不動産投資に駐車場を選ぶメリットは？成功の秘訣と注意点も解説

不動産投資の中でも、駐車場なら始めやすいと考えている方もいるでしょう。初期費用をおさえて短い準備期間で始められるイメージがありますが、アパート経営などと比べると収益性は低く、税制上の恩恵も多くありません。

そこで今回は、不動産投資で駐車場を選ぶメリットや成功のポイント、注意点などを解説します。駐車場経営を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

駐車場投資とは

駐車場投資は、比較的少ない初期費用で始められる不動産投資のひとつです。都市部や商業地域など、駐車場需要の高い立地では安定した収益を上げやすいでしょう。

ここでは、駐車場投資の仕組みや駐車場の種類、利回りの計算方法などを解説します。

駐車場投資の仕組み

駐車場投資は、駐車場を所有・運営することで収益を得る方法です。駐車場の利用者から料金を徴収することが一般的ですが、専門の管理会社に一括で貸し出して賃料を得る運営形態もあります。

以下、代表的な3つの運営形態をまとめました。

運営形態	特徴
個人経営	駐車場の所有者が自身で運営を行う
管理委託	専門の管理会社に手数料を払い運営を委託する
一括借り上げ	専門の管理会社に一括で貸し出し、一定の賃料収入を得る

一括借り上げは、駐車場の稼働率にかかわらず一定の賃料収入が得られます。しかし、手数料は管理委託よりも高くなるのが懸念点です。

駐車場の種類と特徴

駐車場には大きく分けて「月極駐車場」と「コインパーキング（時間貸し）」の2種類があります。

• 月極駐車場
  月単位で駐車場を貸し出す形式です。継続利用を見込めるため、安定した収入源となり得ます。しかし、契約者がいない期間は収入が得られません。

• コインパーキング（時間貸し）
  利用時間に応じて都度料金を徴収する形式です。精算機や出入り口のゲートなど、専用の設備投資が必要になるため、管理会社や専門業者に運営を委託する傾向があります。立地や料金設定次第では収益を見込めるものの、需要の変動は珍しくありません。

利回りの計算方法

不動産投資の利回りは「表面利回り」と「実質利回り」の2つの指標で評価するのが一般的で、駐車場でも同じです。

駐車場の表面利回りは、「(満車時の年間収入÷土地価格)×100」で算出します。諸費用は考慮せずに算出するため、大まかな収益性を図るのには適していますが、投資の実態を正確に把握することはできません。

一方、実質利回りは「(年間収入-運営費用)÷(土地価格+初期費用)×100」で算出します。年間収入から管理委託手数料や固定資産税などの諸費用を差し引いた実質的な利益を、土地価格と初期費用の合計で除して算出するため、より実態に即した評価ができます。

不動産投資に駐車場を選ぶ4つのメリット

駐車場投資の主なメリットは、比較的少ない初期費用で始められることや、土地の形状を選ばないこと、準備期間が短いことなどが挙げられます。駐車場の種類によっては、撤去時の手続きが少ないこともメリットです。

初期費用の負担を軽減できる

駐車場投資を始める際にかかる初期費用の内訳は、次のようなものがあります。

• 土地の整地
• アスファルト舗装工事
• 区画の仕切り設置
• 料金精算機の設置　など

マンションやアパートなどの建物建設と比べると、駐車場投資にかかる初期費用は少なく済みます。100坪程度の土地で月極駐車場を始める場合、200万円程度で済むこともあるでしょう。もちろん、元々土地を所有していることが前提です。

対応できる土地の形状が幅広い

建物を建てる場合、土地の形状により間取りが制約され、集合住宅では「不人気な部屋」が出来上がることがあります。一方で、駐車場は変形地や狭小地など、他の用途では活用しにくい土地でも利用できるというメリットがあります。需要が見込める立地であれば、1～2台分の小規模なコインパーキングでも一定の収益を見込めるでしょう。

さらに、駐車場経営から撤退する際も、更地に近い状態であるため、比較的容易に他の用途への転用が可能です。

準備期間が短い

アパートやマンション経営を新築して始める場合、間取りや構造、施工業者の選定から着手する必要があるため、事業開始までに1年程度かかることがあります。中古の物件を購入する場合でも、リフォームを行う場合は数か月の期間を要すでしょう。

それに比べて駐車場は、準備期間が比較的短く済みます。建物の解体が必要な場合でも、解体から土地の整備まで1か月程度あれば準備が整うでしょう。すでに更地が確保されているのであれば、半月程度で駐車場経営を開始できることもあります。

撤退時の手続きが少ない

駐車場経営は辞める場合も手続きが比較的簡単なことが多いです。例えばコインパーキングの場合、管理会社との契約解除手続きを行えば経営を終了できます。平面の月極駐車場であれば、概ね1か月前に利用者への解約通知を行えば経営から撤退可能です。

ただし、立体駐車場は「建物に当たる」として借地借家法の適用対象となることがあり、その際は賃貸物件と同様の手続きが求められます。具体的には、解約予告の告知期限が「2～6か月前」と定められるなどです。

駐車場の不動産投資をする際の注意点

ここでは、駐車場投資をする際の主なデメリットを5つ解説します。メリットだけに目を奪われず、デメリットを理解した上で駐車場投資を始めましょう。

アパート経営と比べて収益性が低い

アパートやマンションの経営では、上階を作ることで、平面の駐車場より限られた土地を効率的に活用することができます。

一方、平面の駐車場は土地を1階分しか活用できないため、同じ面積でアパートを経営する場合に比べ、収益性が低くなる傾向にあります。また、アパートやマンションの賃料と比較すると、駐車場の利用料金は低く設定することが多いです。

税制上のメリットが少ない

アパートやマンションなどの住宅用地は、固定資産税の減税対象ですが、駐車場用地は対象外です。駐車場用地の場合、土地の評価額の全額が課税されることになります。

また、建物については減価償却費の計上が可能ですが、年数の経過による価値の減少が見込めない土地は対象になりません。駐車場においても、アスファルト舗装や精算機の設置費用などは一定の減価償却費を計上できますが、その節税効果は限定的だといえます。

節税を主な目的とするなら、アパートのような建物の不動産投資のほうが、より大きな節税効果が期待できます。

競合サービスが参入し売上が落ちる可能性がある

駐車場投資は、初期費用が比較的少額で済むため参入が容易で、競合他社が現れやすいのがデメリットです。魅力的な駐車場が近隣に開設されると、過当競争に陥る恐れがあります。

過当競争の結果、稼働率が低下し、収入が減少することもあるでしょう。利用者を勝ち取るために値下げするのも一手ですが、当初の収益計画を大きく下回るかもしれません。

初期費用や維持費がかかる

駐車場投資はアパートやマンションほどの初期費用はかかりませんが、コインパーキングを始める場合は整地や舗装、精算機の導入などにお金がかかります。また、機械のメンテナンス費用や電気代、管理を委託するなら管理委託手数料などの維持費も必要です。

初期費用や維持費の目安は以下の通りです。

整地、アスファルト塗装	約5,000円/㎡
ライン引き	約1万2,000円／台
料金精算機	40～50万円/1台
ロック板	約10万円/1台
初期・電気引き込み代	15～20万円
監視カメラ	約1万円

駐車場投資ならではのリスクもある

駐車場投資には、一般的な不動産投資とは異なる独自のリスクが存在します。

• 無断駐車
  無断駐車を防ぐためにはセキュリティ対策が必要です。しかし、ゲートやカメラなどのセキュリティ設備を導入すると、追加の初期費用と維持費用がかかるのが懸念点です。

• 事故・トラブル
  駐車場内で車同士の接触事故や、設備の故障などのトラブルが発生する可能性があります。基本的には事故の原因を作った利用者に責任がありますが、意図せずに発生した場合は駐車場経営者の管理責任が問われる可能性があります。

駐車場投資を成功させる方法

不動産投資への取り組みを検討している場合、駐車場投資はおすすめではありません。しかし、「すでに土地を所有している」「少ない初期費用で不動産投資を始めたい」という方は、駐車場投資にチャレンジしてみてもよいでしょう。

駐車場投資に適した土地か見極める

駐車場として需要の高い立地かどうかを見極めることは非常に重要です。コインパーキング経営を検討しているなら、次のような立地が適しています。

• 人や車の往来が多いか
• 道路が広いか
• 駅、大型商業施設、観光施設、大病院などの周辺か

月極駐車場の場合は、駐車場が不足している住宅街がよいでしょう。。

定期的に価格を見直す

需要と供給に応じて定期的に価格を見直しましょう。特にコインパーキングの場合、「あそこは近隣の駐車場よりも安い」と認識してもらうことが大切です。利用者の少ない深夜は価格を引き下げたり、競合よりも低い最大価格を設定したりするなど、マーケティングが欠かせません。

月極駐車場の場合、利用者は最初の価格に同意した上で契約を結ぶため、価格変更には過敏です。利用者の自宅などからの距離が近ければ、値上げしても契約を継続してくれる可能性はありますが、慎重に決定する必要があります。

使用していない土地を活用する

駐車場は賃貸アパートなどと比べると収益性が低く、税制上のメリットも少ないため、土地を購入して始めるのはおすすめしません。

• 「アパート経営を計画しているが、建設までの間に駐車場として活用したい」
• 「所有している土地の形状が変わっている」
• 「相続した土地の有効活用方法に悩んでいる」

など、活用できていない土地を持つ方におすすめの不動産投資手法です。

駐車場以外の不動産投資をするなら

不動産投資には、駐車場の他にも戸建て、トランクルーム、民泊、アパート・マンションなど、さまざまな種類があります。自分に合った種類を選択することが、不動産投資を成功させる鍵です。以下では、駐車場以外の代表的な不動産投資の種類を4つ紹介します。

戸建て

戸建てを第三者に貸し出すことで収益を得る不動産投資です。戸建ての利点は、ファミリー層の入居が多いため、入居期間が比較的長く、空室リスクが低いことです。また集合住宅のように、共用スペースの管理を行う必要がありません。

ただし、物件の規模が小さいため、利益も低めです。その割に修繕費用が高額になる可能性があることは懸念点といえます。

トランクルーム

空いた土地にトランクルームを設置し、それを貸し出すことで収益を得られる不動産投資です。土地にトランクルームを設置するだけで始められるため、他の不動産投資に比べて初期費用をおさえることができます。また、建物の老朽化による価値の下落の心配がありません。

ただし、駐車場経営と同じく参入障壁が低いため、競合他社の登場により価格競争に悩まされる可能性があります。

民泊

民泊は、戸建てやアパートなど自宅の空き部屋を旅行客に貸し出して宿泊費を得る不動産投資です。「立地が良い」「部屋がきれい」など、評判が良ければ多くの収益を得られる可能性があります。

ただし、管理規約で民泊を禁止にしているアパートやマンションもあります。また、国籍や性別、年齢、職業が異なる方が宿泊する傾向にあるため、トラブルが起こりやすいのも懸念点です。

アパート・マンション

アパート経営は、アパートを一棟単位で購入して賃料収入を得る不動産投資です。初期費用はこれまで紹介した不動産投資より多くかかりますが、大きなメリット・リターンを期待できます。例えば、建物の減価償却による節税のメリットが得られることや、規模が大きいため資産形成を効率的に行うことが可能です。

ただし、不動産投資ローンを組む場合、属性やアパートの価値によっては融資が下りない可能性もあります。また、将来、売却を見据えているなら、入念な出口戦略を練ることも大切です。

まとめ

駐車場投資はアパートやマンションに比べると初期費用が安く、準備期間も短いことがメリットです。土地の形状に制約が少ない分、適切な場所さえ見つければ気軽に始められます。

しかし、収益性や税制上のメリットが低いこと、競合の参入による売上減少の可能性、駐車場特有のリスクなどを考慮すると、「デメリットのほうが多い」という見方もできます。

すでに土地を所有している方はともかく、土地の購入からスタートする方は、アパートなど他の不動産投資も検討してはいかがでしょうか。