不動産取引で使うレインズとは？仕組みや個人での利用方法を解説

不動産を売買する際、適正な価格設定や円滑な取引のために、物件情報の収集は欠かせません。そこで知っておきたいのが、不動産流通機構が運営する「レインズ」の存在です。

本記事では、レインズの基礎知識から利用方法、注意点まで詳しく解説します。不動産売買を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

レインズとは？目的と役割

レインズに関する基礎知識として、組織の概要や地域ネットワーク、役割と目的などを分かりやすく解説します。

レインズとは？

レインズ（REINS）とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産物件情報の集約システムの略称です。正式名称は「Real Estate Information Network System」です。

不動産会社と媒介契約を結ぶと、売却したい物件情報がレインズに登録されます。これにより、他の不動産会社も物件情報を閲覧できるため、売主の希望を多くの買主候補に伝えることができます。

なお、レインズを利用・閲覧できるのは次の条件を満たす方のみです。

1. レインズに加盟している不動産会社
2. 物件を登録している売主（自分の物件のみ閲覧可能）

また、一般媒介契約では掲載の義務はないため登録されない場合もあります。

全国を4つの地域ネットワークに分けて運営

レインズは、全国を4つの地域ネットワークに分けて運営されています。

東日本レインズ （公益財団法人東日本不動産流通機構）	北海道、青森、岩手、宮城、秋田、山形、福島、茨城、栃木、群馬、東京、埼玉、千葉、神奈川、山梨、長野、新潟
中部レインズ （公益社団法人中部圏不動産流通機構）	愛知、静岡、三重、岐阜、富山、石川、福井
近畿レインズ （近畿圏不動産流通機構）	大阪、京都、奈良、和歌山、兵庫、滋賀
西日本レインズ (公益社団法人西日本不動産流通機構)	岡山、広島、山口、鳥取、島根、徳島、香川、愛媛、高知、福岡、佐賀、長崎、熊本、大分、宮崎、鹿児島、沖縄

各ネットワークが地域独自の不動産情報や市場動向を提供しているため、その地域におけるトレンドや特性を把握しやすくなっています。

不動産取引の円滑化と透明性を高めるために存在

レインズが作られた背景には、「囲い込み」という不動産会社の悪習も関わっています。囲い込みとは、売主から受けた物件情報を独占し、自社の顧客にのみ紹介して双方から仲介手数料を受け取ろうとする手法です（業界用語で「両手仲介」と呼びます）。

囲い込み問題はレインズが誕生した後も続いていますが、売主は自身の物件の取引状況を確認できるため、ある程度の抑止力になっています。

また不動産流通機構は、不動産取引の円滑化と透明性を高めるために、レインズの運用・管理に責任を負っています。レインズへの物件情報の登録や更新をはじめ、利用者の管理、システムの保守、不動産市場の動向分析や統計データの提供なども担っています。

レインズで閲覧できる主な内容

レインズでは、以下のような不動産物件の詳細情報を閲覧できます。

ただし、売主やその物件の入居者の個人情報については、個人情報保護の観点から、閲覧はできません。

一般の人でも利用可能な「REINS Market Information」とは

REINS Market Information（レインズ・マーケット・インフォメーション）は、不動産流通機構が運営している不動産市場の分析情報サービスで、一般の方でもアクセス可能です。過去1年間の不動産取引データを公開しており、利用者は成約時期や成約価格、最寄り駅、築年数、間取りなどの情報を参照できます。

レインズほど詳しい情報は得られませんが、成約情報や在庫状況、市場の把握に役立ちます。不動産会社に査定を依頼する前に、ある程度自分で相場価格を調べておきたいときに活用できるしょう。

レインズに不動産情報を登録してもらう流れ

ここでは、レインズに不動産情報を登録してもらう流れを4つに分けて解説します。

1. 不動産会社に売却を相談
2. 物件価格の相場と査定額の表示
3. 媒介契約を締結
4. 物件情報の公開

1.不動産会社に売却を相談

不動産の売却を検討する際の第一歩は、売却を依頼する不動産会社を選ぶことです。顧客の利益を第一に考え、丁寧なサービスを心がける良質な不動産会社を選びましょう。そのためにも、複数の不動産会社を比較検討することが大切です。業界の評判や口コミの他、販売実績等も考慮するとよいでしょう。

2.物件価格の相場と査定額の表示

不動産会社は、次のような流れで査定額を表示します。

• レインズを利用し、査定を依頼された物件に類似する条件検索
• 周辺の市場価格や売買事例を調査
• 取引実績と物件自体の条件を踏まえて適切な売却価格を算出

3.媒介契約を締結

レインズへの物件情報登録は、媒介契約を結んだ不動産会社を通じてのみ可能です。媒介契約には、以下の3種類があります。

一般媒介契約	・複数の不動産会社に媒介を依頼できる ・自分自身で買主を見つけてもよい ・レインズへの登録義務は任意
専任媒介契約	・1社の不動産会社のみと媒介契約を結ぶ ・自分自身で買主を見つけてもよい ・レインズに7日以内に登録しなければならない
専属専任媒介契約	・1社の不動産会社のみと媒介契約を結ぶ ・自分自身で買主を見つけることはできない ・レインズに5日以内に登録しなければならない

上記のうち、レインズへの物件情報登録が義務付けられているのは、専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合です。一般媒介契約の場合は義務ではないため、不動産会社と相談して登録するか否かを決めることになります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、保有物件や自身の状況に応じて上記3つの特徴から適したものを選択することが重要です。

4.物件情報の公開

媒介契約が成立したのち、不動産会社は該当物件をレインズに公開します。物件情報を公開することで、多くの不動産会社や購入者の目に触れる機会が増え、早期の売却につながる可能性が高まります。

レインズで自身の不動産情報を確認する方法

レインズにアクセスし、自身の物件情報を確認する手順を解説します。大切なのは、「取引情報」を確認することです。「囲い込み」がされている可能性はないか、確認しておきましょう。

「登録証明書」のID・パスワードでログイン

1. レインズにアクセス
2. 「売却依頼主物件確認」を選択
3. 不動産会社から受け取った登録証明書のIDとパスワードを入力
4. ログイン完了

取引状況管理機能から取引状況を確認する

レインズシステムには「取引状況管理機能」があり、物件の取引状況には「公開中」、「書面による購入申込あり」、および「売主都合で一時紹介停止中」という3つのステータスが設定されています。

公開中	客付業者（買主を見つける不動産会社）へ紹介を受けられる状態のこと
書面による購入申込あり	客付業者から書面で購入申込を受けた状態のこと。 物件の紹介を一時停止することが可能。
売主都合で一時紹介停止中	売主の理由（リフォーム中や価格再検討中など）により物件の紹介を一時停止している状態のこと

レインズに掲載された物件のステータスが「公開中」以外になっているにも関わらず、具体的な購入希望者の情報が入ってきていない場合は囲い込みをしている可能性もあります。登録後も定期的に自分で確認するとよいでしょう。

不動産取引でレインズを利用するメリット

ここでは、レインズを利用するとどのようなメリットを得られるのかを具体的に解説します。

早期かつスムーズな売却活動が可能になる

レインズに物件が登録されると、全国の加盟不動産会社に物件情報が公開されます。各不動産会社は自社が抱えている顧客の希望条件にマッチする物件をレインズで探して紹介していることも多く、それにより、広範囲にアプローチができれば早期売却の可能性が高まります。

レインズに登録されることで、不動産会社のスタッフに直接物件情報が伝わります。個々の不動産会社へ依頼をお願いしていては買主開拓に限界がありますが、レインズのネットワークを最大限に生かすことで、スムーズな売却につながるでしょう。

適正な売却価格で取引できる

レインズに物件情報を登録し、媒介契約に基づいて物件が成約した場合、不動産会社はその取引情報（成約日や売買価格など）をレインズに入力する義務があります。このようにして、レインズには過去の取引事例が蓄積されていきます。

売主が自身の希望売却価格が適正であるかを確認したい場合、不動産会社の担当者に相談すれば、レインズに登録された同一地域の売買事例からアドバイスを受けられます。売主自身で調べた相場感と、実際の取引事例に基づく相場価格とを確認すれば、適正な価格設定で取引できるでしょう。

販売図面を公開できる

レインズではオリジナルの販売図面を登録できます。販売図面は、購入希望者にとって視覚的に理解しやすい資料となります。

例えば、物件の間取り図や写真、周辺環境の情報を掲載することで、購入希望者は実際に物件を見に行かなくても具体的なイメージを持つことができます。

販売図面を公開することで、物件の魅力を効果的に伝え、早期成約につなげることが可能です。

不動産取引でレインズを利用するデメリット

レインズを利用するとメリットを得られる一方で、デメリットが生じることもあります。後悔しないよう、デメリットも踏まえた上で使用の有無を決めるとよいでしょう。

不特定多数の不動産会社に売却情報が知られてしまう

レインズに登録した物件情報は全国の加盟不動産会社に一斉に共有されます。そのため、他の不動産会社や賃貸管理会社等の不動産に関する業者からの営業が増加する可能性があります。

また、収益物件の場合はあまり気にしなくてよいですが、知人や近所の人が不動産会社を訪れた場合、物件が売り出し中であることが知られてしまう可能性があります。

レインズ登録中に売買が成立しなくても、物件情報は過去の取引データとして残り続けます。物件販売に関する情報を周囲に知られたくない方は、レインズへの登録を見送ることも検討しましょう。

物件情報の入れ替わりが激しい

レインズのシステム上、新規物件情報が更新され続けるため、登録した物件が時間の経過とともに目立たなくなる可能性があります。当初は多くの問い合わせが来ていたのに、徐々に減少することもあるでしょう。

そのため、「レインズに登録したから安心」とは限りません。迅速に売却を進めたい場合は、売却を依頼する不動産会社に、購入希望者の集客力がどれくらいあるのかが重要になります。

ポータルサイトのほうが宣伝効果を得られるケースも

一般媒介契約の場合は、レインズへの登録義務がありません。そのため、即売却が見込める優良物件は、不動産会社が自社サイトや外部ポータルサイトを通じて独自に販売することもあります。

また、地域によっては一般の不動産ポータルサイトのほうが物件情報の充実度が高い場合もあります。レインズだけでなく、複数の情報源を参考にすることで、売却のチャンスを高められるでしょう。

まとめ

レインズは、不動産会社間での不動産情報の共有を効率的にするシステムです。不動産の売却を検討している場合は、売却を依頼する不動産会社とどの媒介契約を結ぶかどうかも踏まえ、レインズについての知識をつけておくとよいでしょう。

もちろん、売却に要する手間は、その物件の立地や価格帯等の状況次第です。。個人で相場感をつかむことは難しいため、実績豊富な不動産会社に相談するのがおすすめです。ファミリーコーポレーションでは、不動産売却に関するご相談・査定を無料で実施しています。最適な売却戦略を立て、スピード感のある売却の実現に貢献いたしますので、お気軽にお問い合わせください。