マンション投資のリスクはある？メリットとデメリットの情報一覧

マンション投資では、メリットやデメリットを把握することはリスク管理において大切な工程です。全体に共通するメリット・デメリットだけでなく、「一棟マンション投資」「区分マンション投資」といった投資のタイプ別に把握すると、さらに理解が深まるでしょう。

ここでは、「マンション投資で失敗したくない」「出口戦略が見えない」「マンション投資とは何かよく分からない」という方に向けて、マンション投資の重要なメリットやデメリット、失敗しないためのポイントを紹介します。マンションの種類による違いも解説するため、参考にしてみてください。

マンション投資とは？失敗しないために理解すべきポイント

マンション投資とは、マンションを取得して貸し出すことで、入居者から家賃収入を得る投資です。ただし、ひと口にマンションと言っても中古か新築か、一棟マンションか区分マンションかなど、さまざまなタイプがあります。

マンション投資を始めるのであれば、タイプの違いやそれぞれのメリット・デメリット、リスクを把握することが大切です。

マンションの種類やタイプ別の違いを理解する

まずはマンションの種類やタイプ別の違いを理解しましょう。ここでは、以下タイプについて解説します。

• 新築マンション
• 中古マンション
• 一棟マンション
• 区分マンション
• 標準型マンション
• 団地型マンション
• 複合型マンション
• 国内マンション
• 海外マンション

新築マンション

新築マンションとは、誰も入居したことがない竣工後1年未満の物件を指します。入居者はきれいな状態で利用でき、最新の設備が導入されているケースが多いという理由から、入居者を確保しやすい物件といえるでしょう。

ただし、物件価格が高くなりやすく、投資額に対して十分な収益を確保できるかどうかをしっかりとシミュレーションしてから購入を検討する必要があります。

中古マンション

中古マンションとは、過去に入居者がいる、もしくは竣工後1年以上のマンションを指します。中古マンションでも築年数が1桁程度の築浅物件であれば、新築マンションと大きく変わらない特徴を持つといえます。

一方、築数十年になる物件は、設備が古くなっていたり修繕が必要だったりする場合がある点に注意が必要です。

一棟マンション

一棟マンションとは、マンション一棟を丸ごと所有する投資方法です。一棟で数十戸を超えるケースもあり、多くの入居者から家賃収入を得られることから、大きな収益を得られます。ただし、大きな敷地と建物を1人で購入するため、物件取得費が大きくなりがちです。リスクを減らすには、資産価値のある物件を見極める知識が必要です。

区分マンション

区分マンションとは、マンションの一室のみを購入して第三者に貸し出す投資方法です。一棟マンションと比べると物件取得費を安く済むため、始めやすいといえます。管理・修繕の負担が少ないこともメリットのひとつです。一方、投資額に対する収益が少なくなりやすいといったデメリットもあります。

標準型マンション

標準型マンションとは、ひとつの敷地に住居専用のマンションが一棟建っているタイプのマンションです。単棟型マンションとも呼ばれます。団地型マンションや複合型マンションといった他のマンションタイプと比べて、共有スペースに関するルールを設定しやすいという特徴があります。

団地型マンション

団地型マンションとは、ひとつの敷地に複数の建物が集まっているマンションです。大規模な団地は、旧日本住宅公団や地方住宅供給公社が販売しているケースがほとんどです。投資するにあたっては、区分マンションのように、共同住宅の1室を購入して賃貸します。
団地型マンションは築年数が経過しているケースが多いため、物件価購入格は比較的安価で済む傾向があります。また、ファミリー層にニーズがあることから、シングル層に比べると賃貸契約期間が長期化しやすいのも特徴です。

複合型マンション

複合型マンションとは、住宅や事務所、店舗といった多種多様な用途が混在するマンションです。複合用途型マンションとも呼ばれます。

入居者の立場で考えると、自宅のすぐ近くに店舗があることで便利に生活できることから入居者を集めやすくなるのがメリットです。一方、居住型施設と事務所や店舗のような商業型施設が混在するため、団地型マンションよりさらに管理が難しいといえます。

国内マンション

日本国内のマンションを指します。単にマンション投資といえば、国内マンションに投資することをイメージする方がほとんどでしょう。

基本的には、物件取得に関わる不動産会社も、その後の維持管理を委託する管理会社も日本の会社です。海外マンション投資と比べると、手続き面において安心して進められます。

海外マンション

海外のマンションを指します。仲介を依頼する不動産会社や管理会社は現地の不動産会社に依頼するのが一般的です。

「現地にコネクションがある」「住んだ経験がある」といった方以外のほとんどの方は、物件取得をサポートしてくれるパートナーを探さなければなりません。外国人が不動産を取得することを認めていないケースや、一定の条件を満たせば不動産を取得できるケースなど、国ごとの法制度も把握する必要があります。

マンションの種類ごとの違いを比較

ここでは、次の項目をもとに、それぞれのメリット・デメリットとリスクについて見ていきましょう。

• 新築マンションと中古マンションの違い
• 区分マンションと一棟マンションの違い
• 国内マンションと海外マンションの違い

新築マンションと中古マンションの違い

新築マンションは誰も入居していないきれいな状態で、最新設備が導入されている点が強みです。新築というだけで入居者から人気があるため、賃貸需要が見込めます。当面はリフォームや修繕の心配がないのもメリットです。ただし物件取得費は高くつきやすく、その分、利回りが下がってしまいます。

中古マンションのメリット・デメリットは、新築マンションの裏返しです。築年数や設備面が古い物件ほど入居者が集まりにくく、修繕費も発生しやすいものの、購入時の物件価格から下落しにくいというメリットがあります。そのため、利回りも下がりにくく、人気エリアであれば安定した賃貸経営ができるでしょう。

区分マンションと一棟マンションの違い

区分マンションの代表的なメリットは、選択肢の豊富さと価格です。一棟マンションよりも数ある物件の中から吟味でき、なおかつ物件取得費を安く抑えられます。

物件価格が低めで流通量が多いということは、売却もしやすいということです。流動性の高さも、区分マンションの大きな特徴といえるでしょう。

ただし、1部屋からの家賃収入しかないため、投資効率を求める方は一棟マンションのほうが向いています。複数戸あるため、家賃収入がゼロになるリスクが低いこともメリットです。デメリットは物件取得費が高くなりやすいこと、修繕計画や管理組合の管理が煩雑になりやすいことなどが挙げられます。

国内マンションと海外マンションの違い

マンション投資には、国内マンションと海外マンションという選択肢があります。人口増加による不動産の需要と現在の円安による影響から、アメリカの不動産投資は家賃収入・売却益ともに注目されています。短期売買による収益を目指すのであれば、今後の経済成長を見込める新興国への投資も視野に入るでしょう。

ただし、海外の不動産に投資する場合、法律や税制、慣習の違いや為替リスクなど、日本の不動産との違いを理解しなければなりません。

マンション投資の共通のメリット、デメリット、リスクを確認する

ここでは、マンション投資に共通するメリット・デメリット、リスクを見ていきましょう。解説するのは以下の項目です。

• マンション投資のメリットについて
• マンション投資のデメリットについて
• マンション投資のリスクについて

マンション投資のメリットについて

マンション投資は入居者がいれば、長期的に安定した収益を確保しやすい投資です。そのためには、物件取得前に立地をしっかりと選定することが重要といえるでしょう。また、相続税を算出する際、土地や建物は固定資産税評価額を参考とします。これらは時価の7割程度になるのが一般的で、現金で相続するより相続税が安く抑えられます。

物件取得後は管理会社に管理を委託できるため、サラリーマンが副業で取り組みやすい点も大きなメリットです。

マンション投資のデメリットについて

マンション投資を成功させるには、安定して家賃収入を得ることが不可欠です。入居者を集めるには適切な管理や定期的な修繕が必要になるため、購入時にランニングコストも見込んでおきましょう。

また、株式投資であれば市場が開いている限りすぐに換金できるケースが多いですが、マンションは価格が大きいため、購入できる人も限られていることから流動性が低い投資といえます。売りに出してから現金を得るまでに半年以上かかることも珍しくありません。

マンション投資のリスクについて

マンション投資の収益の多くは家賃収入ですが、空室や家賃滞納によって収入がなくなるリスクがあります。一棟マンションであれば、数戸分の家賃収入がなくなっても問題ない場合もありますが、区分マンションは空室になると家賃収入がゼロになる点に注意が必要です。

また、不動産を取得する際にローンを利用している場合、金利変動により返済額が増えるとキャッシュフローが悪化する恐れがあります。

災害も大きなリスクです。火災や地震でマンションが損傷すると、収益が大きく下がるだけでなく、最悪の場合は運営自体できなくなるかもしれません。こうしたリスクに備え、保険に加入したり複数エリアに物件を持ったりするといった対策をするとよいでしょう。

マンション投資を成功させるには長期的な視点を持つことが重要

マンション投資をする上で、メリットやデメリット、リスクについて、正しい知識をつけて判断することが大切です。その上で、信頼できる不動産会社からのサポートを受けると、失敗するリスクを抑えられるでしょう。

また、不動産会社は金融機関との提携、税理士事務所や建築士事務所との連携によってサポートの質が異なります。パートナーを選ぶ際は、ローンや税金、修繕に関する専門的な知識があり、どうやって有効活用できるかを一緒に考えてくれることが重要です。

まとめ

マンション投資のメリットやデメリット、リスクを踏まえた上で投資に取り組むことが成功の鍵といえます。不動産投資ローンの知識や節税のスキームといった不動産投資手法を身に付けつつ、物件選びから慎重に進めることが重要です。

また、不動産の売却や買い替えは「個人で行う場合」「法人で行う場合」「個人から法人へ不動産の名義変更を行う場合」とさまざまで、お客様のご状況によって最適な投資方法が変わります。

相場や経済情勢、税制も変化するため、マンション投資で失敗しないためにはさまざまなサイトの情報を参考にしたり、専門家に相談したりしながら、常に最新の不動産市場を把握することが大切です。