不動産所得の必要経費とは？｜法人化で経費計上が可能になる費用を解説

不動産投資を行うと毎年1年間の不動産所得を計算して申告する「確定申告」をしなければなりません。

そのため、「不動産投資で経費にできる費用にはどのようなものがあるのか」「不動産投資を法人化するとどんな費用を経費にできるのか」などの疑問をお持ちの方は多いのではないでしょうか。

本記事では「不動産投資をする際の経費の扱い」について解説します。不動産所得の経費計上に関する理解を深めたい方はぜひ本記事を参考にしてみてください。

不動産所得とは

所有する不動産の運用により発生した所得を不動産所得といいます。不動産所得の中にはマンションの賃貸や土地の賃貸、駐車場の賃貸などの不動産の貸付け事業に関する所得が含まれます。

不動産所得の金額は以下の計算式で求めます。

不動産所得の金額 = 総収入金額 － 必要経費

総収入には家賃や共益費、駐車料、権利金、更新料、地代などが含まれます。一方で必要経費には租税公課や損害保険料、修繕費、借入金の利子などが含まれます。

確定申告で計算する所得金額に応じて税金が課されるため、必要経費を多く計上するほど不動産所得を圧縮でき、所得税の節税につながります。

不動産所得で認められる主な経費

不動産所得で認められる主な経費は主に以下の通りです。

費用名	内容
借入金の利息	不動産投資ローンの借入利息
損害保険料	火災保険や地震保険・孤独死保険などの保険料
管理委託手数料	不動産管理会社に支払う管理委託手数料
物件管理費用	原状回復費用や共用部分の清掃や設備の点検費用
仲介手数料	入居者斡旋時にかかる仲介手数料や販売促進費用
修繕費	リフォーム費用・都度発生する設備故障に伴う交換費用
税金	不動産取得税・印紙税・登録免許税・固定資産税・都市計画税などの各種税金
税理士などへの報酬	税理士や司法書士などへの報酬
減価償却費	建物部分や設備に対する減価償却費

それぞれの経費について次の項目で解説します。

借入金の利息

不動産を購入するには多くの資金が必要になるため、不動産投資ローンが一般的に使用されています。

不動産投資ローンでは元本と利息を返済する必要があり、利息や融資事務手数料は経費として計上できますが、元本はできません。利息と元本がそれぞれいくらかわからない場合は金融機関に確認しましょう。

損害保険料

万が一の事故や災害があった際に、損害を補填するための損害保険料も不動産所得の経費に計上できます。損害保険料には火災保険や地震保険、孤独死保険などにかかる保険料が対象となります。金額が気になる場合は加入している保険会社に確認しておきましょう。

なお、社会保険料は個人にかかるものであるため必要経費にならない点には注意が必要です。

確定申告する際は前年の1月1日から12月31日の期間に該当する保険料を計上しなければなりません。たとえば2021年4月に2021年4月から2022年3月の期間の保険料として12万円支払った場合は以下の通りです。

12万円 × 9ヶ月 ÷ 12ヶ月 = 9万円

2021年分の確定申告で経費計上できる金額は9万円と算出されました。

管理委託手数料

入居者募集や入居者対応などの管理業務を外部委託する場合、支払う管理委託手数料は不動産の運営上必要な経費であり、相場は家賃収入の5%程度です。管理委託手数料の金額は毎月管理会社から届く明細で確認できます。

物件管理費用

共用部清掃や設備点検、入退去時のハウスクリーニングなどの物件管理費用も不動産所得の必要経費です。物件管理費用は管理委託手数料とともに管理会社に支払っているケースが多いです。エレベーターの保守点検や消防点検などの業務を管理会社に依頼しない場合は、経費計上するためにも必ず請求書を発行してもらいましょう。

仲介手数料

不動産会社に入居者を斡旋してもらうときにかかる仲介手数料や販売促進費用は経費計上できます。

仲介手数料の上限額は以下の通りです。

売買価格 × 3％ ＋ 6万円

不動産会社がオーナーと入居者にそれぞれ仲介手数料を請求する際は以下の計算式から算出します。

家賃0.5ヶ月分 ＋ 消費税

仲介手数料の金額は不動産会社との媒介契約書や請求書で確認できます。

修繕費

リフォーム費用や設備故障の修繕費なども経費計上が可能です。ただし修繕の程度や内容次第では不動産所得の経費計上が認められない場合があるため注意する必要があります。たとえば資産価値を向上させる工事は資本的支出とみなされるため修繕費に該当せず、経費計上できません。

資本的支出に該当する工事内容は以下の通りです。

• 外壁塗装で現状にはなかった防水効果のある塗料を使った
• 窓ガラスを既存のものより強度のあるものに交換した
• 追い焚き機能がない湯沸し器を追い焚き機能があるものに取り替えた

設備の修理にかかる費用が不動産所得の経費になると押さえておきましょう。

税金

不動産投資にかかる税金も経費計上できますが、税金の種類によってはできない場合もあります。

経費計上できる税金は不動産取得税や印紙税、登録免許税、固定資産税、都市計画税などが該当します。物件の巡回など不動産投資に自家用車を使っている場合、自動車税や重量税も経費に含められます。一方で所得税や住民税、法人化している場合の法人税は経費計上できないため注意が必要です。

税理士などへの報酬

司法書士への登記申請や税理士への確定申告を依頼する際に支払う報酬は不動産所得の経費として認められています。

登記申請や確定申告は自分でもできますが、難易度が高い手続きもあるため税金に関する知識のない方は専門家に依頼するのがおすすめです。

減価償却費

減価償却費は建物の取得費の全額を一括計上するのではなく、減価償却期間に応じて毎年少しずつ配分して計上する経費です。実際にお金の支出はないのに経費計上できる減価償却費は節税対策を行ううえで非常に重要な要素です。

定額法による減価償却費は以下の計算式で求めます。

減価償却費 = 取得価格 × 償却率　

償却率は物件の構造によって決まっており、たとえば木造物件の法定耐用年数は22年、軽量鉄骨造は厚さ3mm以下で19年、3～4mmで27年、重量鉄骨造（4mm以上）は34年、RC造は47年です。

1年あたりで経費計上できる減価償却費は減価償却期間が短いほど多くなります。中古物件であれば「簡便法」という特殊な減価償却費の計算方法が用いられ、1年あたりの減価償却費が多くなるため、節税対策に非常に有効です。そのため、節税対策を目的とした不動産投資を行う場合、中古木造アパートが最適といえます。

不動産所得で見落とされがちな必要経費

不動産所得の必要経費として扱えるにも関わらず見落とされがちな費用は以下の通りです。

• 投資のための交通費や滞在費
• 自家用車の購入代金
• スマホやネットの通信料
• 学習・情報収集費用
• 打ち合わせのための交際費

必要経費を計上すれば節税につながるため、見落とさないためにもそれぞれについて次の項目から解説します。

投資のための交通費や滞在費

不動産を購入する際は公共交通機関の旅費や高速道路料金、ホテル滞在費なども経費として扱えます。

所有物件の現況確認の際に使用する自家用車のガソリン代も計上できるため、交通費や滞在費の領収書は捨てずに保管しておきましょう。

自家用車の購入代金なども家事按分すれば経費になる

不動産投資で自家用車を使用する場合、購入費用や車検費用、自動車税など事業で使用した費用を日数や走行距離を基準に家事按分すると経費計上できます。

家事按分とは費用のプライベートの費用と事業費用が混在しているときに事業で使用する比率のみ経費計上することです。自家用車を事業で使用する頻度や時間など、客観的に明らかな方法で按分する必要があります。たとえば50平方メートルの自宅を毎月10万円で借りていて、そのうち20平方メートルを事業スペースに充てていた場合、事務所の地代家賃は4万円になります。この場合月4万円が経費計上が可能です。

スマホやネットの通信料も家事按分する

連絡手段や情報収集などで利用するスマホやインターネットの通信料も不動産投資では経費計上できます。スマホやインターネットの機器購入代金や電話代、アプリ購入代金も同様に経費として扱えます。

なお、プライベートでも使用している場合は家事按分が必要であるため、使用日数やデータ利用量から事業に使用した割合を計算して申告しなければなりません。

不動産新聞の購読料などの学習・情報収集費用

不動産投資の知識をつけるために新聞や本、セミナーを利用する方は新聞の購読費用や本の購入費用、セミナーの参加費用、コンサルティング料も不動産所得の必要経費として扱えます。ただし資格取得費用については不動産投資と関連のある資格だったとしても経費にならないため注意が必要です。

打ち合わせのための交際費

不動産会社や管理会社の担当者と打ち合わせで使った飲食費は交際費として経費計上できます。確定申告の際に使用するため領収書に誰と何の打ち合わせで使ったのか記録しておきましょう。

不動産所得で経費として認められないもの

不動産投資と関係のない費用は経費計上できません。経費計上が認められない項目は主に以下の通りです。

• 住民税や所得税
• 不動産所得に関係のない私生活に関わる費用

経費として認められていないものを経費計上してしまうと、税務調査で修正を求められるため注意が必要です。次の項目では経費計上できない費用を解説します。

住民税や所得税

住民税や所得税は不動産投資とは関係なく発生するため不動産所得の経費として計上できません。基本的に経費として認められる費用は不動産事業と関連性のあるものだけです。

不動産所得に関係のない私生活に関わる費用

洋服や腕時計、バッグといったファッションアイテムは不動産会社や管理会社との打ち合わせで使うとしても不動産所得の経費にはなりません。青色事業専従者との慰安旅行にかかる費用やプライベートでの飲食費、スポーツクラブに入会した際の会費、生計をひとつにする配偶者やその他の親族に支払う給与も個人的な支出とみなされます。

なお、スポーツクラブに入会した際の会費などは家族以外の従業員がいる場合は福利厚生費として認められる可能性はあります。

不動産投資で節税対策を行うためのポイント

不動産所得が事業的規模に該当する場合は、法人化すると給与所得控除などの制度が適用できるため節税につながります。利用できる主な控除は以下の通りです。

• 青色申告特別控除を活用
• 事業専従者控除を活用
• ほかの所得と損益通算できる
• 賃貸料が回収不能になったことによる貸倒損失を経費にできる

次の項目で詳しく解説します。

青色申告特別控除を活用

青色申告特別控除とは記帳などの条件を満たせば最高65万円を不動産所得の金額から控除できる制度であり、適用されるためには貸付けする不動産の規模が事業的規模である必要があります。独立家屋の場合は5棟以上、アパートの場合は10室以上の規模で不動産投資を行っている場合は事業的規模とみなされます。

青色申告特別控除を受けるためには複式簿記による記帳や貸借対照表・損益計算書の提出などが条件に含まれます。事業的規模にあたらない場合でも最高10万円まで控除できるため青色申告特別控除は利用しておくと良いでしょう。

事業専従者控除を活用

親族が不動産の貸付け事業に従事している場合、事業専従者控除を活用すれば親族への給与の一部を必要経費としてカウントできます。事業専従者控除を受けるための条件は、「個人事業主と生計をひとつにする親族である」「15歳以上である」「1年に6ヶ月以上事業に従事している」の3つです。

配偶者の場合は最大86万円と大きな節税になるため、ぜひ活用したい制度です。

似たような制度として専従者給与があります。事業専従者控除が白色申告をしている事業主が対象であるのに対し、専従者給与は青色申告をしている事業主を対象としています。家族へ支払う給与を専従者給与として経費計上する場合は確定申告前に税務署に届け出を行う必要があります。

ほかの所得と損益通算できる

不動産が事業的規模に該当する場合、賃貸用建物の取り壊し費用などの資産損失を必要経費に算入できます。資産損失により不動産所得が赤字になったら活用したい制度が「損益通算」や「青色申告の3年間の繰越控除」です。

損益通算を活用すれば不動産所得の赤字とほかの所得を相殺して所得を減らし、結果として所得税を節税できます。また青色申告3年間の繰越控除が可能であり、期間内に黒字になれば損益通算を適用して将来の節税につながる仕組みです。

賃貸料が回収不能になったことによる貸倒損失を経費にできる

入居者の家賃滞納が発生した場合に、事業的規模に該当する不動産所得であれば家賃滞納による貸倒損失を当該年度の必要経費に計上できます。

反対に事業的規模に該当しない不動産所得の場合、回収不能となった家賃収入は必要経費にできません。このケースでは貸倒れが生じた時点にさかのぼって所得の再計算が必要です。

まとめ

不動産投資の収益に大きな影響を与えるのが経費です。不動産所得に計上できる経費とできない経費を正しく理解すれば、不動産投資を効果的に行え、成功率が高まります。

また、所有する不動産が事業的規模に該当する場合は法人化によってさまざまな控除を利用できるため税制メリットが大きいといえます。どのような控除が使えるのか、あらかじめ押さえておきましょう。

ファミリーコーポレーションでは事業的規模に該当する10室以上の一棟マンション・アパートを数多く取り扱っています。セミナーや個別面談に参加いただいた方には未公開物件も紹介しています。お気軽にお問い合わせください。