不動産投資の経費いくらまで落とせる？どこまで計上できる？

投資用物件を運用する上で、経費の範囲についての理解が曖昧なまま進めている方もいるかもしれません。利益の拡大と適切な節税のためにも、経費計上できる範囲や種類を把握することは大切です。

そこでこの記事では、不動産投資の経費で「認められるもの」「認められる可能性があるもの」「認めてもらうのは難しいもの」を解説します。不動産投資の利益を最大化させるために、ぜひ参考にしてください。

経費とは何か

国税庁ホームページでは、事業所得、不動産所得および雑所得の金額を計算する上で、経費（必要経費）に算入できるものを以下のように定義付けています。

（1）総収入金額に対応する売上原価その他その総収入金額を得るために直接要した費用の額
（2）その年に生じた販売費、一般管理費その他業務上の費用の額

つまり、経費とは「収入を得るために必要となる費用」または「業務上必要な費用」です。不動産投資でいえば、物件の購入費や不動産投資ローンの金利、建物のランニングコストなどが代表的な経費でしょう。

これらを家賃等の収入から差し引いた金額が「所得」で、税金は所得に課税されます。適切に所得を計算するには、経費への理解が欠かせません。経費を使ったときには忘れずに領収書やレシートを発行してもらい、整理しておきましょう。

（参考： 『やさしい必要経費の知識｜国税庁』)

不動産投資の経費の分類

不動産投資における経費は、「購入する際に費用計上できる経費」と「運用時に費用計上できる経費」に分類できます。それぞれどのような経費が該当するのか、簡単に紹介します。

購入時に費用計上できる経費

物件を取得する際にはさまざまな費用がかかりますが、中には経費として認められるものもあります。主な経費として挙げられるのが、不動産取得税、登録免許税、印紙税の3つの税金と司法書士への報酬です。一方、不動産仲介手数料や固都税清算金は経費にはなりません。

運用時に費用計上できる経費

運用時に費用計上できる経費には、各種税金のような「必須で計上されるもの」と、飲食代に代表される交際費などの「裁量に任されているもの」に分類されます。ただし、後者は認められないケースもあるため注意が必要です。

不動産投資の経費にはどんなものがあるの？

不動産投資における経費の範囲は広く、まとめて覚えようとすると少々難しいかもしれません。そこでこの項目では、経費を特性ごとに分けて解説します。中には全額を経費にできないものもあるため、誤解のないようにしましょう。

1, 手出しがない経費や会計上計上の仕方が変わるもの

アパートローンの利息

アパートローンにおける利息は経費として認められます。ただし、元金部分は「借りたお金を返しているだけ」と考えられるため、経費の対象ではありません。例えば、月々の返済が14万円、元本部分が10万円、ローンの利息が4万円だった場合、経費にできるのは4万円だけという仕組みです。

また、不動産所得は給与所得や事業所得の黒字と収支を相殺できる「損益通算」の対象ですが、不動産投資の運用が赤字の場合、「土地部分の利息は損益通算ができない」という制限があります。

■損益通算の可否（土地部分のローンの利息）

節税を目的に不動産投資をする上では厳しいルールに見えますが、節税には次項で紹介する「減価償却」をうまく活用するとよいでしょう。

減価償却費

減価償却とは、時間の経過や使用によって価値が減少する資産を取得したときに、その取得費用を使用可能な年数（法定耐用年数）に分けて計上する会計処理のことをいいます。

法定耐用年数と、減価償却費を求めるのに用いる「償却率」は、物件の構造や使用用途などによって異なります。

■法定耐用年数の一例（住宅用）

構造	耐用年数	償却率（定額法）
木造	22年	0.046
軽量鉄骨造（厚さ3mm以下）	19年	0.053
軽量鉄骨造（厚さ3～4mm以下）	27年	0.082
鉄骨造（厚さ4mm超）	34年	0.038
鉄筋コンクリート・鉄筋鉄骨コンクリート造	47年	0.022

なお、土地部分は経年による劣化はないと考えられるため、減価償却の対象ではありません。

2, 税金

購入時にかかる税金

購入時にかかる税金には、以下のようなものがあります。

印紙税
売買契約書や金銭貸借契約書などの課税文書にかかる税金です。印紙を貼って納税するよう法で定められており、金額は課税文書によって異なります。順守しないと過怠税を徴収される恐れがあるため注意しましょう。

登録免許税
不動産登記を行うときに課税される税金です。登記には「所有権保存登記」「抵当権設定登記」などがあり、新築建物を購入する場合は所有権保存登記の手続きをします。所有権保存登記の税額は、固定資産税評価額に0.4％の税率をかけて求めます。なお、抵当権設定登記の税率は0.4％、所有権移転登記は2％です。

不動産取得税
不動産を取得したときに課税される税金です。このケースでいう取得とは、増改築をしたり、贈与でもらい受けたりする場合も含みます。税額は固定資産税評価額に税率をかけて算出しますが、不動産投資で土地を購入する際には軽減措置があります。なお、納付時期は納付書が届いたときで、登記してから9か月～1年後が一般的です。

運用時にかかる税金

不動産を保有している最中にかかる税金も押さえておきましょう。

固定資産税
1月1日時点で不動産等の固定資産を所有している方が課税される税金です。納税先は市町村で、税額は固定資産税評価額に市町村ごとの税率（多くは1.4％）をかけて求めます。

都市計画税
すでに市街地を形成している、あるいはこれから10年以内に市街化を図る区域に土地や建物を所有している場合に発生します。固定資産税と同じく地方税です。

自動車税、重量税
自動車を所有しているとかかる税金です。不動産を運営する上で必要な部分のみ経費計上できます。

利子税
不動産所得に関わる税金を延納した際にかかる利子税は経費にできます。ただし、延滞税は計上不可のため誤解してはいけません。

法人事業税
不動産投資事業を法人化している場合には法人事業税が発生します。納付先は都道府県です。個人のまま運用している場合は事業税で、これも経費に当たります。

3, 収支シミュレーションの際に組み込むべき費用

不動産会社に支払う費用

不動産会社に支払う費用も経費になります。入居者を仲介してもらうたびに発生する仲介手数料が主な費用です。物件購入時にかかる仲介手数料は減価償却費の取得価額となり、一括では経費計上できないため注意しましょう。なお、不動産投資オーナー自ら不動産会社に広告を依頼した場合、広告料も該当します。

■仲介手数料の上限額

【売買】

不動産の取引額	手数料の上限（速算式）
200万円以下	取引額×5％+消費税
200万円超400万円以下	取引額×4％+2万円+消費税
400万円超	取引額×3％+6万円+消費税

【賃貸】

依頼者の双方から受領する報酬の合計額の上限：賃料額1か月分の1.1倍

管理会社に支払う費用

不動産投資の物件管理を管理会社に委託している場合、定期的に支払う管理委託手数料等は経費になります。

不動産投資を行うオーナー自ら管理していれば発生しない費用ですが、将来不動産投資の規模拡大やオーナーの環境変化に伴い、管理を委託する可能性もあります。管理会社や管理の委託範囲によって費用はさまざまです。どこまでをオーナー自ら管理するかを考えて、管理委託を検討してもよいでしょう。

建物管理費用

入居者の住環境を良好に保ち、長期入居をしてもらうためにも、不動産投資において適切な管理は欠かせません。不動産投資物件の共用部分の清掃や設備の点検・保守に定期的にかかる費用も経費になります。

管理業務を管理会社に委託している場合、管理委託手数料として支払っているケースもありますが、消防点検の費用のように管理会社を通さずに支払うものもあります。こういった費用も不動産投資を行う上で必要な管理費に該当するため、経費として計上できます。

また、水道光熱費も経費として認められます。不動産投資物件の共用部分に関してはそのまま経費にできますが、不動産投資に関する作業を行うスペースが自宅内にあるときは、私用との区別、費用按分が必要です。

メンテナンス費用

アパートなどの建物および付帯設備は年数に応じて劣化します。劣化したままだと、入居者から敬遠されるだけでなく居住の安全性にも支障が生じるため、定期的な建物のメンテナンスや付帯設備の交換が必要です。このメンテナンス費用も不動産投資の経費となります。

なお、定期的なメンテナンスに加えて、入居者の退去時の原状回復費も含まれます。ただし、従来の状態よりもグレードアップするメンテナンスの場合、「資本的支出」と見なされることも考えられるでしょう。その場合、一括ではなく減価償却による経費計上となる可能性もあります。

国税庁ホームページに、修繕（メンテナンス）費か資本的支出かを判定する基準の記載があります。判断に迷うときには、税務署に問い合わせてみるとよいでしょう。

（1）その金額が60万円に満たない場合
（2）その金額がその修理、改良等に係る固定資産の前期末における取得価額のおおむね10％相当額以下である場合

（参考： 『第8節　資本的支出と修繕費｜国税庁』) 

4,購入時にかかるもの

保険料

災害リスクに備えて加入する火災保険や地震保険の損害保険料も経費になります。最近では家賃の未払いや入居者の死亡事故など、不動産投資特有のトラブルに対応できる保険もあり、それらの保険料も経費として認められます。

■不動産オーナー向けの保険と特約例

• 火災保険
• 地震保険
• 施設賠償責任保険
• 家主費用補償
• 家賃補償

なお、加入の際にはコストバランスも考慮しましょう。

司法書士や税理士への報酬

司法書士や税理士、弁護士といった士業にサポートを受けたときの報酬も経費となります。司法書士への登記依頼、税理士への確定申告依頼の他、入居者の家賃滞納を巡って弁護士に相談するケースも考えられます。

士業への費用は高額になる場合もありますが、切迫した状態で適切な判断ができるのは士業ならではの力といえます。また、資格保持者でないと対応できない問題も起こり得ます。不動産投資に関わるのであれば経費として認められるため、士業のサポートは視野に入れておいてよいでしょう。

5,公用私用の按分が必要なもの

通信費

不動産投資を行う中で、入居者や不動産会社、管理会社などと連絡を取ることもあるでしょう。そのやり取りに用いる通信手段は経費の対象です。電話料金、インターネットのプロバイダ料金、郵送料はいずれも通信費として計上して構いません。

ただし、私用の通信費まで経費とするのはNGです。何を誰に送るかがはっきりしている郵送料はともかく、電話料金やインターネットの使用量を明確に区分けするのは難しいでしょう。電話は不動産投資で利用する専用端末を用意する、インターネットは不動産投資で利用した時間を記録するなど、何らかのルールを作って按分する必要があります。

情報収集にかかる費用

不動産オーナーとして、不動産のトレンドや市場の変化を追うことも大切です。最新情報を収集するには新聞や書籍で勉強したり、セミナーに参加して新しい気付きを得たりする必要があるでしょう。また、専門家にコンサルティングを受けるのも勉強になります。

こうした情報収集にかかる費用も立派な経費といえます。ただし、あくまでも不動産投資に必要なものであることが前提です。第三者に説明を求められてもきちんと説明できるようにしましょう。

交際費

不動産投資を円滑に行うために発生する交際費であれば、経費計上しても問題ありません。不動産オーナー同士の会合や、不動産会社や管理会社の担当者との会食、お世話になっている士業への贈答品なども交際費として認められます。

しかし、他の公用私用の経費と同じく、不動産投資に関係ないものを経費計上してはいけません。1人での食事や家族との食事を「打ち合わせ」などと偽るのは止めましょう。

交通費

不動産投資のために要した交通費は経費にできます。バス、電車など、近距離の交通費は領収書が出ないものもありますが、何の目的のために要した交通費なのか、いくらかかったのかをこまめに記録しておきましょう。

旅費

例えば、遠方の不動産投資セミナーに参加した際のホテル代など、不動産投資に関わる旅費は経費計上できます。領収書をもらうのを忘れず、何の目的のための宿泊費なのかをメモしておきましょう。

自動車関連費用

不動産投資の運営に自動車を利用している場合、ガソリン代、車検代、メンテナンス費用、自動車税、保険料、レッカー代金といった費用も経費となります。

不動産投資のための専用車ではなく私用車を兼ねているときは、不動産投資のために利用するたびに距離をメモしておくと、各費用の私用との按分計算がしやすくなります。なお、自動車の購入費は減価償却の対象です。

その他

他にも、不動産投資に使用するパソコンといった備品、ソフトやアプリの購入代金も経費になります。ただし、パソコンや文房具のように不動産投資以外の目的にも使用できるものの場合、私用との区別、費用按分が必要です。使用目的を不動産投資に限定した備品をそろえるのも一案です。

経費はいくらまで、どこまで認められるのか？

経費の上限は特に定められていません。不動産投資に必要な費用であれば、上限なく認められます。ただし、スーツのような日常的な衣服や製品は、打ち合わせに必要なものだとしても経費として認められません。他にも、「スポーツジムの会費」「反則金や罰金」は、不動産投資に直接関係のない支出であるため、個人的な支出と見なされます。

資格取得のための受験料やテキスト代、スクールの授業料といった費用も経費にはなりません。宅地建物取引士やマンション管理士のような不動産投資に必要な知識を習得するきっかけだとしても、個人的なスキルアップに使用する支出と見なされるためです。

また、所得税・住民税といった税金を経費として算入するケースが見られますが、いずれも不動産ではなくオーナー個人に課せられる税金です。

「これは経費となるだろうか」と疑問に感じたときは、不動産投資を行う上で必要なものかどうかを考えて、判断しなければなりません。自身で判断がつかない場合、税務署や税理士に相談すると安心です。

節税に効果的な費用、効果的でない費用

節税に効果的な費用は「実際には支出を伴わないのに発生する費用」で、その代表的なものが「減価償却費」です。

不動産所得の赤字は給与所得や事業所得の黒字と損益通算ができ、所得が下がれば税額も減ります。ただし、不動産経営において多額の赤字を出すと、キャッシュフローが悪化する恐れがあります。しかし、実際の支出を伴わない減価償却費であれば、キャッシュフローを悪化させずに、節税効果を得られるでしょう。

減価償却費は建物の構造や築年数によって、減価償却期間や金額が変わります。多くの減価償却費が出る不動産を選ぶという視点も節税する上では大切です。

まとめ

不動産投資において、経費として落とせる費用にはさまざまなものがあります。中には、自動車関連費用や光熱費のように公用私用で按分しなければならない費用もあるため注意しましょう。また、経費を増やせば所得が減って節税効果が期待できますが、キャッシュフローにも目を向けることが大切です。

不動産投資の目的は人によって異なるものの、安定した収益を上げることを重視する方がほとんどでしょう。節税に目を向けることも大切ですが、節税が主目的になると、還付される税金以上に経費がかかるという事態を招きかねません。したがって、支出を伴う費用は不動産投資に必要な最小限の費用にとどめるようにしましょう。

不動産投資は見通しが立てやすい投資です。目先だけでなく、長期的視点を持った安定的な投資を目指しましょう。