不動産投資の始め方は？初心者が失敗しないための注意点

不動産投資は資産形成や資産運用、節税対策として有効な方法であるため、これから始めようと考えている方は多いかと思います。

一方で不動産投資は専門的な知識が必要とされるため、初心者にとっては難易度が高めの投資方法です。不動産投資で成功をおさめるためには、つまずきやすいポイントや注意点をあらかじめおさえておく必要があります。

本記事では不動産投資に必要な基礎知識やさまざまな失敗事例を初心者向けに紹介します。

不動産投資を検討し始めた方はぜひ本記事を参考にしてください。

不動産投資とは

不動産投資とはマンションやアパートなどの不動産を購入して第三者に貸し出し、家賃収入による利益を得る投資方法です。

不動産投資で得られる2種類の利益は以下の通りです。

• インカムゲイン
• キャピタルゲイン

インカムゲインは不動産投資で得られる家賃収入を指します。一方でキャピタルゲインは不動産を売却した際の売却益を指します。

不動産投資を始める際は家賃収入（インカムゲイン）の増加を考えつつ、最後に物件を売却する際の売却益（キャピタルゲイン）をどこまで増やせるかまで視野に入れる必要があります。物件の売却まで視野に入れた戦略の練り方を出口戦略といい、不動産投資をするうえで非常に重要な考え方です。

出口戦略に失敗してしまうと、たとえ運用中に黒字続きであったとしてもトータルでは損をしてしまう可能性が高くなるため、不動産投資を始める前に必ず策定しておきましょう。

【初心者必見】不動産投資でインカムゲインを得る代表的な方

不動産投資でインカムゲインを得る代表的な方法は以下の通りです。

• アパートやマンションの一棟投資
• 区分マンション投資

それぞれの方法のメリット・デメリットについて次の項目から詳しく解説します。

アパートやマンションの一棟投資

アパートやマンションの一棟投資は建物をまるごと所有し、各部屋それぞれを第三者に貸し出して家賃収入を得る方法です。

区分マンション投資と比較すると複数の部屋を運用するため、家賃収入が0になってしまうリスクが軽減されるほか、入居率によっては高い収入が得られるメリットがあります。また、建物がすべて自己所有であるため、改装・建て替え・大規模修繕などの意思決定をオーナーが行える点も区分マンションにはない魅力です。

一方で、失敗したときのリスクが大きい点には注意が必要です。区分マンション投資と比較すると物件価格が高額であるため、ローンを組んで購入する場合は返済リスクが高くなります。また、規模が大きいため修繕費など毎月ランニングコストが発生する点もおさえておかなければなりません。

一棟投資は区分マンション投資より大きなリターンをのぞめる反面、リスクも大きい点をおさえておきましょう。

区分マンション投資

区分マンション投資とはマンションの一室を所有し、第三者に貸し出して家賃収入を得る方法です。

区分マンションは一棟よりも物件価格が低いため不動産投資初心者でも手を出しやすく、購入希望者が多いため売却時に困らないメリットがあります。

一方で、区分マンション投資は一室分の家賃しか得られないため一棟投資と比較すると収益が少ないほか、もし入居者が退去した場合は収入が0になってしまうリスクがあります。空室期間は家賃収入が発生しないにもかかわらずランニングコストは変わらず発生するため、他の投資手法よりも空室リスクが高いといえます。

空室リスクを軽減するためには複数物件を運用し、リスクを分散するなどの手法が求められますが、区分マンションを一室ずつ買い足していく方法は、一棟投資と比べて手間がかかるため効率的ではありません。また、改装（専有部の改装は可能）・建て替え・大規模修繕などの意思決定もできません。

区分マンションは融資が下りやすく、物件価格が低いため不動産投資初心者向きと思われがちですが、資産価値の下落リスク等の懸念点が数多くあり、あまりおすすめはできません。

初心者が押さえるべき不動産投資のメリット 

初心者がおさえるべき不動産投資のメリットは主に以下の点が挙げられます。

• 節税効果がある
• 生命保険代わりになる
• 安定した収入を得られる

それぞれのメリットについて次の項目から詳しく解説します。

節税効果がある

不動産投資を行うと所得税・住民税・相続税の課税対象額を圧縮できるため、大きな節税効果が得られるメリットがあります。

所得税と住民税は収入から経費を差し引いた所得（課税所得）に対して課されます。不動産投資では建物の経年劣化に相当する金額を毎年、減価償却費として経費計上できるため所得を圧縮し大きな節税効果を得られます。減価償却費は帳簿上の経費であるため、実際の支出を伴わず所得を圧縮できる点が特徴です。

また、不動産投資が赤字であった場合は赤字金額をその他の所得（給与所得など）から差し引く（損益通算）ため、節税効果が得られます。とくに減価償却費が多く計上できる物件であれば帳簿上の赤字を生み出し、課税対象額を0にできるケースもあります。

投資物件を相続する際は相続税の節税効果も期待できます。理由としては現金より不動産を相続したほうが相続税額算出のもととなる相続税評価額を低くおさえられるためです。現金で相続した場合は全額が相続税評価額となりますが、不動産を相続した場合は時価より2〜3割低い金額が相続税評価額になります。不動産のなかでも収益物件を相続する場合は、賃貸割合が高いほど相続税評価額が低くなります。

生命保険代わりになる

団体信用生命保険に加入していれば、自分が亡くなった場合に生命保険代わりになります。

団体信用生命保険とは契約者が万が一死亡、もしくは高度障害状態になった際に、保険会社がローンを全額弁済してくれる制度です。金融機関によっては不動産投資ローンを組む際に団体信用生命保険の加入が必須な場合もあります。

契約者に万が一のケースが起きた場合、残された家族はローンの返済なしに家賃収入を得られるため、結果として生命保険代わりになります。また投資物件を売却し、まとまった金額を受け取ることもできます。

団体信用生命保険に加入する際は契約者の健康状態が確認されます。持病がある、健康状態に問題があるといった場合は団体信用生命保険に加入できない可能性があるため注意しましょう。

安定した収入を得られる

不動産投資は一定のリスクがあるものの、運用方法を間違えなければ安定した収入源となります。

不動産投資は1日で収益が大きく変動しないため、株式投資などの金融商品とは大きく性質が異なり、資産価値の安定性が高いといえます。

また、運用面においても管理会社に入居者対応や修繕などの管理業務を委託すれば、ほとんど手間はかかりません。少ない手間で安定した収入を得られる点が不動産投資の魅力です。本業と両立しやすいのはもちろん、リタイアした後も不労所得を得られるため、老後の資金形成にも有用です。

なお、不動産投資を行えば必ず安定収入が見込めるわけではありません。優良物件を購入し、適切な運用を行うのが大前提です。不動産投資で安定収入を維持するためには「賃貸需要が高い物件選び」や「信頼できる管理会社に依頼する」などが重要であるとおさえておきましょう。

初心者が気を付けたい不動産投資のデメリット 

不動産投資で失敗しないためには、さまざまな懸念点をあらかじめおさえておくのが大切です。初心者が気を付けたい不動産投資のデメリットは主に以下の通りです。

• 売りたいときにすぐ売れない
• 空室が埋まらないおそれがある
• 不動産価格が下落するおそれがある
• 金利が上昇するリスクがある

それぞれのデメリットについて次の項目から詳しく解説します。

売りたいときにすぐ売れない

不動産投資を行う際に、物件によっては流動性が低く売りたいと思ってもすぐに買い手が見つからず売却できないおそれがあります。

不動産を売却する際は媒介契約・売却活動・条件交渉など複数のステップを踏まなければならず、物件を引き渡すまでに約2ヶ月から半年以上かかるケースも珍しくありません。

売りたいときにすぐ売れるようにするには、投資家からの需要が高い物件を選ぶのがポイントです。需要が高い物件は主に以下の特徴を持ちます。

• 都心部へのアクセスがしやすい、生活環境が整っている
• 入居率が高く、買い手がすぐに収入を得られる
• 大規模修繕を終えている

また、高い入居率の長期維持が期待できる物件であればオーナーチェンジ物件として高い需要があるため、買い手が見つかりやすいです。オーナーチェンジ物件とはオーナーのみが変わる物件であり、購入すれば入居者を引き継ぐため、買い手側は運用当初から家賃収入を得られるメリットがあります。そのため、売却まで高い入居率を維持できる物件であれば買い手は見つかりやすいといえます。

築年数がかさみ、売るに売れないという物件であれば大規模修繕を行ってから売りに出すのも一つの手段です。直近約15年以内に大規模修繕を行っていない物件は購入後に高額な出費が発生するため、購入がためらわれる傾向があります。追加で費用が発生しますが、リフォームやリノベーションを施すなども、場合によっては有効な手段です。

また、一刻も早く売りたいときは物件を不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。買取価格は相場より低くなるものの、手間なくスピーディーに売却できます。

空室が埋まらないおそれがある

入居募集を行っても入居者が確保できず、空室が埋まらないおそれがあります。ローン返済や管理費などの支払いは入居者の有無にかかわらず発生するため、赤字経営に陥ってしまう可能性があります。

空室リスクを軽減するためには立地が良い物件を購入する方法が有効です。都心部へのアクセスがしやすい、生活環境が整っているなどの好立地物件を選べれば空室リスクは大きく削減できます。

また、空室を埋めるノウハウを持っている管理会社に入居者募集業務を委託するのもおすすめです。管理会社を選定する際は、入居率や管理戸数の実績を確認するようにしましょう。

 不動産価値が下落するおそれがある

一般的に不動産は築年数が経過するにつれ経年劣化するため、資産価値が下落していく傾向があります。また、築年数の経過以外にもエリアのブランド力が下がるなどの外的要因が影響した結果、資産価値が下落するケースもあります。

資産価値が下がり続けると物件売却時の価格が低くなり、たとえ運用中黒字続きであったとしても不動産投資のトータルでは損してしまうケースにつながります。

不動産価値が下落してしまうリスクを防ぐためには、安定した需要のある物件を選ぶのが大切です。中でも中古物件は家賃の下落率が低く、長期的に安定した収入を得られる傾向があるためおすすめといえます。

一方で新築物件を購入する際は注意が必要です。新築物件の取得費は不動産会社の営業費や広告費が上乗せされた新築プレミアム価格であるため、周辺相場より高額な傾向にあります。また、新築物件は運用当初こそ新築の魅力で入居付けがしやすく家賃設定を高くできますが、運用年数がかさむにつれて家賃引き下げを行わざるを得ず、ともなって物件価値も大幅に下落していきます。そのため、新築物件を検討する際は、賃料下落を想定してシミュレーションを行うことが大切です。

金利が上昇するリスクがある

不動産投資ローンを変動金利で借り入れる場合、金利上昇により返済額が増えるリスクがあります。

金利上昇リスクへの対策法としては自己資金をできるだけ多く残しておく方法があります。手元に十分なお金を持っておけば、将来金利が上昇して返済額が増えても滞りなく支払い続けられます。

不動産投資を始めるなら初期費用はどの程度用意したら良い？ 

不動産投資を始めるには物件の取得費の他に以下の費用がかかるため、あらかじめ予算を確保しておく必要があります。

	概要	金額の目安	支払うタイミング
仲介手数料	売買契約を仲介した不動産会社に対して支払う成功報酬	売買価格の3% + 6万円 + 消費税が上限 （400万円を超える物件の場合）	「決済時一括」や「契約時半金・決済時半金」といったケースがある
融資事務手数料	不動産投資ローンを受ける金融機関に対し支払う手数料	以下のいずれかで算出し、金融機関が定める ・定率型（借り入れ金額に対して割合が定められている ・定額型（金額が一定）	金銭消費貸借契約締結時
損害保険料	火災保険料や地震保険料など	一棟投資の場合は50万円前後 （保証プランや保険会社によって異なる）	保険契約締結時
登録免許税	所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる税金	所有権移転登記は固定資産税評価額 × 2% 抵当権設定登記は固定資産税評価額 × 0.4%	登記申請時
司法書士への報酬	不動産の登記を行うために司法書士へ支払う手数料	10～15万円程度 （司法書士事務所によって異なる）	登記手続き完了後 （登記申請前に支払う場合もある）
不動産取得税	物件の購入者にかかる税金	固定資産税評価額 ×  3% （平成20年4月1日～令和6年3月31日まで取得した場合）	所有権移転登記から3ヶ月～6ヶ月後
印紙代	不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書の作成にあたって課される税金	契約金額1,000万円超15,000万円以下の場合、1万円   契約金額5,000万円超1億円以下の場合、3万円 （契約金額によって異なる）	契約締結時
固定資産税および都市計画税の清算金	年の途中で所有者が変わった場合に日割り分の税金を負担する	決済日によって異なる	決済時

不動産投資を始める際はあらかじめ必要な費用をまとめて、シミュレーションしておくのが大切です。とくに仲介手数料は高額になりやすいため、必ず把握しておきましょう。

初心者が犯しがちな不動産投資の失敗例4選

不動産投資で失敗しないためには過去の失敗事例から学びを得るのも大切です。初心者が陥りがちな不動産投資の失敗は以下の4つが挙げられます。

• 節税目的で不動産投資を始めたが大きな損失を出した
• 利回りばかりに目が行き空室が埋まらなかった
• サブリース契約をしたが家賃を下げるよう要求された

• 修繕費を見込まずに築古物件を購入した

それぞれの失敗例と対策法を次の項目から詳しく解説します。

節税目的で不動産投資を始めたが大きな損失を出した

節税目的で不動産投資を始めたものの、結果として赤字経営に陥ってしまった事例を紹介します。

1. 不動産会社から「節税できる」と聞き、物件を安易に選んで区分マンション投資を始めた。
2. 区分マンションは減価償却期間が長く減価償却費を大きくとりにくいため、1年間で経費計上できる金額が少なく、思ったより節税効果が得られなかった。
3. 1室のみの運用であったため、空室が発生した際に収入が0円になり、ランニングコストのみ発生する状態になり、大きな損失が発生してしまった。

空室が埋まらず赤字経営に陥ってしまうケースはとくに区分マンション投資で起こりやすい事例です。また、区分マンションは減価償却費は少額であるため、節税効果は少ないです。

区分マンション1室だけでは空室リスクが大きいため、一棟物件に投資を行うなどの対策が有効です。

利回りばかりに目が行き、賃貸需要が低い物件を購入してしまった

不動産投資物件の広告に書かれている利回りに目が向いて物件を購入したものの、空室が埋められなかった事例を紹介します。

1. 広告に掲載されている、表面利回りのみを見てすぐに購入を決めてしまったものの、交通の便が悪いため入居者が集まらなかった。
2. 次第に空室が増えていき、入居者確保のために家賃を下げざるを得なくなった。
3. 入居者は集まったものの、家賃低下によって利回りは下がってしまい、本業の給与からローン返済せざるをえなくなった。

利回りの高さだけを見て物件の賃貸需要の有無を確認しなかった点が失敗してしまった原因です。他の条件を確認せずに交通の便が悪い郊外の物件を購入してしまうと、入居者が集まらないケースにつながります。

物件の購入を判断する際は賃貸需要が高く、今後も人口流入が見込めるエリアかどうか見極めるのが大切です。

サブリース契約をしたが家賃を下げるよう要求された

管理会社とサブリース契約を結んだものの途中で家賃を下げるよう要求され、思っていた利益を得られなかった事例を紹介します。

1. 入居率を問わず一定額の家賃保証が受けられるうえに物件管理を任せられるため、管理会社とサブリース契約を結んだ。
2. サブリース契約は契約時の家賃が保証されると思っていたが、2年ごとに家賃見直しがされ、収入が減少した。
3. 空室期間が長いためにサブリース会社から家賃を下げたいと交渉され、更に収益が悪化し、ローンの支払いが滞ってしまった。

サブリース契約は物件をサブリース会社が一括借り上げし管理・運用を行う契約であり、オーナーは入居率を問わず毎月の一定額の家賃保証を受けられます。サブリース契約は空室リスクを負わずに固定収入を得られますが、一方で締結当初の家賃保証額が契約期間中ずっと維持されるとは限りません。

家賃保証額はサブリース会社と交渉できるため、提案を鵜呑みにしないだけの不動産投資に関する知識を身につける必要があります。サブリース契約はすべてのオーナーに必要な制度とは限らないため、本当に必要かどうか契約前に見極めるようにしましょう。

修繕費を見込まずに築古物件を購入した

修繕費を見込まずに築古物件を購入したところ、費用がかさんでしまい、キャッシュフローが想定より大幅に悪かったという事例を紹介します。

1. 利回りが高いと宣伝されている築古物件を見つけたため購入した
2. 物件を購入してからしばらくして排水管の不具合が発生し、交換せざるを得なくなってしまった。

築年数の経過により、その後も定期的に修繕が発生してしまい想定通りの収支で運営できなかった。

新築でも中古でも築年数の経過により、修繕が必要になってしまうことは避けられません。経年劣化を放置してしまうと家賃を下げざるを得なくなったり、入居率の低下にもつながってしまいます。

購入を検討する際は修繕費を見込んだうえで、収支シミュレーションを行うことが大切です。

物件を選ぶ際、残っているようであれば過去の修繕履歴や長期修繕計画を確認することが大切です。過去に適切にメンテナンスが行われているかを把握しておけば、将来どのくらいの修繕費用がかかるのか把握できます。

不動産投資の初心者が失敗しないためには 

不動産投資の初心者が失敗しないためには以下の3点を心がける必要があります。

• 投資の方向性を決める
• 優良な物件を購入すること
• 信頼できる不動産会社を選ぶこと

それぞれのポイントについて、次の項目で詳しく解説します。

投資の方向性を決める

不動産投資の初心者が失敗しないためのポイントは、投資の方向性を決めてから始めることです。

たとえば節税効果を得たい方が、利回りが高く収益性の取れる物件を購入した場合は所得が増え、支払う所得税・住民税は多くなってしまいます。節税対策として不動産投資を考えている場合は1年あたりで多くの金額を経費計上できる中古不動産を用いた不動産投資がおすすめといえます。

あらかじめ物件購入時の融資先選定をしておくと融資の条件と相性の良い物件が決まるため、物件取得がスムーズになります。

投資の方向性を決める際は専門的な知識を持つプロの不動産会社と一緒に決めるのが安心といえます。中には不良物件を購入させようとしてくる不動産会社もいるので、過去の実績などを確認し、信頼できる不動産会社を探しましょう。

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 優良な物件を購入すること

不動産投資の初心者が失敗しないためのポイントは優良な物件を購入することです。

優良な物件の条件として代表的なのは立地条件が優れている点があげられます。賃貸需要が高く、周辺環境が良好な立地にある物件は入居者が集まりやすい傾向があります。たとえばスーパーや公園、医療施設などが近隣にある物件や、駅からの距離が近い物件は人気です。

また、都市部へ1時間以内でアクセスできるエリアは通勤・通学に便利なため、高めの家賃設定でも入居を希望する人が多いです。

中古物件への投資を検討している場合は、修繕がきちんと行われているかどうかの確認も重要です。物件の修繕費がかさんでしまうと不動産投資の収支が悪化します。購入前に修繕状況を確認しておくと、購入後の修繕費が大きく膨らむリスクを軽減できます。

信頼できる不動産会社を選ぶこと

不動産投資の初心者が失敗しないためには信頼できる不動産会社選びが大切です。不動産投資は専門的な知識が必要になる場面が多いため、寄り添ってくれるパートナーがいると安心といえます。

不動産会社を選ぶ際は取引金融機関の数が多く、融資情報に精通している会社がおすすめです。不動産投資は多額の資金が必要になるため、不動産投資ローンを組むことが一般的です。その場合、融資条件によってどのような物件で取り組むかが決まるため、融資の幅が広がれば、購入できる物件の幅も広がります。

また、賃貸管理業も行っている不動産会社もおすすめです。賃貸管理業を行っている不動産会社であれば物件購入から管理業務まで任せられるため、管理会社を選ぶ手間も省けます。入居者募集のノウハウも豊富である可能性が高いため、空室リスク軽減への貢献が期待できます。

まとめ

不動産投資に取り組む際は、目的に合わせて不動産投資の方向性を決めることが大切です。不動産投資の成功率を上げるためには、目的に応じた提案をしてくれる信頼できる不動産会社を選びましょう。

不動産会社選びのポイントは会社規模や実績、口コミなどから総合的に判断するのがポイントです。また、営業担当者との相性も重要な要素です。「丁寧にヒアリングしてくれるか」「デメリットも説明してくれるか」などの要素で判断しましょう。

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