アパート経営で儲かるポイントは？儲からない人の特徴と対策を解説

アパート経営は人気の不動産投資方法のひとつですが、本当に儲かるのか疑問に感じている方は多いのではないでしょうか。

アパート経営で成功するためには収支構造を理解して儲かるポイントをおさえるのが肝心です。

本記事ではアパート経営のメリット・デメリットや儲かる人・儲からない人の特徴を解説します。アパート経営を検討している方はぜひ本記事を参考にして成功するために必要な知識を深めてください。

アパート経営で得られる収入

アパート経営で得られる収入は以下の通りです。

• 家賃
• 共益費
• 礼金
• 更新料

家賃は賃貸借契約にもとづく住宅の使用における対価であり、入居者から毎月徴収します。家賃の徴収サイクルは当月分の家賃を前月中に徴収するケースが多く、金額は立地や築年数、面積などによって上下します。

共益費は共用部や共用設備の維持に使われる費用であり、共用部の水道光熱費や定期清掃費が含まれます。共益費は家賃と一緒に入金してもらうケースが多く、相場は家賃の5〜10%程度です。

礼金とは賃貸借契約を結んだ際に入居者からオーナーにお礼の意味を込めて支払われる一時金です。金額は家賃の1～2ヶ月程度であることが多く、最近では入居者募集のために礼金0円とする物件は少なくありません。なお、礼金と同一視されやすい敷金については、退去時に原状回復費を差し引いて入居者に返還する義務があるため、収入からは除外します。

更新料は入居者が契約期間満了後も同じ物件に住み続ける場合にオーナーに支払う手数料です。金額の目安は家賃の1ヶ月〜2ヶ月程度であり、関東では徴収するケースが一般的ですが、関西では徴収しないケースが多いです。

アパート経営の最大の収入は家賃であるため、いかに高い入居率を維持し、安定的に家賃収入を得られるかが肝心です。

アパート経営の初期費用

アパートを購入するときは物件購入価格のほかに各種税金や専門家に支払う報酬などが初期費用として発生します。初期費用の総額は物件購入価格の8〜10%程度を目安に考えておくと良いでしょう。

それぞれの初期費用の特徴と金額の目安は以下の表の通りです。

	概要	金額の目安
不動産取得税	土地や建物を取得する際に納付する税金	固定資産税評価額 × 3%
印紙税	契約書を作成する際に納付する税金	契約金額1,000万円超5,000万円以下：1万円 契約金額5,000万円超1億円以下：3万円 ※軽減措置適用
登録免許税	登記手続きの際に納付する税金	所有権移転登記：固定資産税評価額 × 2% 抵当権設定登記：固定資産税評価額 × 0.4%
融資事務手数料	融資を受ける金融機関に支払うローン手続きの費用	定率型：借り入れ額 × 1～3%程度 定額型：借り入れ額とは関係なく3～10万円程度
損害保険料	火災や地震などの災害リスク対策として保険会社に支払う費用	物件によって異なる
仲介手数料	売買契約が成立したときに仲介の不動産会社に支払う成功報酬	物件購入価格 × 3% + 6万円 + 消費税が上限額 （物件購入価格400万円超の場合）
司法書士報酬	登記手続きに対して司法書士に支払う報酬	10～15万円程度 （司法書士事務所によって異なる）
清算金	売買時の所有日数に応じて売主に支払う固定資産税などの清算金	物件によって異なる

初期費用のなかでも仲介手数料や登録免許税は特に高額になります。アパート経営を始める際は必ず発生する費用を想定しておきましょう。

アパート経営の運営費用

アパートを運営していくには管理委託手数料や固定資産税などの費用がかかります。運営費用の総額は家賃収入の10〜20%程度を目安として考えましょう。

それぞれの運営費用の特徴と金額の目安は以下の表の通りです。

	概要	金額の目安
管理委託手数料	アパート管理業務の対価として管理会社へ支払う費用	家賃収入 × 5%程度
固定資産税・都市計画税	土地・建物の所有者に毎年課される税金	固定資産税：固定資産税評価額 × 標準税率1.4% 都市計画税：固定資産税評価額 × 制限税率0.3%
仲介手数料	賃貸借契約が成立したときに仲介の不動産会社に支払う成功報酬	家賃1ヶ月分 + 消費税が上限額
修繕費	建物の破損や設備の故障を直すときに支払う費用	物件によって異なる
リフォーム費用	入居者が退去したときにハウスクリーニングやクロス貼り替えを行う費用	物件によって異なる
水道光熱費	エントランスや共用廊下など共用部の電気・水道料金	物件によって異なる
損害保険料	火災や地震などの災害リスク対策として保険会社に支払う料金	物件によって異なる

アパート経営をする際は必ず月々の支出をキャッシュフローに組み込み、収支の予測を立てられるようにしましょう。

アパート経営のメリット

アパート経営をすると家賃収入が得られるほか、以下のメリットが得られます。

• 節税になる
• 生命保険代わりになる
• インフレ対策になる
• レバレッジ効果が高い

それぞれのメリットを以下の項目から詳しく解説します。

節税になる

アパートを経営することで、相続税や所得税・住民税の節税効果を期待できるため「節税対策」を目的としてアパート経営をしている人も多くいます。

現金を相続する場合の相続税評価額は全額となる一方で、不動産を相続する場合は時価より2〜3割低い金額が相続税評価額となります。そのため、不動産で相続したほうが相続税を抑えることが可能です。

アパート経営での所得税・住民税の節税は減価償却で作った「実際の支出を伴わない会計上の赤字」と「給与所得」を相殺する損益通算によって行います。減価償却費による節税効果は物件の種類や新築か中古かによって大きく異なります。1年あたりの減価償却費を多く取りたい方は築古木造物件を用いたアパート経営をおすすめします。

生命保険代わりになる

アパート経営の際に団体信用生命保険（団信）に加入すると、自身が亡くなった際の生命保険代わりにもなります。

団信はローン契約者が死亡あるいは重度の障害を負った際にローンの返済が免除される保険です。金融機関では融資の条件として団信への加入を義務付けているケースもあります。

団信に加入していれば自身に何かあっても残された家族は残債のない不動産を保有することになるため、アパート経営を行い安定的な家賃収入を得たり、売却して利益を得ることが出来ます。

インフレ対策になる

アパートなど不動産の価格は物価と連動して動くため、インフレ対策になります。

インフレとはインフレーションの略であり「物の価値が高まり、現金の価値が下がる状態」を指します。アパートは物の一種であるためインフレ時には価値が上昇します。固定金利のローンも実質的な価値が下がるため、アパートの価値上昇に対して借入金の実質的な価値は目減りします。

インフレの際に「1億円の現金を持っている人」と「1億円のアパートを購入した人」のイメージを比較してみます。1億円のアパートは物価と共に価値が上昇したため1億2,000万円で売却できましたが、1億円の現金の価値は1億円のままです。

今は世界的なインフレが進んでいるためアパート経営に追い風が吹いているといえます。

レバレッジ効果が高い

レバレッジとは「てこの原理」を指し、少ない自己資金で大きな収益を得ることを意味します。自己資金と借り入れ金を組み合わせて投資すると、投資効率を高めて大きな収益が期待できます。

レバレッジを効かせなかった場合と効かせた場合の収益を比較してみましょう。

【レバレッジを効かせなかった場合】

5,000万円の自己資金だけで利回り5%のアパートを購入すると、年間収益は250万円です。

取得費5,000万円 × 利回り5% ＝ 年間収益250万円

【レバレッジを効かせた場合】

5,000万円の自己資金と5,000万円の借り入れ金で利回り5%のアパートを購入すると、年間収益は500万円です。

（自己資金5,000万円 + 借入金5,000万円） × 利回り5% ＝ 年間収益500万円

どちらも5%の利回りなのに、レバレッジを効かせたほうが投資効率が上がり、得られる収益は2倍になりました。アパート経営を行う際はレバレッジを効かせるのも有効であるとおさえておきましょう。

なお、レバレッジをかけると借入金が多くなるため金利が上昇し総返済額が大きくなる可能性は加味しなければなりません。

アパート経営のデメリット

アパート経営で失敗しないためには以下のデメリットをおさえておく必要があります。

• 長期運営をする必要がある
• さまざまなリスクがある

それぞれのデメリットについて次の項目から詳しく解説します。

長期運営をする必要がある

アパートは株式投資等のその他の投資とは違い、すぐに現金化は難しいため長期運用が前提となります。長期運用が前提であるため、手軽に売って現金化できる株式投資などとは性質が大きく異なります。

アパートを売りたいと思っても不動産会社に売却の相談をしてから買主と売買契約を結ぶまでの期間は早くても1〜2ヶ月程かかります。思うように買い手が見つからず、売却活動開始から1年以上経っても売れないケースも珍しくありません。

「郊外など需要が低いエリアに位置している」「高値で売却しようとして、売り出し価格に相場と乖離がある」などのアパートは買い手が付きにくい傾向があります。アパートを選ぶ際は賃貸需要や売却時の価格相場をしっかりと確認しましょう。

不動産投資ローンで購入したアパートを売却するにはローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。売却価格がローン残高を下回る場合は、不足分を自己資金で補填する必要があります。

アパート経営は「個々の投資目的」や「購入した物件種別」によって、適切な運用期間は変わるため、失敗しないためにも不動産会社や専門家に相談したり、セミナー参加などを通して確かな知識を身につけてから運用を始めるのがおすすめです。

さまざまなリスクがある

アパート経営ではさまざまなリスクがあるため、事前に備えておく必要があります。

≪空室リスク≫

空室になった部屋からは収入が得られないにもかかわらず、ローン返済や固定資産税などの費用は支払い続けなければなりません。空室が増えるとキャッシュフローが悪化し、赤字に転落するおそれもあります。

≪滞納リスク≫

家賃滞納が発生すると得られる収入は減少してしまうため、リスクを軽減するための仕組み作りが必要です。家賃滞納が続いてしまうと家賃回収や明け渡し請求を弁護士に依頼しなければならないため、手間と費用がかかります。

≪老朽化リスク≫

建物の老朽化にともない、資産価値の低下や家賃下落リスクが発生します。老朽化したアパートは人気がなくなると共に空室が増えていき、入居者を確保するために家賃を下げざるを得ません。月々の家賃収入が減ると資金不足で適切な修繕ができずに劣化が進行し入居率が下がってしまう悪循環に陥ってしまいます。あらかじめ老朽化リスクに備え、修繕計画を立てておくのが大切です。

≪金利上昇リスク≫

変動金利でローンを借り入れている場合は、金利が上昇した際の返済総額が増えてしまいます。金利上昇に備えて手元に自己資金を残しておいたり、固定金利で借り入れるなどの対策が必要です。

アパート経営で儲けている人、儲けていない人の特徴と対策

アパート経営で儲けている人と儲けていない人には以下の大きな違いがあります。

• 収支計画をしっかり立てているか
• 立地の良いアパートを購入しているか
• 信頼できる管理会社を選んでいるか
• 不動産投資の勉強をしているか
• 自己資金を十分用意しているか
• 節税だけを目的にしていないか

それぞれの違いについて次の項目から詳しく解説します。

収支計画をしっかり立てているか

アパート経営で成功している方は短期・長期の収支計画をしっかり立てています。収支計画書を作成して、毎月の収入と支出のバランスや利回り（初期費用に対する年間収益の割合）がどのくらいなのかしっかり確認してから取り組むことで成功率を上げられます。

入居率100%で取得時の家賃をずっと維持することは困難であり、入居率100%で取得時の家賃をずっと維持することが難しいため、家賃の下落や空室期間を踏まえた収支計画を作成することが大切です。収支計画を作成する際は家賃の値下げや空室が発生しても、耐えられるかどうかの確認が必要です。

収支計画を組む際は修繕費も加味しなければなりません。築年数が経過するほど修繕費は高額になる傾向があり、十数年ごとに発生する屋上の防水工事や外壁補修などの大規模修繕は特に高額です。

修繕費の予算を削ると将来的に資金不足で適切な修繕ができなくなるおそれがあります。管理会社に相談して長期修繕計画を作成するほか、修繕積立金も見込んでおくことで、突発的な修繕や大規模修繕に備えておきましょう。

良い立地のアパートを購入しているか

賃貸需要が高い立地のアパートを購入しているかどうかも、儲けている人と儲けていない人の分かれ目です。

アパート経営で儲けるために選ぶべき物件の立地は、都心部までの距離が1時間圏内のエリアです。一方で儲けていない人は駅から離れた郊外などの賃貸需要の少ないエリアでアパート経営を行っているケースが多いです。

都心と郊外を比べると人口密度の高い都心のほうが圧倒的に賃貸需要が高く、空室率も低くおさえられる傾向があります。都心の物件のなかでも人気が高いのが、東京圏内の駅から距離が近いアパートです。通勤・通学の利便性を重視して賃貸アパートを選ぶ人が多いため、駅から10〜15分以内の距離にある物件は入居者が集まりやすくなります。

信頼できる管理会社を選んでいるか

アパート経営で儲けるためには信頼できる管理会社を選ぶのが大切です。アパート経営で儲けている人は確かな知識と経験を持つ管理会社を選んでいます。一方で儲からない人は管理会社の重要性を認識せずに、管理委託費用の安さだけで選んでいるケースが多いです。

管理会社に委託できる業務は賃貸管理から建物管理まで多岐にわたります。具体的な業務内容は以下の通りです。

賃貸管理	賃貸借契約の事務手続き、家賃滞納の催促、クレーム対応、退去時の立ち会いなど
建物管理	建物や設備のメンテナンス、共用部清掃、長期修繕計画の作成など

賃貸管理は入居者と直接やりとりする業務が多く、迅速かつ丁寧な対応が求められます。対応を一歩間違えると入居者とトラブルになり、最悪の場合退去してしまうケースもあります。家賃滞納やクレームが発生した際に、適切に対応してくれる管理会社を選びましょう。

建物管理は建物の安全性を確保して資産価値を維持するのに欠かせない業務です。メンテナンスや清掃を怠るとアパートはどんどん劣化していきます。快適性や美観を保つために必要なメンテナンスを適切なタイミングで行ってくれる管理会社を選びましょう。

管理会社を選ぶ際はどこまでの業務を任せられるのか確認するようにしましょう。おすすめは入居者募集から管理業務までワンストップで対応できる管理会社です。集客力がある管理会社を選べば空室が発生してもすぐに埋めることができ、収益の悪化を防げます。

信頼できる管理会社とパートナーを組めば、アパート経営の全体的な方針についても相談でき、売却タイミングや売却価格の決め方といった出口戦略のアドバイスももらえるでしょう。

不動産投資の勉強をしているか

アパート経営で儲けている人はしっかりと不動産投資の勉強をしている点が挙げられます。アパート経営を取り巻く環境は絶えず変化しているため、正しい知識を身につけることが重要です。

アパート経営の成否は運で決まるものではありません。物件の立地や家賃設定、空室率などさまざまな要素が絡み合って決まります。勉強して分析力を磨けば、優良な物件を見極めることも出来るようになります。

一方で、儲けていない人のなかには、あまり深く考えずにアパート経営を始める方が多いです。「利回りが高いから」「立地が良さそうだから」「綺麗な物件だから」という漠然とした理由で物件を選んでも、儲けることはできません。さまざまなリスクを見据えて収支計画を組み立てたり、実力のある管理会社を探しましょう。

儲けている人の多くは書籍やWebサイト・セミナーなどを活用して勉強しています。「独学で不動産投資を一から学ぶのは抵抗がある」方は、一度セミナーへ参加してみるのがおすすめです。セミナーでは不動産投資の基本知識から応用知識まで体系的に学べるため、アパート経営に大いに役立ちます。わからないことがあればすぐに質問できるのもセミナーならではのメリットです。

自己資金を十分用意しているか

アパート経営を始める際は自己資金を十分に用意しておきましょう。儲けている人は適切な金額でローンを組み、急な支出に対応するための自己資金を手元に残しています。

アパート1棟を購入する際はまとまった資金が必要であるため、多くの投資家が不動産投資ローンを活用して物件を購入します。

そのローンの返済は家賃収入から行うことが主ですが、運営時のリスクヘッジとして自己資金を手元に残しておくのは不動産投資を安全に進めるためには必要不可欠です。自己資金に余裕がない状態でアパートを運営すると、途中で空室や家賃滞納、修繕が発生したときに、身動きが取れなくなるおそれがあります。

アパート経営を始める場合はローンの頭金と諸経費に加え、運営時のリスクヘッジができるだけの自己資金を用意するようにしましょう。購入時に手元に残しておくべき資金は物件購入価格の20%程度が目安といわれています。

節税だけを目的にしていないか

アパート経営で儲けている人は節税だけを目的とした物件選びは行いません。節税目的だけでアパート経営を始めると失敗してしまうリスクが高いため注意が必要です。

アパート経営における所得税・住民税の節税効果は永久に続くわけではありません。不動産投資における所得税・住民税の節税効果は、実際の支出を伴わない減価償却費を経費計上し、課税所得金額を圧縮することで得られます。一方で、建物の減価償却期間は限られている点には注意しなければなりません。

減価償却費を計上できる減価償却期間は物件の構造によって設定されている法定耐用年数によって決まり、鉄筋コンクリート造のような頑丈な物件であれば長く設定されています。1年あたりで発生する減価償却費は物件の取得費を減価償却期間で割った金額です。そのため、法定耐用年数が長い物件であれば長期にわたって減価償却費を経費計上できる一方で、1年あたりの節税効果は少なくなります。

より大きい節税効果を得たい場合は法定耐用年数が短い木造アパートの運用がおすすめです。中古物件の場合は償却期間がさらに短くなるため1年あたりの減価償却費が非常に大きくなります。

また、節税だけを目的に老朽化した空室の多い木造アパートを選んでしまうと修繕費の負担が重くなり、節税どころか多くの自己資金を失う可能性もあります。

アパート経営はキャッシュフローがプラスであることが大前提であり、節税は副次的な効果として考えましょう。減価償却期間が終了して節税効果がなくなってたとしても長期的に安定した家賃収入が得られる物件を選ぶのが賢明です。

まとめ

アパート経営で儲かるためには収支計画をしっかり立てたうえで、優良な物件を見極めて購入しましょう。

運営する際には初期費用のほか、さまざまなランニングコストが発生するため、あらかじめ発生する費用をキャッシュフローに組み込んでおくのが大切です。また、物件選びの際に立地が悪いアパートを選んでしまうと入居付けが思うようにいかず、利益がほとんど得られないという事態につながりかねません。

アパート経営で儲けるためには必要な知識を身に着け、適切な収支計画や最適な物件選びが何より大切です。

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