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不動産コラム

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2018-10-22 18:35:54

本日は【キャッシュフロー+元本返済>資産価値下落を意識する】についてです。

 

不動産投資を始められる方の多くは金融機関からの借入をして始められる方がほとんどでございます。

 

融資条件については、金利1%台~3%台、元利均等返済がほとんどのため、当然金利は低いに越したことはないです。

 

例)----------------------------------------------------------

①価格5,000万円 利回り7.5%

金利2%・融資期間30年・融資額5,000万円

 

家賃収入: 約375万円
年間返済:▲約221万円
-----------------------------
年間収入: 約154万円

 

5年後残債: 約4,386万円

 

 

②価格5,000万円 利回り8%

金利3.6%・融資期間30年・融資額5,000万円

 

家賃収入: 約400万円
年間返済:▲約272万円
-----------------------------
年間収入: 約128万円

 

5年後残債: 約4,492万円

----------------------------------------------------------

 

 

①の方が、利回りが低いのに、CFが出て、残債の減りも早いため、純資産が増えているように見えます。

(差額=236万円)内訳:130万円(5年累計CF)+106万円(残債)

 

しかし、②の資産価値が下がらず、①の資産価値が差額分以上下がる場合、②の方が純資産が増える投資となります。

 

加えて、資産価値の下落が純資産の増加より多いと、保有し続ける必要があり、保有リスクも伴います。
(借り入れを起こしてレバレッジを効かした投資となる以上、損切りの額も大きくなり、中々損切りは難しいです)

 

保有し続けるしかないので保有し続けるのといつ売却しても利益確定できる状態で保有し続けるのとでは投資のリスクが異なってきます。

 

キャッシュフロー+元本返済は、純資産増加において、重要な要素ですが、それ以上にキャッシュフロー+元本返済>資産価値下落を意識してみてはいかがでしょうか。


2018-10-18 16:16:47

本日は「新築物件の積算評価」についてでございます。

新築物件については、基本的には積算評価が高くなりにくいという性質がございます。

 

《それはなぜなのか?》

 

《積算評価とはそもそも何なのか?

 

今回はこの2項目について、内容をかみ砕いてお話をさせて頂きます。

 

まず初めに、そもそも積算評価とは何なのかという疑問点ですが、これは銀行が物件を評価する際の1つの指標でございます。

 

銀行が物件を評価する際には、収益性もしくは資産性のどちらかを軸にして(もしくは両方を)評価をいたしますが、その資産性を評価する際の基準とも言い変えることができるかと思います。

 

実際の求め方はというと、以下のような式に当てはめることで求めることができます。

 

土地(相続税路線価×土地面積)+建物(再調達原価×建物延床面積×残存年数/耐用年数)

 

この上記式により算出されたものが、『積算評価』と言われます。

 

それでは、今回の大きなトピックである、なぜ新築物件は積算評価が低いのか?

 

これについては、大きく分けて二つの理由がございます。

 

【土地】土地取引価格≠土地積算評価額

 

端的に申し上げますと、市場の土地取引価格≠土地積算評価額という点が挙げられます。

 

市場の土地取引価格については、積算評価で決まるわけではなく・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12412226829.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

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2018-10-16 11:34:32

「スルガ問題」「TATERU問題」が連日のように報道されている中
次々と営業方針を変える不動産業者や1棟マンションの販売を辞める会社が増えてきています。

 

融資書類や物件資料を改ざんしてきた不動産業者が現在では、「中古(築浅・築古)区分マンション」にシフトしてきているようなので同様の手口の勧誘には気を付けた方が良いでしょう。

 

そんな中、本日も「売上高200億円」の実績のあった社員数80名規模の不動産会社が「破産」したとの情報が入りました。

 

スルガ問題が公になる・ならないの時期に自決した(してしまった)業者が売却ができずに苦しんでいるようです。

 

当然、同様に辛うじて売却出来た業者がいるということは、その物件を購入してしまったお客様がいるということなので苦しむ方が移り替わっているだけですね。
(このブログ記事を書いている途中にも、また別のある程度名の知れた業者が「破産」した情報が入りました・・・)

 

破産した業者の直前の行動を見てみると・・・

 

▼A業者
「埼玉県 築30年 鉄骨造 グロス3億弱 積算1億 利回り8.2%」といった
どう考えても良い物件とは言えない収益物件を自社で保有していたり

 

▼B業者
「千葉県(太平洋側) 築90年 木造 1,000万円台 利回り16%」といった
ここまでくると購入できる物件が無さすぎて利回りだけ見るとただ”高い ”物件を保有していました。

 

 

そのような不動産会社に勤めている従業員も・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12410730668.html

 

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2018-10-11 18:44:16

昨日は、弊社の長渕が出版した「中古一棟収益物件 攻略完全バイブル」

出版記念セミナーがあり、多くの方にご参加いただきました。

 

本書では、収益不動産の運用による【純資産の増加】をテーマに、

下記の「資産増加の方程式」を読み解いていく内容となっております。

 

 

これから不動産投資を行おうと考えている方も、すでに物件を購入し運用されている方も、

上記の4つのセクションを理解されている方は意外と少ないように感じます。

 

これは不動産業者も同様で、特に「CF」は気にするものの、物件の資産価値の増減や

税金面という投資の成果に大きく影響を与える部分に関しては触れていない提案が多いのではないでしょうか。

 

資産増減の部分だけでも、

 

「将来的に賃料が下がらないかどうか」→収益性の低下による資産減価

「相場利回りが上昇しないかどうか」→期待利回り上昇=資産減価

「土地価格に近いどうか」→建物価値の割合が高い=経年による資産減価

「融資条件の再現性がたかいかどうか」→融資条件悪化による資産減価

 

等、物件の性質により資産増減も大きく異なります。

 

今回は中古1棟物件をテーマにしておりますが、新築物件に関しても

その性質を把握している事で良い投資となることは多くございますので、お気軽にご相談ください。


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