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不動産コラム

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2018-08-28 15:56:12

 

本日は土地先行決済で引渡しを終えた神奈川県大和市の新築アパートの仕様と入居の経緯をご紹介いたします。

 

物件は小田急江ノ島線「南林間」徒歩8分、田園都市線・小田急江ノ島線「中央林間」徒歩15分に位置しており、引き渡し前に約1ヶ月半で全12室が満室となりました。

 

《物件内容》
1K(20.47㎡~22.20㎡)×12室・バストイレ別 
木造3階建て

 

 

 

 

 

 

今回のオーナー様は男性の方ですが、物件の立地や内装の色や仕様の打ち合わせについては奥様が全面的にご協力をしてくださり、全体的に女性らしい印象に仕上がったアパートと言えます。

 

ブルーと白の外観とアクセントクロスを薄いグリーンとグレーのシックな色使いなどセンスの良いアパートだと感じる仕上がりとなっております。

 

入居については眺めの良い3階よりも2階から先行して入居が決まり、入居者としては社会人の女性の方が多いという内容となりました。

 

オートロックや防犯カメラは付いておりませんが、1階~3階にシャッターを設置したことと、ベランダがあり居室が6帖以上ある1Kタイプと使い勝手がよい間取りが入居の決め手となったと賃貸管理の者から聞いております。

 

オーナー様は新築アパートの取組みが初めてではありませんでしたが、今回は建物の打ち合わせから賃貸募集までいろいろな方からのアドバイスや意見をたくさんいただき非常に良い仕上がりとなったおかげで、入居までも約1ヶ月半という短い期間で満室にすることが出来たとのお声をいただきました。

 

その他、写真も複数ございます。

続きは、こちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12399231636.html

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

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2018-08-23 18:52:19

先日、プロジェクト、エンド融資で大変お世話になっている
オリックス銀行様からこれまでの取引を評価され「感謝状」をいただきました。

 

 

私、個人的にオリックス銀行様とのお付き合いは今年で13年目となりますが
常に迅速・正確な審査とお取引の柔軟性は顧客への提案に非常に助かっております。

融資の基準が明確化されていることでお客様への提案もしやすく
1棟アパートへの融資には欠かせない金融機関となっています。

 

ただ一部の金融機関の不正融資の問題に伴い収益不動産のエンド向け融資が一部厳しくなっています。

昨年後半から都銀・地銀の新築アパートへの融資も絞り始め、中古アパートの審査も少しずつ厳しくなって(元に戻って)いる状況です。

 

当社は築古アパートをメインで取り扱っておりますが、お客様のご属性も高いことから然程影響はなく取引数も毎月伸びてきていますが
新築アパート供給をメインで行っていた業者や築古RCマンションを仕入れてしまった業者などは現在悲鳴を上げています。

土地を仕入れ、新築アパートを建築、完成までにお客様に売却する予定が融資が通らず一旦保有せざるを得なくなる、

また、築古の1棟RCマンションを仕入契約し決済日までにお客様にご紹介し直接移転で売却する予定が融資が通らず一旦保有と、在庫を抱える事になってしまった業者は非常に多いようです。

もちろん入居者からの家賃収入が入ってくるため、支払いはできるものの1年のプロジェクト融資を組んでいるケースが多く、期日があります。

期日付近まで売却ができない場合、最悪、損切を選択するか、リファイナンスするかとなり会社にとっては打撃となります。

 

物件の買取りをメインで行っている会社にとっては、想定と違い物件を売却できずに保有になってしまうと利用した金融機関をロックしてしまい別物件の買取りができなくなるケースも多いようです。

こうなると、日々の営業活動に大きな影響が出てくるため、体力の無い会社には痛手になります。

 

もちろん、悲鳴を上げるのは不動産業者だけではありません。

条件の悪い物件(新築アパートや地方RCを購入した方に多いようです)を購入してしまった投資家からも今後、悲鳴を上がると予想されています。
いっときの低金利フルローン騒ぎで評価の出ない、賃料の高い新築アパートを購入してしまい今後起こりうる、賃料下落、キャップレートの上昇により先程の不動産業者と同じ売却できない、追加の融資が組めない状況に陥ると予想され・・・

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12396391625.html

 

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2018-08-02 14:47:45

本日は、弊社で築古物件を購入し「修繕・賃貸付け」を行ってから

投資家様に引き渡した「ファミリーリユース(再生)」物件のご紹介です。

 

弊社で購入後「外壁・屋根・鉄部の塗装、空室の原状回復、敷地内の整備」等、

購入する投資家の方の修繕リスクを極力抑えた商品となっております。

 

↓過去のファミリーリユースはこちらから↓

https://family-ag.co.jp/property/#saisei

 

======物件スペック======

最寄:JR本八幡駅徒歩12分

構造:木造2階建て

築年:昭和61年(築32年)

入居:1戸/8戸

状態:7部屋未修繕、大規模修繕の履歴無し

==================

 

-Before-

 

 

 

 

 

 

 

 

建物は過去に大きな修繕をした履歴もなく、外壁はチョーキングが目立ち、

屋根はヘタレて鉄部も錆が目立つような状態です。

 

敷地内は雑草と伸びきっており、樹木にいたっては2階部分まで成長しており、

且つ隣地に越境しているような状況です。

 

 

以前の所有者がご年配で、後見人を設定している状況の方だった為、

敷地内の整備はもちろん、室内も退去したままの状態の為、

新規の募集も行えず「1戸/8戸」入居という状況でした。

 

 

 

 

今回は「外装・内装」ともに状態が良く無かったため、

弊社にて保有後にリノベーションを行いました。

 

-After-

 

 

 

 

その他、写真はこちらからご覧ください。

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12394536091.html

 

 

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