不動産投資の始め方｜初心者必見！ポイントや流れを基礎から解説

不動産投資とはマンションなどの収益物件を購入して賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る投資手法を指します。毎月安定した家賃収入（インカムゲイン）が得られ、地価が上昇すれば売却益（キャピタルゲイン）も期待できる点が不動産投資の魅力でしょう。

不動産投資を始める際は流れやポイントをおさえておくことが大切です。本記事は不動産投資を始めようと考えている方を対象に、「不動産投資の流れ」や「失敗しないための基礎知識」をわかりやすく解説します。

不動産投資による資産運用を考えている方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。

不動産投資の始め方｜始めるまでの流れ

不動産投資を始める際は以下の流れで行うのが一般的です。

• 投資物件の種別を決める
• 融資条件の確認・資金準備
• 物件選定・調査
• 収支シミュレーション
• 物件を購入・契約する
• 決済・登記手続き・物件引き渡し
• 管理会社を選定する

次の項目から各ステップごとの不動産投資の流れを紹介していきます。

投資物件の種別を決める

不動産投資の始め方は投資物件の種別を決めることから始めます。投資物件の種別は主に以下の通りです。

• 1棟マンション（新築・中古）
• 区分マンション（新築・中古）
• アパート（新築・中古）
• 戸建住宅（新築・中古）
• その他（駐車場やホテルなど）

投資物件の選び方は「目的から逆算して決める」といった点がポイントとなります。たとえば、節税を目的とすると1年あたりで経費計上できる減価償却費が多くなる「中古物件」がおすすめです。

少額から不動産投資を始めたい場合は「区分マンション」、修繕の手間やコストを削減したい場合は「新築物件」がおすすめです。

融資条件の確認・資金準備

投資物件の種別が決まれば、物件を購入するための資金の準備が必要です。投資資金の調達では金融機関が提供している「不動産投資ローン」などの融資制度を利用すると、自己資金が少なくても不動産投資ができ、レバレッジ効果も得られます。

レバレッジとは「テコの原理」を指し、自己資金に融資で調達した資金を加えることでテコの原理が働き、利回りを高める効果が期待できます。

融資額を増やすほど高いレバレッジ効果が期待できる反面、ハイリスク・ハイリターンの投資になってしまうため注意が必要です。

自己資金と融資額を合わせて購入できる物件の価格帯の目安は以下のようになりますが、融資条件（金利・年数）も考慮し、物件価格に占める融資額の割合（LTV）は70～80％程度が一般的です。また、頭金は物件価格の20～30％、諸費用は7～8％を目安に考えると良いでしょう。

物件選定・調査

投資物件の種別が決まり資金調達の目処がつけば、次は実際に購入する物件の選定と調査を行います。不動産投資をする際は、投資先となる物件の選定・調査が最も重要であり、物件の選定を間違うと不動産投資は失敗に終わる恐れがあります。

損失なく売却できる物件を選ぶことが不動産投資の安全性を高めます。一般的に流通している基準に対して、割高な物件かどうかを知り、購入の検討をすることが重要です。

また、空室リスクが低い物件を選ぶこともポイントとなります。賃貸需要を確認し、物件の周辺環境や間取りのニーズから高い入居率を維持できるか見極めましょう。

なお、既に運用中の中古物件（オーナーチェンジ物件）を購入する場合は物件の過去の経営状態やレントロール（賃貸借条件の一覧表）の調査・確認が不可欠です。

収支シミュレーション

投資物件を見つけた後に収支シミュレーションを行います。収支シミュレーションとは投資物件の将来的な収支を予測することを指し、家賃収入から諸経費やローンの返済額などを差し引いて、将来的にどの程度の利益が出るのかを予測します。

不動産会社が物件を提案する際に一緒にシミュレーションを行っているケースも多くあります。事前に自己資金や購入の目的等を伝えられれば、より正確なシミュレーションが期待できます。

なお、収支シミュレーションの結果は設定条件によって変わるため、表計算ソフトなどを使って自分自身でも行いましょう。

売買契約を締結する

投資物件が決まると、次は売買契約を締結します。不動産取引は信用できる会社と行うのが重要であり、悪徳会社には注意しましょう。

不動産会社によっては入居者募集や建物の維持管理などの物件管理を行っている場合があるため、信頼できる会社であれば購入後の管理業務も任せると良いでしょう。

なお、契約する際は契約不適合責任（瑕疵担保責任）期間が短く設定されていないかの確認が大切です。

契約不適合責任の期間が短いと、万一売買物件が契約の内容に適合しなかった場合、買主は売主に対して追完請求や代金減額請求、損害賠償請求などの権利を行使できなくなる恐れがあります。

決済・登記手続き・物件引き渡し

売買契約を締結してローンの審査が承認されると、次は決済・登記手続き・物件引き渡しを行います。決済は銀行振込か現金手渡しで行われ、売主は入金が確認できると買主に物件を引き渡します。

不動産売買では決済日に登記手続きを行うのが慣例になっており、登記手続きは司法書士に任せるのが一般的です。

登記手続きを行う際には登記費用と司法書士費用が必要で、登記費用は30,000円〜70,000円程度、司法書士費用は50,000円〜10万円程度が相場です。

管理会社を選定する

登記手続きや物件の引き渡しが終わると、管理会社の選定が必要になってきます。物件管理業務はオーナー自身で行うことも可能ですが、非常に手間がかかるため管理会社に委託するのが一般的です。

管理会社では以下の管理業務を代行してくれます。

《入居者管理業務》

• 入居者募集・入居者管理
• 賃貸契約締結
• 家賃回収
• クレーム対応
• 解約手続き・退去時の立会い

《物件管理業務》

• 敷地や共用部分の清掃
• 建物や設備の点検
• リフォーム
• 修繕

管理会社を選ぶ際は物件を購入した不動産会社に任せることをおすすめします。理由としては、管理業務では入居者を確保する客付けが重要となり、客付けができないような物件を不動産会社が販売するとは考えにくいためです。

なお、管理業務の契約形態は「管理委託方式」と「サブリース契約」があり、それぞれの特徴は以下の通りです。

	管理委託方式	サブリース契約
賃料保証	なし	あり
管理委託料	賃料の5％程度	賃料の10～20％

サブリース契約は賃料保障があるため空室率に関係なく安定した収入が得られる一方で、管理委託料は高額になるため、満室を維持できる物件である場合は損をしてしまいます。

不動産投資の始め方｜基礎知識を紹介

不動産投資を始める前に知っておきたい基礎知識を紹介します。不動産投資ではいろいろな専門用語が使われますが、少なくとも以下についてはおさえておきましょう。

• キャピタルゲインとインカムゲインとは？
• 表面利回りと実質利回りとは？
• 減価償却費とは？
• 不動産投資にかかる費用はどんなものがある？

不動産投資の基礎知識を次の項目から紹介していきます。

キャピタルゲインとインカムゲインとは？

不動産投資で得られる利益（リターン）は「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」があります。キャピタルゲインとは不動産の値上がりによる売却益を指し、投資物件の価格が購入時よりも上昇した時点で売却すると得られます。

インカムゲインとは家賃収入による利益を指し、不動産投資では一般的にインカムゲインの獲得を目指します。

地価が上昇している局面ではキャピタルゲインも狙えますが、将来的な地価の上昇を予想するのはプロでも難しく、初心者がキャピタルゲインの獲得を狙うのは容易ではありません。

表面利回りと実質利回りとは？

利回りとは投資金額（物件の購入価格）に対する収益の割合を指します。不動産投資をする際は、「表面利回り」と「実質利回り」の違いをおさえておくことが大切です。

表面利回りとは空室率や諸経費などを考慮しない利回りで、以下の計算式で算出します。

表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100

一方、実質利回りとは空室率や諸経費などを考慮した実質的な利回りで、以下の計算式で算出します。

実質利回り ＝ （年間家賃収入－年間の諸経費）÷（物件の購入価格 ＋ 購入時の諸経費） × 100

不動産情報サイトでは基本的に表面利回りを載せており、物件の正確な収益性を反映していない点には注意が必要です。

減価償却費とは？

不動産投資における減価償却とは建物の購入費用を分割して経費計上する会計処理を指します。減価償却費は実際の支出がないにも関わらず経費計上ができ、所得を圧縮できる点がポイントです。

減価償却費の計算方法は「定額法」と「定率法」があります。定額法による減価償却費の計算式は以下の通りです。

減価償却費 ＝ 物件の取得費 × 減価償却率

たとえば、建物価格が3,000万円の新築木造アパートだと減価償却費は以下のようになります。

取得費3,000万円 × 定額法の償却率0.046 ＝ 減価償却費138万円

≪参考≫国税庁　減価償却資産の償却率表

22年間にわたって支出を伴わない経費として毎年138万円を計上できるため、所得税の節税につながります。

不動産投資にかかる費用はどんなものがある？

不動産投資を行う際は、発生する以下の主な費用をおさえておく必要があります。

譲渡所得税	投資物件を売却する際にかかる税金
印紙税	不動産売買契約時にかかる税金
登録免許税	不動産売買による所有権移転登記にかかる税金
固定資産税	固定資産の所有者に課される税金
都市計画税	市街化区域内に土地・建物を有している場合に課される税金
不動産取得税	投資物件の購入時にかかる税金
火災保険料	10年分の火災保険料を一括払いする
ローン手数料	ローン申込時の手続きに関する手数料
管理委託手数料	不動産管理会社に支払う手数料
修繕費	建物の修繕にかかる費用
専門家への報酬	司法書士などの専門家に支払う費用

なお、実際にかかる費用は投資物件によって大きく異なり、上記のほかにローンの利息や団体信用生命保険の保険料があります。不動産投資の経費率の目安は15〜20％程度とされています。

不動産投資で失敗しないためのポイント

不動産投資を含むあらゆる投資は確実に利益を出せるわけではありません。不動産投資で安定した利益を出すには、以下のポイントをおさえておく必要があります。

• 不動産投資について勉強する
• 新築物件は避ける
• 不正融資には乗らない
• 営業マンの言葉をうのみにしない
• 信頼できる不動産会社と取引する

不動産投資で失敗しないためのポイントを見ていきましょう。

不動産投資について勉強する

不動産投資で失敗しないためには書籍等で不動産投資に関する事前知識を備えておくことが大切です。不動産投資では不動産に関する税務や法務などの専門知識が必要であるため、専門家が執筆した書籍などを参考にすると良いでしょう。

また、不動産投資セミナーに参加して専門家によるレクチャーを受けることも、知識の習得に役立ちます。

新築物件は避ける

不動産投資の失敗を防ぐには新築物件は避けるのが賢明です。新築物件の家賃は急激に下落する傾向があり、初心者には向いていません。

新築物件は「新築プレミアム」という付加価値がつくため、始めは高めに家賃を設定できますが、プレミアム価格が上乗せされるのは最初の1回だけです。入居者が退去すると中古物件になってしまい、家賃を下げないと入居者を確保しにくくなります。

不正融資には乗らない

不動産投資で失敗しないためには不正融資の誘いに乗らないよう十分な注意が必要です。

不正融資とは融資審査の際に年収や販売価格を水増しすることで、好条件を得ようとする行為を指します。用途が居住用不動産の購入に限られているはずの住宅ローンを用いて収益不動産を購入させるケースも不正融資に該当します。

不正融資の誘いに乗ると自分の資金力を上回る融資を受けられますが、将来的にローンの返済が困難になってしまう恐れがあります。

過去には不動産会社が書類を偽造して不正融資を行うケースも存在したため、収入証明書などの書類を不動産会社に提出する際は、利用目的を確認するよう注意しましょう。

営業マンの言葉をうのみにしない

不動産投資で失敗しないためには、不動産会社の営業マンの言葉をすべてうのみにしないよう注意が必要です。営業マンによってはノルマ達成のために、顧客の利益よりも自社の利益を優先させることがあります。

不動産投資をする際は、自分でも投資物件に関する調査を行い、すべてを納得したうえで購入を決めることが大切です。

信頼できる不動産会社と取引する

不動産投資で失敗しないためには信頼できる不動産会社との取引が何よりも大切です。不動産会社へのお問合せする際は「顧客の状況に応じた提案を行ってくれるかどうか」「多数の金融機関との取引実績があるかどうか」などを調べ、慎重に業者選びをしましょう。

また、賃貸管理も行っている会社であれば購入から、運営、売却までを見据えた手厚いサポートが受けられるため、安心して任せられます。不動産投資をする際は、物件を購入した後のサポートも受けられる信頼できる不動産会社を選びましょう。

不動産投資には中古物件がおすすめ

不動産投資を行う際には、新築物件よりも中古物件がおすすめです。中古物件は以下のようなメリットがあり、新築物件よりも有利な条件で不動産投資を行えます。

• 新築物件より割安で購入できる
• 節税効果が高い
• 利回りが新築物件より高い

不動産投資では新築物件よりも中古物件のほうがおすすめな理由について見ていきましょう。

新築物件より割安で購入できる

中古物件は新築物件と比較して利回りが高い傾向があるため費用対効果が高く、割安で購入できるといえます。

新築物件の価格が割高な理由は不動産会社の営業費や広告費などが上乗せされた「新築プレミアム価格」であるためです。

新築物件は中古になった時点で家賃を急激に下げる必要が出てきます。購入後年数経過による家賃の下落率が激しいため、利回りが中古物件より悪くなりやすい傾向があります。

節税効果が高い

中古物件は新築物件と比較して1年あたりで経費計上できる減価償却費を大きく取れるため、節税効果が高くなります。

減価償却費は支払いを伴わない帳簿上の経費であるため、実際の支出が発生していないにも関わらず所得を圧縮できるのが最大のポイントです。

1年あたりで経費計上できる減価償却費は減価償却期間が短いほど大きくなります。新築物件は法定耐用年数がそのまま減価償却期間となりますが、中古物件は簡便法を用いて算出されます。簡便法による減価償却期間の算出方法は以下の通りです。

①法定耐用年数の一部を経過した物件 減価償却期間 ＝ （法定耐用年数 － 経過年数） ＋ 経過年数 × 20%  
②法定耐用年数をすべて経過した物件 減価償却期間 ＝ 法定耐用年数 × 20%

たとえば、中古木造アパートを購入して不動産投資を行う場合、減価償却費は以下のように算出されます。

《築20年の中古木造アパートを5,000万円で取得した場合》

（法定耐用年数22年 - 築年数20年）+ 築年数20年 × 20% ＝ 減価償却期間6年
取得費5,000万円 ÷  償却率0.167 ＝ 減価償却費835万円

《法定耐用年数を全て経過した中古木造アパートを5,000万円で取得した場合》

法定耐用年数22年 × 20% ＝ 減価償却期間4年
取得費5,000万円 ÷ 償却率0.250 ＝ 減価償却費1,250万円

≪参考≫国税庁　減価償却資産の償却率表

新築であった場合の1年あたりで経費計上できる金額はおよそ227万円（5,000万円÷22年）であるため、中古物件の節税効果は大きいと言えます。

中古物件の利回りは新築物件より高い

新築物件は新築プレミアム価格であるため、中古物件と比較して初期費用が高くなります。また、一度退去が発生してしまえば中古物件となるため家賃を大幅に下げざるをえず、結果的に利回りが低くなる傾向があります。

新築物件の表面利回りは以下の通りです。

• 1棟アパート…およそ5～6%
• 1棟マンション…およそ6～8%
• 区分マンション…およそ3～4%

一方で中古物件の全国平均の表面利回りは以下の通りです。

	1棟アパート	1棟マンション	区分マンション
築10年未満	6.44％	5.23％	4.48％
築10年～	7.54％	6.57％	4.90％
築20年～	9.39％	8.30％	8.10％

«参考»不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ）「収益物件 市場動向 四半期レポート 2022年10月～12月期」より

利回りの高さはキャッシュフローを安定させ、継続的な収入につながります。また、中古物件は修繕費がかさみやすい面があるため、計画的な積み立てを行いましょう。

まとめ

不動産投資を始める際は事前に必要な知識を身につけておくことが大切です。「物件の種別の決め方」や「利回り計算や減価償却などの基礎知識」「失敗するリスクを下げるための方法」など幅広い知識が必要です。不動産投資を行う前にかならずおさえておきましょう。

不動産投資を行う際は中古物件がおすすめです。中古物件は家賃下落リスクが低く利回りが高いため、新築物件と比較して割安であるといえます。加えて、1年あたりの減価償却費が大きく節税対策としても有効であるため、純資産の拡大がしやすい投資となります。

ファミリーコーポレーションでは不動産投資セミナーを随時開催しており、ここでしか聞けない不動産投資手法を無料で公開しています。また、個別相談も承っておりますので、不動産投資を始めたい方はお気軽にご参加ください。