不動産投資は少額からできる？メリットやデメリット・注意点などを解説

不動産投資に興味を持っているものの「多額の自己資金がないと始められない」というイメージをお持ちの方は多いのではないでしょうか。

しかし、不動産投資には不動産投資型クラウドファンディングやREIT（リート）、不動産小口化商品、中古不動産投資などさまざまな種類があり、なかには少額からでも始められるものもあります。

本記事では少額から始められる不動産投資の「種類」や「メリット・デメリット」を解説します。少額から不動産投資を始めたいと考えている方はぜひ本記事を参考にしてみてください。

不動産投資は原則資金が必要

不動産投資を始めるには賃貸物件を購入する必要があるためまとまった自己資金が必要です。しかし、すべての人がそれだけの資金を用意するのは難しいため、ローンを組むのが一般的です。

不動産投資を始める際の自己資金に関する知識を次の項目から紹介します。

不動産投資に原則住宅ローンは利用できない

住宅ローンは居住用物件のためのローンであるため、原則として不動産投資では利用できません。

なお賃貸併用住宅の場合は、自己居住用の床面積が延床面積の約50％以上を占めることを条件に住宅ローンが利用可能となる金融機関が多いです。

虚偽の申請をして住宅ローンを組む行為は、絶対にしてはいけません。住宅ローンを組んでの不動産投資は規約違反であり、借入金の一括返済を求められる場合もあります。

不動産投資ローンを利用することは可能

不動産投資をする際は、不動産投資ローンを組んで取り組むことがほとんどです。レバレッジを効かせ、規模の大きい物件の運用を行い、投資効率をあげる目的でも利用されます。

不動産投資ローンとは収益物件を購入する際に利用できるローンです。利用する際は、自身が取り組み可能な金融機関やその条件を把握してから、無理のない範囲で物件を検討することが大切です。

自己資金ゼロでも不動産投資を始められる可能性がある

不動産投資は自己資金がなくても以下のケースであれば始められる可能性があります。

• フルローンが組める場合
• オーバーローンが組める場合

フルローンとは不動産の物件価格全額を融資でまかなうローンの種類であり、物件の評価や融資申込者の属性によって利用できるか異なります。なお、物件を購入する資金はフルローンで補えますが、保険料は別途で費用がかかるため自身で用意しなければなりません。

フルローンを組む場合は月々の返済負担が重くなるため、収支計画をしっかり立ててから利用しましょう。

オーバーローンの場合は完全に自己資金ゼロで不動産を購入できます。オーバーローンとは不動産の購入にかかる仲介手数料などの諸費用まで含めた金額を融資してもらうローンです。

しかし近年では不正融資を防止するために、オーバーローンに関する金融機関の審査が厳しくなっています。またフルローンよりも返済負担が重くなるうえ違法性が疑われる契約も多く、強制解約や一括返済などのトラブルに結びつきやすいため、不動産投資を行う際にはなるべくオーバーローンは避けたほうが無難といえます。

ある程度の自己資金の確保が必須

不動産投資はローンを組むことで効率良く投資を始められますが、始める前にある程度の自己資金は確保しておく必要があります。

自己資金の額に明確な基準はありませんが、不動産投資を始めた後の空室リスクなどを踏まえると多いに越したことはないといえます。自己資金は頭金10〜30%、諸費用7〜10%程度をまかなえる金額を用意するのが一般的です。

たとえば1億円の不動産を購入する場合は、頭金として1,000〜3,000万円、諸費用として700〜1,000万円ほど用意しておくと安心して不動産投資に取り組めます。

ローンの借入金をおさえられると、毎月の返済額も少なくなるためキャッシュフローが悪化した場合のリスクを軽減できます。

少額不動産投資とは

少額不動産投資のメリット

少額不動産投資のメリットは主に以下の3つです。

• 始めるハードルが低い
• リスクを分散できる
• 管理の手間がかからない

実物不動産投資を行う場合、何千万円というローンを組むことに加え自己資金が必要になるため、誰でも気軽には始められません。空室リスクや価格の下落リスクから投資を始めるまでのハードルを高く感じてしまい、諦めてしまう方は多いです。

一方、少額不動産投資であれば1万円程度から始められるため、始めるまでのハードルが低いのがメリットです。投資である以上元本割れのリスクはありますが、リスク許容度を踏まえた投資をすれば生活に支障が出るような損失は避けられます。

また少額での投資になるため、分散投資がしやすくなります。。分散投資するとひとつの資産の価値が下がったとしても、ほかの資産でカバーできるため安心して不動産投資に取り組めます。なお、実物不動産でも複数物件を所有すると分散投資できますが、規模が大きいため、難易度が高いです。

さらに少額不動産投資では管理の手間がかからない点もメリットです。実物不動産投資では家賃の回収やトラブル時の連絡などの手間が発生したり、委託する場合は管理委託手数料が発生します。

その点、少額不動産投資は基本的にペーパーアセット（現金や証券類）であるため管理の手間がかかりません。

少額不動産投資のデメリット

少額不動産投資のデメリットは以下の2つです。

• 投資先が限られている
• まとまった利益を得るのが難しい

実物不動産投資は市場に出ているすべての不動産が投資対象ですが、少額不動産投資では投資先が限られています。

とくに実物不動産を小口化して販売するタイプの商品は数に限りがあるため、好条件の物件はすぐに売り切れてしまう可能性が高いです。

また少額不動産投資は投資規模が小さいため、5,000万円の実物不動産を購入して年利5%で運用できれば年間売上は250万円になりますが、年利8%の少額不動産投資に10万円を投資しても年間売上は8,000円にしかなりません。

少額不動産投資は投資できる対象が少ないうえ一度に投資できる金額が小さいため、実物不動産のようにまとまった利益を得るのが難しいといえます。

少額不動産投資の種類

少額不動産投資の投資先は複数あり、代表例は以下の4つです。

• 不動産クラウドファンディング
• REIT（リート）
• 不動産小口化商品
• 低価格帯の実物不動産投資

それぞれの特徴を次の項目から解説します。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングとはインターネットを通じて運営事業者が投資家から資金を募り、物件の購入と運営を行う投資方法です。少額から始められますが、実際に運用されるのは数千万円や数億円の物件です。投資家は出資金額に応じて物件の売却益や家賃収入などの利益が分配されます。

不動産クラウドファンディングのメリットは以下の2つです。

• 少額から始められる
• 手間がかからない

多くの不動産クラウドファンディングでは1万円から投資可能です。実物不動産であれば投資を始めるのに数千万円かかりますが、少額不動産投資は資金面のハードルが低く投資初心者の方でも始めやすいです。

また一度投資をしたら満期になるまで待つだけで手間がかかりません。不動産の管理や売却のタイミングなどについて考える必要がない点は投資にかかる負担の軽減につながります。

一方で不動産クラウドファンディングのデメリットは以下の2つです。

• 資金が拘束される
• 利益が分配されない可能性もある

不動産クラウドファンディングでは原則として途中解約できないため、資金が拘束されてしまいます。自分の好きなタイミングで売却できないため、換金性や流動性の低い投資といえます。

また、不動産の売却や家賃収入で利益が得られなかった際は分配金がもらえない可能性もあります。あくまで投資であるため、損失が発生するリスクは押さえておきましょう。

REIT（リート）

REIT（Real Estate Investment Trust）とは不動産投資信託を意味し、不動産投資が証券化されたものを指します。REITは不動産投資を対象とした金融商品であり、投資家は利益に応じた配当金を受け取れます。運用は不動産ファンド会社が行うため、プロに資産運用を任せられます。

REITのメリットは以下の3つです。

• 分散投資によるリスクヘッジが期待できる
• 流動性が高い
• 多額の自己資金を必要としない

REITは複数の不動産に対して投資を行うため1種類でもREITを購入すると複数の不動産に投資できる状態になります。複数の不動産への投資となることで、自然災害や空室リスク、家賃滞納リスクなどの軽減につながります。

またREITは不動産を証券化したものであるため、流動性の高さが特徴です。実物不動産は売却したい場合でも買主が見つからなければ売却できませんが、REITは常に株式市場で売買されているため好きなタイミングで売却できます。

さらにREITは種類にもよりますが5万円程度の資金から始められるため、多額の資金を所持していない方でも始めやすい投資です。

一方でREITのデメリットは以下の2つです。

• 株式市場の影響で価格が変動する
• 自分で物件を選べない

REITは投資先の不動産による収益だけでなく外部要因でも価格が変動します。たとえば政治や経済情勢で日経平均株価が大幅に下落している場合、日経平均株価の動きに影響されてREITの価格も下落する傾向にあります。

投資先の不動産は問題なく収益をあげていたとしても、株式市場全体の動きにつられるため値動きの予測は困難です。

またREITは不動産ファンド会社が投資先を決めるため、自分では物件を選べません。投資する際は、商業施設系やオフィスビル系など投資先の大枠だけで判断しなければなりません。

不動産小口化商品

不動産小口化商品とはひとつの収益不動産を小口に分け、複数の投資家へ販売する投資方法です。運用によって得られた利益は投資金額に応じて分配されます。

不動産小口化商品は1口100万円程度から投資するため不動産クラウドファンディングやREITと比較して投資金額が大きくなりますが、利回りも高い傾向にあります。

不動産小口化商品のメリットは以下の2つです。

• キャピタルゲインも期待できる
• 相続税対策や贈与税対策にもつながる

少額不動産投資は分配金や配当金などのインカムゲインがメインの収益ですが、不動産小口化商品では不動産の所有者になれるため、所有権を売却するとキャピタルゲインも狙えます。

一方で、不動産クラウドファンディングはあくまでも資金を提供するだけであり、実際の不動産所有者にはなれません。ただし任意組合型の場合は登記簿への登録が必要になるため所有者とみなされます。

不動産小口化商品は実際の不動産を所有することになるため、現金で相続や贈与する場合よりも節税効果が得られます。 ただし、所有権を得るには任意組合型の商品を選ばなくてはいけない点には注意しましょう。

不動産小口化商品のデメリットは以下の2つです。

• 商品の選択肢が少ない
• 融資が利用できない

不動産小口化商品は近年注目され始めた投資であるため、商品の選択肢が少ないのが現状です。しかし年々人気が集まっているため、今後は投資対象が増えていくと考えられます。

また不動産小口化商品への投資は融資が利用できないため、100万円単位の自己資金を用意する必要があります。不動産小口化商品は少額不動産投資とはいえ、ある程度まとまった資金が必要になる投資方法です。

低価格帯の実物不動産投資

実物不動産投資であっても物件の種類によっては少額で購入できる場合があります。具体的には区分マンションや築年数がかなり経過したもの、地方の物件等です。

低価格帯の実物不動産投資のメリットは、利回りが高い傾向にある点です。

築古物件はキャッシュフローが良く、短期間で投資金額を回収できる可能性があり、自分に合った物件を購入すると大きな収益が見込めたり、節税対策につながったりします。

一方で低価格帯の実物不動産投資のデメリットは、以下2つです。

• 物件選定が難しい
• 流動性が低い

低価格帯の実物不動産投資は物件選定を誤ると損失を被るリスクがあります。

投資におけるリスクと利回りは表裏一体の関係であり、地方の物件や区分マンションは空室リスクが高い傾向にあります。

物件を購入する際は、物件価格や利回りの高さだけでなく「修繕にいくらかかるのか」「どの程度の賃貸需要があるのか」などをトータルで考えて購入する必要があります。

また地方の物件は都心の物件と違い流動性が低いため、売却する際に時間がかかるケースが多い点にも注意しましょう。

少額不動産投資を始める際のポイント

少額不動産投資は少ない資金で取り組めるから安心というわけではありません。投資である以上はリスクと隣り合わせであるため、ポイントを押さえて臨む姿勢が大切です。

少額不動産投資を始める際のポイントは以下の3つです。

• 元本が保証されていないのでリスクヘッジをする
• 正しい知識を身につける
• 信頼できる専門家に相談する

それぞれのポイントについて次の項目から解説します。

元本が保証されていないためリスクヘッジが重要

利益を得られる可能性がある反面、元本が保証されていないため安易な投資には危険があります。大きな損失を防ぐためにはリスクヘッジが求められます。

リスクヘッジの具体例は以下の通りです。

• 賃貸需要のあるエリアの物件に投資する
• 時期をずらして物件を購入する

不動産に投資する際は、東京圏や関西圏等の人口流入数が多く賃貸需要のあるエリアにすることで、空室リスクをおさえられます。

さらに時期をずらして物件を購入することで、不動産の高値づかみを回避できる場合があります。とくにREITなどの商品は価格変動が大きいため、定期的な購入により平均購入価格を抑える効果（ドルコスト平均法）が発揮されます。

不動産投資をする際には以下のポイントを整理したうえで実施しましょう。

• いくらの収益が期待できるか
• いつまでに回収できるか
• 信頼できる投資先か
• 投資資金は余裕資金か（万が一失っても問題ないか）

安易な投資で失敗しないためにもさまざまな点に注意を払いましょう。

必要な知識を身につけることが重要

少額の投資とはいえ、資産を減らす可能性があるため、十分知識を身につけてから臨む必要があります。

知識を身につける際は以下の3つの方法がおすすめです。

勉強方法	メリット	デメリット
本を読む	・信憑性が高い情報が手に入る ・著者の知見が体系的にまとめられている ・本の購入で学ぶ意識が高まる	・お金がかかる ・データや情報が古い可能性がある
インターネットで調べる	・無料である ・いつでも情報が手に入る	・データの信憑性が低く情報の取捨選択が難しい ・内容が浅いケースが多い
セミナーに参加する	・プロの話を直接聞ける ・最新情報が聞ける ・質問できる ・投資家同士の横のつながりがうまれる	・参加するまでの心理的ハードルが高い ・日時が決められているため参加できる機会が少ない ・不動産会社によってはしつこい営業をされる恐れがある

それぞれのメリットとデメリットを踏まえ、自分に合った方法で知識を身につけましょう。

専門家に相談することが重要

投資に関する知識を十分に理解していない段階で、投資に臨むのはリスキーです。

投資リスクを減らすためには、信頼できる不動産会社に相談することが大切であり、収入や支出、年齢、投資目的などをもとに的確なアドバイスを受けましょう。

投資に関するアドバイスを求める際は中立的な立場でメリットだけでなく、リスクも踏まえてアドバイスしてくれる専門家を見つけることが大切です。

なお投資の最終判断は自己責任であるため、専門家のアドバイスを参考にして自分で選択肢を選ぶ必要があります。

まとめ

不動産投資にも様々な種類があります。少額不動産投資であれば1万円程度から始められるものもあり、ハードルは低く始めやすいものも多数存在します。しかし少額での投資とはいえ損失を被るリスクもあるため知識を身につけたうえで投資を行う必要があります。

なお、少額不動産投資には複数の種類があります。種類によって投資の仕組みや最低投資金額が異なるため、「投資の目的」や「自己資金の額」、「投資で得たい収益」などをもとに自分に合った投資方法を選びましょう。

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