不動産投資って大丈夫なの？リスクとメリットをわかりやすく解説します

不動産投資は大きな金額を取り扱うことから、リスクが高いのではないかと考える方もいるかもしれません。しかし実際のところ、不動産投資は限られたお金持ちだけがする投資方法ではなく、一般的に普及している投資方法のひとつです。

この記事では不動産投資に興味がある方に向けて、どのような仕組みの投資方法なのか、またどのようなリスクとメリットがあるのかをわかりやすく解説します。

そもそも不動産投資とはどういうものか

不動産投資とは、さまざまな不動産を対象とした投資方法です。まずは、不動産投資の基本的な知識を解説します。どのような仕組みで利益を得るのか、投資対象となる不動産にはどのような種類があるのかを把握しましょう。

不動産を通じて利益を得る投資手法

投資とは、ある対象に対して利益を得るためにお金を出すことです。例えば、投資対象が株式の場合「株式投資」、外貨の場合は「FX（外国為替証拠金取引）」と呼ばれます。数ある投資の中でも、不動産を投資対象にしたものが「不動産投資」です。

不動産投資では、不動産を所有して家賃収入を得たり、不動産を売却したりすることで利益を獲得していきます。

インカムゲインとキャピタルゲイン

投資で得られる利益には、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。インカムゲインとは資産を保有することで継続的に得られる利益であり、キャピタルゲインは資産を売却した際に得られる利益です。

不動産投資では、以下のように分類されます。

インカムゲイン：所有している不動産の家賃収入
キャピタルゲイン：不動産の売買を通じて得られる売却益

また、売却時に利益が確定するのも不動産投資の特徴です。どんなにインカムゲインが出ていても、売却時に損をしてしまうケースもあるでしょう。一方、運用時のキャッシュフローでマイナスが続いていても、売却時にそれを上回る利益が出れば投資としては成功といえます。

投資対象となる不動産の種類

投資対象となる不動産には、さまざまなタイプがあります。ここでは一般的な不動産投資の対象となる不動産について紹介します。

• 一棟マンション・アパート投資
  数戸～十数戸あるアパートやマンションを一棟丸ごと所有する投資手法です。アパートとマンションは、法的に明確な違いはありません。一般的には、木造・軽量鉄骨造で3階以下の建物はアパート、鉄骨造・鉄筋コンクリート造で3階以上の建物はマンションと区分される傾向です。
  一棟マンション・アパート投資は、戸数が多いため収益率が高いこと、空室リスクが分散されるため毎月の家賃収入が安定しやすいことがメリットとして挙げられます。一方で、初期投資額が大きく、定期的な大規模修繕の必要がある点がデメリットです。

• 戸建て投資
  一戸建てを家賃収入や売却益を目的に所有する投資手法です。メリットとして、アパート・マンション投資に比べると初期投資費用が抑えられること、貸家は賃貸需要が高いこと、ファミリー向けの物件が多く長く住んでもらえる可能性が高いことが挙げられます。
  一方、空室になると家賃収入がゼロになることや、退去時のリフォーム費用の負担が大きいことなどがデメリットといえます。

• 区分マンション投資
  区分マンション投資は、分譲マンションの1室を所有する投資手法です。初期投資費用が抑えられるほか、都市部や駅近など立地が良い場所を選べることや、流動性が高いといったメリットがあります。デメリットとしては、空室になると家賃収入がゼロになること、毎月の管理費・修繕積立金の支払いがあることなどが挙げられます。

• 土地投資
  投資を目的として土地を購入します。購入後はアパートなどを建てたり、太陽光発電用地にしたり、トランクルームや駐車場として活用したりといったように、さまざまな活用方法があるのが特徴です。用途が限定されず自由度が高いのがメリットですが、購入後すぐに収益は上がらず、不動産についての知識が求められる点に注意しましょう。

不動産投資にはどんなリスクがある？対策方法は？

不動産投資は、リスクが高いというイメージがあるかもしれません。ここでは、不動産投資によく見られる5つのリスクについて、それぞれの対策方法と併せて見ていきましょう。

• 入居者がつかない空室のリスク
• 地震や火事などの天災リスク
• 家賃滞納や騒音などの入居者トラブル
• 経年劣化による各種リスク
• 不動産価値の下落リスク

入居者がつかない空室のリスク

不動産投資は、基本的に毎月の家賃収入で収益を得る投資です。そのため入居者がつかなかったり、引っ越しで入居者がいなくなったりすると収益がゼロになるリスクがあります。

空室リスクに対する基本的な対策として、不動産購入前に高い入居率が見込めるエリアであるかを事前に調査したり、一定の空室率があっても収支がプラスになる投資計画を作ったりすることが大切です。その上で適正な家賃で募集すること、人気の設備を導入するなど入居ニーズを高める施策を行うことで、空室のリスクを減らせるでしょう。

地震や火事などの天災リスク

不動産投資で購入した建物が、地震や火事などの災害に遭うリスクがあります。特に日本は世界的にも地震が多い国であるため、地震によって建物が倒壊したり、外壁にひびが入ったりすることも十分に考えられるでしょう。

不動産投資ではこのような災害リスクに対して、火災保険とそれに付随する地震保険で備えることが一般的です。適切な保険料をかけることで、災害時の損失を最小限に抑えられます。

また多くの保険会社では、漏水などの被害を補償する「家財保険」や、所有する不動産の瓦が落ちて通行人にけがをさせる事故などを補償する「施設賠償責任保険」といった特約も存在します。

家賃滞納や騒音などの入居者トラブル

家賃滞納や騒音など、入居者によるトラブルも不動産投資のリスクです。騒音や異臭などは、他の入居者が退去してしまう原因にもなりかねません。

家賃滞納は、入居時に家賃保証会社への加入を義務付けることで対策できます。また、支払い能力があるかどうかを入居前に厳しく審査するのも効果的です。

入居者対応については管理会社に委託するのが一般的であり、オーナーがひとつひとつのトラブルに対応する必要はありません。信頼できる管理会社に依頼し、入居者トラブルによるリスクを回避しましょう。

経年劣化による各種リスク

不動産投資によって購入した建物や設備は、年月とともに経年劣化していきます。そのまま何もせずに放置しておくと、雨漏りや給湯器の故障、一棟アパートなら外階段の腐食などさまざまなトラブルにつながり、予定外の修繕費が発生する可能性があります。

経年劣化による各種リスクを完全に避けることは難しいですが、建物状況の定期的なチェックと適切なメンテナンスを行うことで、建物や設備の寿命を保持できます。建物管理においても、実力と実績のある管理会社を選ぶことが重要です。

不動産価値の下落リスク

年月が経って建物と設備が古くなると、その不動産の価値は下がります。地方都市で人口が減り空き家が増えるなどして、需要を供給が上回ることでも販売価格が下落する恐れがあるでしょう。

また、長期金利が上がるとローンが借りにくくなります。ローンが組めず不動産の買い手が減少すれば物件価格の下落につながるため、社会全体の動きも不動産価値が下降する要因のひとつです。

経年劣化への対応は、定期的なメンテナンスがリスクヘッジになりますが、社会変動そのものは個人の努力ではどうにもなりません。その中でも、人口が集中した都市部などの地域を選ぶ、鉄筋コンクリート造の建物を選ぶなど、長期的に見て価値が下がりにくい物件を購入することは下落リスクへの対策として効果的です。

不動産投資のメリットとは

不動産投資のメリットは、投資の成功によって利益が得られることだけではありません。ここでは、代表的ともいえる次のメリットについて解説します。

• 節税にも有利
• 本業に支障なく 副収入が得られる
• お金を有効に働かせることができる
• 不動産投資ローンでレバレッジを効かせることができる
• インフレ・デフレに強い

節税にも有利

不動産投資が節税に効果的なのは、給与所得などの本業の取得から不動産所得のマイナス（赤字）分を差し引く損益通算により課税対象額が小さくなるためです。

実際の支出を伴わない減価償却費を計上できるため、会計上は赤字でも実際の収支は黒字という状態になります。

税金は総所得に対してかかるものなので、総所得が減少すれば納める税金も少なくなり、節税につながります。また不動産は、将来の相続税対策としても注目されています。

例えば、相続財産が現金1億円の場合、相続税の評価額も1億円です。しかし、相続財産が市場価格1億円のマンションの場合、賃貸している点などが考慮され、相続税評価額は1億円を下回ります。相続税は評価額に応じて増減するため、支払うべき相続税を節税できるという仕組みです。

本業に支障なく副収入が得られる

不動産購入後は、入居者の募集、家賃の回収、入居者のクレーム対応、建物や設備の点検など数多くの業務が求められることから、仕事をしながら不動産投資を行うのは難しいと考える方がいるかもしれません。

しかし実際は、大半の投資家が不動産管理会社へ管理を委託しています。管理を委託すれば忙しいビジネスパーソンでも本業に支障をきたすことなく、安定した副収入を得られるでしょう。管理会社があることで、他の投資方法に比べて手間がかからない点もメリットです。

お金を有効に働かせることができる

現在の日本では、銀行に預金しても利息はほとんど付きません。そのため資産運用という観点から見れば、銀行預金で大きな利益を得ることは難しいでしょう。

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資手法と言われています。比較的リスクの低い物件でも、利回り5～7%の物件は珍しくありません。不動産投資は、利益率、安全性ともにバランスが取れているため、お金を有効に働かせることが可能です。

不動産投資ローンでレバレッジを効かせることができる

少ない自己資金で大きく投資効率を上げることを「レバレッジを効かせる」と表現します。これは小さな力で大きな力を生む「てこ（＝レバレッジ）の原理」に例えられたものです。不動産投資では金融機関のローンを利用してレバレッジを効かせることで、自己資金以上の金額の物件を購入できます。

不動産市況や投資家の属性にもよりますが、販売価格の10~20％の自己資金があれば、融資を活用して購入の土台に乗ることは十分可能です。また高収入や上場企業勤務といった条件に当てはまれば、より良い条件で融資を受けられることもあります。

インフレ・デフレに強い

インフレが起こると、物の価値が上がり、お金の価値が下がります。インフレ時にお金を銀行に預けたままでは、金利で増えるどころかだんだんと価値が下がる恐れもあるでしょう。そこで、資産を不動産などの「実物資産」として保有することで、インフレ対策が可能です。

また物価が下がるデフレにおいても、急激な家賃の値下げが必要になることは少ないため、不動産投資はデフレの影響を受けにくいとされています。

不動産投資を始める前のよくある不安と対策

不動産投資に興味があっても、なかなか踏み出せない方も多くいます。ここでは、不動産投資を始める前によくある不安や疑問について解説していきます。

• 不動産投資に関する知識がない
• 不動産投資ローンを受けるのが不安
• まとまった自己資金がないと始められない？

不動産投資に関する知識がない

建物や融資に関する知識不足で自信が持てず、不動産投資をスタートできない方もいます。もちろん不動産投資に関する基礎知識は重要ですが、建築や管理の専門家になる必要はありません。

利回りの考え方をはじめ基本的な知識を学んだ上で、不動産売買や管理のプロである不動産会社、管理のプロである管理会社、修繕のプロであるリフォーム会社など、信頼できる専門家を活用するというスタンスでよいでしょう。

不動産投資ローンを受けるのが不安

金融機関からの融資に苦手意識を持つ方もいますが、収益と支出のバランスをしっかりシミュレーションすれば、融資返済は恐ろしいものではありません。また、不動産投資ローンの返済原資は家賃収入となるため、手出しは発生しにくいのが基本です。

不動産の購入前に、その物件は入居が見込めるエリアなのか、物件自体に問題はないか、一定の空室率を踏まえても収支は成り立つかなど、しっかりと調査して計画を立てることで、返済リスクをコントロールできるでしょう。

まとまった自己資金がないと始められない？

不動産投資は基本的に融資を受けるので、販売金額より少ない自己資金でも購入可能です。会社勤めなど安定した収入のある方は、将来も継続的な収入が見込めるという信用から、金融機関の融資を受けやすい傾向にあります。

また上場企業に勤務する方や医師、弁護士といった方の場合、金利面や融資期間などで、さらに有利な条件で融資を受けられることもあるでしょう。もちろん融資を受けず、まずは現金で購入可能な物件からスタートする不動産投資家も存在します。

まとめ

不動産投資に興味があるけれど、知識不足や費用の面から不安でなかなか投資に踏み切れないという方もいるでしょう。しかし、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われており、リスクヘッジを怠らなければ、資産拡大が見込める投資方法のひとつです。

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