不動産投資の8大リスクとは？安定収入の実現のためにおさえたい備え

不動産投資は少なからずリスクがあるため、ためらいを感じている方は多いのではないでしょうか。不動産投資は投資である以上、一定のリスクを抱えているのは事実です。一方で、適切な対策を行えば、リスクを最小限に留められます。

本記事では不動産投資のおけるリスクや事前に回避する方法をお伝えします。不動産投資に不安を感じている方はぜひ本記事を参考にしてください。

不動産投資の概要

不動産投資とはマンションやアパートなどを運用して利益を得る投資方法を指し、運用に成功すると毎月安定した収入が得られます。また、物件管理を管理会社に委託すると手間をかけずに運用できるため、多くの投資家が資産運用として行っています。

不動産投資で安定した収入を得るには高い入居率が期待できるエリアの物件を選ぶのがポイントです。

不動産投資の種類 

不動産投資として行われるのは主に以下の4種類です。

• アパートやマンションの一棟投資
• 区分マンション
• 戸建住宅投資
• 駐車場投資

次の項目からは不動産投資の種類ごとの特徴やメリット・デメリットなどを解説します。

アパートやマンションの一棟投資

一棟投資はマンションやアパートを一棟すべて購入し、一部屋ずつ第三者に貸し出して家賃収入を得る不動産投資の手法です。

収益物件を一棟すべて購入するため初期費用は高額になる傾向がある反面、大きな利益を得られる可能性があります。また、借主が複数いるため家賃収入の急激な変動は少なく、入居者が定着すると安定した収入が期待できます。

一棟投資を成功させるためには高い入居率を維持できる物件選びが重要となります。大都市圏へのアクセスが豊富なエリアなどは人気が高く、高い入居率を維持できるためおすすめであるといえます。

区分マンション

区分マンション投資は分譲マンションの一室を購入して、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る不動産投資の方法です。不動産投資のなかでは比較的価格帯が低く、初期費用の負担が少なくすむため、取り組みやすい種類です。

一方で、一棟投資のように大きな利益を得るのは難しく、一室のみであるため退去が発生した際は収入が0になってしまうリスクがあります。たとえ空室であっても日々のランニングコストは発生するため、他の投資方法と比較して空室リスクが高いといえます。

しかし、新築区分マンション投資は手軽に始められるものの、リスクが大きいため、不動産投資初心者には向きません。

戸建住宅投資

戸建住宅投資は一戸建てを購入して入居者から家賃収入を得る不動産投資の手法です。一戸建ての入居者はファミリー層が主な対象であり、定着率が高い傾向があるため、安定した家賃収入を長期にわたって見込めます。また、投資用物件としても自己居住用の物件としても売却を検討できるため、出口戦略が柔軟な点も魅力です。

中古一戸建ての場合は価格帯が低い物件が多く、初期費用をおさえられる点がメリットです。一方で戸数が一室のみであるため、退去が発生すると収入がゼロになってしまうリスクが存在します。

駐車場投資

駐車場投資は所有している土地や借りている土地を利用して駐車場を経営する不動産投資の手法です。家賃収入を得る不動産投資とは異なり、建物を建築しなくても賃料が得られる点がメリットといえます。

駐車場には主に2種類、月極駐車場と時間貸駐車場があります。いずれも工事などの手間や費用が少なく、青空駐車場だと砂利敷きやアスファルト舗装をするだけで簡単に始められます。ただし、駐車できる車の台数は限られているため、駐車場投資で多額の利益を得るのは容易ではありません。

※小規模宅地等の特例…相続した土地の相続税評価額を最大80%減少させる。

不動産投資の8大リスクと対策

不動産投資で失敗しないためには以下の8大リスクをおさえておかなければなりません。

• 空室リスク
• 家賃滞納リスク
• 家賃下落リスク
• 修繕リスク
• 金利上昇リスク
• 災害リスク
• 流動性リスク
• 不動産価値下落リスク

不動産投資をする際は利益だけに目を向けるのではなく、リスクについても考慮する必要があります。不動産投資の8大リスクと対策を次の項目から解説します。

空室リスク

空室リスクとは収益物件に空室が発生することで、想定していた家賃収入が得られなくなるリスクを指します。不動産投資における収益源は家賃収入が大半を占めています。収支計画で設定していた家賃収入が得られなくなるとローンの支払いが困難になってしまう事態につながりかねません。

空室リスクは不動産投資における最大のリスクであるため、事前の空室対策が必須です。空室リスクが低い物件の特徴は主に以下の通りです。

• 東京圏や関西圏など、主要都市へのアクセスが良い
• 周辺施設に恵まれ、立地環境が良い

立地条件が良い物件の一例として、東京圏や大阪といった主要都市へのアクセスに優れている通勤や買い物の利便性の高い物件があげられます。さらに周辺施設にも恵まれている物件であれば、空室が発生してもすぐに埋まる可能性が高いです。

また、空室リスクに備えるためには、立地条件の良い物件を選ぶだけでなく、運用後の入居付けについても対策を講じなければなりません。収益物件の管理を任せる管理会社を選ぶ際は、入居付けに独自のノウハウを持っている、営業力が強い管理会社を選びましょう。

客付けを得意としている管理会社であれば、空室が発生してもすぐに新しい入居者を見つけてくれる可能性が高いため、安定したキャッシュフローを維持できます。

家賃滞納リスク

家賃滞納リスクとは入居者が所定の日時に家賃を入金せず、支払いが滞ってしまうリスクを指します。家賃の滞納があると家賃収入が減少するだけでなく、新たに入居者の募集をすることもできないため、機会損失にもなってしまいます。

また、管理会社と契約していない場合は「家賃の支払い督促」や「立ち退き勧告」をオーナー自身が行わなければならないため、非常に負担が大きいといえます。

一棟投資の場合は家賃滞納があっても他の入居者からの家賃収入を見込めますが、区分マンション投資や戸建住宅投資だと事態は深刻です。家賃の入金があるまでは収入が0になってしまい、赤字がどんどん膨らむ恐れがあります。

最悪のケースは家賃滞納を続けている入居者が退去せずに居座り続けてしまうケースです。入居者を強制的に退去させるには建物明渡請求を提起しなければならず、判決が出るまでには数ヶ月かかります。

家賃滞納リスクに備えるためには、管理会社に入居時の審査を厳しくしてもらうなどの対策が必要です。

なお、入居者に家賃保証への加入を必須にすると、家賃滞納リスクは大きく軽減します。入居者が家賃保証に加入していれば、万一家賃滞納があった場合でも家賃保証会社が立て替えて支払ってくれます。

サブリース契約を用いるのも家賃滞納リスクに備えるための方法の一つです。一方で、サブリース契約にはさまざまな注意点があるため、慎重に検討してから判断しましょう。

家賃下落リスク

家賃下落リスクとは建物の経年劣化などが原因で将来的に家賃が下落するリスクを指します。

特に新築物件は中古物件と比べると家賃下落リスクが高いため、将来的な家賃の下落を考慮しなければなりません。新築物件が高額な家賃設定を行えるのは新築時から約1年までであり、以降は中古であるため家賃の下落率が上がってきます。

中古物件は新築物件と比べると家賃下落リスクは低いものの、建物や設備が劣化すると入居付けの難易度は上がっていきます。空室が発生している場合は早期に解消しなければならず、入居付けを迅速に行うためには競合物件よりも家賃を下げなければならない可能性があります。家賃が減少すると物件価格も伴って下がるため、出口戦略を考えるうえでも家賃下落リスクを加味して考える必要があります。

新築・中古を問わず将来的な家賃下落リスクが存在するため、不動産投資をする際は一定の賃貸需要が見込める立地の良い物件を選ぶのが何よりも大切です。立地条件の良い物件は出口戦略でも有利になり、売却しやすいメリットも得られます。たとえば、東京圏・関西圏など人気の高いエリアに所在する交通の便が良い物件は、家賃が下がりにくい傾向があります。

ほかにも、リフォームを行って設備を充実させるのも家賃を維持するための一つの手段です。

修繕リスク

修繕リスクとは建物や設備の経年劣化によって修繕費が発生するリスクを指します。新築・中古を問わず、あらゆる収益物件は修繕リスクがあり、万一に備えて修繕費を積み立てておく必要があります。

中古物件は新築物件よりも修繕リスクが高いため、物件を選ぶ際は将来的に発生する修繕費を考慮する必要があります。建物の外観や設備が劣化すると入居付けにも悪影響を及ぼすため、建物や設備の修繕工事は必須といえます。

中古物件を選ぶ際はリフォーム済みの物件を選んでおくと、将来的な修繕費を低くおさえられます。リフォーム済みの物件は価格が高めになる傾向がありますが、経年劣化が進んでから工事をするよりも早い段階でリフォームをしておくほうが費用を安くおさえられるケースが多いです。

マンション・アパート投資を行う場合に、最も高額になるのが12～18年周期で行われる大規模修繕工事です。安定的に家賃収入を手に入れ、かつ、なるべく低い経費に抑えることが不動産投資では大切です。

しかし、大規模修繕工事の費用は数百万円以上になるケースが多く、修繕費を少しでも抑えたい気持ちから定期的な修繕を怠ってしまうと、いざ修繕が必要となった際に莫大な費用が発生してしまう可能性があります。

定期的に修繕を行っていた方がトータルでの出費が低く抑えられる場合もあるため、長期的な計画を立て、修繕費用を積み立てておくようにしましょう。

金利上昇リスク

金利上昇リスクとは将来的に金利が上昇し、不動産投資ローンの総返済額が増えるリスクを指します。なお、金利上昇リスクは変動金利を選択した場合に生じるリスクであり、金利が低いときに固定金利を選んでおくとリスクを回避できます。

変動金利を選択した場合、現在は超低金利であるものの、将来的に金利が上昇する可能性は十分あります。2022年6月現在、FRB（米連邦準備制度理事会）は通常の3倍となる0.75%の利上げを決めており、日銀も将来的には利上げに踏み切る可能性は高いです。

金利上昇リスクを回避するには低金利のうちに固定金利でローンを組む方法があります。固定金利期間が長くなるほどローン金利は高くなりますが、金利上昇リスクは回避できます。既に変動金利でローンを組んでいる場合は、金利が上がる前に固定金利でローンを組み直す対策も有効といえます。なお、金利の種類は変更できても当初に設定した返済期間の変更はできない点は念頭においておきましょう。

災害リスク

災害リスクとは災害が起きて建物が損傷し住むことが不可能になることで、家賃収入を得られなくなるリスクを指します。深刻な被害を受けると建物が倒壊する恐れがあり、家賃収入どころか物件を失ってしまうケースも考えられます。

災害リスクは火災保険などの保険に加入すると軽減できます。また、火災保険だけでは地震による火災は補償の対象外になるため、あわせて地震保険も付帯しておくと安心です。

収益物件を購入する際は災害リスクが低い物件を選ぶことが大切です。事前にハザードマップを確認しておくと、洪水や土砂災害、津波、高潮などのリスクについても把握できるため、物件選びの参考になります。

流動性リスク

流動性リスクとは物件を売りたいときに売れないリスクを指します。不動産投資は株式投資などとは異なり、買い手を見つけるまでに時間がかかります。

株式投資では証券取引所で瞬時に売買でき、最短4営業日後に現金を入手できます。一方で不動産は簡単には売れず、仲介を依頼してから現金化するまでは約2ヶ月から半年以上かかります。買い手が見つからなければ物件を売りたくても換金できず、キャッシュフローが悪化して多大な損失を被るケースもあります。

不動産投資は物件購入時から売却しやすい物件かどうかを念頭に置いて選ぶ必要があります。流動性が高い物件の特徴には、「評価が高い」「物件価格が割高ではない」「賃貸需要のある立地」という点が挙げられます。

地方の物件は流動性リスクが高く、売りたいときに買い手がなかなか見つかりづらい傾向があるため注意が必要です。表面利回りが高くても生活利便性の低い地方の物件は避け、不動産に対する需要が高い東京圏・大阪府などの都市部から選ぶのがおすすめです。

また、入居率が高い物件は購入者が入居者を引き継ぎ（オーナーチェンジ）、早期から家賃収入が得られるメリットを提供できるため売りやすくなります。

不動産価値下落リスク

不動産価値下落リスクとは不動産が内的要因や外的要因によって資産価値が下落するリスクを指します。不動産の価格は建物や設備の劣化などの内的要因だけでなく、景気や周辺エリアにおける都市開発、街のブランド力などの外的要因によっても変動します。

不動産投資をする際は資産価値が下がりにくい物件選びが大切です。東京圏など街のブランド力が高いエリアにある物件は資産価値が下がりにくい傾向があり、耐用年数を過ぎた中古物件でも家賃を下げずに入居付けできる場合が多いです。

資産価値が低下しにくい物件としておすすめなのは中古物件です。物件は築年数が経過するにつれて資産価値が土地評価額に近づいていきます。築年数が経過するほど賃料の下落幅は小さくなっていくため、中古物件は新築と比較して資産価値が下がりづらいといえます。

一方、新築物件は最初こそ相場よりも高めの家賃を設定できても、築年数の経過とともに家賃が大幅に下落していくため、不動産価値の下落リスクは高いといえます。

不動産投資のメリット

不動産投資は実物資産を用いて行う投資であるため、他の金融資産を用いた資産運用にはない独自のメリットが数多くあります。不動産投資の主なメリットには以下の点があげられます。

• 安定した収入を期待できる
• 節税効果を期待できる
• 生命保険代わりになる
• インフレ対策になる
• 不労所得を得られる

次の項目から不動産投資で得られるメリットを詳しく解説します。

安定した収入を期待できる

不動産投資は物件選びを間違わなければ、安定した収入を期待できる点がメリットです。不動産投資の収益源は家賃収入であり、株価や為替レートのように日々大幅な変動はありません。入居者が定着すれば長期にわたって安定した収益が得られます。

≪一棟投資≫
部屋数が多いため、入居者が一斉に退去をしない限りは急激な家賃収入の変動はありません。

≪戸建住宅投資≫
入居者はファミリー層が中心となるため、長期間安定して入居することが多くなります。一方で一度の退去で収入が0になってしまうため注意が必要です。

≪区分アパート・マンション投資≫
初期費用を抑えた不動産投資ができ、比較的始めやすいといえますが、一方で一度の退去で収入が0になってしまうため注意が必要です。

東京圏や関西圏など交通の便が良い駅周辺の物件であれば、一時的に空室が発生しても新しい入居者はすぐに見つかりやすいです。不動産投資で安定した収入を得るためには、立地条件が良く、賃貸需要の高いエリアにある物件を選びましょう。

物件選びを間違うと失敗するリスクが高まってしまうため、不動産投資を成功させるコツは物件選びにかかっているといっても過言ではありません。物件選びをする際は、東京圏や関西圏など賃貸需要の高いエリアの物件情報が豊富な不動産会社に相談しましょう。

また、管理会社を選ぶ際は自社で販売している物件の管理までをワンストップで行っている会社がおすすめです。「自社で管理できない」「収益性が低い」物件を販売するとは考えづらいため安心といえます。

節税効果を期待できる

不動産投資のメリットとして、節税効果が期待できる点があげられます。不動産投資で節税できる税金は所得税・住民税・相続税であり、赤字が発生した場合でも節税効果が得られます。

減価償却費を経費として計上し、帳簿上は不動産所得が赤字になっても、他の所得（給与所得など）の黒字から赤字金額を差し引く損益通算が可能です。損益通算をすると課税所得が少なくなり、所得税と住民税の節税効果が得られます。

経費計上できる減価償却費は物件ごとに異なる減価償却期間によって大きく異なり、中古物件のほうが1年あたりで経費計上できる金額が大きくなります。減価償却による節税効果を得たい方は中古木造物件がおすすめです。

また、不動産投資は相続税の節税効果も期待できます。不動産投資が相続税対策になる理由は、現金を不動産に変えると相続税評価額が下がるためです。また、建物を賃貸として貸し出せば土地は貸家建付地になるため、相続税評価額はさらに下がります。

生命保険代わりになる

不動産投資ローンを利用する際に団体信用生命保険に加入する場合、不動産投資は生命保険代わりになる点もメリットといえます。不動産投資ローンを組む際は金融機関から団体信用生命保険（団信）への加入が義務付けられる場合もあり、保険に加入しておくといざというときに役立ちます。

団体信用生命保険に加入しておくと、万一契約者が死亡または高度障害になったときにはローンの残債が全額弁済されるため、残された家族は残債のない収益物件を相続財産として取得できます。

一家の大黒柱が死亡すると残された家族は路頭に迷ってしまう場合でも、収益物件から得られる家賃収入が残された家族の生活を支えてくれます。また、収益物件を売却し、まとまった金額を手にするのも一つの手段です。

さらに、不動産投資は生命保険代わりになるだけでなく、老後の年金の代わりになる点もメリットです。現役のときにローンを完済すると、老後は家賃収入が年金と似た役割を果たし、老後の生活を支えてくれます。

インフレ対策になる

不動産投資は実物資産で行う投資であるため、インフレ対策になる点もメリットです。インフレになると現金の価値は下がりますが、実物資産である不動産の価格は物価とともに変動します。一般的に、立地条件の良い物件であれば地価と家賃はインフレに連動して上昇します。

インフレ時には土地の価格は下がらず家賃収入は増えるため、不動産投資はインフレに強い投資であるといえます。投資として広く行われている株式投資やFXといった金融資産を用いた投資はインフレの影響を受けやすいため、あわせて不動産投資を行うと大きなリスクヘッジを行えます。

また、不動産投資ローンを利用して不動産投資を行っているとローンの負担が軽減するメリットも得られます。インフレ時はお金の価値が低下している状態であるため、支払う金額自体は変わらずとも借入金の返済が楽になります。

現金を保有しているとインフレ時には価値が目減りするため、今のうちに現金を不動産に変えて、将来のインフレに備えるのも一つの手段です。また、インフレ時には金利も上昇するため、ローンを組むにも低金利の今が適しているといえます。

不労所得を得られる

不動産投資を行うと不労所得を得られる点は大きなメリットです。不動産投資が不労所得になる理由は、物件の管理業務を管理会社に委託できるためです。

不動産投資で必要になる主な管理業務の内容は以下の通りです。

• 入居者募集
• 入居者対応
• 賃貸借契約締結・更新
• 家賃回収・家賃滞納者への督促
• 解約手続き・退去時の立会い
• 清掃
• 法定点検
• 室内クリーニング
• リフォーム

管理業務を管理会社に委託すると上記の煩雑な業務から解放され、オーナーは必要なときに判断をするのみで家賃収入という不労所得を得られます。

会社員であれば本業に専念しながら不動産投資ができ、給料以外の収入が得られ、生活が安定します。不動産投資を専業で行う場合は空いている時間を趣味や勉強などに専念することが可能です。

まとめ

不動産投資には様々なリスクがありますが、あらかじめおさえておくことで対策が出来るものがほとんどです。不動産投資をお考えの方は、ぜひ本記事で紹介した内容を参考にしてみてください。