不動産投資の融資にはどんなメリットがある？注意点や契約の流れを解説！
目次
不動産投資を始めるには多額の資金が必要です。不動産投資では金融機関から融資を受けて投資を始めるケースが多いため、不動産投資ローンに関心を持つ方は多いのではないでしょうか。
本記事では「不動産投資で融資を受けるメリット」や「注意点」「契約の流れ」について解説します。不動産投資で融資の利用を検討している方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。
不動産投資の融資とは？
不動産投資における融資とは、銀行やノンバンクなどの金融機関を通じて、不動産投資に必要な資金を調達することを意味します。次の項目では、不動産投資における融資の特徴について解説します。
審査・融資額の特徴
不動産投資における融資の審査や融資額は、住宅ローンとは異なる特徴があります。主に借主の給与から返済される住宅ローンの審査では、借主の年収や勤続年数などの属性が重視されます。
一方で、主に物件の家賃収入から返済される不動産投資の融資では、属性だけでなく物件の利回りや資産価値、事業としての収益性などが審査の対象です。物件の担保価値が高いと判断されると、より高額な融資を受けられるケースがあります。
融資金利の特徴
不動産投資の融資は「融資額が高額になる」や「空室が発生して家賃収入が得られなくなる」などのリスクがあるため、住宅ローンと比較して金利が高くなる傾向があります。
不動産投資の融資には、住宅ローンと同様に金利が変わらない固定金利と、定期的に金利が変動する変動金利の2種類があります。変動金利は固定金利よりも低金利ですが、借入期間が長期に及ぶと金利上昇リスクが高まるため注意が必要です。
不動産投資で融資を受けるメリット
不動産投資で融資を受けると主に以下のメリットが得られます。
- 自己資金が少なくても投資を始められる
- 家賃収入でローンを返済できる
- 家族に資産を残せる
不動産投資で融資を受けるメリットを次の項目で詳しく解説します。
自己資金が少なくても投資を始められる
不動産投資にかかる金額をすべて自己資金で負担しようとすると、資金を貯めるまでに長期間かかりますが、融資を受ければすぐに不動産投資を始められます。
融資を受けると自己資金だけでの投資と比較して高額な物件を購入でき、効率よく収益を得られる点がメリットです。
このように融資を用いて自己資金のみの場合を上回る大きなリターンが得られることをレバレッジ効果といいます。ただし、レバレッジ効果を期待する場合は、属性や物件の条件により審査に通過しなかったり、物件価格に対しての融資割合が低くなったりするケースもあるため、注意が必要です。
家賃収入でローンを返済できる
不動産投資の融資は、一般的に家賃収入でローンを返済することになるため、生活費に影響を与えずに取り組むことが出来ます。
また、年収や勤務先だけでなく 家賃収入からローンを返済できると判断されれば融資の審査に通る可能性があります。
ただし空室率が高まると、家賃収入が減少してローンの返済が困難になるため注意しましょう。
家族に資産を残せる
不動産投資ローンを利用する際は団体信用生命保険（団信）に加入するケースが多く、事故などの万が一の事態に備えられます。
万が一病気や事故で亡くなった場合には、ローンが免除になるため残された家族には返済義務がありません。家族は相続で取得した物件から家賃収入を獲得でき、生活費の支えにもなります。ただし持病や既往歴があると団信に加入できない場合があるため、健康状態には注意が必要です。
不動産投資で融資を受けるときの注意点
不動産投資ローンはメリットばかりではないため、以下にある注意点を把握したうえでの検討が大切です。
- 返済が厳しくなる恐れがある
- 金利上昇リスクがある
- 物件売却時に残債がある場合は返済をする必要がある
次の項目では不動産で融資を受けるときの注意点について解説します。
返済が厳しくなる恐れがある
不動産投資では空室が多くなると当初に想定していた家賃収入が得られなくなるため返済が厳しくなる恐れがあります。
物件選びの際は生活利便性が良く、賃貸需要があるエリアで探しましょう。
不動産投資をする場合は融資の返済や突発的な修繕工事などを想定した、キャッシュフローのシミュレーションが大切です。キャッシュフローが十分でないと資金のやり繰りが苦しくなってしまい、不動産投資の失敗につながります。
金利上昇リスクがある
不動産投資で融資を受ける際、変動金利を選ぶと金利上昇リスクがあるため注意が必要です。変動金利の金利は半年ごとに見直しが行われるため、返済の途中で金利が上昇する可能性があります。
変動金利は固定金利よりも金利が低いうえ、利息も少なく済むメリットがありますが、ローン返済の途中で金利が上昇すると実質利回りが低下します。返済期間が長くなるほど金利上昇リスクも高くなるため、変動金利で融資を受ける際は注意が必要です。
物件売却時に残債がある場合は返済をする必要がある
物件の売却時にローンの残債が残っている場合は、返済する必要があります。
物件の売却価格よりも残債が上回っている場合は、自己資金で一括返済しなければなりません。
物件の購入を検討する際は、価格の下落が少ない出口戦略がとりやすい物件を選ぶことも大切です。
不動産投資で融資を受ける流れ
不動産投資で融資を受けるまでには、さまざまな手続きが必要です。次の項目では不動産投資で融資を受けるまでの手順と必要書類を簡単に説明します。
融資を受けるまでの手順
不動産投資で融資を受けるまでの手順は以下の通りです。
- 購入物件の検討
- 不動産投資ローンの仮審査
- 購入する物件を決定し申し込みをする
- 売買契約を締結する
- 本審査
- 金銭消費貸借契約の締結
- 融資実行と物件の決済・引き渡し
購入物件の選定では利回りや収益面などから購入する物件を検討し、不動産会社から資料を取り寄せます。なお、物件を購入する際には、どんな融資戦略に基づいてどのような物件を購入するべきかを確認しておくことで、物件取得にあたってスピーディーになります。
不動産投資ローン融資の仮審査に通過したら買い付け申し込みを行い、売買契約を締結後に本審査が行われます。本審査に通過すると金銭消費貸借契約を締結して決済を行い、引き渡し時にローンの実行を受けます。その後、所有権移転登記と抵当権設定登記が行われると一連の流れは完了です。
金銭消費貸借契約の契約時に必要な書類
不動産投資ローンの申し込みと金銭消費貸借契約の締結時には、複数の書類が必要になります。必要な書類の中で不動産会社側が用意してくれる種類は以下の通りです。
- 物件概要書（販売図面）
- 物件のレントロール
- 物件の土地・建物の登記情報、建築確認済証
- 物件の売買契約書・重要事項説明書
なお、金銭消費貸借契約の前に不動産業者から書類をデータで送ってもらえる場合もありますが、原本での提出を求められるケースもあるため確認が必要です。
一方で、以下の書類は自分で用意しなければなりません。不動産会社や金融機関から指示されるケースが多いため種類を覚える必要はありませんが、すべての書類を原本で用意する必要があります。
- 融資申込者の源泉徴収票や確定申告書・決算書（直近3年分）
- 融資申込者の本人確認書類（運転免許証、健康保険証、印鑑証明など）
- 融資申込者の履歴書
- 既存借入金の返済予定表
- 融資申込者の金融資産の証拠書類（預金通帳など）
- 融資申込者の納税証明書
用意に時間がかかるものもあるので、事前に用意できるのであれば進めていきましょう。
不動産投資で融資を希望するときには不動産会社に相談を！
物件探しは融資戦略を固めてから進めた方が効率が良いため、不動産投資において融資先のリサーチは非常に重要です。最新の融資情報は銀行の担当者と通じている不動産会社が保有しているため、不動産投資で融資を希望する際は不動産会社に相談するのがもっとも効率的です。
融資や金利などに関する疑問を持つ場合は、不動産会社の個別相談で質問すると解決の参考となるアドバイスを受けられます。融資の選択肢を増やすためには、提携金融機関が多い不動産会社への相談をおすすめします。
まとめ
不動産投資に取り組む際は、融資を受けて投資を開始する方が大半を占めています。不動産投資の融資で失敗を防ぐには、融資利用のメリットや注意点を把握した上で、正しい融資戦略に基づいて検討をすることが大切です。
不動産投資が初めての場合は、融資の詳細やリスクなどについて不動産会社への個別相談をおすすめします。
ファミリーコーポレーションは銀行の融資担当者と通じており、最新の融資情報にもとづいてお客さまのご相談に応じます。融資に関する疑問を解決したい方はぜひファミリーコーポレーションにご相談ください。
