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不動産コラム

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2018-03-29 17:05:17

前回の記事( https://ameblo.jp/family-ag/entry-12356931525.html )で
スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」問題について触れました。

今回はそれをうけて所謂「プロパーローン」で不動産融資をしてきていた銀行はどう動いているのか?

担当者への直接ヒアリングや実際に起きる前、後であった対応の差などを書かせて頂きます。

今回の件で、他の金融機関が気にしているところは大きく分けて

1、「シェアハウス」「サブリース」への懸念

2、エビデンスの改竄、債務隠しに対しての懸念

3、処分価格の見直し

といった所のようです。

一般の投資家からすれば、1のシェハウスやサブリースについてはそもそも投資適格がない物件が多くあまり関係はないと思います。

2、についても本来であれば関係ないのですが、複数法人をつくり物件を購入し
保有している法人を隠して融資を行うという手口が横行している事から
「取得税が高いから法人で買いたい」といった理由で法人設立を考えている方まで疑惑の目を向けられてしまったり、
そもそも資産管理法人への融資はNGといった金融機関が増えてきています。

3、についても、今回不良債権化した「かぼちゃの馬車」の売却が出来ず、売却まで支払いを猶予した件を受けて
仮に債務者がデフォルトしてもすぐに市場で売れる金額までしか融資をしないといった消極的な融資姿勢になっている所が多いように感じました。
また貸倒リスクを金利に転嫁しており0.3%~0.5%程度金利が高くなっております。


これを受けて、収益不動産価格はどのように影響を受けていくのでしょうか?

考えられる動きとしては・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12363657589.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。


2018-03-22 14:40:52

本日は「年収別に見る所得税負担」についてお話しようと思います。

 

2016年に源泉徴収で所得税を納めた給与所得者は4112万人おり、納税額は9兆418億円となっております。
このうち49.9%にあたる4兆5167億円分を、給与所得者全体の4.2%に過ぎない「1000万円超」の人たちが負担しております。

 

 

詳細は以下をご参照ください。
https://vdata.nikkei.com/newsgraphics/fv20180309/

 

弊社のブログでも以前・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12361707616.html

 

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2018-03-20 09:48:18

今回は、不動産投資のエリアの検討の上で、「インフラ整備」や「大規模開発」と投資との関係についてお話したいと思います。

 

一昨日の3月17日に神奈川県主要路線の「小田急線」が大規模に運転ダイヤを変更し、「複々線化」が完成しました。

小田急線沿線にお住いの方は変更されたダイヤに戸惑う方もいらっしゃるかとは思いますが、通勤ラッシュで有名である小田急線だからこそ多少快適な通勤となったのではないでしょうか。

不動産と交通環境はかなり重要な関係であり、居住を決める際の最も大きな理由として、

 

・交通が便利だから

・●●大学、○○会社に行きやすい立地だから

といった交通に関することが挙げられるかと思います。

その為、インフラが発展した地域は居住需要が高く、賃料・土地値も需要に応じて高くなることが考えられ、

反対に、インフラ設備の整っていない地域は居住する際に不便なところもあり、賃料・土地値については、低い水準であることが考えられます。

 

では、不動産投資をする際に考えられることとしては、

①     賃料収入が増加することは物件の利回りを上げやすい

②     土地値が高くなれば物件価格が下がりにくくなる、もしくは上がることが検討

ざっくりと上記が「賃料」「土地値」によって考えられることであり、

交通の便利さ、不便さというのは、収益物件の検討において重要な「賃料」「土地値」に直接関わり、運用中の収益や売却時の売却益を左右する事柄と考えられます。

その為、投資する物件選びをする際にも、今後開発されることが予定され、将来の利便性が考えられる地域の把握をしておくことは大切です。

例えば、よく知られているケースをご紹介致しますと…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12361657418.html

 

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2018-03-14 11:17:23

一棟マンションの問い合わせで多いのがランニングコストと修繕履歴です。

 

一般的にアパートと比べ、マンション系の方がランニングコストが高くなる為、事前の設備と費用の確認は必要になってきます。

 

 

中でもエレベーターはメンテナンス費や動力として使用する電気代が高くなる為、エレベーターが無い3階建ぐらいの一棟マンションで探しているという方も多いです。

 

但し、エレベーター無しの物件だけに条件を絞ってしまうと、物件の選択肢が狭くなり良い物件を見逃してしまうこともあるのではないでしょうか。

 

エレベーターは年1回、建築基準法に基ずく定期検査が必要になります。そして、定期検査の結果に基づいて、定期検査報告書を作成し、特定行政庁に報告する義務があります。

 

その報告書を基に定期検査実施の有無や内容の確認を行うわけですが、既存不適格と記載がある場合が多いです。

 

 

 

 

先日もお客様より既存不適格の記載があるので、エレベーターのメンテナンスや是正は行われたのかというご質問を受けました。

H21年9月にエレベーターの安全に係る技術基準の見直しが行われ、H22年4月以降の戸開走行保護装置などが設けられていないエレベ ーターについては、すべて「既存不適格」 の判定 となります。との回答をいたしました。 

http://www.mlit.go.jp/common/000135228.pdf

 

お問合せいただきましたお客様につきましては、エレベーター無しの物件で探していたが、立地が良かった為に問合せをし、エレベーターに関する資料を初めて見たという内容でした。

 

「既存不適格」は違法性を示すものではなく、安全性の向上のためにも改善することが望ましいとされています。(戸開走行保護装置などで既存不適格となる場合は【ロ.指摘の概要】の欄に記載されます)

 

またメンテナンス会社については・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12360126654.html

 

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2018-03-12 12:25:44

当社では不動産投資セミナーや個別相談会を定期的に開催しております。
本日はその際にお客様とのお話の中で良く出てくる「規模拡大」に関して記載いたします。

 

不動産投資に関する「本」「セミナー」「ブログ」等で情報収集をされているお客様は数多くいらっしゃると思います。
その中で「規模拡大でセミリタイヤ」「規模拡大で資産〇億作る」など規模拡大という言葉が多く出てくるため不動産投資の正解=規模拡大 となってしまっている方が多いようです。

 

そもそも規模拡大の規模とは何でしょうか?
不動産の所有件数?
所有不動産の購入価格の合計?
所有不動産の家賃収入の合計?
融資借入額の合計?

 

投資家一人一人の規模の感覚は違えど、上記の全てを拡大(大きく)する事を考えている方は多いのではないでしょうか。

単純に早急に不動産を増やす場合は
1.出来る限りレバレッジをかけて自己資金を温存し、現状の融資条件で買えるまで買う。
2.売買契約書、領収書の偽造で金融機関を騙し自己資金を使わずに不動産を購入し、これを繰り返す。
3.個人名義では借入せず、A法人名義でA銀行を使って購入し、続いてB法人名義でB銀行を使って購入し、これを繰り返す。

などの方法が横行しておりますが、当然2の方法は金融機関を騙して融資を引っ張っている以上、不動産投資ではなく詐欺になりますので除外します。

 

また、3に関しても一見うまい方法のように見えてしまいがちですが、最近では金融機関側が法人スキームを警戒し、融資金消前に、その他の法人を持っていないかどうかを確認されてしまうので、結局、虚偽申告をする事になってしまいます。

それでは1が良いのか?...

このように不動産投資の規模拡大の話しを進めると、大半は沢山購入出来る方法は?の話しとなってしまいます。
結局…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12359622646.html

 

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2018-03-08 11:48:27

売主・買主ともに不動産業者ではない個人間の不動産取引の場合、売買契約時に争点となるのが「瑕疵担保責任」に関してです。

売主側は売却した後の面倒がないように極力「免責」を希望しますし、買主側は万が一の修繕リスクを負いたくないため「一定期間(1ヶ月~3ヶ月程)」の瑕疵担保責任を希望することから利益相反が起こる為、争点となるケースが多くあります。

瑕疵とは「その物が通常有すべき品質、性能、性状を有しないこと」という解釈になり、瑕疵担保責任は「隠れたる瑕疵(売主が知りえなかった瑕疵)」に対しても一定期間であれば請求することができます。

但し、【瑕疵担保免責】という特約が入った取引ですと、極端な話しですが引き渡し後すぐに「シロアリによる主要木部の腐食」や「雨漏り」が発見された場合にも、売主が「確認のしようもなく把握もしていなかった」という事実があれば、それ以上責任の追及が原則できません。※補修の形跡があるなど、売主が知っていたことを立証できれば責任の追及は可能です。

ただ、個人間の場合は瑕疵担保期間も1ヶ月~3ヶ月程度と短く設定するケースが殆どな為・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12358415268.html

 

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2018-03-02 16:17:44

最近「かぼちゃの馬車」の破たん問題で巷を騒がしてますね。

3,4年ぐらい前にウチにも販売代理店になってほしいと話が来ましたが今回の結果のようになるのが見えていた為、お断りした経緯があり、「かぼちゃの馬車」の検討しているお客さまには全力で辞める様にお伝えしていました。

そんな中でも不幸にも被害に合われてしまった被害者の方々がどうなるのか?
動向を見ておりましたが先日スルガ銀行が返済停止を受諾しました。

詳しくは下記をご覧ください。
https://s-higai.com/?information=stopsruga2 日住検監修 スマートデイズ被害者の会

おそらくスルガ銀行は返済停止を受け入れられないだろうとの見解が多かったため、この受諾には不動産業界の大半が衝撃を受けました。

今回の一連の騒動が業界に与える影響は大きく、今後の不動産価格・融資情勢についても少なからず影響がでると考えています。

我々が考えないといけない事は、今後この問題をきっかけにどのような状況になるのでしょうか。

私なりの見解を書かせて頂きます。

【スルガ銀行の融資】

既に様々なメディアにも報じられていますが、
スルガ銀行を利用した融資はほぼ全てが
・顧客属性の改竄
・売買金額の改竄
といった不正な手段を用いて行われていました。

今回の騒動を発端に同行では現在融資依頼を受けている案件などの洗い出しをしており、スルガ銀行の不正融資を行っていた業者からも「決済日前日に不正発覚で融資が取り下げられた」という話が多く出てきているようです。

スルガ銀行の融資のほとんどがこういった不正な手段を利用した案件だったことから今後の展開として考えられる選択肢は

1、不動産への融資をやめる
2、金利を下げる
3、属性の高くない顧客まで融資を広げる
4、オフィシャルでフルローン(オーバーローン)可能とする(現在は売価の9割までが融資額の上限です。)

といった可能性があります。


どのプランを取るのかを考察するにはスルガ銀行を詳しく理解する必要があります。

スルガ銀行

中間純利益 205億円 2017年9月中間数値
貸出金残高 32860億円 2017年9月中間数値
個人ローン 29634億円 2017年9月中間数値
と個人ローンが融資の90%を握っており、おそらくほとんどが不動産への融資です。

ちなみにこれがどれだけ異常な数値かというと、
例えば岡山の地銀である「中国銀行」は・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12356931525.html

 

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2018-03-02 16:12:05

本日は「管理会社の重要性と首都圏賃貸居住用物件の取引動向」についてお話しようと思います。

2017年の公益財団法人東日本不動産流通機構(通称レインズ)に成約登録された「首都圏賃貸居住用物件の取引数」は全部で141,494件となっております。

参考として、四半期ごとの取引動向の画像を添付いたします。

 

 

 

 


 

 

 

 

 

 

 

 

賃貸の物件が成約になった際、レインズに登録しない事は多いので、件数自体の正確性は定かではありませんが、比率に関して言うと、1-3月期とそれ以外では約3割ほど動きに差があります。

特に、特定の賃貸需要(大学・大きな企業etc)に依存している場合、1-3月期は特に注意が必要となり、1日1日が勝負となります。

安心できる管理会社に任せているか。
日頃から気兼ねなく管理会社に連絡できる関係か。

購入時に多くの事が決まる不動産投資ですが、購入後の管理会社との関係も重要なのではないでしょうか。

 

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