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不動産投資のノウハウ

不動産投資における修繕費と資本的支出の区分、会計処理の方法とは


目次

    アパートやマンションの修繕をした際に費用を「修繕費として経費計上する」か、「資本的支出として固定資産の価格に含めて減価償却する」べきか迷っている方は多いかと思います。

    本記事では不動産投資における修繕を行った際の費用の会計処理方法を解説します。修繕に要した費用をどう会計処理すべきか悩んでいる方はぜひ本記事を参考にしてみてください。

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    不動産投資における修繕費と資本的支出はどう違うのか

    不動産投資ではアパートやマンションの修繕工事が不可欠であり、かかった費用は「修繕費として経費計上できるもの」と「資本的支出として取り扱われるもの」があります。

    修繕費と資本的支出では節税効果が得られるまでの期間が以下のように異なります。

    修繕費経費計上が可能であるため、すぐに節税効果が得られる。
    資本的支出減価償却資産として計上されるため、節税効果が得られるまでに時間がかかる。

    次の項目から「経費計上できる修繕費」と「資本的支出として取り扱われる費用」の違いについて解説します。

    修繕費と資本的支出の基本的な違いを理解しよう

    修繕費は発生時に経費計上します。対して資本的支出は建物の取得価額に加算し、耐用年数に応じて減価償却されます。

    修繕費と資本的支出の基本的な違いは以下の通りです。

    ≪修繕費≫

    修繕費は建物などの固定資産の通常的な維持管理または原状回復をするための支出を指します。

    ≪資本的支出≫

    資本的支出は建物などの固定資産の「資産価値を高める」「機能を向上させる」「使用可能期間を増加させたりする」目的で発生する支出を指します。

    建物の修繕工事の費用が修繕費と資本的支出のどちらに該当するかの判断基準は、次の項目で解説します。

    20万円未満は修繕費

    建物の修理や改良に要した費用が20万円に満たない場合は、修繕費として経費計上できます。

    修繕工事を行った結果、資産価値が高まったり機能向上につながったりした場合でも、支出金額が20万円未満であればすべて修繕費になります。たとえば、修繕工事の費用が18万円であれば、資本的支出とする必要はありません。

    3年以内の周期の費用は修繕費

    修理や改良などがほぼ3年以内の期間を周期に行われる場合、「周期の短い費用」として修繕費にできます。周期の短い費用に該当する場合、支出した金額が20万円以上でも全額を修繕費として経費計上できます。

    一方で、20万円以上の支出を修繕費とする場合は工事が3年以内の周期で行われていると証明する必要があります。証明の方法は過去の工事実績の記録があれば、あらためて説明資料を作成しなくても問題ありません。過去の工事の実績がなくても、貯水槽の清掃・メンテナンスなどの費用はほぼ3年以内の周期で行われると判断されるため、経費計上が認められるケースが多いです。

    価値を高めるための費用は資本的支出

    以下に該当する支出は修繕費として経費計上はできず、資本的支出として扱われます。

    • 機能がグレードアップする
    • 元のものよりも明らかに価値が上がる
    • 使用可能期間が長くなる

    修繕工事を行った結果、上記のように「建物の価値向上」につながった場合は修繕費にはならず経費計上はできません。建物の価値を高めるための費用は資本的支出となり、建物の取得価額に含めたうえで減価償却されます。

    建物の価値を高めるための費用の一例として、建物に避難階段を取り付けるための工事費や部屋の模様替えなど、改造または改装の費用が挙げられます。

    「避難階段の取り付け」は建物の機能性や安全性が向上するため、資本的支出として取り扱われます。同様に「部屋の模様替え」も建物の価値を上昇させると判断されるため、資本的支出として扱われます。

    60万円未満または前期末取得価格の10%以下なら修繕費

    修繕費と資本的支出の区分が明らかではない場合、60万円に満たなければ修繕費として経費計上できます。注意点として、明らかに建物の価値を高めることにつながる場合は資本的支出になり、修繕費として経費計上はできません。

    「60万円基準」と「20万円基準」は混同されやすいため、異なる点を以下にまとめます。

    20万円基準明らかに建物の価値を高めることにつながる場合でも、無条件で修繕費として経費計上できる。
    60万円基準明らかに建物の価値を高めることにつながる場合を除き、修繕費と資本的支出の区分が明らかではない場合に適用される。

    また、60万円を超えてしまう場合でも、支出した金額が前期未取得価額(前期末における固定資産の取得価額)の10%以下であれば、全額を修繕費として経費計上できます。前期未取得価格は前年度までに行った資本的支出があれば加算し、償却により減損している部分があれば差し引きます。

    「60万円基準」とあわせておさえておきましょう。

    修繕費と資本的支出の会計処理

    修繕費は経費計上されるのに対して、資本的支出は資産計上され建物の耐用年数に応じて減価償却されます。修繕費と資本的支出は会計処理の方法を次の項目から解説します。

    修繕費の会計処理

    修繕費は「修繕費」という勘定科目で仕分けられ、区分は個人事業主の場合は「(必要)経費」、法人の場合は「販売費および一般管理費」です。修繕に要した費用が資本的支出であると判断された場合でも、前述の「20万円基準」「60万円基準」に当てはまれば修繕費として計上できます。

    個人事業主の場合、修繕費の金額は収支内訳書(白色申告の場合)または青色申告決算書(青色申告の場合)に記入します。

    不動産投資にかかる所得税と住民税は家賃収入から必要経費を差し引いた所得金額に対して課されます。節税のポイントは必要経費を漏れなく計上することです。必要経費が増えると所得金額が圧縮されるため、伴って所得税・住民税の節税効果が得られます。

    資本的支出の会計処理

    資本的支出は会計上では固定資産に該当するため、金額を物件の取得価額に加算して会計処理を行います。

    資本的支出は資産計上したうえで減価償却を行わなければならず、修繕費のようにすぐには節税効果が得られません。資本的支出は固定資産の耐用年数に応じて徐々に節税効果が得られるため、すべての節税効果を得るためには減価償却期間を満了する必要があります。

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    修繕費と資本的支出の判断例

    修繕費であるか資本的支出であるかを明確に判断するのは難しく、実務上はいろいろな事例を参考に判断しなければなりません。紹介する事例は以下の通りです。

    • キッチン設備の交換
    • 給湯器の交換
    • 外壁塗装工事

    「修繕費と資本的支出の判断例」を次の項目から紹介します。

    キッチン設備の交換

    キッチン設備を新しいものに交換した場合は「キッチンの価値が向上したか」で判断するのが基本です。

    たとえば、古くなったブロックキッチンを最先端のシステムキッチンに入れ替えた場合は機能性や利便性は明らかに向上するため、資本的支出となります。

    一方、古くなったブロックキッチンを新しいブロックキッチンに入れ替えただけでは価値の向上にはつながりません。よって、資本的支出ではなく修繕費になり、経費計上が可能です。

    給湯器の交換

    給湯器を新しく交換する場合も、価値が向上したか否かで判断するのが原則です。

    給湯器が故障して従来とまったく同じ機能のものと交換する場合は「価値向上」にあたらず、修繕費として扱われます。一方で、これまでなかった「追い焚き機能」などがあるオート・フルオートタイプの給湯器と交換する場合は価値向上とみなされ、資本的支出になります。

    なお、給湯器の費用相場は10万円〜15万円であるため、「20万円基準」により、資本的支出にあたらない場合が多いです。

    外壁塗装工事

    建物の外壁塗装工事は定期的に行う必要があるため、基本的には修繕費として一括で経費計上できます。

    「外壁のひび割れを補修」「変色や色あせを修復」するといった「元の状態または維持するため」の工事であれば修繕費として計算されます。一方で、これまで「アクリル塗料」や「ウレタン塗料」で塗装していた外壁に「フッ素塗料塗装」や「光触媒塗装」など上質な塗装工事を行った場合は価値が向上したと判断され、資本的支出として会計処理をする必要があります。

    まとめ

    不動産投資における修繕費と資本的支出の区分は「建物の価値が向上したか」で判断されます。修繕費であれば「経費として一括計上」し、資本的支出の場合は「建物の取得価額に加算して耐用年数に応じて減価償却」します。

    建物の価値向上が判断される場合であっても、支出が20万円未満であれば修繕費として経費計上できます。また、「建物の価値が向上したか」の判断が難しい場合は60万円未満であれば修繕費として扱えます。

    資本的支出と修繕費の区分は判断に迷うことが多いため、よくわからない場合はプロに相談するのも一つの手段です。修繕費の会計処理の方法など、不動産投資で不明な点があればファミリーコーポレーションの個別相談会にぜひご参加ください。

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