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不動産コラム

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2018-12-28 11:42:15

今年も不動産業界はたくさんのニュースがありました。

 

1月23日(朝日新聞)

かぼちゃの馬車 保証賃料の送金ストップで投資家破綻

 

 

5月11日(日経新聞)

スルガ銀行 書類改ざん知りながら融資

 

 

5月29日(日経新聞)

レオパレス21施工物件 建築基準法違反の疑いで約37,000棟調査へ

 

 

9月3日(朝日新聞)

東証一部上場のTATERU 書類改ざんによる不正融資発覚

 

 

10月31日(朝日新聞)

西武信金立ち入り検査へ 業者の不正見抜けず不正融資か

 

 

12月18日(毎日新聞)

アパマンショップ 自社販売商品の隠蔽による廃棄処理で爆発 40人超が負傷

 

 

ざっと振り返るだけでも色々なニュースがありましたが、やはり「かぼちゃの馬車」「スルガ銀行」の一件は、特にインパクトが大きかったのではないでしょうか。

 

かぼちゃの馬車を販売していた業者、スルガ銀行に癒着していた業者は行方知れず、また、スルガ銀行の問題が派生し一部上場企業の「TATERU」も融資資料改ざん疑惑が公になる等、業界の膿を露呈する一連のニュースとなりました。

 

上記の影響も含め、各金融機関も融資に対して慎重な姿勢になりつつあることから、ここ数年で多かった「フルローン」「オーバーローン」の横行は減り、本来の、不動産投資を検討できる層の人が、利益が見込める適正な価格の物件を取得できる機会が増えるのではないでしょうか。

 

弊社は明日まで営業し、年明けは1月7日(月)から営業開始となります。

 


2018-12-26 10:39:13

一時期、一世を風靡した旗竿(路地状)敷地へ重層長屋を建築する投資手法ですが、

物件によっては再建築不可・既存不適格物件へとなり資産価値が激減するという自体が起きました。

 

東京都では10月15日に条例改正があり10戸を超える長屋建築は原則2m接道で建築が出来たものが3m以上の接道要件となり、同規模の物件が再建築不可となりました。

 

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h30/pdf/topi022/topi022_1.pdf

 

 

また国交省も9月25日の建築基準法の改正により袋路状道路にのみ接する大規模な長屋等の建築物について、
共同住宅(アパート)と同様の接道規制を自治体が独自に付加できるようになりました。

 

続きはこちらからご覧ください。

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12426974769.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。

 


2018-12-25 14:52:22

本日は【管理会社選びの重要性】について記載していきたいと思います。

 

 

先日、札幌のガス爆発騒動がございましたが、

原因はアパマンショップの従業員との可能性が高いとみられております。

 

 

こちらの内容を説明する前に、アパマンショップの物件を借りる場合、多くの諸経費がかかってきます。

 

 

 

今回のガス爆発騒動では、消臭・消毒セットに使われる除菌スプレーの中身を、物件ではなく、事務所でガス抜き(120本)していたためではないかと言われております。

 

ニュースによると、アパマンショップの営業表彰の基準に、スプレーの仕入れ本数によって表彰があったみたいです。。。

 

 

 

お部屋探しの際に重要視されるものとして、当然、初期費用が上がってきます。

 

参照URL:http://www.e-life.jp/column/trend/445/

 

 

事務所でガス抜きは論外として、

そもそも、何故需要の少ない消臭・消毒セットが当たり前のように初期費用に含まれているのかというと

賃貸客付けの客単価の低さが考えられます。

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12426817923.html

 

 

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2018-12-13 15:52:59

今回は法人設立による不動産投資について、お話していきたいと思います。

 

 

よく不動産投資をご検討されている皆様方に、法人で取り組みを検討されている方が多数いらっしゃいます。

 

理由としては、

・個人の借り入れにならない

・事業規模として拡大していきたい

・税金対策

といった理由が多数です。

 

以前流行していた、「一法人一銀行スキーム」が終焉の時期を迎えている為、

現在は、個人の借り入れに載らない事に関しては、そこまで大きなメリットと感じている方も少なくはないです。

 

ただ、「事業規模拡大≒法人設立」と考えていらっしゃる方は多く、「法人を立てれば、規模を拡大していける」といった漠然な発想から、法人も設立をされている方が多いように感じます。

 

重要なのは、

・どのような適切な物件を

・どこの金融機関の融資を使って

・いくらの自己資金を使って

・いくら/どんな構造の物件を購入していくか

といったプランニングが重要です。

 

そこが不透明なまま、法人を設立してしまうと、年間で、法人住民税や税理士への相談料などのランニングコストが増え、思ったようにはいかないケースもあるのではないでしょうか。

 

ここで注意して頂きたい点は「意外と簡単に法人が設立できてしまう」点です。

司法書士の先生にお願いすれば、意外と簡単に作れてしまう気がします。

 

法人設立の流れとしては・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12425085320.html

 

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2018-12-11 10:47:11

本日は現状の金融情勢を鑑みた上で、
何ができるのか?どのようにすれば資産形成を行えるのだろうか?

という疑問についてお答えします。

 

先日のブログ記事でもあったように、
現在の金融情勢では『フルローン・オーバーローン』という時代は終わりを迎えております。

 

これは、一般的な地銀・信金が出している事業性融資に限ったことではなく、サラリーマン向けのアパートローンにつきましても同様でございます。

 

 

しかし、資産の形成をしていくには、
何かしら動くこと(物件の購入)が必要となります。

 

そのため、与えらえれた環境下の中で取り組みをし、多少の自己資金を投下したとしても、取り組むべきではないでしょうか?

 

『物件価格が下がるまで』

 

『融資情勢が良くなるまで』

 

お客様からは度々このような内容を耳にします。

しかし、これを待っていたのであっては、いつになるのかは到底わかりません。

 

仮に今の情勢で物件を購入し、物件価格が1年後に100万円下がったとしても、
1年間で借入額が100万円減っていれば
それは同様の物件を購入したのと同視ができ、
その間のキャッシュフローについては収入として入ってきます。

 

これを別の言葉で言い表しますと、
【 機会損失 】をしてしまっていると言うことができます。

 

そのため、現状でお取り組みができる方については、
もちろんのことお取り組みをしていくべきでございます。

 

しかし、「現在の金融情勢であればどのような融資が組めるのかわからない。」

 

また、「どんな物件が適しているのかわからない。」

 

そのような方も多いのではないでしょうか?

 

そのような方にお勧めなのが『 個別相談 』でございます。

お客様の現状をお伺いいたしまして、マッチしている投資(金融機関・物件・運用)をご提案差し上げます。

 

ご興味のある方は以下のご連絡先にお気軽にお問い合わせください。

皆様からのご連絡お待ちしております。

 


2018-12-06 11:30:20

収益不動産の購入を検討されている方からの購入物件の希望条件として「利回り」「積算」「駅距離」「エリア」「築年数」「修繕」「入居割合」など様々な希望条件を伺うことがあります。

 

 

少しでもご自身の希望条件に近い良い物件を購入したいという気持ちは分かりますが、あまりにも希望条件ばかりが先行し物件購入ができていない方も多くいると感じております。

 

収益不動産を購入するということは、自己資本を投下し利益が見込めるのかという「利益」がいちばん重要となることは皆さまと同じ理解だと思います。

 

物件購入ができていない方の中には、「希望条件に合う物件」=「利益が見込める物件」と考えているため、ご自身の希望条件に合わないので物件購入を見送るという判断基準の方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

確かにすべての希望条件を満たす物件の購入ができたのであれば利益が見込めるのかもしれませんが、果たしてご希望の条件をすべて満たす物件はいつ出てくるのでしょうか。

 

不動産についてはある物件しか購入することができない為、ずっと購入できない方は何年も理想の物件を探し続けている状況になります。

 

仮に理想の物件が出てきた場合には、おそらく相場に対して割安感のある物件の可能性が高くそのような物件については宅建業者がローン特約無しで購入してしまう為、一般の個人の方が割安で物件購入できるケースは非常に稀になります。

 

それでは利益が見込める物件とはどのような判断基準を持ったら良いのでしょうか。

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12422322045.html

 

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2018-12-04 18:35:25

最近も連日のように不動産投資業界の良くない記事を目にします。

 

「スマートデイズのサブリース問題」に始まり
「スルガ銀行の不適切融資」
「TATERUの預金改ざん」
「シノケンの二重契約&値引き口止め」

 

 

 

 


 

この影響で

「スルガ銀行融資ストップ」
「金融庁が全国の地方銀行の調査を開始」
「新築アパート融資の引き締め」
「中古物件の融資厳格化」

 


 

など一部の金融機関で融資条件が変わり始めています。

 

ここ1・2ヶ月の間で、収益不動産を専門に扱っていたそれなりに名の知れた会社の廃業が立て続けに起こり、今までエビデンスの偽造や2重売契、家賃保証で無理矢理販売していた不動産業者がようやく厳しい業況に追い込まれます。

 

廃業した業者(担当者)も再度新たな法人を設立し・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12421972336.html

 

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