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節税対策

不動産投資で節税が可能|節税の仕組みや向いている人・物件を解説


目次

    不動産投資は所得税や相続税の節税効果が期待できます。一方で、不動産投資は専門性が高いため、節税に成功したとしてもトータルの収支ではマイナスになってしまう可能性があるため、仕組みやポイントをおさえておく必要があります。

    本記事では不動産投資によって期待できる「節税効果」や、「不動産投資を用いた節税に向いている人」「物件ごとの特徴」について詳しく解説します。個人で節税対策に不動産投資を考えている方はぜひ本記事を参考にしてみてください。

    不動産投資で可能な節税対策とは

    不動産投資で節税できる税金は以下の通りです。

    所得税・住民税会社から支払われる給与や不動産所得などに対して課される
    贈与税他人から贈与された財産に対して課される
    相続税故人から相続した財産に応じて相続人に課される

    不動産投資によって節税効果が期待できる理由を次の項目から詳しく解説します。

    不動産投資で期待できる節税効果①:所得税・住民税

    不動産投資を行うと所得税・住民税の課税対象額を圧縮できるため、節税効果を得られます。所得税・住民税の課税対象は会社から支払われる給与や不動産所得であり、以下の方法で節税できます。

    • 経費計上
    • 損益通算
    • 法人化による所得税率の軽減

    所得税・住民税の節税についてさらに詳しく説明します。

    経費計上における注意点

    不動産投資で発生するさまざまな必要経費を経費計上し課税対象額を圧縮すると節税効果が期待できます。不動産投資で経費計上できる主な費用は以下の通りです。

    • 租税公課(固定資産税、都市計画税、登録免許税など)
    • 保険料(火災保険料、地震保険料、損害保険料など)
    • 支払利息(不動産投資ローンの利息)
    • 修繕費(壁紙および畳の張替え・設備修繕など)
    • 管理費(管理会社に支払う費用)
    • 交通費(物件の下見や打ち合わせを行う場所への移動費)
    • 通信費(電話代・インターネット代)
    • 報酬(税理士・司法書士などに支払う)
    • 消耗品費(プリンター・デジカメなどの購入代金)
    • 新聞図書費(情報収集のために購入した新聞や書籍の代金)
    • 減価償却費(物件の経年劣化に相当する金額)

    節税のためには支出を増やせばいいというわけではなく、必要に応じて経費計上できるかがポイントです。

    損益通算による所得税の節税

    損益通算とは不動産所得で発生した赤字をほかの所得(給与所得など)と相殺する計算方法をさします。課税所得が多く税率が高い場合は「不動産所得の赤字分」と「給与所得の黒字」を損益通算すると課税対象額が減るため、所得税の節税効果を得られます。

    損益通算で節税対策を行うためには経費計上できるさまざまな費用で不動産所得を圧縮し、赤字にする必要があります。なかでも減価償却費が毎年経費計上できる金額が大きく、節税対策を行ううえで大きなインパクトを持ちます。

    減価償却費とは建物の経年劣化による価値の目減りを示す経費であり、実際の支出が発生しないのがポイントです。そのため、経営が黒字であっても帳簿上の赤字を生み出し、損益通算を行えます。

    減価償却費と減価償却期間は物件の耐用年数によって決まり、築年数が浅い物件は耐用年数の残存が長く、長期にわたって経費計上できるため、長期間の節税効果が期待できます。一方で築古物件は減価償却期間が短いため短期間で大きな節税効果が見込めます。

    損益通算・減価償却を行うと所得割(所得に応じた負担額)がおさえられるため、同時に住民税も節税できます。

    法人化による所得税の節税

    課税所得が800万円を超えると所得税率よりも法人税率の方が低くなるため、法人化により節税できる可能性があります。資本金1億円以下の法人に課せられる税金は以下の通りです。

    • 課税所得800万円以下の部分…15%
    • 課税所得800万円を超える部分…23.2%

    個人の場合、課税される所得が多いほど税率が高くなる累進課税が適用されます。以下の表の通り、個人に対して課税される所得税の税率は最大で45%です。

    課税される所得金額
    (1,000円未満の端数金額は切り捨て)
    所得税率控除額
    1,000円以上195万円未満5%0円
    195万円以上330万円未満10%97,500円
    330万円以上695万円未満20%42万7,500円
    695万円以上900万円未満23%63万6,000円
    900万円以上1,800万円未満33%153万6,000円
    1,800万円以上4,000万円未満40%279万6,000円
    4,000万円以上45%479万6,000円

    たとえば、課税される所得金額が800万円の場合、所得税は以下のように計算します。

    所得税の課税対象額800万円 × 税率23% - 控除額63万6,000円 = 所得税額120万4,000円

    一方で、同金額で法人が課される法人税は以下の通りです。

    所得金額800万円 × 法人税の税率15% = 法人税120万円

    個人よりも法人のほうが支払う税金がおさえられる結果となりました。

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    不動産投資で期待できる節税効果②:贈与税

    贈与税は以下の方法によって節税効果を期待できます。

    • 不動産の評価額を下げる
    • 相続時精算課税制度を利用する

    贈与税の節税効果について次の項目で解説します。

    評価額を下げることによる節税効果

    現金の贈与は全額が相続税の課税対象となりますが、不動産を贈与する場合は時価より低い金額が課税対象となるため、節税効果が得られます。

    土地は面積に相続税路線価をかけた路線価方式で算出し、課税対象は時価の8割程度となります。建物は固定資産税評価額から算出されます。居住用や事業用に使っている場合は固定資産税評価額がそのまま課税対象額です。一方で、賃貸物件である場合は第三者に貸している割合(借家権割合)が高いほど課税対象が低くなります。

    贈与税は以下の計算式を使って算出されます。

    (受け取った財産額 - 贈与税の非課税枠110万円) × 税率 - 控除額

    該当する税率と控除額は相続税評価額によって異なり、以下の表の通りです。(一般贈与財産の場合)

    基礎控除後の相続税評価額税率控除額
    200万円以下10%0円
    300万円以下15%10万円
    400万円以下20%25万円
    600万円以下30%65万円
    1,000万円以下40%125万円
    1,500万円以下45%175万円
    3,000万円以下50%250万円
    3,000万円超55%400万円

    たとえば2000万円を現金・不動産それぞれで贈与を受けた場合、以下の金額となります。

    《現金で贈与された場合》

    現金:2,000万円

    相続税評価額:2,000万円

    (受け取った財産額2,000万円 - 110万円) × 税率50% - 控除額250万円 = 相続税695万円

    《賃貸不動産で贈与された場合》

    物件:時価2,000万円の賃貸アパート

    相続税評価額:1,400万円

    (評価額1,400万円 - 110万円) × 税率45% - 控除額175万円 = 相続税405.5万円

    現金より不動産を贈与した場合の方がかかる贈与税が少なくなる結果となりました。

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    相続時精算課税制度を利用するのも選択肢の一つ

    相続時精算課税制度は2,500万円までの財産を贈与しても贈与税の課税対象とならない制度です。しかし、相続時精算課税制度を利用して贈与した財産は相続時に相続財産とみなされ、相続税の課税対象となるため、通常は節税効果を得づらいため、注意が必要です。

    一方で、贈与時から相続時までに贈与財産の時価が大幅に上がる場合は相続税の節税につながります。

    たとえば5年後の相続発生時に、時価が1,000万円から2,000万円に上がる財産を贈与するケースです。時価が1,000万円の段階で相続時精算課税制度を利用して贈与すると、相続する時点で時価が2,000万円に上がっていても贈与時の時価1,000万円に対して相続税が課税されるため節税できたといえます。

    損をするケースもあるので注意

    相続時精算課税制度は上手く利用すれば節税効果が見込めますが、以下のケースでは損をしてしまうため、注意が必要です。

    • 一度、相続時精算課税制度を利用すると次の贈与からは課税対象となる
    • 贈与時に比べて相続時の資産評価額が下落したとき

    相続時精算課税制度は2,500万円までが無税で贈与できますが、相続発生時に相続税として納税します。そのため、実質的には納税の先送りであるため節税効果を得られない場合が多いです。節税対策に有効に働くケースは、贈与から相続時までの間に時価が大幅に上昇した場合です。

    相続時精算課税制度を用いた節税対策の成功事例は以下の通りです。

    1. 地価が大幅上昇すると見込まれる土地を1,000万円で購入し、相続時精算課税制度を用いて息子に贈与した。
    2. 5年後、見込み通り土地の時価が1,000万円から2,000万円に急上昇した。
    3. 相続が発生したため、贈与時の1,000万円をもとに相続税の計算を行った。2,000万円の土地を相続されたにも関わらず贈与時の金額をもとに算出したため、大きな節税効果を得られた。

    上記のように、相続時精算課税制度は時価の上昇が望める場合は節税対策として有効な手段になります。

    不動産投資で期待できる節税効果③:相続税

    相続税も贈与税と同様に不動産投資を行うと節税効果が期待できます。相続税の節税効果について、次の項目で解説します。

    評価額を下げることによる節税効果

    相続税・贈与税を節税する場合は、税額のもととなる相続税評価額をいかにおさえられるかがポイントです。現金を相続された場合は金額の100%が相続税評価額となります。一方で、不動産で相続した場合の相続税評価額は時価から2〜3割低い金額となるため、大きな節税効果を得られます。

    また、相続に用いる物件が1棟アパートやマンションであった場合、賃貸割合によってさらに大きな節税効果が得られます。賃貸割合とは賃貸として部屋を第三者に貸与している割合であり、入居率が高いほど相続税評価額が下がります。

    相続税を算出する計算式は以下の通りです。

    建物評価額 = 建物の固定資産税評価額 × (1 - 借家権割合 × 賃貸割合)

    また、物件自体の収益も見込めるため、相続後も安定した収益源となります。

    相続税対策は必要性が高まっている

    相続税対策の必要性が高まっている理由は次の2つが挙げられます。

    • 平成27年度の法改正により基礎控除額が減額された
    • 少子化により法定相続人の数が減少している

    平成27年度に基礎控除額が改正され、以下の表の通りとなりました。

     平成26年度まで平成27年度以降
    相続税基礎控除額の計算式5,000万円 +(1,000万円 × 法定相続人の数)3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)

    基礎控除が減額されたことに加え、少子高齢化により法定相続人が少なくなっている社会的背景が重なり、相続税の課税対象者が大幅に増加している状況です。そのため相続税対策は非常に身近であるといえ、必要性が高まってきています。今後いつ基礎控除額の改正があるかもわからないため、相続税対策は非常に身近なものになったといえます。

    不動産投資で節税することに適している人の条件

    不動産投資が節税に向いている人は主に以下の要素が当てはまります。

    • 課税所得が900万円以上の人
    • 相続税対策が必要な人
    • 家族に財産を譲渡し節税したい人

    不動産投資が節税に向いている人の条件について、次の項目で解説します。

    課税所得が900万円以上の人

    課税所得が900万円以上になると所得税率が23%から33%へと大幅に上昇するため、節税対策を行った方が良いといえます。

    不動産投資は高額な減価償却費やさまざまな必要経費を経費計上できるほか、赤字時には損益通算も行えるため、大幅な節税効果を期待できます。

    減価償却による節税効果を得たい場合は耐用年数が経過した築古物件がおすすめです。築古物件を減価償却する際は簡便法という計算が行われ、減価償却期間が短くなります。

    1年あたりで減価償却できる金額は減価償却期間が短いほど多くなるため、築古物件であれば大幅に所得を圧縮できます。たとえば木造アパートである場合、新築で購入した場合の減価償却期間は「22年」です。一方で、築30年の中古物件として購入した場合の減価償却期間は僅か「4年」であり、1年あたりで減価償却できる金額が大幅に増えます。

    また、不動産投資を行う際に発生するさまざまな経費(不動産取得税、印紙税、登録免許税など)も経費計上できるため、あわせて所得を圧縮できます。節税対策を行う際は、発生するさまざまな経費を適切に計上するのが一番のポイントです。

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    相続税対策が必要な人

    基礎控除を踏まえたうえで相続税が課されると確定している人は相続税対策が必要です。相続税対策で用いられる方法は以下の通りです。

    • 暦年贈与を利用して課税遺産総額を圧縮する
    • 資産の組み換えを行い相続税評価額を下げる

    暦年贈与は毎年非課税で贈与できる制度ですが、年間110万円が上限であるため大きな相続税対策にはなりません。定期的に贈与していると110万円を超えてしまうというミスが起き、贈与税が課されるリスクをともないます。また、暦年贈与は廃止が検討されているため、今後の動向を注視していかなくてはいけません。

    相続税対策を行いたい方は現金を不動産などの資産へ組み換えて、相続税評価額を圧縮するなどの方法を考えましょう。

    家族に財産を譲渡し節税したい人

    家族に財産を非課税で譲渡する方法として暦年贈与がありますが、今後廃止が検討されているため別の方法を探す必要があります。少しでも支払う税金をおさえて家族に財産を譲渡したい人は不動産投資がおすすめです。

    不動産投資を法人として行い、家族を従業員とすれば支払った金額は経費計上できます。とくに、所得税の税率は累進課税であるため、所得の少ない家族に多く支払うとより効果的です。

    また、800万円以上の所得がある場合は、個人よりも法人の方が支払う税金が少なくなるため、法人化自体にも節税効果が期待できます。家族を従業員として給料を支払う方法とあわせれば、支払う税金を大幅に圧縮したうえで譲渡ができます。

    一方で、法人化には複雑な手続きが必要であるため、個人で行うのはおすすめしません。専門家や不動産投資に強い不動産会社に相談しましょう。

    節税に向いている物件

    節税対策を検討している方は中古物件を用いた不動産投資がおすすめです。理由としては、中古物件が毎年の経費として計上できる減価償却費の金額にあります。

    中古物件が節税対策に有効な理由を次の項目から紹介します。

    木造中古アパートは節税に向いている

    木造物件の法定耐用年数は22年と他の物件の構造よりも短く定められており1年間の減価償却費が多いため、節税に向いています。

    たとえば築年数10年の木造アパートと鉄骨鉄筋コンクリート造のマンション(法定耐用年数47年)であれば、経過した年数は同じであっても残存年数が木造アパートの方が短いため、1年あたりの節税効果が高いです。

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    新築区分マンションは節税に向いていない

    新築区分マンションは減価償却期間が長く、1年間で計上できる減価償却費が少ないため節税に向いていません。

    たとえば、法定耐用年数が47年の鉄骨鉄筋コンクリート造の新築区分マンションを5,000万円で購入した場合、1年あたりで経費計上できる減価償却費は約100万円程度です。

    一方で、築10年の木造アパートを5,000万円で購入した場合は、およそ350万円を減価償却費として経費計上が可能です。

    節税効果を目的に不動産投資を行う場合は、1年あたりの減価償却費を多く経費計上できる中古アパートがおすすめです。

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    不動産投資で節税する際の注意点

    不動産投資を行う目的のひとつとして節税を挙げる方が増えていますが、以下の点に注意する必要があります。

    • 節税目的だけで不動産投資に取り組まない
    • 専門家のサポートを受ける
    • 不動産投資に必要な知識を身につける

    不動産投資で節税する際の注意点について、次の項目で解説します。

    節税目的だけで不動産投資に取り組まない

    不動産投資を行う際は、節税だけを目的として取り組むべきではありません。ときに節税効果以上の損失が生まれてしまう可能性もあります。

    節税目的で不動産投資を始めたものの投資に失敗した事例は以下のケースが挙げられます。

    ≪失敗事例≫

    1. 節税目的でワンルームマンション投資を始めたが、1年間の減価償却費が少なく大した節税にならなかった
    2. 不動産会社から節税になると聞いて不動産投資を始めたが入居率が悪く、収益が赤字となった
    3. 物件を購入した不動産会社や管理会社に経営の立て直しの相談をしたものの真摯に対応してもらえず、収益が黒字になる見込みが立たない
    4. 節税できなかったら売却しようと思っていたものの、物件の立地が悪かったため売れず、売れるころには築年数が経過してしまい、大幅な売却損が発生した

    本来の不動産投資の目的は節税だけではなく、家賃収入および購入価格と売却価格の差益を得るためであるため、収益が見込める物件への投資が必要です。

    専門家のサポートを受ける

    不動産投資にはさまざまな知識が必要であり、専門知識のない方が独自の考えで判断するのは危険です。

    不動産投資は投資である以上はリスクが伴うため、税理士や不動産会社など専門家のサポートが必須であると考えるべきです。なお、専門家にサポートを依頼する場合は費用が発生するため、あらかじめ予算に組み込んでおくと安心です。

    最も身近で頼れる専門家は不動産会社です。サポートを受ける際は以下のチェックポイントをおさえ、信頼できるかどうか総合的に判断するのが良いでしょう。

    • 高い販売実績を記録しているか
    • お客様の声を公開しているか
    • 物件の事情を理解しているか
    • 非公開の物件情報を保有しているか
    • 税理士や弁護士などの士業と取引があるか
    • 不動産投資に関する豊富な知識を持っているか
    • 担当者がアドバイスをくれる方であるか
    • 物件のメリットだけでなくリスクも説明してくれるか
    • 手厚いアフターフォローが受けられるか
    • 顧客にあわせて物件選びをしてくれるか

    上記以外にも担当者との相性も非常に大切です。もし相性が合わないと感じたら担当者を変えてもらうのもひとつの手段です。

    不動産投資に必要な知識を身に付ける

    投資に関する正しい判断を行うためには、不動産投資の正しい知識を身につける必要があります。「どう入居者を集めるか」「どう節税するか」などの方針を、オーナーは自らの判断で進めなければなりません。

    不動産投資を行う前に身に着けるべき知識は主に以下の通りです。

    • 不動産投資のノウハウ
    • 物件の選び方・購入方法
    • 賃貸管理についての法律
    • 確定申告や相続など税務関係の知識

    知識を得るには書籍やインターネットサイトの閲覧から始めるのがおすすめです。書籍やインターネットで、ある程度の投資の知識が身についたらセミナーへ参加しましょう。セミナーにはさまざまな内容があり、開催日によって得られる情報も異なるため、自分が知りたい情報を明確にしたうえで申し込むのが大切です。

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    まとめ

    不動産投資は節税対策として非常に有効な手段です。不動産は減価償却を行うと毎年減価償却費を経費計上し所得を圧縮できるほか、不動産投資の赤字金額をその他の所得(給与所得など)と損益通算も行えます。

    一方で、節税のみを目的とした不動産投資はリスクが伴うとおさえておきましょう。節税のみを目的とした不動産投資を行った結果、毎月赤字経営になってしまい、節税効果以上に損失の方が大きくなってしまったという事態につながりかねません。不動産投資を行う際は、家賃収入や売却費用など、トータルの収支で利益が出るかどうかもシミュレーションしておきましょう。

    不動産投資を成功させるためには正しい知識が必要不可欠です。知識は不動産投資の関連書籍やセミナーから得てから挑みましょう。また、知識が身に付いたとしても専門家からのサポートを受けながら行うと非常に安心です。もし不動産投資の最中にわからないことや不安なことがあれば、積極的にサポートをしてもらいましょう。

    不動産投資に興味をお持ちの方は、ぜひファミリーコーポレーションへご相談ください。ファミリーコーポレーションは、東京圏における中古アパートの販売実績がナンバーワンであり、サイトに掲載していない未公開物件も多数保有しています。また、不動産投資をこれから始めたいと考えている方のために、さまざまなセミナーを開催しています。お客様の疑問やお悩みを解決できるほか、不動産投資に関する知識を深めていただくことも可能です。不動産投資に興味があるお客様は、ぜひファミリーコーポレーションまでお問い合わせください。

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