不動産投資にはシミュレーションが必須！正確性を高めるためのコツ

不動産投資を成功させるためには収支シミュレーションが欠かせません。しかし、シミュレーションを行うにあたりどのような情報を集めたらよいのか、実際にどのような流れで行えばよいのかが分からない方も多いでしょう。

そこでこの記事では、不動産投資のシミュレーションをする際に必要な情報や具体的なシミュレーションの流れ、シミュレーション結果を活用するポイントを紹介します。

不動産投資のシミュレーションをする前に│必要な情報は？

不動産投資のシミュレーションを行うには、投資用不動産の価格や利回りといった基本的な情報に加え、不動産投資にかかる手数料や税金などの金額もおさえておかなければなりません。不動産投資を成功させるためにも、投資用不動産の購入前に以下の4つの情報についてリサーチしましょう。

• 投資用不動産の情報
• 投資用不動産の諸費用
• 税金の情報
• 周辺エリアの投資用不動産の売買価格

投資用不動産の情報

まずはシミュレーションに必要な投資用不動産の情報を収集しましょう。投資用不動産の購入価格や間取り、過去の入居者の平均入居期間などの基本情報に加え、周辺エリアの家賃相場なども調べておく必要があります。

また、今後必要となるであろう建物の修繕費の予測を立てるために修繕履歴も把握しておきましょう。大規模な修繕にはそれなりの費用がかかるため、購入価格などとの兼ね合いに注意が必要です。

投資用不動産の諸費用

投資用不動産を購入する際は物件の購入価格だけでなく、印紙税や仲介手数料などの諸費用も発生します。印紙税は投資用不動産購入時の不動産売買契約書や不動産投資ローンを組む際の金銭消費貸借契約書などに課される税金のことです。契約書に記載された金額によって税額は異なるため、事前に国税庁のホームページで確認しておきましょう。

仲介手数料は投資用不動産の購入を仲介してくれた不動産会社に支払う報酬です。宅地建物取引業法により、仲介手数料の上限金額は以下のように定められています。

売買取引金額	仲介手数料
200万円以下の部分	5％+消費税
200万円を超え400万円以下の部分	4％+消費税
400万円を超える部分	3％+消費税

より正確なシミュレーション結果を得るためにも、どのような費用がいくらかかるのかも事前におさえておきましょう。

税金の情報

投資用不動産の取得時や運用中にはさまざまな税金もかかります。特に不動産所有者に課される固定資産税は毎年納めなければならないため、事前に金額を把握しておいたほうがよいでしょう。固定資産税額は「課税標準額×1.4％（標準税率）」で求められます。

また、取得時には不動産取得税も発生します。不動産取得税額は「課税標準額4%」ですが、2024年3月31日までに取得すれば軽減措置が適用され、税率が3％になります。

周辺エリアの投資用不動産の売買価格

希望するエリアの投資用不動産についてリサーチしておくことも大切です。投資用不動産の売買価格とエリアにおける賃貸需要、需要のある間取り、家賃相場、空室率などを調べます。

また、同条件の物件の成約事例を知っておくことで、キャピタルゲイン（投資用不動産購入時と売却時の差益）をある程度想定できます。

不動産投資のシミュレーションをする流れ

購入希望物件の資料を準備が完了したら、利用可能な金融機関の融資条件を固め、売却想定期間までのシミュレーションを行いましょう。。

不動産投資には長期的な戦略が必要であり、状況に合わせて柔軟に対応していく必要があります。現在だけではなく将来の収支もしっかりとシミュレーションしておきましょう。

利用可能な金融機関の融資条件を固める

投資用不動産の購入に向け、不動産投資ローンを組む金融機関を決めます。自己資金や個人の属性、投資用不動産の所在地などによって利用できる金融機関は異なるため、不動産会社を通して紹介してもらう形が一般的です。

自身の勤務先や勤続年数、年収、年齢などの属性に関する情報を不動産会社に伝えることで、金融機関への打診や仮審査の手続きが進められます。

売却想定期間までのシミュレーションを行う

不動産投資は長期にわたって収益を得る手法のため、目先の家賃収入や利回りだけではなく、売却想定期間までの収支をしっかりとシミュレーションしておくことが重要です。

ただし、売却を見据えた上でシミュレーションを行ったとしても、当初の計画とは異なるタイミングで修繕の必要性が出てきたり、空室リスクや賃貸需要の変化があったりと状況が変わる可能性もあります。そのため購入時にシミュレーションをして終わりではなく、定期的に見直すことが大切です。

不動産投資のシミュレーション例

ここでは、中古の一棟アパートを購入したケースにおける収支シミュレーションを見ていきましょう。

・中古アパート
物件価格：5,000万円
築年数：6年
物件購入金額＋諸費用（約8％）：5,400万円
頭金：1,000万円
家賃：1室6万円/月×6部屋
ローン年数：20年
金利：2%
家賃収入/年：6万円×6部屋×12か月=432万円
諸経費：家賃収入の17％（管理清掃費5％、修繕費7％、広告費5％）=73万4,400円
実質利回り：（432万円-73万4,400円）÷5,400万円×100=6.64％
年間返済額：約267万円（切り捨て）
年間収入：約358万円（切り捨て）

年間収益：約91万円

以上のシミュレーションは満室入居を想定した場合の収益です。入居率を9割と仮定すると、年間収益は約48万円となります。また、上記の計算では減価償却費や税金は含まれていないため、実際には自身の年収等も踏まえて計算をしましょう。

不動産投資のシミュレーションに役立つツール

不動産投資を行う際には収支シミュレーションが不可欠ですが、具体的にどのようにしたらよいのかが分からずに頭を悩ませている方もいるでしょう。そこでここでは、不動産投資のシミュレーションに役立つ2つのツールとその特徴を紹介します。

・キャッシュフロー計算ソフト
一定の空室率に応じた課税所得額やキャッシュフローを算出できるソフトです。また、ローン返済額の推移は元本と利息部分に分かれているので、経費として算出可能な利息部分の把握にも役立ちます。入力項目もシンプルであり、初心者にも扱いやすいツールといえます。

（参考： 『キャッシュフロー計算ソフト』）

・不動産投資DCF法レバレッジ方程式（無料版）
中級者から上級者向けの本格的なツールです。分析結果サマリー、減価償却表、ローン返済表、IRR感応度分析、長期予想グラフ、キャッシュフロー詳細の6シートの作成が可能で、詳細なデータによって収支シミュレーションを分析できます。

（参考： 『不動産投資DCF法レバレッジ方程式（無料版）』）

不動産投資のシミュレーションで正確性を上げるコツ

不動産投資のシミュレーションにおいてより精度の高い結果を導き出すためには、不確実性をなくし、複数のパターンを想定して試算することが大切です。ここでは、不動産投資のシミュレーション精度を上げる以下の3つのコツについて詳しく解説します。

「不確実性」をなくす

不動産投資のシミュレーションをする際は不確実性をなくすのがポイントです。

例えば、確実なものとは投資用不動産の購入金額や投資用不動産に課される税率、手数料などといった諸経費が該当します。一方、不確実なものとしては社会情勢や金融動向などに大きく左右される資産価値の変動や空室リスクなどが挙げられるでしょう。

不動産投資のシミュレーションを行うにあたっては、確実なものと不確実なものを明確にすることが大切です。

複数のパターンを想定する

不動産投資はシミュレーション通りの結果になるとは限らないため、複数のパターンで計算しておくことでリスク管理につながります。例えば、満室のときだけでなく、入居率が9割の場合や7割程度の厳しい状況などいくつかのパターンをシミュレーションしておく、修繕費など諸経費の増加を想定するなどです。

不測の事態が起こったとしてもそれをカバーできる収益があれば、不動産投資を比較的安定して継続できるでしょう。

節税効果も踏まえてシミュレーションを行う

不動産投資において特に節税効果が大きいのは土地・建物の購入時といわれています。不動産投資を始めた1年目は融資事務手数料や登記費用、ローン返済額の利息部分など多くの項目を経費として計上できるので、シミュレーションに組み込んで計算しましょう。

築年数と耐用年数によって経費としての計上期間が決まる減価償却費も要チェックです。他にも管理費、管理委託手数料、リフォーム費用、損害保険料（火災保険料や地震保険料）などは確定申告の際に経費として計上できます。支出を最大限経費として計上すれば所得が圧縮され、節税につながります。

ただし減価償却費は定められた期間後は計上できず、ローン返済額の利息部分もローン完済後は計上できません。

不動産投資のシミュレーション結果を活用するポイント

シミュレーションの結果をより信憑性の高いものにできるよう、チェックしておきたいポイントがあります。収支の見通しが甘いと、突然の出費が発生した際に持ち出しが発生してしまう可能性が否定できません。

突発的な出費があっても収支に問題ないかを見る

不動産投資は数年、数十年など長期にわたって家賃収入などの収益を得る手法です。しかし地震や台風などの自然災害によって建物が損傷し、思わぬ修繕費が発生するケースも少なくありません。また、築年数の経過に伴う老朽化により、空室率が上がって家賃収入が減ってしまう可能性もあるでしょう。

シミュレーション結果を踏まえ、トラブルの発生による急な出費があっても収支はプラスであるか、空室率が上がってしまった場合には軌道修正ができるかどうかを分析することも大切です。

売却タイミングを想定しているか

不動産投資では、売却時に利益が確定します。収支シミュレーションでは、どのくらいの期間で投資費用を回収できるのかを確認し、売却に適したタイミングをは青くしておきましょう。

まとめ

不動産投資で成功を収めるには、いかに正確な収支シミュレーションを行えるかが鍵となります。投資用不動産に関する情報や諸費用などの必要な情報をそろえたら、まずは収支シミュレーションを行いましょう。

より精度の高いシミュレーション結果と不動産投資に関する最新情報を得たいのであれば、不動産投資のプロに相談するのがおすすめです。

ファミリーコーポレーションでは、お客様のご予算やご要望、資産状況などを伺った上で不動産投資に関わる最適なプランをご提案します。これから不動産投資を始めたいと考えているが何から手を付けてよいのかが分からない、将来に向けた資産形成をサポートしてほしいといった方は、ぜひお気軽にご相談ください。