不動産投資の理想的な利回りは何％？計算方法と選ぶべき物件等を解説

不動産投資において利回りは物件を選ぶ判断基準のひとつです。利回りの水準は物件の種類やエリアなどによって差があるため、それぞれの違いや平均値を理解した上で投資対象とする物件を見極めなければなりません。

本記事では不動産投資を考えている方に向けて「利回りの種類」や「利回りを加味した物件選びのポイント」を解説します。本記事を読んで利回りについて理解を深めていただき、不動産投資にお役立てください。

利回りとは

利回りとは物件価格に対する1年間の見込み収益の割合を示した数字であり、「％」で表記されます。

利回りの数字を見れば物件価格に対して1年で何％の収益が得られるかがわかります。例えば利回りが5％の物件であれば、1年で5％の収益が得られる見立てとなります。なお、当初の利回りが何年も維持できるとは限らない点には注意が必要です。

不動産投資に関連する利回りの種類と計算方法

不動産投資で用いられる利回りは主に以下の2種類です。

• 表面利回り
• 実質利回り

表面利回りとは物件の取得費に対しての家賃収入の割合を指します。表面利回りに対して運用中に発生する諸経費を加味した割合が実質利回りです。

詳しくは次の項目で紹介していきます。

表面利回り

表面利回りとは物件取得価格に対する家賃収入の割合であり、以下の計算式で算出されます。

1年間あたりの家賃収入 ÷ 物件取得価格 × 100

例えば物件取得価格4,800万円で、月の家賃収入が40万円の場合、以下の計算で表面利回りが算出されます。

家賃収入40万円 × 12ヶ月 ÷ 物件取得価格4,800万円 × 100 = 10 （％）

表面利回りは計算式がシンプルであり、物件選びの指標として多く利用されています。例えば不動産のポータルサイトや不動産広告では表面利回りを載せているケースが多いです。

表面利回りは諸経費が加味されていないため実際の利回りとかけ離れている場合が多く、あくまでも参考として見るべきです。表面利回りよりも実際に近い利回りを知りたい場合は次に紹介する「実質利回り」を参考にしましょう。

実質利回り

実質利回りとは物件の購入時や運用時にかかる諸経費を加味して算出した利回りであり、計算式は以下の通りです。

（1年間あたりの家賃収入 － 1年間あたりの諸経費） ÷ （物件取得価格 ＋ 購入時の諸経費） × 100

実質利回りは表面利回りと比較して実際の利回りに近いため、事業計画を立てる際の参考として適しています。

先ほど表面利回りを算出した物件に以下の諸経費を計上した実質利回りを計算してみましょう。

• 物件購入時の諸経費　200万円
• 年間の諸経費　250万円

（家賃収入40万円 × 12ヶ月 - 年間の諸経費250万円） ÷ （物件取得価格4,800万円 + 物件購入時の諸経費200万円） × 100 = 5（％）

物件の実質利回りは5％であり、先ほど算出された表面利回り10％とは大きな差があるとわかります。実質利回りを正確に導き出すためには、諸経費をもれなく計上することがポイントです。

なお、実質利回りで計算に加味する諸費用の内容は物件の種類によって大きく異なるため、購入を考えている方は一度自身で計算してみるのが大切です。

表面利回り・実質利回り以外の利回り

不動産投資で目にする利回りは表面利回り・実質利回り以外にも以下の2つが存在します。

• 想定利回り
• 現況利回り

≪想定利回り≫

想定利回りは「満室稼働を前提」かつ「諸経費を加味しない」利回りです。家賃は周辺相場を参考に算出する点が表面利回りと異なります。想定利回りは以下の計算式から算出します。

満室稼働前提とした1年間あたりの家賃収入 ÷ 物件取得価格 × 100（％）

想定利回りは満室稼働前提で計算しているため、表面利回りより高い数値になりやすいです。

想定利回りで物件を選ぶ際は注意すべき点があります。一部の物件では利回りを高く見せるため物件内の一番高い部屋の家賃収入で計算し、本来よりも利回りを大きく見せるケースがあります。また、想定利回りとの乖離が大きい場合は以下のケースが考えられるため、注意しましょう。

• 相場より安い家賃設定をしているため、利回りの伸びしろが大きい
• 賃貸需要が低く投資効率が悪い

≪現況利回り≫

現況利回りとは現行の入居状況をもとにした、家賃収入を物件購入価格で割った数値です。空室の家賃収入を含めていないため、実情に近い数値が把握できます。計算式は表面利回りと同様であり、以下の通りです。

1年間あたりの家賃収入（現行の入居者からの収入） ÷ 物件の取得価格 × 100（％）

現況利回りの注意点は入居状況が変わると数値も変化する点です。想定利回りと現況利回りは表面利回りと同様に諸経費をカウントしていないため、あくまで参考程度にとらえるのがおすすめです。

【物件種類・エリア別】不動産投資の利回り相場

不動産の利回り相場は物件の種類・エリアによって差があります。利回りを高くしたい場合は物件の種類を選ぶだけでなく、自身の居住している場所から離れた不動産を運用するのもひとつの手段です。

次の項目からは物件種類・エリア別の利回り相場を解説します。

物件種類別平均利回り

物件選びをする際は種類ごとの利回りを参考にしましょう。2024年4月時点における、全国の物件種類別の平均表面利回りは以下の通りです。

一棟アパート	8.19％
一棟マンション	7.71％
区分マンション	6.87％

出典：「収益物件市場動向　マンスリーレポート」不動産投資と収益物件の情報サイト　健美家

上記の表から一棟アパートの平均表面利回りが最も高いことがわかります。

アパートは小規模であるため初期費用やランニングコストが低く、結果として利回りが高くなりやすいですが、一棟マンションは建築コストやランニングコストが高いため、利回りが低くなる傾向があります。

なお、紹介した数値は全国平均であるため、地域によって利回り水準は異なります。また、利回りは毎月変動するため、利回り相場は参考程度にとどめつつ物件を選定する必要があります。

地域別平均利回り

不動産投資をする際は地域別の利回り相場を参考にしましょう。地域別の数値も含めた、2024年4月時点における物件種類別の平均表面利回りは以下の通りです。

	北海道	東北	首都圏	信州・北陸	東海	関西	中国・四国	九州・沖縄
一棟アパート	11.73	11.34	7.62	13.34	8.96	8.92	10.55	9.71
一棟マンション	8.68	10.31	6.76	12.68	9.31	8.23	12.54	8.66
区分マンション	11.10	13.41	6.39	16.02	8.98	6.95	12.33	9.30

出典：「収益物件市場動向　マンスリーレポート」不動産投資と収益物件の情報サイト　健美家

地方よりも主要都市のほうが物件取得価格が高くなるため利回りが低い傾向があります。一方で、主要都市は賃貸ニーズが高い地域が多いため、安定した入居率と家賃収入を維持できる可能性が高いです。

不動産投資の利回りは何％が理想？

不動産の理想的な利回りは一律に何％と決まっているわけではありませんが、物件の種類・エリア・築年数ごとのおおよその目安があります。

例えば築20年以上の一棟アパートの場合、「首都圏の物件であれば7.0％」「地方の物件であれば7.3～11.9%」の利回りが相場です。

（参考： 『健美家 収益物件 市場動向 年間レポート 2023年』)

さらに、一棟物件か区分物件か、土地を購入して建てるか自己所有の土地に建てるかなど、細かい条件によって理想の利回りに違いが出ます。

利回りは効率よく不動産投資できる物件を探す上で重要な検討材料のひとつです。一方で、物件価格が安いから利回りが高く見えるだけで、実際には立地の利便性が悪く賃貸需要が低い物件である可能性があります。

また、利回りは、リスクが高いほど高くなります。適切な修繕が行われていない築年数が古い物件や、賃貸需要の少ない地方の物件は利回りが高い傾向にありますが、注意が必要です。運用開始後になって「入居者が見つからない」「高額な修繕費が必要となった」などの問題が発生する可能性があります。

収益物件が持つ利回りの特徴を比較

不動産投資を行う際の利回りは自身の収入にも直結する他、キャッシュフローを安定させるためにも重要なポイントです。少しでも利回りを高くしたい場合は、投資先物件の種別や構造、新築・中古などさまざまな要素を踏まえ比較検討しましょう。

• 一棟物件と区分物件
• 新築と中古

比較内容について次の項目で詳しく解説します。

一棟物件と区分物件

同様の立地や条件で比較した際に、一棟物件は区分物件と比較すると利回りが高い傾向があります。区分マンションであれば比較的物件価格がおさえられているため購入するハードルが低いと思う方は多いかと思いますが、注意は必要です。

区分マンションは、1室のみであるため空室が発生してしまうと賃料がゼロになってしまうリスクがあります。地方物件の場合は一見、利回りが高く見えますが、一度退去が出た際に新たな入居者が見つかりにくく、その期間は賃料が入ってこないため注意が必要です。

また、新築区分マンションは利回りが低く、キャッシュフローが少ないことも特徴です。修繕等でランニングコストが増えると赤字になる可能性も高くなります。

一棟アパートや一棟マンション等の一棟収益物件の場合は、戸数が多い分、空室リスクを分散できます。資産性が高い立地であれば物件の価値や家賃も下がりにくくなります。

利回りは、物件種別による影響よりも立地や築年数による影響のほうが多いため、さまざまな要素を踏まえて検討しましょう。

新築と中古

新築物件と中古物件を同立地条件で比較すると、中古物件のほうが利回りが高い傾向があります。

これは、新築物件の取得価格に広告費や営業費が上乗せされている新築プレミアムと呼ばれる価格設定がされているためです。新築は運用当初こそ新築の魅力で周辺相場よりも高い家賃設定ができますが、以降は中古物件として扱われるため賃料を下げざるをえず、ともなって利回りや物件価値が下がります。一方で、新築は設備の最新性が高いため入居付けがしやすく、空室リスクが低いメリットがあります。また、運用中に必要な修繕費等のランニングコストを押さえられる点もメリットといえます。

中古物件は取得価格が低い他、前オーナーから入居者を引き継ぐため、運用当初から利益を得られる可能性があります。

利回りの下落幅も新築物件よりおさえられており、例えば築20年以上の一棟物件では物件価格が土地の評価額に近づいていき、物件価格の下落率が低いことから利回りも下がりにくくなっています。

中古物件の最大のメリットは1年あたりの減価償却費が大きいため、大きな節税効果を得られる点です。1年あたりで経費計上できる減価償却費は減価償却期間が短いほど大きくなります。中古物件では簡便法という特別な算出方法が使用されるため、減価償却期間が新築物件より非常に短くなります。例えば新築木造アパートを新築で購入した場合の減価償却期間は22年ですが、築30年の中古であった場合は僅か4年で償却されます。

多くのメリットがあげられる中古物件ですが、一方で既に年数が経過している物件であるため修繕費がかさみやすい点がデメリットとしてあげられます。また、入居付けの難易度も新築より高いため、中古物件を運用する際はできるだけ空室期間をつくらないための工夫や注意が必要です。例えば、物件の管理状況を良くしたり、入居付けのしやすいエリアで不動産投資を開始するなどが有用な方法です。

新築と中古のどちらにもメリット・デメリットがあるため、どちらが良いかは人によって異なります。もし不動産投資の目的が節税である場合は中古物件がおすすめです。

不動産投資で利回りを見る際の注意点

利回りで物件を選ぶのも方法のひとつではありますが、一方でおさえておかなければならない以下の注意点があります。

• 利回りの高さだけで判断しない
• 表面利回りではなく実質利回りで判断する

不動産投資で利回りを見る際の注意点について、次の項目から詳しく解説します。

利回りの高さだけで判断しない

物件を購入する際に利回りだけで判断するのは大変危険です。利回り以外の観点からも考えて物件選定ができるよう、不動産投資に関する知識を身につけておきましょう。

知識を身に着けるためには関連書籍を読むなどさまざまな方法がありますが、一番のおすすめはセミナーへの参加です。専門家に個別相談ができる機会が設けられている場合もあるため、一度参加してみるのをおすすめします。

必ずしも利回りの高い物件が投資に向いているとは限りません。利回りだけで物件を見てしまうと、リスクの高い物件を選び、失敗をしてしまう可能性があります。ポータルサイトなどの物件情報に記載されている利回りは表面利回りであるケースが多いため、実際の利回りとかけ離れている場合もあります。

購入時に注意すべき物件の例として以下があります。

【賃貸需要が低い地方の物件】
人口減少地域の物件は賃貸需要が低く、安価で売りに出されていることがあります。しかし、購入後に空室が発生すると、期待通りの家賃収入が得られないリスクがあります。

【相場よりも高い賃料で長期間入居している住人がいる物件】
長期間住んでいる入居者がいる場合、契約当初の賃料が更新されずにそのままになっていることがあります。このような物件では、その入居者が退去すると利回りが大きく低下するリスクがあります。

投資物件の適正を判断する際には、以下の要素を総合的に考慮することが重要です。

• 周辺環境
• 築年数
• 賃貸需要と相場賃料
• 管理状況

また、高利回りに目を奪われて次のリスクを見落としてしまうケースもあります。

• 物件に瑕疵がある
• 設備が古く修繕費用がかかる
• 事故物件である（告知事項がある）
• 再建築不可や違法建築の問題がある

これらのリスクを見極めるために、物件購入前に設備や建物の状態、告知事項の有無などを確認し、慎重に判断しましょう。また、価格が割安な物件は、売主に理由を確認することも重要です。

表面利回りではなく実質利回りで判断する

物件を選ぶときは実際の利回りと乖離しやすい表面利回りではなく、実質利回りを基準に判断しましょう。

実質利回りは不動産投資にかかるさまざまな諸経費を加味するため、実際の利回りに近い数値となります。実質利回りを計算する際の重要なポイントはさまざまな諸経費を網羅し、計算式に組み込むことです。

不動産投資にかかる主な諸経費は以下の通りです。

不動産取得時	・不動産取得税 ・登記費用 ・融資事務手数料 ・司法書士等への報酬 ・仲介手数料 ・損害保険料（火災・地震） ・印紙代
不動産運用時	・固定資産税 ・都市計画税 ・ローンの返済 ・広告費 ・管理委託手数料 ・修繕費 ・修繕積立費 ・税理士および弁護士の費用

とくに中古物件を購入する際は、これから大規模修繕を行う可能性があることを加味しなければなりません。大規模修繕とは物件の維持修繕にかかる費用で、物件の状態にもよりますが15年〜20年に1度は必要になります。大規模修繕は他の諸経費と比較しても大きな金額が必要であるため、利回りに大きく影響します。

中古物件を購入する際は次にいつ大規模修繕が必要かを把握し、収支シミュレーションに組み込むことが大切です。また、運用の際は実質利回りや修繕履歴を確認した上で大規模修繕をすべきか判断するのが大切です。

低利回りでも賃貸需要のあるエリアなら出口戦略が立てやすい

都心で賃貸需要のあるエリアは物件価格が高く、高利回りは期待しにくいのが一般的です。しかし、低利回りでも賃貸需要が高いエリアであれば資産価値が下がりにくいため、売却時に買い手を見つけやすいのが強みです。

ただし、利回りが低いためキャッシュフローが赤字にならないよう、入念にシミュレーションする必要があります。

資産性と金利の高さもチェックする

長期的な収益を見据えた場合、資産性が高く、物件の価値や家賃が安定している物件は強みがあります。例えば、

• 立地が良い
• 土地の形状が整っている
• 接道状況が優れている
• 建物がRC構造である

上記のような物件はたとえ月々のキャッシュフローが少なくても、物件の価値や家賃が下がりにくいといえます。また、インフレ対策用の実物資産としても活用しやすいでしょう。

加えて、資産性の高い物件は銀行からの評価も高いため、低金利での借入が可能です。低利回りでも低い金利で借り入れができれば、キャッシュフローが多くなり、きちんと利益が見込めることになります。

管理状態が悪い物件は高利回りでも注意して検討する

管理状態が悪い物件は、エントランスやゴミ捨て場、駐輪場、駐車場などの清掃が行き届いていないことが多く、入居希望者の印象も悪くなり、空室率が高まる原因になります。

また、修繕やメンテナンスが疎かにされていると、入居者の安全を脅かすようなトラブルが発生しかねません。

外壁塗装や屋上防水、室内の原状回復などが疎かになっている場合、多額の修繕費用が後からかかるリスクもあります。

ただし、修繕費等を見込んでも、購入した際のシミュレーションの内容に問題が無い場合は検討しても良いでしょう。

まとめ

不動産投資の利回りは投資を行う際に重視すべき値のひとつです。一方で、不動産投資では複数の要素が関係しているため、一概に利回りのみで物件を選ぶのはおすすめではありません。

利回り以外にも物件の種別やエリア、新築か中古かなど加味すべき内容が多数存在します。

物件選びの際は利回りだけで判断せず、立地条件や管理状況なども踏まえ総合的に判断しましょう。もし不動産投資を検討する上で、どのような物件にするべきか判断に迷ったときや、不明点を解決したいと思ったときは積極的に不動産投資会社へ相談しましょう。

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