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不動産投資のノウハウ

不動産の管理委託を解説|管理会社に賃貸管理を委託するメリットや費用相場


目次

    不動産の管理方法はオーナー自身で管理する「自主管理」と不動産管理会社に管理業務を委託する「管理委託方式」があります。自主管理の場合は管理料を支払う必要はありませんが、多大な労力がかかるため、あまりおすすめできません。

    一方で、管理委託を選んだ場合は管理業務を外部に任せられるため、オーナーの負担が大きく軽減され、なおかつ入居者の満足度もあがるメリットがあります。

    本記事では「不動産投資を検討している人」や「管理委託の概要を知りたい人」に向けて「管理委託の特徴」や「委託先選びのポイント」を解説します。不動産投資に興味がある方はぜひ本記事を読んで管理委託の知識を深めてください。

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    不動産管理を委託することで得られるメリット

    不動産の管理業務は非常に多岐にわたるため、管理会社に委託すると主に以下のメリットが得られます。

    • 物件管理の負担を軽減できる
    • 入居者満足度が向上する
    • 物件管理に関わるさまざまな相談ができる
    • 遠方の不動産を管理できる

    管理委託は自主管理と比べて費用がかかるものの、オーナーの負担を大幅に軽減できると考えれば費用対効果は高いです。詳しくは次の項目から紹介していきます。

    物件管理の負担を軽減できる

    管理委託をすると多岐にわたる物件管理業務を外注でき、オーナーの負担を大きく削減できます。

    物件の管理業務は「入居者募集」「入居者との賃貸借契約」「建物管理」「設備管理」などさまざまであり、副業で不動産投資を行う場合は管理業務と本業を両立させるのは非常に難しいです。

    管理委託の場合、不動産管理会社が管理業務を行い、何かあればオーナーに連絡が入る仕組みになっています。オーナーの業務量を減らせるため本業と不動産投資を両立しやすくなります。

    入居者満足度が向上する

    管理委託にすると入居者からの苦情に迅速かつ的確に対応できるため、入居者満足度が向上します。

    入居者に住み続けてもらうためには入居者の満足度を高めていく体制づくりが重要です。不動産管理会社のなかには24時間365日受付を行っているなど、サポート体制を充実させている会社もあるため、オーナーが管理を行うより充実したサービスが提供できます。

    入居者の満足度は収益の安定化に直結するため、収益増加につながります。

    物件管理に関わるさまざまな相談ができる

    管理委託であれば豊富な知見をもつ専門家に対して、不動産運営に関わるさまざまな問題を相談でき、解決するためのアドバイスをもらえるメリットがあります。

    たとえば、空室が発生した際に「どのような営業方法をとるべきか」を判断でき、物件を手放したいときは「いつ・いくらで売却するべきか」という出口戦略が立てやすくなります。

    遠方の不動産を運用できる

    管理委託であれば自宅から遠方にある不動産も無理なく運用できるため、投資できる物件の幅が大きく広がります。

    管理業務のなかには共用部清掃や入居者対応など日常的に行う内容が多く、遠方の不動産を自主管理することは難しいため、自宅周辺の不動産に限られてしまいます。自宅周辺エリアに賃貸需要がない場合、管理委託で遠方の物件に投資するのもひとつの手段です。

    不動産管理会社に委託できる業務

    不動産管理会社に管理業務を委託する際は、あらかじめどのような業務を行ってくれるのかおさえておくことが大切です。不動産管理会社に委託できる業務は以下の通りです。

    • 入居者募集
    • 賃貸借契約締結・更新
    • 家賃回収・家賃滞納者への督促
    • 解約手続き・退去時の立会い
    • クレーム処理
    • 清掃
    • 法定点検
    • 室内クリーニング
    • リフォーム

    委託業務は入居者募集やクレーム対応などの「入居者管理業務」と、清掃や法定点検などの「建物管理業務」の2種類に分けられます。委託できる業務の全体像をおさえたうえで、どの業務を委託するか考えましょう。不動産管理業務の内容を次の項目から紹介していきます。

    入居者募集

    入居者募集を委託すると空室が発生した際に、すぐに新しい入居者を探してくれます。空室が発生している間は家賃収入が入らないため、入居者募集は収益安定化に欠かせない業務です。

    募集の方法はインターネット広告やチラシなど複数ありますが、最近では不動産ポータルサイトを利用するケースが多いです。物件の問い合わせがあれば、現地案内や入居審査も行います。

    入居者募集は管理委託先と異なる仲介会社や複数の会社に依頼することもできます。

    賃貸借契約締結・更新

    入居者との賃貸借契約締結・更新の事務手続きも不動産管理会社に代行してもらえます。

    不動産管理会社が代行するのは「入居審査」「賃貸借契約書作成」「鍵の受けわたし」などオーナーと入居者の間に立った事務手続きです。代理契約を結んでいる場合は、不動産管理会社がオーナーの代理人となるため、賃貸借契約締結まで行います。入居者と賃貸借契約を締結したのち、仲介手数料を支払う流れが一般的です。

    契約満了後も賃貸借契約を継続する場合は更新手続きが必要です。不動産管理会社が事前に入居者へ通知し、契約を更新するか否か確認してくれます。

    更新する場合は新しい契約書の作成も依頼できるため、手続きに抜け漏れが発生する心配がありません。

    家賃回収・家賃滞納者への督促

    不動産管理会社に家賃を回収してもらえるため、オーナーの手間を削減できるメリットがあります。また、入居者が家賃を滞納している場合に不動産管理会社は督促を行ってくれるため、オーナーの手間を大きく削減してくれます。

    一方で、滞納家賃の回収は弁護士の独占業務であるため、不動産管理会社が行えるのは家賃滞納者への督促までです。不動産管理会社が滞納家賃を回収してしまうと弁護士法の違反となってしまう可能性があるとおさえておきましょう。

    不動産管理会社が家賃滞納者に督促連絡をしても入金してもらえない場合はオーナー自身で行うか弁護士への相談が必要です。

    家賃滞納問題は非常にセンシティブな面があり、対応を誤ると予想外のトラブルが発生しかねないため十分に注意しましょう。

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    解約手続き・退去時の立会い

    入居者の解約手続きや退去時の立会いも不動産管理会社に委託できる業務です。

    解約手続きでは入居者から解約の申し出を受けて、引越し日までの家賃・水道光熱費を計算します。契約上の取り決めによっては、最終月の費用は日割計算が必要です。

    退去時の立会いでは室内にキズや汚れがないか確認したあと、入居者から鍵の返却を受けます。最後に契約時に敷金をもらっている場合は原状回復にかかった費用を差し引いて、残金を精算すれば完了です。

    クレーム処理

    忍耐力が必要なクレーム処理も不動産管理会社に任せられるため、ストレスを大きく軽減できます。

    水漏れや騒音問題などのトラブルが発生した場合、オーナーは入居者のクレームを聞いて対処しなければなりません。管理委託であれば不動産管理会社が窓口となってクレームに対処してくれます。

    深夜や早朝に連絡がきたり、解決まで時間がかかったりするなど、ストレスがたまりやすい業務であるため精神的にかなり楽になります。

    清掃

    日々の清掃も不動産管理会社に委託できます。

    賃貸物件では外構や共用部の清掃を行い、快適性を保つことが重要です。共用部が汚れていると入居者の満足度が低下し退去につながりかねません。

    とくに通行量が多い廊下・階段・エントランスの清掃頻度は高いため、オーナー自身で行うのは一苦労です。

    不動産管理会社に清掃を委託すれば高品質なサービスを受けられるため、オーナーの負担軽減と入居者の満足度向上が期待できます。

    法定点検

    管理委託では法定点検の手続きも任せられます。法定点検は1棟の不動産を所有しているオーナーの義務です。法定点検を怠った結果事故が起こると、オーナーが責任をとらなければなりません。法定点検を怠ると事故につながり入居者の安全にも関わるため、必ず行うようにしましょう。

    マンションの法定点検は以下の通りです。

    特殊建築物定期調査基礎、外壁など
    消防用設備点検火災報知器、消火器、避難設備、誘導灯など
    建築設備定期検査換気、排煙、貯水・排水設備、非常用照明器具など
    自家用電気工作物定期点検発電設備など
    エレベーター定期検査安全装置、ワイヤーロープなど
    専用水道定期水質検査受水槽、高置水槽など
    簡易専用水道管理状況検査受水槽、高置水槽など

    不動産管理会社には有資格者への依頼や入居者への周知、当日の立会いなどの作業を代行してもらえます。

    室内クリーニング

    入居者が退去したあとの部屋は室内クリーニングが必要です。不動産管理会社に依頼すると専門の清掃業者が行ってくれる場合も多いため部屋がより綺麗になり、次に使う方が気持ちよく生活でき、入居者の満足度もあがります。

    室内クリーニングはオーナー自身で行うこともできますが、すみずみまで丁寧に掃除するのは大変であるため、手際良く綺麗にしたい場合は、管理委託をおすすめします。

    リフォーム

    リフォームが必要になったときも管理委託であれば管理会社に工事の手配を行ってもらうことが可能です

    内装や設備が古くなり空室が増えたとき、解決策となるのがリフォームです。現代のニーズにあったリフォームを行えば、入居者が集まりやすくなる可能性が高まります。

    自社でリフォーム事業を展開している不動産管理会社も少なくありません。その場合は、入居者が早期に見つかるようなリフォーム内容を提案してもらえることがあります。

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    不動産管理を委託するとかかる費用と相場 

    管理委託をすると数多くの業務を代行してもらえる一方で、不動産管理会社には費用を支払わなければなりません。管理委託にかかる費用は以下の通りです。

    • 管理委託手数料
    • 仲介手数料

    それぞれの費用の詳細と相場について次の項目から紹介します。

    管理委託手数料

    管理委託手数料とは管理委託している業務の対価として支払う費用であり、毎月定額で支払います。

    管理委託手数料は「家賃収入 × 5%」で設定されている場合が多く、たとえば1ヶ月の家賃収入が100万円のマンションAを不動産管理会社に委託すると、管理委託手数料は20万円程度必要となります。

    仲介手数料

    仲介手数料とは入居者募集から賃貸借契約締結までのサポートに対する成功報酬であり、タイミングとしては賃貸借契約が成立した際に支払います。

    仲介手数料の上限額は「家賃の1ヶ月分 + 消費税」と定められています。1社がオーナーと入居者双方の仲介をした場合、それぞれに請求できる仲介手数料の上限は「家賃の半月分 + 消費税」が原則です。

    ※国土交通省は昭和45年建設省告示第1552号より

    入居率は管理会社の利益率にも直結するため、仲介手数料を無料・減額にする不動産会社もあります。

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    賃貸募集をする際の不動産会社との契約方法

    不動産管理会社に管理業務を委託する際は「不動産管理委託契約」を結びますが、賃貸募集を依頼する場合は別途契約が必要です。賃貸募集を依頼する際の契約方法は以下の通りです。

    • 媒介契約
      • 一般媒介契約
      • 専任媒介契約
      • 専属専任媒介契約
    • 代理契約

    契約方法は大きく分けて「媒介契約」と「代理契約」の2つの選択肢があり、媒介契約はさらに3種類に分かれています。次の項目から詳しく紹介していきます。

    媒介契約

    媒介契約とは不動産の賃貸借契約成立のために不動産会社にサポートを依頼する契約です。賃貸募集を依頼する場合、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のいずれかの媒介契約を結びます。

    ≪一般媒介契約≫
    一般媒介契約は複数社に賃貸仲介を依頼できる契約です。広く情報公開して入居者を募集したい場合は、一般媒介契約が向いています。

    ≪専任媒介契約≫
    専任媒介契約は特定の1社だけに賃貸仲介を依頼する契約で、複数社には依頼できませんが、オーナー自身で入居者を探す「自己発見取引」は認められています。

    ≪専属専任媒介契約≫
    専属専任媒介契約も複数社には依頼できず、自己発見取引も禁止されます。信頼できる不動産会社がいる場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約が向いています。

    代理契約

    代理契約は不動産会社がオーナーの代理人になって取引する契約です。媒介契約との大きな違いは、入居者審査や契約締結など、すべての業務を不動産会社に一任できる点です。

    媒介契約ではオーナーに報告して了承を得なければなりませんが、代理契約では不動産会社の裁量で決められるため、迅速に取引できます。

    なお、しっかり意思疎通を図っておかないと、オーナーに不都合な内容で取引が進んでしまう場合もあるため注意が必要です。

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    不動産管理の委託先選びのポイント

    不動産管理会社は数が多く、実績やサービスの品質には大きな差があります。不動産管理会社選びのポイントは以下の通りです。

    • 自社で売買や仲介した物件管理を引き受ける会社
    • サービス内容で選ぶ
    • 高い入居率を実現している会社

    不動産投資を成功するために重要となる「信頼できる不動産管理会社を選ぶポイント」を次の項目から紹介していきます。

    自社で売買や仲介した物件管理を引き受ける会社

    需要が低い物件を売買して物件管理を行うことは、管理会社としても利益率が悪いため大きなリスクです。そのため、管理会社が仲介・管理委託の両方を引き受けるのは「賃貸需要が高く安定運用できる」という自信の現れであり、集客力が期待できるといえます。

    また、同じエリア内で長い間、仲介業を営んでいる会社は賃貸需要や価格相場を熟知しているため、管理を委託すれば、空室発生時でも入居者がつきやすく安心です。

    サービス内容で選ぶ

    不動産管理会社が提供しているサービスの内容は会社ごとに異なるため、対応範囲で選ぶ方法もあります。

    まずは会社のホームページを見て、サービス内容を確認しましょう。「基本サービスに何が含まれているのか」「オプションサービスはいくらなのか」などのチェックが必要です。

    管理委託契約を締結した後にサービス内容を巡ってトラブルになる場合があるため、必要なサービスが契約書に記載されているかしっかりと確認しましょう。

    高い入居率を実現している会社

    管理物件で高い入居率を実現している不動産会社も委託先としておすすめです。

    入居率の高さは入居者の満足度や定着率が優れていることを意味します。そのため、不動産管理会社の対応が入居者から評価されている可能性が高いです。また何より、入居率は利回りとも直結するため、不動産管理会社選びで非常に重要なポイントとなります。

    入居率はオーナー収入にも直結する重要な指標なため必ず確認することをおすすめします。入居率は不動産会社のホームページやパンフレットから確認が可能です。

    なお、サクラの入居者を使って入居率を高く見せている会社も存在する点には注意が必要です。

    サブリース契約を利用するのもひとつの手段

    サブリース契約とは不動産会社が物件を一括で借り上げて入居者に転貸する方法です。入居率に関わらず一定の賃料保障が支払われて収入が安定するため、サブリース契約を利用するのもひとつの手段です。

    サブリース会社は入居者から家賃を受け取り、オーナーは家賃の80〜90%程度のサブリース賃料を受け取ります。前述の管理委託と同様、物件に関するすべての業務を代行するため、オーナーは管理の手間がかかりません。

    一方で、管理委託と比較すると手数料が高くなる点は注意が必要です。管理委託の場合は家賃収入の3〜8%程度ですが、サブリースでは賃料の10〜20%程度が相場です。

    また、契約期間中に家賃の引き下げが発生するとオーナーが受け取るサブリース賃料が減ったり、免責期間が設けられていたりなど、損をしてしまうリスクもあります。

    サブリース契約は「業務負担を減らして、安定収入を確保したい」方には魅力的な仕組みですが、デメリットやリスクもあるため把握しておきましょう。

    まとめ

    不動産投資で取得した物件の管理は不動産管理会社に委託するのが一般的です。管理委託であれば、オーナーの手間を大きく削減し、本業に集中しやすくなります。また、プロに任せることで迅速かつ的確な対応ができるため、入居者の満足度向上につながる点もメリットです。

    不動産を安定的に運用するためには、「どの会社に管理を委託するか」がとても重要なポイントです。依頼する際は自社で売買や仲介をした物件の管理を引き受けてくれる会社や、管理している物件の入居率が高い会社をおすすめします。

    ファミリーコーポレーションでは物件の売買・仲介から管理までワンストップでお客様をサポートする体制を整えております。お客様の収益最大化を実現できる物件をご紹介し、取得後の物件管理も責任もって行います。

    不動産投資をご検討中のお客様に向けて、個別相談やセミナーも開催しているため、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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