不動産投資は正しい勉強方法をおさえて確実に｜基礎知識と投資成功のポイント

不動産投資を成功させるためには継続的に勉強することがおすすめです。不動産投資に関する正しい知識や情報を身に付けることで不動産投資の成功確率は上がります。不動産投資や金融に関する知識を書籍やセミナーなどを通じて効率的に学び、不動産投資に活かしましょう。

この記事では不動産投資に関する基礎知識や具体的な勉強方法、知識を深めるために大切なポイントを紹介します。

不動産投資の勉強|基礎知識を理解しよう

不動産投資には長期間にわたって安定した収益を得られるメリットがありますが、一方で空室リスクや災害リスクなどのデメリットも存在します。不動産投資を成功させるためにも、まずは収益システムやメリット・デメリットをおさえておきましょう。ここでは、不動産投資についてこれだけは知っておきたい基礎知識を解説します。

収益システム

不動産投資で得られる収益には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」があります。

インカムゲイン

インカムゲインとは保有している資産が生み出す収益のことで、不動産投資では家賃収入、地代収入が該当します。賃借人がいる限り、毎月安定した収益を得られる点が特徴です。

収益率は数％程度であり、築年数が経過するに従い修繕やリフォームの必要性が出てきますが、不動産を売却しない限り収益を上げられます。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインは不動産を売却した際に得られる売却益のことです。不動産の最高値は新築時であることが通常のため、新築物件を購入した場合、購入時よりも高額での売却は難しいかもしれません。

しかし売却までの期間に家賃収入や借地料など一定の収益を得ている場合は、売却金額と合わせて大きな利益を上げられる可能性もあります。

不動産投資のメリット

不動産投資には安定した収益を得られる他、節税効果が見込める、生命保険の代わりになるなどさまざまなメリットがあります。不動産投資を行うことでどのような効果が得られるのかを確認しておきましょう。

生命保険代わりになる

不動産投資ローンを利用して不動産投資を行う場合、団体信用生命保険に加入するケースが一般的です。万が一ローンの契約者が亡くなってしまったり、高度障害を負ってしまったりした際は保険金によってローン残債が清算され、残りの支払いは不要となります。残された家族も安心して収益物件を相続できるでしょう。

インフレに強い

現物資産であり生活に欠かせない不動産はインフレに強く、スタグフレーション時にも家賃などの相場は下がりにくい特徴があります。日本の家賃相場は比較的安定しているため、社会情勢や市場経済の動向などに左右されることなく一定の収益を得られる点は大きなメリットといえます。

放っておいても安定的な収益になる

購入した収益物件の維持・管理を管理会社に委託すれば、入居者の募集や清掃業務などを自身の手で行う必要がありません。たとえ仕事が忙しく、自身では収益物件の管理ができない状態でも収益を上げられるところも不動産投資のメリットです。

節税効果を得られる

収益物件の建物および付帯設備の購入費用は何年かに分けて経費計上が可能です。これを「減価償却」と呼びます。不動産投資において、家賃収入から減価償却費を含めた必要経費を差し引いた金額が赤字だった場合、給与所得と相殺することで課税所得額を減らせます（損益通算）。結果、所得税や住民税の節税につながるのです。

少額の自己資金で始められる

自己資金をそれほど多く用意できない場合であっても、不動産投資ローンを組めば自己資金以上の収益物件の購入が可能です。また家賃収入からローンの返済額を捻出できれば、自己資金を初期費用以外に使わずに済む点もメリットといえるでしょう。

不動産投資のリスク

不動産投資を始めるにあたっては、あらかじめリスク面も把握しておく必要があります。どんなに優れた収益物件であっても何かしらのリスクがあることは覚えておきましょう。

空室リスク

入居者がいなければ、当然家賃収入は得られません。空室リスクを下げるためには、賃貸需要の見込めるエリアに建つ収益物件を選ぶ、新規入居にかかる敷金・礼金などの諸費用を下げるなどの対策が必要になるでしょう。

家賃滞納のリスク

入居者がいたとしても、必ずしも家賃を支払ってくれるわけではない点に注意が必要です。家賃の滞納が長期化すればするほど収益は悪化する一方です。また、家賃を滞納する入居者が住み続けている限り新規入居者の募集もできません。

家賃の滞納リスクを防ぐためには、入居時の審査を厳しくする、連帯保証人を設定してもらう、家賃を引き落としにする、家賃保証会社に加入してもらうなどの対策が有効です。また、収益物件の管理を管理会社に委託する場合は家賃滞納者に対してどのような対応をしてくれるのかを確認しておきましょう。

災害リスク

地震や火災などによる不動産の損壊リスクにも備えておく必要があります。あらかじめ火災保険・地震保険に加入しておけば自然災害による損害発生時に保険金を受け取れるので、損失を最小限に食い止められるでしょう。収益物件を購入する際は、建物が耐震性能を備えているか、防火対策がなされているかなどの確認も大切です。

修繕リスク

長期間にわたって不動産投資を行う場合は、修繕費やリフォーム費用についても考えておく必要があります。特に築年数の古い収益物件を購入する場合は配管の修繕などで思わぬ費用が発生しないとも限りません。また、入居者の退去に伴うリフォーム費が発生することもあるので、いざというときに備えて修繕費を積み立てておくことをおすすめします。

金利上昇リスク

不動産投資ローンを組んで収益物件を購入するときは、金利上昇リスクにも要注意です。ローンの借り入れ時に変動金利型を選んだ場合、返済期間中に金利が上昇すれば返済総額も増え、返済が困難な状況に陥ってしまいかねません。不動産投資ローンを利用する場合は金利上昇リスクがあることを踏まえたうえで金利プランを選択しましょう。

不動産投資の勉強|3種類の収益物件

不動産投資において安定した運用を続けていくためには正しい知識の習得が欠かせません。不動産投資には大きく分けて「一棟マンション・アパート」「区分マンション」「戸建て住宅」の3種類があります。それぞれの特徴や収益の仕組みを知り、自身に適した不動産投資方法を選択しましょう。

一棟マンション・アパート

マンションやアパートを丸ごと一棟購入して運用するスタイルです。複数の部屋があるため得られる家賃収入は大きく、一部に空室が生じても収益が0になるリスクが低い点が強みといえます。修繕やリフォームも自分の判断で行えるため、資金計画が立てやすいのもメリットです。

建物の購入価格などを複数年にわたって経費計上できる「減価償却費」を大きく取りやすいことから、節税効果も見込めます。

ただし、ランニングコストや修繕費が大きくなりやすいため、購入時の収支シミュレーションにきちんと含めることが大切です。。

区分マンション

区分マンション投資とはマンションの1室を購入して運用する方法です。少ない自己資金でも投資が可能であり、比較的始めやすい点がメリットです。

しかし、家賃収入は1室からしか得られないため、一棟マンション・アパートに比べると収益性は劣ります。さらに、空室が出てしまうと家賃収入が途端にゼロになるというリスクも覚悟しておかなければなりません。

また、修繕のできる範囲が所有している居室に限られる点もネックといえるでしょう。

戸建て住宅

戸建て住宅を購入して貸し出す戸建て投資は、自分の意思でリフォームや建て替えを行えるなど自由度の高い運用ができる点が強みです。またターゲットはファミリー層のため、単身者向けの区分マンションと比較すると長期入居が期待でき、安定した家賃収入を得られるでしょう。

中古の戸建て住宅を購入すれば初期費用を抑えることが可能ですが、希望金額のローンを借りられない可能性があったり、高額な修繕費がかかるケースがある点に気を付けなければなりません。また、いったん空室になると次の入居者が決まりにくいリスクも考慮しておく必要があります。

戸建て投資は少額の自己資金で不動産投資を始めたい方、長期間にかけて収益を得たい方に向いています。

不動産投資の勉強方法3選|初心者向け

不動産投資について勉強するべき範囲は多岐にわたります。収益物件の購入・投資法、不動産取引に関する全般的な知識、収益物件の管理・運営方法、税務関係の基本は最低限の知識として理解しておきたいところです。ここからは、具体的にどのような方法で学んでいけばよいのかについて解説します。

【本】専門書を読む

不動産投資についての情報を体系的に学びたい場合は書籍の活用が有効です。不動産投資初心者の方は、数ある不動産投資本の中でも「初心者」「基本」「入門」などと銘打たれた書籍を読んで基本をおさえましょう。不動産投資に関する知識をより掘り下げて深く学びたいときには、不動産投資を成功に導く運営方法や税務など個別の戦略や知識に重点を置いた専門書がおすすめです。

ただし書籍には著者の宣伝も含まれているケースがあるため、全ての内容を鵜呑みにしないように気を付けましょう。また金融情勢は日々変化しており、出版年月日の古い本の場合は法律や税金などの情報が改訂されていない可能性がある点に注意が必要です。

【インターネット】正しい情報を精査する

インターネットを利用すれば不動産投資に関する情報を手軽に調べられ、不動産投資の仕組みや手続きの流れなどの概略を知るには有効です。しかし企業や投資家による意見の偏った記事や再現性の低い記事も散見されるため、情報発信者やサイトの運営者を特定し、信ぴょう性の高い情報を精査することが重要です。

【セミナー受講】投資セミナーに参加してみる

不動産投資セミナーに参加するのも、不動産投資について学ぶ有効な勉強法のひとつです。不動産投資セミナーには初心者向けの基本的なもの、失敗しないための方法・地域別おすすめ収益物件の選び方など明確にテーマを絞ったものまで数多くあります。その場で専門家に相談したり、質問したりできる点も大きなメリットといえるでしょう。

独学では理解の難しい税制に関する知識や、現在の社会情勢に沿った不動産投資戦略も学べます。

不動産投資の知識を深めるためにできること

不動産投資のリスクをおさえて成功に導くためには、不動産投資に関する知識を深める意識を持ちましょう。

金融知識は網羅的に

不動産投資を始めたら、収益物件や利益に関することだけでなく、さらに一歩踏み込んで金融知識全般について勉強しましょう。

いきなり専門的な知識を身に付けても活用は難しいため、実際に不動産投資にかかる税金などお金の流れの基本をおさえたうえで情報を取捨選択することが大切です。金融知識を網羅的に学ぶことで節税やリスク管理の強化につながります。

資格取得も勉強方法のひとつ

宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士、簿記検定など不動産投資に役立つ資格はさまざまです。不動産投資を行う上で資格は必要ありませんが、資格の取得に向けた勉強をすることで不動産や税務などに関する専門的な知識を習得できます。

広い分野の知識を深められれば、購入する収益物件の見極めや収支シミュレーションなどの際に役立ち、不動産投資における失敗を防げるようになるでしょう。

収益物件購入後も勉強を続けることが大切

不動産投資を成功させるためには、収益物件の購入後も勉強を継続することが重要です。金融・社会情勢の変動を感じたら不動産投資戦略を変える必要があるかもしれません。

不動産投資に関する知識を常にアップデートしていくことで、最適な投資物件選びや適切なリスク対策、安定した運用ができるようになります。

まとめ

不動産投資の勉強は独学でも可能です。不動産投資に関する本や不動産投資セミナーなどを通じて専門的な情報を体系的に学び、不動産投資を成功に導きましょう。さらに深い知識を得たいときは不動産投資に関連する資格取得を目指す方法も有効です。

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