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不動産コラム

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2017-03-30 21:51:27

利回り11%の高利回り物件をご紹介します。





小田急線「相武台前」エリアとしては賃貸物件が多く、
供給過多ぎみのため、ワンルームの賃料が
2万円台~3万円台と安いのが特徴です。

本物件は弊社にて原状回復工事と賃貸募集を行い、
3室ありました空室が1ヶ月程で満室となりました。

不動産投資を始めようとした場合、新築と中古と悩まれる方も
いらっしゃるかと思いますが、オーナーチェンジで物件と購入した場合、
引き渡し後すぐに家賃収入が入ってくることはメリットが高いです。

満室物件の場合は募集費用や入居まで家賃収入のロスがない為に
取り組みやすいとも言えます。

仮に本物件を金利3%、期間25年、フルローンで融資を組んだ場合、
年75万円程の税前手残りが見込めます。

また本物件はプロパンガスを使用している為、
プロパンガス会社との取り決めになりますが、
給湯機やエアコンが故障した際の費用負担を
抑えることもできます。

物件価格も2千万円とそれほど大きなロットではない為、
取り組みやすく出口も取りやすい物件といえるのではないでしょうか。

自己資金を抑えて買い進めて行きたい方には自己資金約50万円程での
お取り組みもご相談可能です。

詳しくは下記までお問合せください。

Mobile:070-1451-8157
Email:nagase@family-ag.co.jp
担当:永瀬


2017-03-28 08:32:15

 ★未公開物件情報★




☆ 八千代市「京成大和田」駅 徒歩5分!
☆ 小ぶりな1,000万円台木造アパート
☆ 全戸22㎡超の角部屋、室内洗濯機置場
☆ 満室想定利回り10%超!
☆ 室内原状回復済!





≪ 物件概要 ≫
種別 :一棟アパート
価格 :1,830万円
構造 :木造
築年 :平成3年1月築(築26年)
立地 :京成本線「京成大和田」駅 徒歩5分






≪物件・運用に関して≫
■土地は整形地の約29坪で住宅用地としての出口も◎
■フルローンで購入できた場合、自己資金約100万円から取り組み可能です。
■全戸22㎡超の広めの間取りで収納も大容量
■周辺同築年数アパートでは15㎡前後の狭いお部屋が多い中、差別化でき競争力のある間取りです。


□区分マンションを保有しており1棟アパートに切り替えたい方や
現状保有している物件のキャッシュフローが出ていない方には有効です。
□保有物件(自宅含む)に担保余力は残っている方は本物件とさらに
1棟アパートをセットで購入することで、金利優遇も受けられ
長期での融資を組むことができますのでキャッシュフローはさらに改善されます。





その他、融資に関してや物件の詳細などは個別に対応させていただきますので
お気軽にご連絡ください。



株式会社ファミリーエージェント
三上
TEL:03-5537-7488
FAX:03-5537-7414
Mobile:070-1451-6806
Email:mikami@family-ag.co.jp


2017-03-27 20:28:01
弊社のみ取り扱いの「未公開物件」のご紹介です!

〇新京成線「高根木戸」駅 徒歩3分
〇満室想定利回り8%超(12戸/16戸稼働中)
〇2DK×16戸(各部屋約41平米)の全戸ファミリータイプで賃貸付け◎
〇H1年築のRC造・建物コンディション良好・EV無し
〇周辺に弊社管理物件複数棟有り!賃貸募集のご提案もお任せください
※告知内容有り

金融機関からの評価も高い為、本業での所得が高い方には
「資産管理法人」での購入・運用もおすすめです。

また、リフォーム次第でより高い収益率が見込める物件となりますので、
ご興味がございましたら下記の内容をご覧ください!

詳細は下記をご覧ください。


↓↓物件概要↓↓
https://form.maildeliver.jp/media/1564/251_pvlkg.jpg


■融資に関して■
融資に関しましては以下のご提案が可能です。

≪金利1.8%~2.5%・期間20年~25年・融資額~90%≫
※ご年収目安1,000万円以上・自己資金約1,400万円~ご検討いただけます
※法人融資可

≪金利3.3%・期間30年・融資額100%≫
※ご年収目安700万円以上・金融資産3,000万円~ご検討いただけます。

お持ちの金融資産や今後の展望により、ご提案できる金融機関も異なりますので、
是非一度ご相談下さい。


■運用・賃貸について■
向こう1年間での賃貸成約事例をみますと、条件の近いマンションタイプの物件で
6万円台後半での成約が多く見受けられます。

現在空室が4部屋ございますが、2部屋はそれぞれ「賃料6.3万円」、
1部屋は「賃料6.5万円」で想定しており、募集条件次第では想定賃料を上げる内容も見込めそうです。
さらに、もう1部屋の空室につきましては現状スケルトン状態の為
【想定賃料】に含んでおりません。

リフォーム次第でより高い収益率が期待できる物件です。

告知内容もございますので、詳細はお気軽にお問い合わせ下さい。

〇エリアに関して〇
本物件が位置する船橋市は、千葉県内でも二番目に人口が多い市で、
年々人口増加は右肩上がりの推移となっております。(船橋市HP参照)

都内へのアクセスが良く、且つ住環境が整っている船橋市内は「単身」
「ファミリー」問わず需要があり、人口減少が騒がれる昨今も安心して
賃貸経営に取り組めるエリアではないでしょうか。

また、駅から近いだけでなく「イオン」や「幼稚園・小学校」も近く、
生活環境が良い為、ディンクスや小さいお子様がいるファミリー層からの
賃貸需要が見込めそうです。

ご興味がございましたらお気軽にお問い合わせ下さい。

2017-03-25 11:28:23

今年6月1日から、プロパンガスを利用する賃貸物件については、その価格や不動産オーナーとの契約内容を、書面にて入居希望者に伝えるというやりとりが、不動産会社の窓口で見られることになりそうだ。

中には、プロパンガスを利用することでエアコンや給湯器等の設備がタダになっているといった物件もあり、その場合は内容を入居者に告知するよう、経済産業省が不動産業界へ要請しているのだ。

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国内で4割を占めるプロパンガスは、都市ガスとは異なり、各プロパンガス会社が自由に料金やサービスを決められる。そのため、契約を結びたいプロパンガス会社と、経費を節約したい大家の間で、「独自の契約」が結ばれるケースも多くみられた。

例えば、エアコンや給湯器の無償リース等を目的に、不動産オーナーが所有物件のプロパンガス会社を変更したり、都市ガスからプロパンガスに切り替えたりする手法は、不動産投資のひとつのノウハウとして、書籍等でもたびたび紹介されている。

その一方で、オーナーが享受するサービス分がプロパンガス料金に転嫁され、その結果、入居者が都市ガスに比べて割高なガス料金を支払うという(入居者にとっての)デメリットが生じやすいことは、都合の悪い事実として、積極的に語られることはなかった。

そのような状況にメスが入れられた背景には、平成29年4月に都市ガスの小売事業が自由化となり、一般消費者が様々なエネルギーの価格やサービス等の中から使いたいものを選択できるようになった中で、ガス料金の小売価格の不透明性や取引方法に対する問題点が指摘されていたことがある。

LPガス

ガス料金の不透明性については、実際に下記のような苦情も増えていたという。

「新築木造2階建ての賃貸アパートに入居した。テレビや洗濯機、電気エアコンが付属していることを売りにしている。プロパンガス会社からの請求が高額だと思ったので、ガス会社に問い合わせたところ、ガス会社が家主に対し各部屋に配管工事、給湯器、エアコンを無償で設置し、その料金をガス代金に転嫁していることが分かった。仲介業者から入居する際にプロパンガスだとの説明は受けたが、費用詳細の説明は受けていない」。

「新築の賃貸アパートに入居した。LPガス業者がどこで料金はいくらとなるのか、契約時に、仲介不動産業者に尋ねたが、『わからない。ガス開栓時に業者に聞いて下さい』と言われ、教えてくれなかった。
入居後、ガス料金が以前のアパートでのLPガス料金の2倍以上もすると分かった。ガス業者に値段交渉したが、私の部屋だけ安くすることはできないと言われた。契約時に不動産業者から、LPガス料金のことを教えてもらっていればこの物件を選ばなかった」。

その上で、経済産業省は不動産業界に対して、以下のような基本的方針を示している。

① 国土交通省の協力を得て、不動産仲介業者が集合住宅のオーナー等に確認したLPガス販売事業者名を賃貸借契約締結前の入居予定者に伝え、当該者からLPガス販売事業者に料金照会ができるよう、不動産仲介業界に協力を要請

② LPガス販売事業者が当該者からの料金照会に応じるよう徹底を求める

③ その際、LPガス販売事業者は、オーナー等との合意により集合住宅に付随するガス消費機器やエアコン等の設置費用を負担し、その費用負担を料金回収で実施している場合にはその旨を説明し、その内容を書面へ記載するよう徹底を求める

プロパンガス会社と契約を結んでいる不動産オーナーは、入居者に正々堂々とその内容を伝えられるだろうか? 心当たりのあるオーナーは、6月1日以降に慌てることがないよう、今からしかるべき方策を練っておいたほうがよいかもしれない。

◇参考:液石法施行規則、液石法施行規則の運用・解釈通達の一部改正(公布:平成29年2月22日、施行:平成29年6月1日)

http://www.enecho.meti.go.jp/category/resources_and_fuel/distribution/notice/170222/

◇参考:経済産業省「第1回液化石油ガス流通ワーキンググループ事務局提出資料」~LPガス業界を巡る諸課題への対応について~

http://www.meti.go.jp/committee/sougouenergy/shigen_nenryo/sekiyu_gas/lp_gas_wg/pdf/001_08_00.pdf

出典:健美家編集部https://www.kenbiya.com/news/5083.html


2017-03-24 16:13:47

 

ファミリーエージェントでは当社のみ取り扱いの
未公開物件を確保に力を入れています。

独自ルートからの物件仕入れで順調に高利回り
物件が確保できています。


※画像はイメージです。

・松戸市 木造アパート8世帯 利回り10%超


・横浜市 木造アパート6世帯 利回り9%超


・八千代市 木造アパート4世帯 利回り10%超


・川口市 木造アパート16世帯 利回り10%超


・船橋市 木造アパート7世帯 利回り11%超


・草加市 RCマンション15世帯 利回り8%超

 

・船橋市 RCマンション20世帯 利回り8%超


・座間市 木造アパート8世帯 利回り11%



※画像はイメージです。

等々不動産流通機構やポータルサイトではなかなか
見かけない利回りでの物件紹介を今後も続けて
行きますので、是非当社サイトより会員登録して
いただければと思います。

登録の会員様へいち早く情報は配信させていただきます。

 


2017-03-22 22:10:35

この時期は、入学や就職、転職、転勤などで住み替えを検討される方が多く
一年で一番賃貸物件が動く時期です。

そこで本日は、「2017年SUUMOの住みたい街ランキング」より
今後の賃貸需要について考えてみたいと思います。

今後収益不動産の購入を検討されている方は参考にしてみてはいかがでしょうか。

※資料は株式会社リクルート住まいカンパニーによる、
関東(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・茨城県)
に居住している人を対象に実施したWEBアンケートの集計結果を参考にしております。



■住みたい街(駅)ランキング

昨年2位に順位を落とした吉祥寺駅が1位に返り咲きました。
トップ10はほぼ都心、城南エリアに集中しています。
注目すべきところは、近年再開発があり駅前に大型商業施設や
タワーマンションが並び今もなお盛り上りをみせている武蔵小杉と、
同じく再開発中の東京駅、渋谷駅がランクインしているところでしょうか。
弊社ではこのエリアの収益物件をご紹介させて頂くことも多くありますが、
人気エリアなだけに物件価格が非常に高額になる傾向が
あります。ですが、土地値が安定しているエリアとも言え
堅い投資を望む人にはお奨めのエリアです。

住みたい街(駅)ランキングを30位まで、
神奈川県、埼玉県、千葉県別に抜粋すると、

【神奈川県】

3位:横浜駅(JR京浜東北線)
6位:武蔵小杉駅(東急東横線)
14位:鎌倉駅(JR横須賀線)
22位:藤沢駅(JR東海道本線)
27位:たまプラーザ駅(東急田園都市線)
30位:川崎駅(JR京浜東北線)

【埼玉県】

15位:大宮駅(JR京浜東北線)
19位:浦和駅(JR京浜東北線)

【千葉県】

34位:柏駅(JR常磐線)
※30位以内なし

となり、いずれもターミナル駅として機能している部分や
駅周辺の商業施設の豊富さや都心へのアクセスの良さが影響しているようです。
いずれも収益物件の人気は高いエリアになります。

では、これから人気が出そうな街はどこでしょうか。

■これから人気が出そうな郊外の街(駅)ランキング


つくばエクスプレス沿線が多くランクインされています。
海老名駅(神奈川県)、高尾駅(東京)、つくば駅(茨城県)
などは、都心から離れている部分で意外なランクインとなりました。

収益不動産は、都心から離れていくエリアほうが利回りが
高くなる傾向がありますので、穴場なエリアに着目し投資するのも面白いかもしれません。

上記の他、様々な視点からランキングを発表していますので
ご興味ある方はぜひご覧になってみて下さい。


「2017年版 SUUMO住みたい街ランキング関東版」

www.recruit-sumai.co.jp/data/upload/sumitaimachi_2017_kanto.pdf


これから注目されそうな街やエリア、沿線については
今後も随時アップしていきます。


最後までお読み頂き有難うございました。


2017-03-21 20:32:56

一年に一度発表される全国の地価公示が本日発表されました。

地価公示とは、国土交通省が全国に定めた標準地を対象に、毎年土地の価格を公示するもので今年は2万5000地点以上が対象となりました。 今年の公示地価は全国平均で前年比の0.4%+と2年連続で上昇、全国の住宅地でもわずか0.022%+と9年ぶりに上昇しました。

全国の最高地価は11年連続で東京都中央区銀座4丁目の「山野楽器 銀座店」となり、 1㎡あたり5050万円と昨年に比べ25.9%上昇しました。 住宅地の1万7000地点以上のうち上昇した地点は34%、下落した地点は43%と全体的な数字では上昇したものの下落した地点が多くありました。

その中でも前年比の下落率が住宅街で最も大きかった地点は、千葉県柏市の大室地区でした。 1970年代に開発された「柏ビレッジ」は庭付きの戸建てで赤レンガの塀の街並みが統一された「高級住宅街」として、1600世帯もの人が移り住んだ背景がある中で現在は、高齢化した住民が他の地域に住み替える一方、利便性の問題などで新しい入居者が増えない点が下落したポイントとなりました。

柏市の大室地区だけではなく、全国の地価公示が下落した住宅街の地点は通勤や買い物に 不便な駅から離れた場所で、地価公示が上昇した住宅の地点は便利な駅から徒歩圏内の場所と、地価の差額はますます二極化に広がっていく傾向となる結果になりました。


2017-03-17 19:54:46

近年、建設費が高騰しているとニュースなどで取り上げられています。

都市未来総合研究所2016年度12月号不動産マーケットレポートで今後の動向がありました。

 

(以下参考)

 

最近の建設費の動向 建築費指数(RC造を例示)は、20156月をピークに下落に転じましたが、足元の水準は依然としてリーマンショック前を上回る高水準にとどまっています。

 

・足元の下落基調の要因

①資源価格の低位化

②円高による輸入物価の下落

③東日本大震災の復興工事の進捗等により建設技能労働者の需給が緩和していること

 

ただし、今後建設技能労働者の退職に伴う慢性的な労働力不足が予測され、労務価格面から建設費上昇圧力がかかる可能性があります。

 

 

東京オリンピック前後の建設費の方向性

建設費は建設需要に大きく左右されると考えられます。

建設需要を巡っては、東京オリンピック・パラリンピックの開催時期を境に、開催前の需要増加と開催後の需要後退を懸念する向きがあります。

 

東京オリンピックに伴う競技会場や選手村工事の本 格化に伴い建設需要が高まり、建設技能労働者の不足 感が転じて建設費が上昇に向かうとの懸念についてで す。

 

建設技能労働者の減少

総務省「労働力調査」によると、建設業就業者 は30歳未満の若年層が約54万人であるのに対して、今 後10年程度で退職する可能性が高い60歳以上は約 118万人で、高齢者の大量退職に伴う建設技能労働者 の急減が指摘されています

今後、 労務単価の上昇という面から再 び建設費の上昇圧力がかかる 可能性があります。

 

 


2017-03-16 01:03:11
ファミリーエージェントの小林でございます。

【未公開情報】のご紹介です!


★おススメポイント★
・主要駅に直通でアクセス良好!!
・満室想定利回り9.5%超!!
・フルローン、長期融資可能 キャッシュフロー110万円超!
・ららぽーと湘南平塚オープンに伴い需要UP!

<物件概要>
■所在地    :神奈川県平塚市桃浜町
■交通     :東海道線・湘南新宿ライン「平塚」駅徒歩10分
■土地面積   :271.08㎡(82.00坪)
■建物面積   :232.96㎡(70.47坪)
■構造     :木造スレート葺2階建
■建築年月   :昭和62年3月築 築30年
■物件価格   :5,950万円
■想定賃料収入 :5,676,000円
■満室満車利回 :9.54%
■間取り    :1R×14戸


<エリア>
・平塚市は総人口が約26万人
・最寄りの「平塚」駅は1日乗車人数は約6万人だったが、
 ららぽーと湘南平塚のオープンに伴い乗降客数が平日で1割、週末と祝日で2割増加。
 商業施設も充実しており、今後もより期待が持てます。
・都内、県内の主要な駅までも直通でアクセス◎(横浜30分、渋谷・新宿・東京までも1時間)


<賃貸>
・主要駅へ直通、通勤に便利で都内へ勤務している単身者も取り込めます。
・近隣勤務(横浜ゴムなど)の社会人やバスで直通の神奈川大学や東海大学の学生の需要も見込めます。
・カウンターキッチンやロフトなど人気の設備も取り入れており、同等の築年数の物件との差別化もされております。
・前面8m公道で、全居室南向きの為、日当たりも良く長期入居が期待出来そうです。


<融資・運営>
・静岡銀行:金利3.3%、期間30年、フルローンを想定しております。
 空室損・運営費(25%想定)を考慮してもキャッシュフローは110万円超となります。
・近隣の土地取引実績では坪単価:75万円前後での取引となり、
 売買価格5,950万円で土地面積が82坪あるので、土地値で考えても坪72.5万円と土地での売却としても出口◎

販売図面・資料請求は担当:小林までお気軽にご連絡下さいませ。


※個別相談も随時承っております。

■  株式会社ファミリーエージェント ソリューション事業部
■■  小林 亘  <宅地建物取引士・相続診断士>
■■■  汐留office 港区東新橋1-5-2 汐留シティセンター11階
■■■■  Satellite office 港区東新橋1-1-2アソルティ東新橋3階
■■■■■  TEL:03-5537-7488 / FAX:03-5537-7414
■■■■■■ Mobile:080-9668-1864 / Mail:kobayashi@family-ag.co.jp

2017-03-14 17:35:03

ターミナル藤沢駅から1駅で土地面積が広い
未公開一棟アパートをご紹介いたします。

**************************************
《物件情報》

藤沢市鵠沼神明4丁目
S63年築 木造 全6戸満室賃貸中 

4,800万円 9%
土地面積:66.69坪

小田急江ノ島線「藤沢本町」駅  11分

**************************************

 


~土地・建物~

本物件は土地面積が広く
土地価格に近いことが特徴です。

土地は南東角地に位置しており、間口が約20mと広く
面積66.69坪を有しています。

藤沢市鵠沼神明で土地成約事例では
60万円~85万円/坪程度です。


仮に70万円/坪としますと

70万円 × 66.69坪 = 4,668万円 となります。

将来は住宅用地としての出口検討も可能です。

建物はS63年築の木造アパートですが、
定期的にメンテナンスを行っているようで
築年数のわりに外観はキレイな印象を受けます。

購入後すぐにメンテナンス費が
かかることも無さそうです。

間取りは2K、2DK、3DKの全6部屋で
満室賃貸中です。(駐車場2台含)

南側にはベランダがあり、前面が4m道路の為、
日当たりも良いです。

ファミリータイプの場合、シングルタイプと比べ
日当たりを重視する入居者の方もいらっしゃる為、
長期入居が見込める可能性も考えられます。

物件のネガティブポイントとしては
オーナー様が自主管理を行っていた為、
保証会社の加入、連帯保証人がいないことです。

こちらについては新たに保証会社へ加入することで
リスク回避ができそうです。
(費用負担:13万円~30万円)



~融資~

土地評価も高くフルローンでの融資が
ご紹介が可能です。

金利3.3% 30年 4,800万円融資の場合、

諸経費は約290万円に対して、税前手残りが
約80万円程になります。

諸経費を抑えて、物件を買い進めていきたい方には
50万円程でのご購入相談も可能です。

ご質問や現地のご確認、収支のご希望など
お気軽にご連絡下さい。

担当:永瀬
携帯電話:070-1451-8157
E-mail: nagase@family-ag.co.jp

 


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