2023年11月15日不動産投資のノウハウ

不動産投資で税金が発生するタイミングは？種類や税率とともに解説！

不動産投資を行う際は、収益物件の購入時や運用中、売却時と段階に応じて税金を納める必要があります。税金は意外と高額に及ぶケースもあるため、不動産投資を成功に導くには税金の仕組みや制度を理解することが重要です。

しかし不動産投資にかかる税金の仕組みは複雑であり、いつどのような税金が発生するのかが分からない方も多いのではないでしょうか。そこでこの記事では、不動産投資にかかる税金の種類について詳しく解説します。また、不動産を相続する際に発生する税金に関しても紹介するので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資にかかる税金：購入時

不動産投資を行う際はさまざまな種類の税金がかかります。まずは収益物件の購入時にかかる以下の3種類の税金について理解しましょう。

不動産取得税
登録免許税
印紙税

また、収益物件を購入した際には建物の購入価格に対して10％の消費税が課される点もおさえておく必要があります。なお、土地の購入時には消費税は課されません。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を売買や贈与、譲渡などを通じて取得した際に課される地方税のひとつです。等価交換（土地の一部と建物の一部を等価で交換すること）や家屋の建築時にも課税されます。ただし、相続の場合は原則として課税対象にはなりません。

不動産取得税額の求め方は「課税標準額×税率」です。不動産購入後、半年～1年半以内に都道府県から送られてくる納税通知書に基づいて納税する形が一般的です。

通常の税率は土地・建物ともに4％ですが、2024年3月31日までに取得した場合は軽減措置が適用されて3％となります。制度内容は変更されることが多いため、不動産取得時にしっかりとリサーチしておきましょう。

登録免許税

登録免許税とは不動産の登記を行う際に課される国税のことで、税額は「固定資産税評価額 × 税率」で算出されます。税率は不動産種別や登記の種類に応じて以下のように定められています。

土地購入時にかかる登録免許税：1.5％（所有権移転登記）

通常の税率は2％ですが、不動産取得税と同じく、2024年3月31日までに取得した場合は軽減措置が適用されて1.5％となります。

建物購入時にかかる登録免許税

新築物件：0.4％（所有権保存登記）
中古物件：2％（所有権移転登記）
不動産投資ローンを組んで購入する場合：0.4％（抵当権設定登記）

印紙税

印紙税は収益物件購入時における売買契約書や建物の建設工事請負契約書、不動産投資ローンを借りる際の金銭消費貸借契約書に課される国税です。契約書に記載された金額に応じて以下のように税額が定められており、収入印紙を契約書に貼り付けて納税します。

なお、2024年3月31日までに作成される不動産売買契約書及び建設工事請負契約書については軽減措置が適用されます。

契約金額	本則税率	軽減措置
100万円超～500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超～1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超～5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超～1億円以下	6万円	3万円
1億円超～5億円以下	10万円	6万円

不動産投資にかかる税金：運用中

不動産投資の運用中には固定資産税・都市計画税・所得税・住民税を納めなければなりません。運用する収益物件の規模によっては消費税や個人事業税が課される点にも注意が必要です。

ここでは、以下6つの税金の特徴や計算方法について解説します。

固定資産税
都市計画税
所得税
住民税
消費税
個人事業税

軽減措置が設けられている税金も多いため、制度をしっかりと理解して節税につなげましょう。

固定資産税

固定資産税は毎年1月1日時点において固定資産を所有している人が市町村に納める地方税です。土地や建物といった不動産の他、事業用の機械・器具などの償却資産も課税対象になります。

固定資産税額は「固定資産税評価額（課税標準額）×税率」で算出します。標準税率は1.4%ですが、自治体によって税率が異なるケースがあるため注意が必要です。毎年4月～6月頃に納付額が記された納税通知書が自治体から送られてくるので、それに基づいて納付します。

また、住宅用地（土地）には以下の特例措置が適用されます。

住宅1戸につき200㎡以下の部分（小規模住宅用地）：固定資産税評価額×1/6
住宅1戸につき200㎡を超える部分（一般住宅用地）：固定資産税評価額×1/3

住宅は原則「1棟=1戸」と換算されますが、アパートをはじめとする集合住宅の場合は「1室=1戸」と見なされる点が特徴です。ほとんどのケースにおいて土地全体が小規模住宅用地に該当するので、土地の固定資産税を大きく軽減できます。

都市計画税

都市計画税は固定資産税と同じく不動産所有者に対して課される地方税ですが、固定資産税とは違い償却資産は対象にはなりません。また、都市計画法で規定された市街化区域内に建つ土地・建物のみが課税対象になります。

都市計画税額の計算式は「固定資産税評価額（課税標準額）×税率」ですが、税率は0.3%を上限として地域ごとに異なるので、収益物件の住所地を管轄する自治体に確認しましょう。

また固定資産税と同様、住宅用地には以下の軽減措置が設けられています。

住宅1戸につき200㎡以下の部分（小規模住宅用地）：固定資産税評価額×1/3
住宅1戸につき200㎡を超える部分（一般住宅用地）：固定資産税評価額×2/3

所得税

不動産投資に関わる収入から必要経費を差し引いたものを不動産所得といい、給与所得など他の所得との合計金額に対して所得税が課されます。不動産所得として加算できるものには家賃収入、返還不要の敷金・保証金、電気代・水道代・清掃代といった共益費、更新料などがあります。

一方、必要経費として認められる費用は、不動産賃貸の事業費用の一部、修繕費、固定資産税、都市計画税、損害保険料、設備の減価償却費などです。

所得税率は所得金額によって以下のように定められています。

課税所得金額	税率（控除額）
195万円以下	5％（控除無し）
195万円超～330万円以下	10％（控除額9万7,500円）
330万円超～695万円以下	20％（控除額42万7,500円）
695万円超～900万円以下	23％（控除額63万6,000円）
900万円超～1,800万円以下	33％（控除額153万6,000円）
1,800万円超～4,000万円以下	40％（控除額279万6,000円）
4,000万円超	45％（控除額479万6,000円）

住民税

住民税は自治体に納める地方税で、課税方法には所得割、均等割があります。

所得割は前年の所得金額に応じて課税されるもので、税率は一律10%（市町村民税6％、都道府県民税4％）です。一方、均等割は所得金額にかかわらず定額で課税されます。自治体によって納税額は異なりますが、通常は市町村民税と都道府県民税合わせて5,000円です。

なお、東日本大震災の復興特別税と臨時特例により、2014年度から2023年度までの10年間は均等割の税額が1,000円（市町村民税500円、都道府県民税500円）引き上げられています。

消費税

消費税は不動産投資をしている全ての人が対象ではなく、前々年度の課税売上高が1,000万円を超えている場合に、課税事業者として消費税納税の義務が発生します。

消費税の課税対象となるのは、貸店舗や駐車場（など事業用賃貸物件の家賃収入、建物部分の売却代金の他、事業用で賃借人に返還をしない敷金・保証金です。

課税事業者の場合、収益物件を売却した場合も消費税がかかります。また、1,000万円（税抜）以上の建物などを購入すると、購入した年から3年間、課税事業者にならなければなりません。

個人事業税

一定の規模以上の不動産投資を行い、不動産貸付業として認められた事業主には個人事業税と呼ばれる地方税が課されます。

個人事業税額は「（不動産所得+青色申告特別控除額-事業主控除）×5％」の計算式で求めます。事業主控除として290万円を差し引けるので、課税所得が290万円以下の場合、個人事業税は発生しません。

また、個人事業主と生計を共にする家族・親族が不動産投資に関わる事業に従事し報酬が発生している場合、「事業専従者給与額」を控除できます。

不動産投資にかかる税金：売却時

収益物件の売却は不動産投資の最終的な損益を大きく左右するものですが、売却時にも以下の税金が発生します。

譲渡所得税
印紙税
登録免許税

これらの税金は、土地・建物の売却時に得られる収益に対して課せられるものと、売却手続きの際に発生するものとに分けられます。手残り金額を増やすためにも、売却時にかかる税金の特徴や節税のポイントをおさえておきましょう。

譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税含む）

譲渡所得税は、不動産売却時に利益が発生した場合に課される「所得税・住民税・復興特別所得税」の総称です。譲渡所得とは不動産などを売却した際に生じる所得のことで、「売却価格-取得費-譲渡費用」の計算式で算出します。

取得費は不動産購入時にかかった費用であり、建物の購入代金や建築費、仲介手数料などが該当します。建物の購入代金や建築費は築年数に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算します。それに対して譲渡費用は不動産売却時に必要となった費用で、印紙税や仲介手数料、建物の解体費用などが当てはまります。

不動産の売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた際の譲渡所得がプラスだった場合、譲渡所得税を納めなければなりません。ただし、譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なる点に注意が必要です。

不動産売却年の1月1日時点における所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」とされ、税率は39.63%です（所得税30％、住民税9％、復興特別所得税として所得税額の2.1％）。しかし所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税として所得税額の2.1％）におさえられます。

不動産の所有期間が5年を超えるか超えないかで納税額に大きな差が生じることになるため、不動産売却時には所有期間に注意しましょう。

印紙税

不動産購入時と同様、売却時にも不動産売買契約書に収入印紙を貼って納税しなければなりません。詳しい税額については、前述の購入時にかかる印紙税の項目をご確認ください。売買金額に応じて印紙税額が変動する点をおさえておきましょう。

印紙税は譲渡所得税と比べると大きな負担にはなりませんが、不動産投資の規模が大きければ大きいほど印紙税額も高額になります。

登録免許税

不動産投資ローンを借りて購入した収益物件には、金融機関による抵当権が設定されています。原則、不動産売却時には抵当権を抹消する必要があり、その際の登記手続きに対して登録免許税が発生します。

抵当権抹消登記に関する登録免許税は、不動産1件に付き1,000円です。例えば土地と建物それぞれの抵当権抹消登記を行う際は、合計で2,000円の登録免許税を納める必要があります。

不動産を相続したら相続税・登録免許税がかかる？

親や親族から不動産を相続すると、相続税に加えて登記に伴う登録免許税がかかります。なお不動産の相続時に不動産取得税は課されません。

相続税は被相続人から受け継いだ遺産に対して課される税金で、取得金額に応じて10～55％と定められています。現金一括納付が原則です。

ただし、相続税は必ずしも課されるわけではなく、相続財産の総額から債務などを差し引いた金額が基礎控除額を上回ったときにのみ発生します。基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」で算出され、相続した財産の金額が基礎控除額よりも下回っている場合は相続税が発生しないので、申告する必要もありません。

相続登記の登録免許税の税率は、土地・建物ともに「固定資産税評価額×0.4％」です。