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不動産コラム

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2017-05-31 22:12:56

高利回り★新着未公開物件のご紹介です。

≪ おすすめポイント ≫

●満室想定利回り10.05%
●高稼働賃貸中!
●「東邦大学」「日本大学」徒歩圏
●物件価格≒実勢土地取引価格


≪ 物件概要 ≫

京成大久保一棟売アパート

◆所在地    :習志野市藤崎5-12-30
◆交通     :形成本線「京成大久保」駅 徒歩14分
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :198.34平米(約59.99坪)
◆都市計画  :市街化区域
◆建物面積  :179.58平米(約54.32坪)
◆構造      :木造2階建
◆建築年月  :昭和60年築
◆物件価格  :3,500万円
◆想定家賃収入:351.6万円
◆満室利回  :10.05%
◆接道    :東側約2.6m公道に接道
◆間取り   :1K×10戸



本物件は、総戸数10戸のアパートですので
初めて収益不動産を購入される方でも、
5棟10室の事業規模を満たす為、65万円控除を初めとする
様々な税法上のメリットを受けられます。

近隣の土地は、50~60万/坪で取引されている為
59.99坪×55万=約3300万円ですので
ほぼ土地値と言える物件です。

2大学が徒歩圏内にありますので安定した稼働が期待でき、
土地の下支えがあるので売却の際もほぼ同等の利回りでの売却が
想定できる物件となっております。

本物件に興味のある方はお気軽にお問い合わせ下さい。

亀山 080-4334-4721


2017-05-26 15:41:52

土地から建てる新築アパート
利回り7%超のご紹介です。


◎田園都市線・小田急江ノ島線の2駅2路線利用可!

◎始発の中央林間から渋谷へ乗り換え無しで40約分!

◎バストイレ別 全戸20平米以上!

◎劣化対策等級2級取得→30年返済可能!

********************************************

<物件概要>

◆ 所 在   :神奈川県大和市南林間3-7-16
◆ 交 通   :小田急江ノ島線「南林間」駅 徒歩8分
:小田急江ノ島線・田園都市線「中央林間」駅 徒歩15分
◆ 土地権利 :所有権
◆ 土地面積 :181.81平米(約55.00坪)公簿
◆ 有効面積 :約181.23平米(約54.82坪)
◆ 用途地域 :第1種住居地域
◆ 建ぺい率 :60%
◆ 容積率  :200%
◆ 構 造   :木造 3階
◆ 延床面積 :312.27平米
◆ 接 道   :北東側 公道 幅員約4m 間口約9.13m
◆ 年間想定収入 :864万円
◆ 価 格   :11,918万円(土地+建物総額)
◆ 満室想定利回り :7.25%

********************************************

 


~物件について~

土地付建物のプラン販売になります。
(土地先行決済)

土地を先行取得していただいた後、建物請負契約を
締結していただきます。

メリットとしては、建売の新築アパートと比べ、
自己資金を抑えた取り組みが可能です。

また建売の新築アパートと比べて不動産会社等の利益が
上乗せされていない為、総額は抑えた価格でのご紹介と
なります。

本物件の間取りはバストイレ別の全戸20平米以上です。

室内洗濯機と使い勝手の良い1Kタイプで
2・3階はバルコニー付きの為、賃貸募集方法にも
よるかと思いますが、狭い1Rのベランダ無しの部屋と
比べても賃貸付けは有利ではないでしょうか。

また本物件は1月~3月の繁忙期に合わせて
賃貸募集となる可能性が高く取り組みやすい
と考えます。

土地は約54.8坪の整形地で、4mの公道に
間口が9mです。旗竿地の地型と比べると
資産性が高いと言えます。

アクセスは2駅2路線使える立地です。
田園都市線「中央林間」から渋谷へ
乗り換えなしで約40分です。

中央林間駅は田園都市線の始発駅として、
乗降者数は増えており、乗降者数は
約20万人/日です。


~融資~

劣化対策等級2級取得の為、地銀・信金で
金利1%台30年融資も可能性があります。

ご属性によっては都市銀行で金利1%以下
フルローン融資の可能性もあります。


諸経費を抑えた土地+建物プランになる為、
自己資金を抑えた取り組みも可能です。

ただし融資の審査上なことで程度の金融資産
(1,500万円~2,500万円程度)が必要になります。


?金融資産(1,500万円~2,500万円程度)をお持ちの方で
新規に資産管理法人で不動産賃貸業に取り組みたい方

?定年が近く、本業の年収が無くなる為、資金を2,000万円程度使い
不動産で賃料収入を得たい方

?本業のご年収は高くないが、金融資産4,000万円以上や無担保の不動産を
ご所有されている方


ご質問や現地のご確認、収支のご希望など
お気軽にご連絡下さい。


2017-05-25 08:22:18

現在、松戸市で1件、中古アパートの再生をしております。

物件概要
種別 :1棟アパート
価格 :未定
構造 :木造
築年 :築24年(平成5年築)
住所 :松戸市内
情報 :全空

※詳細はまだ公表しておりませんが
 内容が固まり次第、ご紹介いたします。


今回の再生案件は 1K10戸が全空の為
現在室内の原状回復工事をしているところで
元々、大手企業の社宅として利用されていたアパートを
当社グループが買取り再生中でございます。

全空と言うこともありアパート名の変更が容易な為
ドイツ語で「家族」
フランス語で「絆」
という意味でもある【 ファミリエ 】という名前を付けました。

このような再生案件は今後も数多く出てくるため
今回の松戸市の物件を皮切りに「ファミリエシリーズ」を続々と展開していく予定です。

今回の物件の情報をいち早く知りたい方がお気軽にお問合せ下さい。


2017-05-24 23:27:35

近年広がりを見せているカーシェアリングタイムズカープラスを展開するタイムズ24(株)の発表によると、このカーシェアリングが集合住宅居住者入居決定の判断影響しているとのこと。

カーシェアリング導入の集合住宅に住む人の5割近くが「カーシェアリングが入居決定の後押しになった答えたいう結果が出ているようです。

 

「カーシェアリングが入居決定の後押しになった」と45が回答

 

今回の調査は、タイムズ24が提供するカーシェアリングサービス「タイムズカープラス」の利用登録をしている会員を対象にしたもの。

このうち、実際にカーシェアリングが設置されている集合住宅居住している会員へのアンケートでは、現在居住している集合住宅への入居決定の際、カーシェアリングが設置されていることが入居決定の後押しになったと答えた人が45%に上った

特に、単身赴任世帯や、夫婦ふたりのみの世帯での割合が高めにで、こうした世帯を中心に、普段は自転車や公共交通機関の利用だけで事足りているが、レジャーや大きな買い物の時だけ車を使いたいというようなニーズ高まっているようです。

 

 

また現在居住している集合住宅にカーシェアリングが設置されていること物件満足度の向上に影響したと回答した人は80%。実際にカーシェアリングのサービスを快適に利用していることがうかがえる結果となっているようです。

 

 

さらに、今後の転居についての質問では、転居検討物件にカーシェアリングがあると入居決定の後押しになる」と81%が回答

特に、維持費の兼ね合いから車を所有している割合が低い「都内」の賃貸物件では、入居検討の条件の一つとして、「カーシェアリング」が加えられる日も遠くないのかもしれません。


2017-05-23 17:52:35

不動産投資を行う際に関係する改正を、物件を購入したり処分(売却)したりする局面、つまり「売買」をする段階 と投資、つまり「賃貸」をしている段階の2つに分けて、改正ポイントを整理していきたいと思います。

まず、不動産の売買の分野についてですが、今回の民法改正では広い領域で改正が行われます。

特に、不良品を購入した場合の責任関係を規定している「瑕疵担保(カシタンポ)責任」や「契約解除(キャンセル)」に関連する事柄、契約から引渡までの間に不可抗力で売買の対象物が滅失してしまった(≒壊れて使い物にならなくなってしまった)場合の責任関係に関する「危険負担」などが変更されます。

不動産”売買”に関わる改正項目

一方、不動産の賃貸(貸借)の分野については、今まで判例などで積み重ねた事実を法律に定めて整理をしたという改正になります。

賃貸契約時に預ける「敷金」については今まで規定されていませんでしたが、今回、規定されました。また、退去時にトラブルの多い「修繕」や「原状回復」に関する事柄も規定されます。

この中で最も注目すべき改正部分は、「保証」に関する改正です。10年ほど前の貸金業法改正により変更された部分ですが、今回の改正でより一層厳格化されました。

詳細は後日お伝えしますが、この改正により、賃貸借契約時に連帯保証人を取ることは事実上できなくなります。特に借家契約時に大きな影響が出るモノと思われます。

不動産”賃貸”に関わる改正項目

民法が誕生した120年前は、日本人も今ほど権利意識は持っていなかったでしょう。また、法律が何たるか?も理解していない人が多かったはずです。
ですから責任(権利義務)関係についても「法律で定めていた内容を基準」に考えていました。

今回の改正は、法律基準の発想を「個々の契約で定めた責任基準」に変えるという改正になります。

ですから、今後はより一層、契約重視の社会になっていくでしょう。

出典:LIFELL HOME'S http://toushi.homes.co.jp/column/yoshihiro-sato/sato11/ 一部抜粋

 


2017-05-23 07:41:12

ファミリーエージェントでは

「加速度収入を実現する不動産投資とは?」

アパート投資の概念を変えた・FAG式メソッドで実現

という新情報サイトをリリースしました。

 

資金回収の早いアパート投資の手法の解説とセミナー情報なども

組み込んで情報発信してします。

 

高所得者への効果的な税対策を主に効果の高い不動産投資

情報が掲載されています。

 

是非一度ご覧ください。


2017-05-22 19:59:04

本日は、鎌倉市「大船」駅徒歩10分
【土地先行決済・新築・満室想定利回り7.8%、土地建物総額11,150万円】

1棟アパートをご紹介いたします。



≪ おすすめポイント ≫

★1DK~広めの間取タイプの新築1棟アパート
★満室想定利回り7.8%
★JR東海道線・横須賀線・根岸線3線利用可「大船」駅徒歩10分
★設備充実・周辺環境良好で賃貸需要◎
★劣化対策等級を取得予定の為長期融資の可能性有

≪ エリア及び物件について ≫

■JR「大船」駅の乗車人員は1日平均98,000人で、神奈川県内では第5位になります。
JR線【東海道線・横須賀線・京浜東北根岸線】の3線利用可能で
横浜駅まで15分、東京駅へはおおよそ40分でアクセス可能で
都心や横浜方面へ通勤される方の需要が見込めます。

また、本物件は、1DK×2室、1LDK×2室、2DK×4室で各部屋広めの
間取となっており、独立洗面台や追い炊き機能付き・浴室乾燥機付きバス、
ウォッシュレット機能付きトイレなど設備が充実しています。
大船駅周辺はワンルームタイプの物件が多く、
駅徒歩15分以内で同等のスペックの物件が非常に少ない為(※レインズ調べ)
希少で競争力のある物件だと考えております。

■賃料設定は、同等の㎡数(30㎡~45㎡)で築10年以内の物件が
8万円台中盤~10万円台前後の家賃で成約しておりますので
相場同等の賃料設定です。取得後オーナーさん自身で
プレミアム家賃設定に変更も可能。

■土地契約から決済までおよそ1か月、
建物の確認申請から建築確認が下りるまでおよそ1か月~1.5か月、
着工から完成までおよそ半年ですので、
完成が賃貸付けの繁忙期と重なる為スムーズな入居付けが期待できそうです。
また、当物件は都市ガスの為、ガス料金の高いプロパンガスを避ける入居者様にも
ご検討頂ける物件です。

≪契約から竣工までの流れ≫

土地契約(手付金の発生:価格の約5%)
建物契約(契約金の発生:価格の約5%~10%)

土地決済(土地残金の支払い+諸費用)※土地代金融資実行

建築確認申請
↓ 1~1.5か月
着工 ※建物代金の融資実行(横浜銀行の場合)
↓ 約6か月
完成

尚、建物代金の融資の実行時期は利用する金融機関によって基準が変わります。
また、建物の契約金等の金額については施工会社との調整になります。


**********************************************************************

≪ 物件概要 ≫

◆物件価格  :11,150万円 (土地:4,650万円 建物:6,500万円)
◆所在地    :神奈川県鎌倉市玉縄1-5-13
◆交通    :JR線・湘南モノレール「大船」駅 徒歩10分
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :185.18㎡(約56.02坪)
◆都市計画  :市街化区域
◆建ぺい/容積  :60% / 200%
◆建物面積  :299.66㎡(約90.65坪)
◆構造        :木造 3階建
◆建築年月  :建築確認取得後6か月後竣工予定 
◆想定家賃収入:870万円
◆満室利回  :7.8%
◆接道    :東南側 公道 6m
◆間取り   :1DK×2室、1LDK×2室、2DK×4室
◆その他   :本物件は土地代金を先行決済して頂き
建築確認取得後の着工となります。 


**********************************************************************

ご質問や現地のご確認、融資のご相談など
お気軽にご連絡下さい。

携帯電話:080-4334-4721
E-mail: kameyama@family-group.jp
担当:亀山


2017-05-18 20:13:25

京王線「明大前」徒歩9分の
土地値に近いアパートをご紹介いたします。


========================
《物件情報》

杉並区和泉2丁目・全8戸
S63年築・満室賃貸中 

9,560万円
土地:52.96坪

京王線・井の頭線「明大前」 徒歩9分
京王線「代田橋」徒歩12分

========================

■土地・建物

土地面積は175.07平米(52.96坪)と広く、
土地価格に近いことが特徴です。

周辺の土地は160万円~230万円/坪で取引させれています。

↓「土地総合情報総合システム・不動産取引価格情報」
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

本物件の西側と北側位置指定道路の角地に
位置しております。

仮に180万円/坪としますと

180万円 × 52.96坪 ≒ 9,530万円 となります。

最低敷地面積70平米の規制がありますが、本物件は2分割出来る
土地形状をしている為、土地評価は高いと考えます。

そのため将来は住宅用地としての出口検討も可能です。

建物はS63年築の木造アパートです。
(修繕履歴:確認中)


■稼働・賃貸付け

京王線「明大前」駅より徒歩9分です。

明大前駅の乗降者数は約10万人/日以上と多く、
8戸満室賃貸中です。

明大前は新宿と渋谷へのアクセスが良く、
社会人と学生の賃貸需要が見込めます。

本物件の入居者の学生と社会人の方が
約半数ずつの割合で入居しております。

今後の賃貸付けについても
苦労することは少ないと考えます。


■投資・運用

好立地の土地値に近い物件の為、
キャピタルロスが少ないと考えます。

その為、今は使わない現金(2,000万円~3,000万円)の運用を
お考えの方にお勧めです。

金利1%台、期間20年~25年の融資で残債を減らし、
売却時に資金回収をする運用方法になります。


==========================

《物件詳細》
 
■交  通  :京王線「明大前」徒歩9分
■物件名 :「メゾン旭」
■所在地 :杉並区和泉2-24-5
■価 格 :9,560万円
■年間賃料:621.6万円
■表面利回:6.5%
■間取り  :1K×8戸
■土地面積:175.07平米(52.96坪)    
■建物面積:166.44平米
■築年数 :昭和63年9月築
■構  造:木造2階建
■接道状況:西側 公道 約4m・北側 4m(位置指定道路)
■権利内容:所有権
■建ペイ率:50% 容積率:100%
■用途地域:第一種低層住居専用地域


=========================

ご質問や現地のご確認、融資のご相談など
お気軽にご連絡下さい。

携帯電話:070-1451-8157
E-mail: nagase@family-group.jp
担当:永瀬


2017-05-17 10:04:18
弊社のみ取り扱いの未公開情報です!


*******物件概要**********

東白楽駅一棟アパート

◆所在地   :市川市新田3丁目
◆交通    :JR総武線「市川」駅
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :99平米
◆都市計画  :市街化区域
◆建物面積  :92平米
◆構造   :木造スレート葺2階建
◆建築年月  :平成1年11月築
◆物件価格  :3,380万円
◆想定家賃収入:288万円
◆満室利回り :8.5%
◆間取り   :1K×6戸

*********************


【物件について】
「市川」駅徒歩圏 大規模修繕実施中!
現在、屋根・外装・鉄部塗装を実施しており
内装は空室5戸の原状回復実施中です。
元々の所有者が土地で売却を検討しており、空室の募集をしておりませんでした。
エリア的に人気の「市川」駅と「本八幡」駅が利用可能な為
通常の募集活動で入居付は容易かと思います。
6月末までには修繕は完了予定になります。
価格帯も小ぶりな3,000万円前半になりますので流動性も高く
土地も約30坪と住宅用地に適しております。
周辺の取引事例で坪90万円前後なので土地で3,000万円近くの価格帯になりそうです。



【エリアについて】
「市川」駅は平均乗降で約12万人/日のビッグターミナルで
東京都に隣接しており、ビジネスエリアまでのアクセスが良く
賃料を抑えたい単身者の需要はかなり多いエリアになります。


※修繕途中の段階ですが、ご検討されたいお客様へは
 先行でご紹介しておりますのでお気軽にお問合せ下さい。



ファミリーエージェント三上
メール:mikami@family-group.jp
TEL:03-5537-7488

2017-05-16 20:51:09
昨今の「空家問題」で度々スポットライトが当てられている「大手住宅メーカー」の賃貸住宅ですが、相続対策の為に賃貸需要を無視したアパート・マンションの建設が現在も続いているようです。

~以下引用~
大手ハウスメーカーの2017年3月期決算発表が出揃った。
各社の賃貸住宅事業は堅調。都市部で相続対策の建築需要が継続していることに加え、
物件の競争力を高めるために設備や内装にこだわった高単価の商品が好評で売り上げが伸びた。
11日に決算を発表した大和ハウス工業(大阪市)の賃貸住宅部門の売上高は9772億1500万円で前期比11%増加した。
今期、17年3月期を上回る4万4200戸の販売を見込んでいる。

パナホーム(大阪府豊中市)は建築請負事業における集合住宅の売上高が、661億1700万円で前期比4.1%増だった。
売上戸数は6809戸で前期比1.4%減だったが、受注単価が向上。
相続対策によって都心部での建築需要が後押しした。

積水ハウス(大阪市)では、3、4階建て賃貸住宅の拡販に努めた結果、賃貸住宅事業の売り上げが拡大した。
賃貸事業の売上高は4403億1200万円で同9.9%増、営業利益は608億3200万円で同17.2%増だった。
売上戸数は3万4716戸で、前期に比べ戸数は減ったが高単価の3、4階建て住宅の受注が全体の6割を占めたため、売上金額が増加した。
都市部では、相続税対応への高いニーズが継続し、共用部などのホテルライク仕様や、設計自由度が高い賃貸住宅の販売が順調だった。

ハウスメーカーは賃貸住宅の積極的な営業を続けていく。

という内容です。

各地方銀行・信用金庫も地主に対する「建築資金」に対しては、今も積極的に融資する姿勢が続いているようですが、今後の動向に注目です。

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