418戸に不備が生じている可能性があります。

 

上記試算の場合、20億5080万の補償額となる計算です。

 

また工事費用に伴う引っ越し代金の仮定を
・1棟当たりの平均戸数10戸(上記記事より)
・損害は1ヶ月の空室損害額と引っ越し先賃料1ヶ月、引っ越し費用その他雑費1ヶ月の合計3ヶ月分
・平均賃料5万
とした場合、51億2700万となります。

 

損害総額は71億7780万ですが、
四半期報告書によると平成30年12月31日に㈱レオパレス21が保有している現金及び預金額が89億2590万ですのでカバーできる試算となります。

 

もちろん上記の直接的な被害以外にも風評被害等による入居率の悪化や売上減なども考えられますが、
そもそも上記は厳しく見積もった試算であり、
普通に考えれば、
・リスク度の高いシリーズから調査している為、今後の調査では不備発生率は減少する
・全部屋が退去する必要性がないケースが多い。
といった所があります。

 

長くなりましたが結論として、
上記理由から「レオパレス本体の長期的な継続はともかく界壁調査・補修は出来る可能性が高い」と踏んでおります。

当然、現在の騒動の元である界壁問題が解消された後は、レオパレスに対しての融資は従来通りの扱いを受けられるのではないでしょうか。

 

幸い現時点でもレオパレス物件に融資が付く金融機関がある為…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12441403938.html

 

 

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2019-02-22 18:45:25

本日は、「海外への転勤」がある方が不動産を持った場合について、

おもに確定申告の内容についてご説明させて頂きます。

 

お客様の中には商社の方など、海外への転勤が頻繁になる方も多く、

グローバル化の現代においては今後海外転勤をする方も増えてくるのではないでしょうか。

その方々が不動産を所有されるケースについてお話します。

 

≪海外在住時の確定申告について≫

・日本人の方が海外転勤により海外在住の際

⇒海外の国にて確定申告を行う、海外の国の税法による税金負担があります。

 

▲日本に収益物件をお持ちの場合※日本では確定申告が必要です。▲

 

⇒全世界課税方式をとっている国の場合(アメリカ等)

日本の不動産所得に対しても課税されます。(日本も同じです)

ただ、国によって減価償却の計算などが異なる為、

場合によっては日本では赤字所得なのに、海外では黒字所得となり

課税されるケースがあるようです。

※日本でも、海外でも黒字で課税された場合、二重課税となる為、

海外で払った税額に関しては「外国税額控除」により、課税された分を控除することができ、

重税を回避します。ただ、海外で税金が発生しても、日本では赤字所得で税払いが発生していない場合は、「外国税額控除」は使用できません。

 

⇒領域内所得課税方式を取っている国の場合(シンガポールなど)

日本の不動産所得は課税対象になりません。

不動産所得は日本での確定申告のみになります。

 

▲海外に予定の方の場合の運用スキーム▲

不動産所得は損益通算される為、ご年収が高い方などは、

不動産で赤字所得を出して本業所得を圧縮し、税額を抑える運用が

効果的です。

 

不動産の所有期間中に海外での転勤があり、不動産だけをお持ちの場合、

日本では所得が不動産所得のみとなる確定申告を行います。

 

そこで不動産所得が赤字で出た場合、

いつもであれば、本業所得と合算されますが、

海外に在住している分には、本業所得が日本では発生していない為、

総合所得が赤字で出ることになりそうです。

 

その場合、「青色申告」であれば…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12441143422.html

 

 

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2019-02-21 16:59:15

中野区が先月末から全国で初めて高齢者等の住宅支援制度「中野区あんしんすまいパック」を実施しました。

 

その狙いとして、これまでは家賃の滞納や孤独死の懸念から家主の方が高齢者等の入居を拒否する事例がありましたが
区が民間企業と組み見守りサービスや死亡時の対応をする事で家主の負担を軽減し、高齢者等に入居しやすくする事です。

 

サービス内容
・見守りサービス(週に2回の安否確認のTEL)
・利用者が亡くなった際の葬儀対応と費用の保証(上限50万円まで)
・利用者が亡くなった際の残存家財の片付けと費用の保障(葬式費用合計でと合計100万円まで)

 

 

加入条件
・区内の民間賃貸住宅に単身で居住または区内の民間賃貸住宅に単身での転居しよとしている事
・本制度の開始後に本制度に関わる民間事業者と契約を結ぶ事
・前年の所得額が「256万8千円」以下

 

費用
・初回登録料:16,200円(区負担)
・月額利用料: 1,944円(利用料負担)

 

これまでは孤独死があった際は相続人や遺族に対して、請求ではなく…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12440232800.html

 

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2019-02-21 16:57:49

収益不動産会社は各社セミナーを実施し、お客様の集客をしています。
昨年から問題になっている「不正融資」事件以降、怪しげな会社のセミナー告知は一旦なくなりましたが
昨日、セミナー人気ランキングを見ているといまだ怪しげなセミナー告知を目にしました。



※一部文言は修正しました。

A社「まだいける!自己資金ゼロから・・・」

B社「まだ間に合う!旅館業物件の・・・」

C社「初心者の方も大歓迎、自己資金に自信の無い方も・・・」

D社「金融機関新規発掘!某地銀を使ったスキーム・・・」




なんだか怪しげな文言ばかりです。
スルガ銀行や西武信金その他金融機関が利用できなくなった現状でも
いまだ怪しい勧誘が続いているようです。

これだけ大々的にニュースで取り上げられているにも関わらず、一部のお客様は麻痺してしまい
「負担なく購入できるならその方が良い」と自身を納得させ進めてしまっている方もいるようです。


そもそも不動産投資は無理して行うものではありません。
自己資金を目いっぱい使用し購入してもその後の修繕に耐えられなくなるような状態であれば
取り組むべきではないでしょう。

不動産業者各社のセールストークは鵜呑みにせず、自身で最低限の知識を付けて検討する必要があります。

確認事項の一部としては
・紹介されている収益物件の売却出口の想定は?(売却時金融機関、価格、根拠)
・今後の賃料下落予想は?(提示された想定で本当に合っているか)
・シミュレーションに固都税額、管理手数料、原状回復費用、空室率などは計算されているか?

などがあります。

誤った物件を購入してしまった方の多くは

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12439619139.html

 

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2019-02-21 16:56:02

本日はエリアから見る不動産投資をテーマに
2027年(平成39年)にリニアの事業計画が決定している地価上昇エリア「橋本」について少しお話させて頂きます。

 

 

同駅はJR相模原・横浜線と京王相模原線が乗り入れており
3沿線合わせて1日乗降者数約20万人超の規模の大きな駅でございます。

 

加えて京王相模原線では始発駅の為、座席に座ったまま「新宿」駅へアクセスが可能で通勤にも便利
また今後リニア中央新幹線が開通すると「品川」~「名古屋」駅間を約40分間で移動が可能になる為、
「品川」駅周辺へ通勤するビジネスマンの住居を構えるエリアになるといった事も十分に考えられるでしょう。

 

では次に本題の《投資としてどうか》といった点に関してでございます。

過去の実際の事例として交通の便が劇的に改善した事で一躍人気エリアとなった「武蔵小杉」。

 

 

平成14年からUR都市機構を中心とした都市型住宅の開発計画がスタートし、
住宅主体の再開発が本格化、平成20年にはエリア初のタワーマンションも誕生致しました。

 

以降は現在に至るまで、駅周辺には大量の住宅供給が進んでおります。

 

また、並行して道路の拡幅や駅前広場の整備、大型商業施設や公共公益施設も順次誕生し、
平成22年にはJR横須賀線の新駅も開設されると、注目度も急上昇し
結果的に地価を比較すると平成17年と平成28年の間に2.2倍に跳ね上がりました。

 

そこで改めて「橋本」駅周辺に目を向けると…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12438597409.html

 

 

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